【正文】 日益覺醒。依據(jù)對北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達城市房地產市場歷程研究經(jīng)驗，我們認為南寧市房地產市場走向規(guī)范只需要13年的時間，因而這幾年是開發(fā)商快速發(fā)展項目獲得超額利潤和樹立品牌、實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良機，而一旦整個房地產走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對獲取土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。 住宅市場總體綜述 市場發(fā)展概況2002年南寧房地產市場飛速發(fā)展，商品房成交面積突破150萬平方米，成交金額達35億，%，住宅市場發(fā)展比較明顯，增量大幅度增加。(1)、樓盤分布東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山路，分別分布著嶺南家園、中天世紀花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財富中心、文德大廈、佳德鑫水晶城、金湖灣、和實水榭花都、地王國際商務中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡陽光別墅、碧麗山莊、麗水灣別墅、龍胤花園別墅、金地世家、彩虹家園；北部以北湖路和秀廂路較集中，分布著柏濤灣、振寧公寓、振寧翠峰、恒大新城和萬秀小區(qū)。西部樓盤較少，分布散，有北大路的夢澤園，衡陽路的振寧雅苑，大學路的文華園，高新技術開發(fā)區(qū)的高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白沙大道有金灣花城、南國花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住小區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部主要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、交易場商業(yè)大廈和WTO世貿商城、綠城翠堤灣、金朝陽等樓盤。(2)、樓盤價格。根據(jù)2002年南寧市人均收入水平和購房消費支出比例來分：高檔次住宅均價：2600元/㎡以上。中檔次住宅均價：2000——2600元/㎡。低檔次住宅均價：2000元/㎡以下。高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即快速環(huán)道外圍，以及南湖邊緣；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于城市中心。(3)、銷售形勢低檔次住宅總體市場銷售火爆；中檔次住宅市場占領的市場份額為主；高檔次住宅市場占有量僅次于中檔次住宅，但銷售情況不太樂觀。 市場基本特征分析從宏觀因素看：南寧市房地產市場2002年快速發(fā)展，不斷創(chuàng)歷史新高，是國家西部開發(fā)政策，政府加快城市化進程，加大城市基礎建設，銀行按揭政策共同支持的結果。2002年南寧市對市政建設投入達50億元以上，比2001年增加1倍，2003年將超過60億元以上。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產市場進入“快車道”。從產品因素看：市場還沒有進入過剩時代，高、中、低檔產品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費主流，以期房和毛坯房為主，向消費者提供改善居住空間基本功能的產品，進入21世紀，環(huán)境意識覺醒，帶有環(huán)境附加值的產品旺銷，消費者注重追求舒適、享受、健康生活的產品，但目前市場尚缺乏像南國奧林匹克花園那樣具有人文特征的產品出現(xiàn)。從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運營資本不足，對政府投入市政配套的依賴性較強，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。從市場結構看：高檔市場供應量過剩，中低檔市場需求不足。結合南寧市經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價在10——20萬元為低檔消費；20——40萬元是中檔消費；超過40萬元屬高檔消費；100萬元以上為豪華消費；目前市場供求結構不太均衡，開發(fā)風險較大。以瑯東、鳳嶺區(qū)域為例，總價超過100萬元的大戶型開始滯銷。從土地出讓市場看：政府2001年11月份首次招投標拍賣出讓土地，位于瑯東的兩塊地拍出“天價”，每畝180萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。雖然天價土地出讓暫時能為政府市政建設“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價上升過快，增大開發(fā)風險，影響住宅產業(yè)化發(fā)展。 各類型物業(yè)市場分析1)、多層、小高層住宅市場分析——概況①社會經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的增加，消費水平的提高，對生活質量的要求也比較講究，追求一種舒適的居住環(huán)境。②城市各城區(qū)結構不同，直接影響各城區(qū)經(jīng)濟結構、人口結構、人口素質、人均收入、生活水平和消費能力的差異化。③城市向東發(fā)展，帶動、引導大部分“中產階級”遷移，新的住宅產品或環(huán)境是先富起來部分人的物質享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎上，此時的住宅市場產生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。④江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費能力，也決定了城區(qū)住宅市場的目標客戶群體。⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導產品，價格比兩、南部高；“兩低”指西部、江南以多層為主導產品，價格比東部低。⑥目前多層住宅集中分布于江南和城北區(qū)，江南區(qū)的金灣花城、金康住宅小區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)的恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓——水韻家園、振寧翠峰、萬秀小區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)目前僅有金桂花園和華彩美地，再細分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾個大型樓盤有部分低層住宅產品，可見多層住宅的市場分布相對集中，新城區(qū)則以小高層為主導的住宅市場，沿東葛路延長線長湖路至快速環(huán)道、民族大道至金湖廣場至快速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。銷售價格多層住宅產品均價在1350——2600元/㎡，其中均價1600——2000元/㎡比較集中并且得到市場的認可和接受。小高層住宅產品均價在2450——3100元/㎡，其中均價2550——2700元/㎡居多，市場比較接受的均價為2450——2600元/㎡。市場競爭激烈，價格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。江南、城北多層住宅產品均價　　　　　□均價（元/平方米）新城區(qū)小高層住宅產品　　　　　　　□均價（元/平方米）熱點多層住宅價格在1800元/㎡，且環(huán)境優(yōu)美的住宅產品最受歡迎。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費者能承受的價格上和環(huán)境的優(yōu)良。戶型多層、小高層住宅產品戶型仍然是以三房為主導，二房次之。多層住宅產品三房面積在90——130平方米之間，其中100——120平方米居多；二房面積在70——90平方米，其中75——85平方米居多。小高層產品三房面積在100——165平方米之間，其中100——130平方米居多；二房面積在75——125平方米，其中80——90平方米居多。2)、高層住宅市場分析概況市政府向東遷移后，瑯東高層建筑異軍突起，但絕大多數(shù)為企事業(yè)單位辦公建筑，其正用于住宅的屈指可數(shù)。向東發(fā)展已成為南寧目前以及今后幾年的發(fā)展趨勢，繼往開來，隨著金湖廣場一帶的日益成熟，高層住宅或商務公寓開始出現(xiàn)，高24層純住宅的時代麗都打破高層住宅的沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場的熱“效應”，因此，對市場的影響力度不大。南寧的明珠——南湖風光無限好，和實公司開發(fā)的湖景花園憑借3000米的南湖景觀，賣了個均價3200元/㎡以上的好價格。東方明珠花園以南湖“橋頭堡”的優(yōu)勢，力爭打造成南寧標志建筑物，首創(chuàng)南寧樓高31層高層住宅市場的先河，引領南湖邊緣高層住宅的發(fā)展，緊跟其后的有銘湖經(jīng)典、金水南湖、綠城畫卷等項目。景觀優(yōu)，位置佳的土地資源供給稀缺，同時地價的急速提升，使得此類用地面積縮小，是導至高層住宅出現(xiàn)的因素之一。高層住宅廣告投放量比例偏高，市場銷售總體不太樂觀。市中心的地塊相對缺乏，舊城改造及土地價格高起是高層住宅崛起的“導火索” 銷售價格2002年南寧高層住宅銷售均價為3200－4500元/㎡市場比較認同的價格為2700－3000元/㎡銷售進度靠近南寧市中心（百貨大樓）的高層住宅整體銷售緩慢。商住混合且產業(yè)氛圍濃厚的住宅銷售比純住宅或一般性帶商業(yè)氣息的住宅易銷。上圖顯示的七個樓盤，比較暢銷為陽光新都，最為滯銷的為交易場商業(yè)大廈。戶型高層住宅戶型以三房為主，%，其次為二房，%，兩種戶型合計，%。各種類型戶型的面積幅度比較大，相對集中的一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。三房、二房仍是南寧樓盤的主導方向。戶型一房（單間）二房三房四房其他面積（㎡）31－8784－110－－251186－209主區(qū)間面積31－53120－124110－134158－198　　　　　　　　　高層住宅市場供應量　　　□供應（套）分布南寧市高層住宅主要分布于市區(qū)、南湖邊緣及金湖廣場一帶，分別有外灘新城、交易場商業(yè)大廈、太陽廣場、陽光新都、江南香格里拉和東方明珠花園、南湖國際廣場、銘湖經(jīng)典、新城國際、時代麗都、亞航財富中心、佳德鑫水晶城、東方曼哈頓、地王國際商務中心。3)、別墅市場分析◆概述 南寧市最早期的別墅產品代表有青秀山莊、碧麗山莊、濱江別墅等，并且以賣別墅地為主，主要分布在仙湖開發(fā)區(qū)。2002年開始，南寧的別墅產品已進入成型別墅階段，其代表項目有寧匯新天地、橘郡陽光別墅、龍胤花園等。近兩年來，緊跟北京、上海與廣州等地別墅市場的重新興起，南寧的別墅市場也從2002年初開始露出崢嶸一角。別墅概念在市場的興起，主要歸功于政府對鳳嶺、仙湖開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃。值得一提的是南寧的別墅市場啟動不久，各種所謂的“別墅”項目就一轟而上，從經(jīng)濟型別墅到渡假型別墅到水岸別墅，從聯(lián)排到雙排到獨立，各項目良莠不齊，檔次落差大，令人眼花繚亂，造成市場上消費者感覺混亂和困惑。但是，其中也不乏佼佼者。這些項目主要針對的客戶是本地市場，基本立足于本土的名人雅士、私企業(yè)主等客戶層面，但從購買別墅產品的消費者來看，非南寧人士亦有不少。從另一方面分析，開發(fā)商普遍重視了產品的質量：從規(guī)劃設計上，一方面在容積率降低和綠地率提高；另一方面在戶型設計上更向現(xiàn)代享受型、豪華型別墅邁進。別墅講究的清凈、優(yōu)雅，緊臨交通要道，交通便利，上下班都很方便，且周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內的園林設計優(yōu)美，配套娛樂設施完善，標準規(guī)范的物業(yè)管理等。從目前南寧的別墅市場及配套等方面來看，要達到以上所需要求，為時尚早，如娛樂設施、交通是別墅區(qū)域最缺乏的一方面。◆南寧市在建和擬建別墅項目分析南寧市在售別墅項目區(qū) 域別墅名稱規(guī) 模價 格江南區(qū)玫瑰園占地面積350畝，分三期開發(fā)，400棟左右35—150萬元/棟鳳嶺翡翠園分多層、小高層、別墅，其中別墅共50棟210—283萬元/棟寧匯新天地占地226畝，有112棟獨立別墅、87套聯(lián)排別墅和14套聯(lián)體別墅獨立150—210萬元/棟聯(lián)排180—90萬元/棟大自然花園獨立別墅56套，聯(lián)排別墅103套獨立別墅均價5700元/㎡聯(lián)排別墅均價3700元/㎡榮和山水美地占地約2200畝，總建筑面積100萬平方米，規(guī)劃獨立87棟、聯(lián)排1345棟聯(lián)排4200元/㎡仙葫開發(fā)區(qū)龍胤花園占地360畝,建成220棟別墅98—1600萬元/棟,其中250—00萬元/棟較集中橘郡別墅占地1500畝,獨立87棟,雙拼220棟,聯(lián)排272棟聯(lián)排34—48萬元/棟,雙拼53~64萬元/棟,獨立101—125萬元/棟目前南寧市的別墅集中在鳳嶺分區(qū)和仙葫區(qū)，這兩個區(qū)域的供應量若集中在今后兩、三年內全部推出，供應量不低于4000套，其中獨立別墅不低于1500套，聯(lián)排別墅不低于2500套，市場消化壓力非常大，根據(jù)南寧市居民的收入與消費水平要在三年內消化不低于4000套別墅產品，南寧人尚未達到這個水平。正在別墅產品開始復雜，別墅產品在高速發(fā)展的時候，2003年2月18日國土資源部下發(fā)了關于別墅用地的通知：停止別墅類用地的土地供應；清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調控。通知對取得別墅產品開發(fā)的土地資源是個利好消息，對提高別墅銷售價格非常有利，但目前南寧別墅幾乎集中于今后1－2年開發(fā)建設。如此的開發(fā)進度對別墅產品價格的提高影響較大。目前市場對別墅的價格接受能力尚未過到高消費階層，別墅對絕大多數(shù)人來說尚是天方夜譚，可望不可及的住宅產品。別墅市場預測根據(jù)市場現(xiàn)實反饋及對南寧市別墅市場的研究，對別墅產品進行預測：別墅市場尚未成熟，現(xiàn)階段集中爭奪市場對別墅市場會造成一定的負面影響。鳳嶺、仙湖區(qū)域別墅產品的開發(fā)在2004－2005年開發(fā)較適宜，對提高別墅產品的價值作用極大。在戶型設計上，獨立別墅的面積在350－400平方米，聯(lián)排別墅在220－240平方米為宜。銷售價格獨立別墅150－230萬元/棟，聯(lián)排80－100萬元/棟。充分利用國土資源部下發(fā)的關于對別墅用地的通知，是提升別墅產品價值的政策資源。4)、辦公樓市場分析南寧經(jīng)濟進入了全面提速的發(fā)展階段，工業(yè)企業(yè)也得到逢勃發(fā)展，促使部分企業(yè)的壯大擴張，這時此部分企業(yè)需要功能齊全，檔次高的辦公場所，商務公寓擔負寫字樓的角色，既然市場需要辦公場所，商務公寓總體情況比較易銷，但純寫字樓沒有得到市場認可和接受。南寧市寫字樓市場分析1. 供求狀況及發(fā)展趨勢分析供應現(xiàn)狀2002年共有1棟寫字樓（文德大夏）發(fā)售，截止2002年底，據(jù)不完全統(tǒng)計，南寧市寫字樓存量約達到20萬平方米左右。目前南寧市場上的純寫字樓幾乎為1990－1998年建設并投入使用的寫字樓，并且絕大部分以出租為主。功能或檔次比較高的有投資大夏、金祿大夏、金和大夏、銀宇大夏、五礦大夏、新興大夏、南豐大夏、氣象大夏、經(jīng)貿大夏等，這些寫字樓主要分布在民族大道、東葛路等路段。供應發(fā)展趨勢2002年上半年新增的寫字樓主要分布在瑯東（金湖廣場周邊）瑯東為南寧未來的中央商務區(qū)，而前幾年的寫字樓主要分布在民族大道東路和東葛路一帶，朝陽商業(yè)圈反而顯得落后。這說明由于近一兩年瑯