【正文】 凈現(xiàn)金流量 1400 2025 956 43 861 218 1347 6 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2025 1069 1026 165 53 1400 7 折現(xiàn)系數(shù) (i1=7%) 8 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 688 1893 835 35 657 155 898 9 折現(xiàn)系數(shù) (ic=18%) 10 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 35 1716 686 26 444 95 499 11 累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量 1716 1030 1003 559 464 35 12 折現(xiàn)系數(shù) (i2=19%) 13 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 6 1702 675 26 429 91 474 14 累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量 1702 1027 1001 572 480 6 (二 )財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 計(jì)算指標(biāo)動(dòng)態(tài)靜態(tài)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 18 . % 85財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 = 7 % ：6 8 8萬 元( i )c自有資金投資利潤率 = / 10 0% =2 7. 49 %( 1 4 0 0 5 0 9 3 x) 22 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心 Tel： (0931)8878602 8733768 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ic 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 7%，由此計(jì)算可得 (表 1 17)。 全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 625 萬元 自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 688 萬元 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。 (三 )投資利潤率 投資利潤率指的是項(xiàng)目投資利潤 (即凈現(xiàn)金流量累計(jì) )與項(xiàng)目投資的比值。是靜態(tài)指標(biāo)。由表 1 17 計(jì)算結(jié)果為： 全部投資利潤率 % 自有資金利潤率 % (四 )項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?18 所示： 表 18 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo) 靜 態(tài) 指 標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 投資利潤率 全 部 投 資 % 625 萬元 % 自 有 資 金 % 688 萬元 % (五 )資金來源與運(yùn)用表的貸款償還分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用如表 19 所示。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表 9。 23 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心 Tel： (0931)8878602 8733768 表 19 資金來源與運(yùn)用表 (財(cái)務(wù)平衡表 ) 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 33865 2025 5029 5943 7409 5591 7668 銷售收入 21510 1945 2729 4231 5222 7383 自有資金 5093 2025 0 1500 1568 0 0 貸款 (含利息 ) 7262 3084 1714 1810 369 285 其它收入 0 0 0 0 0 0 0 2 資金運(yùn)用 27372 2025 4073 4399 5181 5373 6321 建設(shè)投資 16976 2025 3820 3948 4502 2681 0 建設(shè)期借款利息 1262 84 214 310 369 285 營業(yè)稅 1183 107 150 233 287 406 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 689 62 87 136 167 237 償還借款本息 7262 1869 5393 3 盈余資金 6493 0 956 1544 2428 218 1347 4 累計(jì)盈余資金 0 956 3200 4928 5146 6493 八、項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 (一 )盈虧平衡分析 盈虧平衡分析即保本點(diǎn)分析，從盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量和以銷售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn)兩方面測算。 （ 1）盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量 盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量 =固定總成本247。（單位產(chǎn)品價(jià)格 單位產(chǎn)品可變成本 單位產(chǎn)品銷售稅金） =6617247。（ 21510247。 11621247。 1183247。 ） =158877(平方米 ) 盈虧平衡點(diǎn) =（ 158877247。 ） 100%=76% （ 2）以銷售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn)： 24 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心 Tel： (0931)8878602 8733768 以銷售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn) =單位產(chǎn)品成本247。（ 銷售單價(jià) 單位產(chǎn)品稅金）100% =16976247。 247。 (21510247。 1183247。)100% =84% 以上測算表明：該項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) 76%銷售房源數(shù)量為 158877 平方米，即當(dāng)該項(xiàng)目銷售面積達(dá) 158877 平方米時(shí)即可保本；以銷售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn)為 84%時(shí)，即銷售價(jià)格降至目前水平的 84%時(shí)即可保本。 (二 )敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)。因而，本項(xiàng)目敏感性 分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo) (財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率 )，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 10%、5%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 5%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見下表。 表 20 敏感性分析表 基準(zhǔn) 方案 售 價(jià) 變 動(dòng) 建 安 工 程 費(fèi) 變 動(dòng) 10% 5% +5% +10% +10% +5% 5% 10% 全部投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 625 359 133 1117 39 293 957 1288 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益 率 (%) 投資利潤率 (%) 由表中數(shù)據(jù)可得： (1)當(dāng)建安工程費(fèi)增加 10%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 投資利潤率： % 計(jì)算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長 10%，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率 (ic=7%)。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)建安工程費(fèi)的有效控制，仍然是十分必要而且 重要的。 25 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心 Tel： (0931)8878602 8733768 (2)當(dāng)售價(jià)降低 10%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 投資利潤率： % 從計(jì)算結(jié)果可知，售價(jià)降低 10%，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率 (ic=7%)。對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益會(huì)產(chǎn)生較大影響。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。 九、對(duì)該項(xiàng)目第一期單獨(dú)進(jìn)行分析 XX 花園整體開發(fā)規(guī)模大，周期長，不確定性因素較多，若不能正常進(jìn)行，則有中斷的可能性。以下僅對(duì) XX 花園第一期進(jìn)行分析，此分析過程是把 XX花園第一期單獨(dú)作為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，由于開發(fā)項(xiàng)目縮小 了，投資計(jì)劃、貸款還款計(jì)劃、銷售計(jì)劃都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的變化。 第一期首先開發(fā) B 組團(tuán)住宅 43710 ㎡、 D 組團(tuán)別墅 10000 ㎡、商業(yè)用房 ㎡，其他用房 ㎡，共 62710 ㎡，占開發(fā)總面積的 %。 土地征用期為 2021年 8月～ 2021 年 2月， 建設(shè)期為 2021 年 4 月～ 2021 年 8 月，銷售期為 2021 年 8 月～2021 年 8 月。 (一 )開發(fā)成本 XX 花園土地總成本為： 2025 萬元 則第一期應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀緸?2025 %=579 萬元 表 4 建安成本費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) (元 /㎡ ) 工程量 (㎡ ) 金額 (萬元 ) 1 土建及裝飾工程費(fèi) 440 62710 2759 2 水電暖安裝工程費(fèi) 90 62710 565 3 小計(jì) 530 62710 3324 26 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心 Tel： (0931)8878602 8733768 (3)建安工程費(fèi)合計(jì)： 2759+565=3324(萬元 ) (1)規(guī)劃管理費(fèi)： 62710 ㎡ 2 元 /㎡ =13 萬元 (2)地質(zhì)勘探費(fèi)： 62710 ㎡ 元 /㎡ =3 萬元 (3)設(shè)計(jì)費(fèi)： 62710 ㎡ 8 元 /㎡ =50 萬元 (4)圖紙審核費(fèi) ： 62710 ㎡ 1 元 /㎡ =6 萬元 (5)預(yù)算編制費(fèi)： 3324 萬元 ‰ =5 萬元 (6)決算審定費(fèi)： 3324 萬元 ‰ =5 萬元 (7)工商簽證費(fèi)： 3324 萬元247。 2 2‰ =3 萬元 (8)三通一平費(fèi)： 3324 萬元 1%=33 萬元 (9)質(zhì)檢費(fèi)： 3324 萬元 3‰ =10 萬元 (10) 工程監(jiān)理費(fèi)： 3324 萬元 1%=33 萬元 (11) 消防基金： 62710 ㎡ 3 元 /㎡ =19 萬元 (12) 人防結(jié)建費(fèi)： 62710 ㎡ 2% 785 元 /㎡ =98 萬元 (13) 合計(jì)前期工程費(fèi)用為： 278 萬元 4．第一期應(yīng)分?jǐn)偦A(chǔ) 設(shè)施配套費(fèi)為： 1388 %=396 5. 第一期應(yīng)分?jǐn)?公建配套費(fèi)為： 280 %=80 (3324+278+396+80) 1%=41 萬