【正文】 凈現金流量 1400 2025 956 43 861 218 1347 6 累計凈現金流量 2025 1069 1026 165 53 1400 7 折現系數 (i1=7%) 8 折現現金流量 688 1893 835 35 657 155 898 9 折現系數 (ic=18%) 10 折現現金流量 35 1716 686 26 444 95 499 11 累計折現現金流量 1716 1030 1003 559 464 35 12 折現系數 (i2=19%) 13 折現現金流量 6 1702 675 26 429 91 474 14 累計折現現金流量 1702 1027 1001 572 480 6 (二 )財務凈現值 (FNPV) 計算指標動態(tài)靜態(tài)財務內部收益率： 18 . % 85財務凈現值 = 7 % ：6 8 8萬 元( i )c自有資金投資利潤率 = / 10 0% =2 7. 49 %( 1 4 0 0 5 0 9 3 x) 22 甘肅信諾房地產咨詢估價中心 Tel： (0931)8878602 8733768 財務凈現值 (FNPV)按事先規(guī)定的基準貼現率 ic 將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。 本項目選取的基準貼現率為 7%，由此計算可得 (表 1 17)。 全部投資的財務凈現值為： 625 萬元 自有資金的財務凈現值為： 688 萬元 本項目財務凈現值全部大于零。 (三 )投資利潤率 投資利潤率指的是項目投資利潤 (即凈現金流量累計 )與項目投資的比值。是靜態(tài)指標。由表 1 17 計算結果為： 全部投資利潤率 % 自有資金利潤率 % (四 )項目經濟效益評價指標匯總 項目經濟效益指標匯總如表 18 所示： 表 18 項目經濟效益評價指標匯總表 計 算 基 礎 動 態(tài) 指 標 靜 態(tài) 指 標 財務內部收益率 (FIRR) 財務凈現值 (FNPV) 投資利潤率 全 部 投 資 % 625 萬元 % 自 有 資 金 % 688 萬元 % (五 )資金來源與運用表的貸款償還分析 資金來源與運用表集中體現了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據，本項目資金來源與運用如表 19 所示。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表 9。 23 甘肅信諾房地產咨詢估價中心 Tel： (0931)8878602 8733768 表 19 資金來源與運用表 (財務平衡表 ) 單位：萬元 序號 項 目 合 計 建設經營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 33865 2025 5029 5943 7409 5591 7668 銷售收入 21510 1945 2729 4231 5222 7383 自有資金 5093 2025 0 1500 1568 0 0 貸款 (含利息 ) 7262 3084 1714 1810 369 285 其它收入 0 0 0 0 0 0 0 2 資金運用 27372 2025 4073 4399 5181 5373 6321 建設投資 16976 2025 3820 3948 4502 2681 0 建設期借款利息 1262 84 214 310 369 285 營業(yè)稅 1183 107 150 233 287 406 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 689 62 87 136 167 237 償還借款本息 7262 1869 5393 3 盈余資金 6493 0 956 1544 2428 218 1347 4 累計盈余資金 0 956 3200 4928 5146 6493 八、項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素，受當地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經濟效益目標的實現。 (一 )盈虧平衡分析 盈虧平衡分析即保本點分析，從盈虧平衡點銷售房源數量和以銷售價格表示的盈虧平衡點兩方面測算。 （ 1）盈虧平衡點銷售房源數量 盈虧平衡點銷售房源數量 =固定總成本247。（單位產品價格 單位產品可變成本 單位產品銷售稅金） =6617247。（ 21510247。 11621247。 1183247。 ） =158877(平方米 ) 盈虧平衡點 =（ 158877247。 ） 100%=76% （ 2）以銷售價格表示的盈虧平衡點： 24 甘肅信諾房地產咨詢估價中心 Tel： (0931)8878602 8733768 以銷售價格表示的盈虧平衡點 =單位產品成本247。（ 銷售單價 單位產品稅金）100% =16976247。 247。 (21510247。 1183247。)100% =84% 以上測算表明：該項目盈虧平衡點 76%銷售房源數量為 158877 平方米，即當該項目銷售面積達 158877 平方米時即可保本；以銷售價格表示的盈虧平衡點為 84%時，即銷售價格降至目前水平的 84%時即可保本。 (二 )敏感性分析 影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。據市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。因而，本項目敏感性 分析針對全部投資的評價指標 (財務內部收益率和投資利潤率 )，分別計算售價上下波動 10%、5%和建安工程費上下波動 10%、 5%時，對經濟評價指標的影響。計算結果詳見下表。 表 20 敏感性分析表 基準 方案 售 價 變 動 建 安 工 程 費 變 動 10% 5% +5% +10% +10% +5% 5% 10% 全部投資 財務凈現值 625 359 133 1117 39 293 957 1288 財務內部 收益 率 (%) 投資利潤率 (%) 由表中數據可得： (1)當建安工程費增加 10%時，全投資評價指標為： 財務內部收益率： % 投資利潤率： % 計算結果表明，若建安工程費增長 10%，其內部收益率達不到基準收益率 (ic=7%)。因此，在項目開發(fā)過程中對建安工程費的有效控制，仍然是十分必要而且 重要的。 25 甘肅信諾房地產咨詢估價中心 Tel： (0931)8878602 8733768 (2)當售價降低 10%時，全投資評價指標為： 財務內部收益率： % 投資利潤率： % 從計算結果可知，售價降低 10%，其內部收益率達不到基準收益率 (ic=7%)。對項目經濟效益會產生較大影響。因此，為確保項目獲得預期的效益，建議加強市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實現。 九、對該項目第一期單獨進行分析 XX 花園整體開發(fā)規(guī)模大，周期長，不確定性因素較多，若不能正常進行，則有中斷的可能性。以下僅對 XX 花園第一期進行分析，此分析過程是把 XX花園第一期單獨作為一個開發(fā)項目，由于開發(fā)項目縮小 了，投資計劃、貸款還款計劃、銷售計劃都會產生相應的變化。 第一期首先開發(fā) B 組團住宅 43710 ㎡、 D 組團別墅 10000 ㎡、商業(yè)用房 ㎡，其他用房 ㎡，共 62710 ㎡，占開發(fā)總面積的 %。 土地征用期為 2021年 8月～ 2021 年 2月， 建設期為 2021 年 4 月～ 2021 年 8 月，銷售期為 2021 年 8 月～2021 年 8 月。 (一 )開發(fā)成本 XX 花園土地總成本為： 2025 萬元 則第一期應分攤土地成本為 2025 %=579 萬元 表 4 建安成本費 序號 項目 單價 (元 /㎡ ) 工程量 (㎡ ) 金額 (萬元 ) 1 土建及裝飾工程費 440 62710 2759 2 水電暖安裝工程費 90 62710 565 3 小計 530 62710 3324 26 甘肅信諾房地產咨詢估價中心 Tel： (0931)8878602 8733768 (3)建安工程費合計： 2759+565=3324(萬元 ) (1)規(guī)劃管理費： 62710 ㎡ 2 元 /㎡ =13 萬元 (2)地質勘探費： 62710 ㎡ 元 /㎡ =3 萬元 (3)設計費： 62710 ㎡ 8 元 /㎡ =50 萬元 (4)圖紙審核費 ： 62710 ㎡ 1 元 /㎡ =6 萬元 (5)預算編制費： 3324 萬元 ‰ =5 萬元 (6)決算審定費： 3324 萬元 ‰ =5 萬元 (7)工商簽證費： 3324 萬元247。 2 2‰ =3 萬元 (8)三通一平費： 3324 萬元 1%=33 萬元 (9)質檢費： 3324 萬元 3‰ =10 萬元 (10) 工程監(jiān)理費： 3324 萬元 1%=33 萬元 (11) 消防基金： 62710 ㎡ 3 元 /㎡ =19 萬元 (12) 人防結建費： 62710 ㎡ 2% 785 元 /㎡ =98 萬元 (13) 合計前期工程費用為： 278 萬元 4．第一期應分攤基礎 設施配套費為： 1388 %=396 5. 第一期應分攤 公建配套費為： 280 %=80 (3324+278+396+80) 1%=41 萬