【正文】 筑面積：6元/m2估算（4）室外供配電網(wǎng)、照明（含變壓器、配電柜）按建筑面積：13元/m2估算（5）室外供熱管網(wǎng)按11元/m2估算（6）電梯 按每座20萬元計算（7）安全監(jiān)控系統(tǒng)分攤 按20萬元計算設備材料購置、安裝費見表73 根據(jù)2004年“河北省建設項目概算其他費用定額”（以下簡稱概算定額）及邢臺市本行業(yè)經(jīng)濟技術指標確定。（1）土地使用費系指按照國家和地方人民政府規(guī)定，建設項目征收或者征用土地應支付的全部費用。根據(jù)建設單位提供數(shù)據(jù)，費用為15854萬元（含契稅）。（2）建設單位管理費系指建設單位從籌建之日起至辦理竣工財務決算之日止發(fā)生的管理性質(zhì)開支，以項目工程總投資為計算基數(shù)，根據(jù)概算定額按下式計算：113+()%=（萬元）。（3）建設項目前期工作咨詢費該項目只計可行性研究報告編制及評估費。（4）規(guī)劃設計費系指建設單位委托市規(guī)劃研究咨詢部門對小區(qū)進行總平面圖規(guī)劃設計審查所發(fā)生的費用。按5萬元收取。（5）勘察設計費系指建設單位委托勘察設計單位為建設項目進行勘察、設計等所需費用。按建、構筑物占地面積10元/m2。（6）工程設計費系指編制初步設計文件、施工圖設計文件、非標準設備設計文件、施工圖預算文件、竣工圖文件等服務所收取的費用。該工程的施工圖設計費按建筑面積10元/m2計算。（7）施工圖預算編制費由招投標單位編制，包含在招標代理費中（8）工程建設監(jiān)理費 系指委托工程監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理工作所需的費用。該項目只計取施工階段監(jiān)理費。根據(jù)概算定額按工程投資差別率計算，%計取。（9）環(huán)境影響咨詢服務費系指按照“中華人民共和國環(huán)境保護法”、“中華人民共和國環(huán)境影響評價法”對建設項目環(huán)境影響進行全面評價所需的費用。該項目環(huán)境影響咨詢服務費按10萬元估算。（10）招標代理服務費系指招標代理機構接受招標人委托，從事招標業(yè)務所需的費用。按工程費用差額定率累進計算。該項目按工程招標，%計算。（11）工程保險費系指建設單位在建設期間向保險公司投保的費用。根據(jù)實際情況甲方不參加保險，由施工單位自主決定。（12）工程質(zhì)量監(jiān)督費系指建設管理行政部門依據(jù)國家強制性標準規(guī)范及設計文件對建設工程的基礎、主體結構和其他涉及結構安全的關鍵部位進行現(xiàn)場監(jiān)督抽查所發(fā)生的費用?！胗嬋?。（13）工程交易中心服務費系指工程交易時所發(fā)生的費用，依據(jù)河北省物價局冀價經(jīng)費字[2002]43號文件規(guī)定。（14）臨時設施費系指為了滿足施工需要由建設單位供到施工現(xiàn)場的臨時用水、電、訊、路、氣及場地平整所進行的“五通一平”和建設單位辦公、倉儲等臨時用房費用。根據(jù)概算定額按（建筑工程費+安裝工程費）%計取。（15）城市基礎設施配套費該項費用為邢臺市行政事業(yè)性收費，項目的市政配套費按新增建筑面積住宅16元/m商業(yè)建筑20元/m2計取。（16）施工圖審查費系指施工圖審查機構，受建設單位委托根據(jù)國家法律、法規(guī)、技術標準與規(guī)范，對施工圖進行審查所需的費用。邢臺市現(xiàn)行收費標準，按建筑面積1元/m2計取。（17）新型墻體材料專項基金為加快推廣新型墻體材料收取新型墻體材料專項基金。該項基金屬于政府性基金。邢臺市暫不收取此項費用。（18）節(jié)能基金屬邢臺市行政收費項目，暫不收取此項費用。（19）垃圾代運費屬行政收費項目。（20）中學增建費按照建筑面積5元/m2計取，本項目免交（21）文物勘探費按照建筑面積2元/m2計取，本項目免交（22）銷售費用系指建設單位在建設期為銷售商品房所做的廣告，銷售人員工資費用按建筑面積2元/m2計取。（23）室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測費系指項目建成后按國家有關部門規(guī)定，由建設單位委托有資質(zhì)的監(jiān)測單位對室內(nèi)放射物、揮發(fā)物有害成分進行監(jiān)測所發(fā)生的費用。邢臺市現(xiàn)行價格，按建筑面積2元/m2計取。（24）物業(yè)開辦費按建筑面積1元/m2計取（25）三通一平攤銷根據(jù)建設單位提供的數(shù)據(jù)，（26）綠化費%，大于規(guī)定30%的標準，可不交綠化費(1)基本預備費系指投資估算中難以預料的工程費用。按建安費+工程建設其他費用之和的5%計算。（++）5%=（萬元），注:因土地費用（15854萬元）已發(fā)生,不再計算其預備費。 (2)價差預備費根據(jù)國家計委投資[1990]1390號文件規(guī)定，目前價格上漲指數(shù)按零計算。系指建設期內(nèi)銀行貸款利息，建設期利息=各年應計利息之和。根據(jù)中國人民銀行2009年宣布人民幣存貸款基準利率的通知，該項目一期工程建設期為2年，建設期貸款22000萬元,%，建設期利息2376萬元。該項目建成后直接交給物業(yè)管理部門進行管理，故不核算項目運營過程中的流動資金。該項費用根據(jù)財稅字[1999]299號文件規(guī)定，暫停征收。7－1－6 編制結果項目總投資=固定資產(chǎn)投資+鋪底流動資金固定資產(chǎn)投資=固定資產(chǎn)投資靜態(tài)部分+固定資產(chǎn)投資動態(tài)部分固定資產(chǎn)投資靜態(tài)部分=建筑工程費用+設備及工器具購置、安裝費用+工程建設其他費用+基本預備費=+++=（萬元）固定資產(chǎn)投資動態(tài)部分=漲價預備費+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅+建設期利息=0+0+2376=2376（萬元）項目總投資=（+2376）+0=（萬元）項目總資金=固定資產(chǎn)投資+全部流動資金=+0=（萬元），全部為固定資產(chǎn)投資。詳見表711. 按費用構成劃分的投資估算表序號項 目 名 稱投資估算（萬元）占總投資的比例（%）1建筑工程費2設備材料購置、安裝費 3其他費用4合計1002. 按投資性質(zhì)劃分的投資估算表序號項 目 名 稱投資估算（萬元）占總投資的比例(%)（%）1建安工程費2工程建設其他費3基本預備費4建設期利息23765鋪底流動資金00合 計1007－2 項目資金籌措方案，其中：項目資本金18100萬元，%；（預售住宅、商業(yè)），%；申請銀行貸款22000萬元，%。投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項 目計 劃 年 限合 計備注第1年第2年1投資計劃建設投資 流動資金000 建設期利息1188118823762資金籌措資本金18100自籌貸款2200022000其他項目建設期為2年，主要用于征用土地、項目前期勘察設計、各種行政性收費、招標代理，設備材料定購、建筑工程主體施工、建設期利息，室內(nèi)外裝修、室內(nèi)水、暖、電、氣安裝，部分設備材料訂購及室外配套設施施工。所需資金由建設單位資本金、自籌及貸款解決。第八章 經(jīng)濟效益與社會效益分析81 經(jīng)濟效益分析811 基本數(shù)據(jù)8111 項目計算期 河北魯冰花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紅星美凱龍住宅小區(qū)一期工程建設工期為2年，銷售期為三年，在第一年實現(xiàn)銷售收入的20%，第二年實現(xiàn)銷售收入的30%，第三年實現(xiàn)銷售收入的50%。按照國務院發(fā)布的《國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》，項目建成后其折舊年限為50年，但在項目投入使用后，該項目將由物業(yè)管理機構獨立管理，因此不考慮在項目測算中。8112 銷售收入 該項目總建筑面積183400平方米，其中,住宅建筑面積133600平方米。房屋銷售價格按目前邢臺市商品房市場價格，結合本項目實際情況進行估算。經(jīng)測算，本項目可實現(xiàn)銷售收入60473萬元，其中商業(yè)可實現(xiàn)銷售收入4170萬元、高層住宅可實現(xiàn)銷售收入50768萬元、車庫可實現(xiàn)銷售收入5535萬元。（詳見下表）序號名稱單價（元/平方米）面積（平方米）銷售收入（萬元）1高層住宅3800133600507682附屬商業(yè)12000347541703車庫25002214055354合計604738113 總成本 由于該項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，對項目單位來說是流動資金投入，因此將建設期的工程費用、預備費、銷售費用、管理費用、財務費以及第三年的管理費用、銷售費用（均按當年銷售收入的2%計提）等開支均列在項目總成本中，故該項目總成本＝項目總投資＋第三年管理費用＋第三年銷售費用+第三年財務費用＝+++0=（詳見成本費用表）。按照項目成本構成的性質(zhì)劃分，隨著項目建設規(guī)模變化的各項費用包括工程費用、設備材料費用、安裝費用以及各項征費等構成項目的可變成本，；相對不隨建設規(guī)模變化的費用包括土地補償費、建設期利息、部分行政性收費等構成固定成本，總額為18230萬元。8114 經(jīng)營稅金及附加 ；其中：A. 營業(yè)稅稅率為5%，稅金金額為：銷售收入稅率＝604735%＝；%，金額為：營業(yè)稅額稅率＝4%＝；%，金額為：營業(yè)稅額稅率＝7%＝。D、經(jīng)測算，本項目適用的土地增值稅稅率為30%。經(jīng)營稅金及附加總額為： +++＝。8115 利潤總額本項目利潤總額為：銷售收入－總成本－銷售稅金及附加＝＝7571萬元。8116 凈利潤本項目凈利潤為：利潤總額－所得稅＝7571（1－25%）＝。812 財務評價8121 投資凈利潤率 投資利潤率＝凈利潤/項目總投資100%＝100%＝%。8122 投資利稅率投資利稅率＝（利潤總額＋經(jīng)營稅金及附加）/項目總投資100%＝（7571+）/100%＝%。8123 項目資本金利潤率項目資本金利潤率＝凈利潤/項目資本金100%＝100%＝%。8124 項目資本金利稅率項目資本金利稅率＝（利潤總額＋經(jīng)營稅金及附加）/項目資本金100%＝（7571+）/18100100%＝%。8125 財務內(nèi)部收益率（FIRR）及投資回收期(PT) 根據(jù)基本數(shù)據(jù)編制項目財務現(xiàn)金流量表（見表86）計算出，本項目財務內(nèi)部收益率（FIRR）%。數(shù)據(jù)顯示該項目經(jīng)濟效益較好。8126 清償能力分析 本項目借款還本付息計算詳見表84，本項目借款由項目的全部收入來償還，經(jīng)計算，銀行貸款22000萬元，, 說明本項目具有較強的貸款償還能力。8127 盈虧平衡分析 ，固定成本為18230萬元，由此可計算出由銷售面積表示的盈虧平衡點（BEP）：BEP＝固定成本/（銷售收入－可變成本－經(jīng)營稅金及附加）100%＝18230/（）100%＝%。 盈虧平衡點銷售面積為：%183400＝。 根據(jù)以上計算，％，，該項目即可實現(xiàn)保本。8128 敏感性分析本次以銷售均價和開發(fā)成本作為對項目經(jīng)濟效益較敏感的因素，考察其變化率在正負5%的情況下，對主要財務評價指標影響的幅度，從測算結果可以看出，銷售均價對各項指標的影響幅度較大（詳見下表）。當銷售均價下降5%時，項目財務凈現(xiàn)值、%，說明項目可行。敏感性分析表序號項目變動幅度（%）財務凈現(xiàn)值（萬元）全部投資財務內(nèi)部收益率(%)投資回收期（年）指標變動量指標變動量指標變動量1銷售均價+552開發(fā)成本+553基準方案根據(jù)以上敏感性分析，建議項目單位應加強對項目市場的營銷工作，增加項目營銷費用的支出，盡量避免項目銷售價格下降情況的出現(xiàn)，提高項目的收益能力。同時，應加大對項目開發(fā)成本的管理力度，減少不必要的成本支出。82 社會效益分析821 該項目的建設改善了邢臺市的居住、交通、商貿(mào)環(huán)境，促進了小區(qū)周圍城市配套設施的建設，使城市布局更趨合理，對發(fā)展城市規(guī)模、提升邢臺市經(jīng)濟起到一定的推動作用。822 該項目的建設，可在局部改善邢臺市城市形象，促進了邢臺市整體環(huán)境水平的提高，壯大了城市規(guī)模，提高了城市的輻射能力，并為居民提供了更加舒適、安全的中高檔居住環(huán)境。823 該項目的建設可在一定程度上帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該項目所需的各類材料、輔料以及小區(qū)的各類配套服務均可在當?shù)亟鉀Q，有利于帶動建材、冶金、機械、建筑和城市服務等多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，激活相關產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務，加快城市發(fā)展和社會進步。824 提高了邢臺市小區(qū)的建設素質(zhì)和建設質(zhì)量。該項目總結了項目單位以往小區(qū)的建設經(jīng)驗，同時吸收了其他城市小區(qū)建設與管理的優(yōu)點，使之有機結合，更加體現(xiàn)了小區(qū)建設以人為本的設計理念，促進了邢臺市小區(qū)建設的發(fā)展。825 增加邢臺市財政稅收，緩解財政稅收困難的矛盾，項目建成后，為邢臺市創(chuàng)造財政稅收。826 增加社會就業(yè)機會。在項目建設過程中，可直接為建筑、安裝部門職工提供就業(yè)機會，并為相關產(chǎn)業(yè)部門提供間接就業(yè)機會，對緩解社會就業(yè)壓力將起一定的推動作用。83 綜合評價831 該項目是按照高起點、高要求、高質(zhì)量的要求去建設和規(guī)劃的，項目建設位置優(yōu)越，規(guī)模適宜，設計新穎，更加注意了環(huán)境建設，供電、供水及交通條件都十分優(yōu)越，項目資本金來源有保證，在目前情況下建設該項目，機遇好，市場前景較好。832 從項目財務評價指標來看，%，%，%，，項目的財務指標均能達到行業(yè)和銀行貸款要求，項目經(jīng)濟效益良好。833 從項目對社會發(fā)展產(chǎn)生的效果來看，建設該項目可加快邢臺市區(qū)交通、商貿(mào)和城建等行業(yè)的發(fā)展，拉大城市發(fā)展框架，提高小區(qū)建設素質(zhì)，改善