【正文】 833 從項(xiàng)目對社會發(fā)展產(chǎn)生的效果來看，建設(shè)該項(xiàng)目可加快邢臺市區(qū)交通、商貿(mào)和城建等行業(yè)的發(fā)展，拉大城市發(fā)展框架，提高小區(qū)建設(shè)素質(zhì)，改善城市形。83 綜合評價(jià)831 該項(xiàng)目是按照高起點(diǎn)、高要求、高質(zhì)量的要求去建設(shè)和規(guī)劃的，項(xiàng)目建設(shè)位置優(yōu)越，規(guī)模適宜，設(shè)計(jì)新穎，更加注意了環(huán)境建設(shè)，供電、供水及交通條件都十分優(yōu)越，項(xiàng)目資本金來源有保證，在目前情況下建設(shè)該項(xiàng)目，機(jī)遇好，市場前景較好。826 增加社會就業(yè)機(jī)會。該項(xiàng)目總結(jié)了項(xiàng)目單位以往小區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)吸收了其他城市小區(qū)建設(shè)與管理的優(yōu)點(diǎn)，使之有機(jī)結(jié)合，更加體現(xiàn)了小區(qū)建設(shè)以人為本的設(shè)計(jì)理念，促進(jìn)了邢臺市小區(qū)建設(shè)的發(fā)展。該項(xiàng)目所需的各類材料、輔料以及小區(qū)的各類配套服務(wù)均可在當(dāng)?shù)亟鉀Q，有利于帶動建材、冶金、機(jī)械、建筑和城市服務(wù)等多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，激活相關(guān)產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務(wù)，加快城市發(fā)展和社會進(jìn)步。822 該項(xiàng)目的建設(shè)，可在局部改善邢臺市城市形象，促進(jìn)了邢臺市整體環(huán)境水平的提高，壯大了城市規(guī)模，提高了城市的輻射能力，并為居民提供了更加舒適、安全的中高檔居住環(huán)境。同時(shí)，應(yīng)加大對項(xiàng)目開發(fā)成本的管理力度，減少不必要的成本支出。當(dāng)銷售均價(jià)下降5%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、%，說明項(xiàng)目可行。 根據(jù)以上計(jì)算，％，該項(xiàng)目即可實(shí)現(xiàn)保本。8127 盈虧平衡分析 ，固定成本為18230萬元，由此可計(jì)算出由銷售面積表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）：BEP＝固定成本/（銷售收入－可變成本－經(jīng)營稅金及附加）100%＝18230/（）100%＝%。數(shù)據(jù)顯示該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。8124 項(xiàng)目資本金利稅率項(xiàng)目資本金利稅率＝（利潤總額＋經(jīng)營稅金及附加）/項(xiàng)目資本金100%＝（7571+）/18100100%＝%。8122 投資利稅率投資利稅率＝（利潤總額＋經(jīng)營稅金及附加）/項(xiàng)目總投資100%＝（7571+）/100%＝%。8116 凈利潤本項(xiàng)目凈利潤為：利潤總額－所得稅＝7571（1－25%）＝。經(jīng)營稅金及附加總額為： +++＝。8114 經(jīng)營稅金及附加 ；其中：A. 營業(yè)稅稅率為5%，稅金金額為：銷售收入稅率＝604735%＝；%，金額為：營業(yè)稅額稅率＝4%＝；%，金額為：營業(yè)稅額稅率＝7%＝。（詳見下表）序號名稱單價(jià)（元/平方米）面積（平方米）銷售收入（萬元）1高層住宅3800133600507682附屬商業(yè)12000347541703車庫25002214055354合計(jì)604738113 總成本 由于該項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對項(xiàng)目單位來說是流動資金投入，因此將建設(shè)期的工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)以及第三年的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用（均按當(dāng)年銷售收入的2%計(jì)提）等開支均列在項(xiàng)目總成本中，故該項(xiàng)目總成本＝項(xiàng)目總投資＋第三年管理費(fèi)用＋第三年銷售費(fèi)用+第三年財(cái)務(wù)費(fèi)用＝+++0=（詳見成本費(fèi)用表）。房屋銷售價(jià)格按目前邢臺市商品房市場價(jià)格，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算。按照國務(wù)院發(fā)布的《國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》，項(xiàng)目建成后其折舊年限為50年，但在項(xiàng)目投入使用后，該項(xiàng)目將由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)獨(dú)立管理，因此不考慮在項(xiàng)目測算中。所需資金由建設(shè)單位資本金、自籌及貸款解決。詳見表711. 按費(fèi)用構(gòu)成劃分的投資估算表序號項(xiàng) 目 名 稱投資估算（萬元）占總投資的比例（%）1建筑工程費(fèi)2設(shè)備材料購置、安裝費(fèi) 3其他費(fèi)用4合計(jì)1002. 按投資性質(zhì)劃分的投資估算表序號項(xiàng) 目 名 稱投資估算（萬元）占總投資的比例(%)（%）1建安工程費(fèi)2工程建設(shè)其他費(fèi)3基本預(yù)備費(fèi)4建設(shè)期利息23765鋪底流動資金00合 計(jì)1007－2 項(xiàng)目資金籌措方案，其中：項(xiàng)目資本金18100萬元，%；（預(yù)售住宅、商業(yè)），%；申請銀行貸款22000萬元，%。該項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)財(cái)稅字[1999]299號文件規(guī)定，暫停征收。根據(jù)中國人民銀行2009年宣布人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知，該項(xiàng)目一期工程建設(shè)期為2年，建設(shè)期貸款22000萬元,%，建設(shè)期利息2376萬元。 (2)價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委投資[1990]1390號文件規(guī)定，目前價(jià)格上漲指數(shù)按零計(jì)算。按建安費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算。邢臺市現(xiàn)行價(jià)格，按建筑面積2元/m2計(jì)取。（20）中學(xué)增建費(fèi)按照建筑面積5元/m2計(jì)取，本項(xiàng)目免交（21）文物勘探費(fèi)按照建筑面積2元/m2計(jì)取，本項(xiàng)目免交（22）銷售費(fèi)用系指建設(shè)單位在建設(shè)期為銷售商品房所做的廣告，銷售人員工資費(fèi)用按建筑面積2元/m2計(jì)取。（18）節(jié)能基金屬邢臺市行政收費(fèi)項(xiàng)目，暫不收取此項(xiàng)費(fèi)用。該項(xiàng)基金屬于政府性基金。邢臺市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積1元/m2計(jì)取。（15）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用為邢臺市行政事業(yè)性收費(fèi)，項(xiàng)目的市政配套費(fèi)按新增建筑面積住宅16元/m商業(yè)建筑20元/m2計(jì)取。（14）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)系指為了滿足施工需要由建設(shè)單位供到施工現(xiàn)場的臨時(shí)用水、電、訊、路、氣及場地平整所進(jìn)行的“五通一平”和建設(shè)單位辦公、倉儲等臨時(shí)用房費(fèi)用。‰計(jì)取。根據(jù)實(shí)際情況甲方不參加保險(xiǎn)，由施工單位自主決定。該項(xiàng)目按工程招標(biāo)，%計(jì)算。（10）招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)系指招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)接受招標(biāo)人委托，從事招標(biāo)業(yè)務(wù)所需的費(fèi)用。（9）環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)系指按照“中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法”、“中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法”對建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響進(jìn)行全面評價(jià)所需的費(fèi)用。該項(xiàng)目只計(jì)取施工階段監(jiān)理費(fèi)。該工程的施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑面積10元/m2計(jì)算。按建、構(gòu)筑物占地面積10元/m2。按5萬元收取。（3）建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)該項(xiàng)目只計(jì)可行性研究報(bào)告編制及評估費(fèi)。根據(jù)建設(shè)單位提供數(shù)據(jù)，費(fèi)用為15854萬元（含契稅）。7－1－5 編制方法及各項(xiàng)費(fèi)用的確定根據(jù) “全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額河北省綜合基價(jià) ”、 “全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額河北省綜合基價(jià)”及 “河北省建筑、安裝、市政、裝修工程費(fèi)率”，結(jié)合我市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)行造價(jià)指標(biāo)，市場競價(jià)因素確定：（1） 高層框剪結(jié)構(gòu)按建筑面積1400元/m2（2） 商業(yè)框架結(jié)構(gòu)按建筑面積960元/m2（3） 地下建筑框架結(jié)構(gòu)按建筑面積800元/m2（4） 配套公建框架結(jié)構(gòu)按建筑面積900元/m2（5） 道路硬化按80元/m2（6） 綠化按30元/m2建筑工程投資估算見表72 、設(shè)備材料費(fèi)、總圖費(fèi)用根據(jù) “全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額河北省綜合基價(jià)”、2008年“河北省建筑工程概算定額”及其相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備材料費(fèi)用根據(jù)“河北省工程造價(jià)動態(tài)”、“邢臺市工程造價(jià)動態(tài)”信息，結(jié)合目前市場價(jià)格及同行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、市場詢價(jià)確定：（1）室外給水管網(wǎng)按建筑面積：6元/m2估算（2）消防管網(wǎng)、消防栓、消防器材按建筑面積：10元/m2估算（3）室外排水、雨水管網(wǎng)（含沉淀井、雨水口）按建筑面積：6元/m2估算（4）室外供配電網(wǎng)、照明（含變壓器、配電柜）按建筑面積：13元/m2估算（5）室外供熱管網(wǎng)按11元/m2估算（6）電梯 按每座20萬元計(jì)算（7）安全監(jiān)控系統(tǒng)分?jǐn)? 按20萬元計(jì)算設(shè)備材料購置、安裝費(fèi)見表73 根據(jù)2004年“河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額”（以下簡稱概算定額）及邢臺市本行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)確定。第七章 投資估算與資金籌措方案7－1 項(xiàng)目投資估算7－1－1 項(xiàng)目概況紅星美凱龍住宅小區(qū)一期工程占地面積47900m2,其中建筑占地面積27050m2，道路硬化面積3200m2，綠地17650m2，共建住宅樓8棟及附屬商業(yè)，其中住宅為框剪結(jié)構(gòu)，附屬商業(yè)為框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積183400m2，其中：住宅133600m2，商業(yè)面積3475m2，地下建筑42400 m2，配套公建3925m2。詳見項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表61。6－2　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排　6－2－1　項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容項(xiàng)目實(shí)施的主要內(nèi)容，包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制與審批、建設(shè)地點(diǎn)的勘測與初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、五通一平、施工招標(biāo)、土建工程、設(shè)備購置與安裝調(diào)試、竣工驗(yàn)收、交付使用，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)組建和人員招聘等。按照國家實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制的要求，委托有資質(zhì)的監(jiān)理部門對工程建設(shè)進(jìn)行全面監(jiān)理，并實(shí)行工程質(zhì)量和工期責(zé)任制。　6－1－1－2　項(xiàng)目法人管理機(jī)構(gòu)，按照《公司法》的規(guī)定組建，設(shè)董事會、監(jiān)事會和理事會，河北魯冰花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長周彬?yàn)轫?xiàng)目法定代表人。由項(xiàng)目法人單位——河北魯冰花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組建法人管理機(jī)構(gòu)，從項(xiàng)目前期工作到建設(shè)完成乃至建成后的物業(yè)管理和清償工作，一條龍負(fù)責(zé)到底。5－4－4－2－3 抗震設(shè)計(jì)：根據(jù)邢臺市人民政府關(guān)于印發(fā)《邢臺市地震安全性評價(jià)管理辦法》的通知要求，該項(xiàng)目嚴(yán)格按照邢臺市地震安全性評價(jià)管理辦法執(zhí)行，搞好地震安全性評價(jià)和抗震設(shè)計(jì)?！　?－4－4－2 人防工程與防雷、抗震設(shè)計(jì)　　5－4－4－2－1　人防工程：根據(jù)紅星美凱龍住宅小區(qū)一期工程整體規(guī)劃，地下停車部分，平時(shí)為地下建筑，戰(zhàn)時(shí)為人防工程。5－4－4　安全　　5－4－4－1　安全保衛(wèi)。5－4－3　為防止觸電及其它人身傷害事故發(fā)生，小區(qū)內(nèi)輸電線路采用地下電纜、室內(nèi)輸電線路采用墻內(nèi)板底暗線，對變壓器和主要開關(guān)實(shí)行封閉管理，并設(shè)專人負(fù)責(zé)。5－4－2－4　加強(qiáng)對消防的管理，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對居民區(qū)和商鋪設(shè)專門人員負(fù)責(zé)，并配置機(jī)動滅火器。消火栓沿消防給水主干管布置，間距100－120米，每個消火栓保護(hù)半徑控制在150m以內(nèi)，在住宅樓每個單元及門市配置泡沫滅火器和干粉滅火器各一臺。5－4－2　為防止火災(zāi)發(fā)生，采取如下消防措施：5－4－2－1　在總體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)上，在住宅建筑的防火間距、安全疏散、道路布局、建筑構(gòu)造等方面，嚴(yán)格執(zhí)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《多層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5045—95）?！? 5－4　消防及安全5－4－1　影響居民安全的因素，主要是火災(zāi)、觸電和其它人身傷害事故。此項(xiàng)工作由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)專門人員負(fù)責(zé)。影響居民健康的主要是：蒼蠅、蚊蟲、老鼠的叮咬和傳播，傳染病患者的傳播，以及突發(fā)疾病對人造成的危害，做好衛(wèi)生防疫工作。戶型設(shè)計(jì)實(shí)用超前，日照、采光良好，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，交通便利。5－2－3 生態(tài)環(huán)境影響分析該項(xiàng)目是邢臺市市區(qū)發(fā)展的一個重要內(nèi)容。5－2－2－4 固體廢棄物對環(huán)境的影響。本項(xiàng)目運(yùn)營期主要噪聲污染源來自供水、加壓泵等設(shè)備產(chǎn)生的噪聲。項(xiàng)目區(qū)生活全部使用天然氣，對空氣環(huán)境影響甚微。5－2－2－2 空氣環(huán)境影響分析。這些廢水經(jīng)化糞池、沉淀池處理達(dá)標(biāo)后，經(jīng)污水管網(wǎng)排入城市排水系統(tǒng)。5－2－2 運(yùn)營期環(huán)境影響分析及治理措施5－2－2－1 水環(huán)境影響分析。水土流失的影響主要是施工使原有的地表土層受到破壞，或施工形成的土堆不及時(shí)清理，遇較大降雨沖刷，容易產(chǎn)生水土流失。5－2－1－5　施工期生態(tài)環(huán)境影響分析。臨時(shí)廁所防滲旱廁，定期清理用于農(nóng)肥。5－2－1－4　施工期廢水對環(huán)境的影響。固體廢棄物主要為施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，以及施工人員進(jìn)駐產(chǎn)生的部分生活垃圾，均屬于一般固體廢物。5－2－1－3 施工期物體廢棄物對環(huán)境的影響。除此以外，要合理安排施工時(shí)間和進(jìn)度，施工單位要嚴(yán)格按照“邢臺市城市市區(qū)環(huán)境噪聲污染防治管理辦法”的規(guī)定，除工程必須外，嚴(yán)禁在中午12：00至14：00、晚上22：00至次日6：00期間施工。建筑施工的噪聲源主要為施工機(jī)械和車輛產(chǎn)生的噪聲。在施工現(xiàn)場設(shè)專人監(jiān)管建筑垃圾和建筑材料堆放、清運(yùn)、處置。施工過程中，采取蓬布覆蓋或定時(shí)灑水。5－2　環(huán)保5－2－1　施工期環(huán)境影響分析及治理措施5－2－1－1 施工期空氣影響分析。室外建筑色彩以淺色為主色調(diào)，以利于反射夏日陽光輻射和充分利用自然光線，供熱管道外敷高效保溫材料，并采取防腐措施。為充分節(jié)約能源，住宅樓采用節(jié)能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，臥室設(shè)在陽面，既利用住戶冬季獲取日照能源，又避開夏季烈日夕照產(chǎn)生的輻射。k)，(m2k)。k)。k)。k)。k)。保溫層采用聚苯板（EPS），保溫層厚度80mm，10厚外墻外飾面，墻體總厚度310mm，(m2k)。514 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析5141建筑節(jié)能措施本項(xiàng)目總建筑面積為141000平方米，采暖面積為141000平方米其中住宅采暖面積133600平方米，商業(yè)采暖面積3475平方米，公建采暖面積3925平方米。本項(xiàng)目所需能源供應(yīng)狀況分析如下：建材供應(yīng)：邢臺有多家建材公司，本項(xiàng)目可就地取材，便于本項(xiàng)目的順利實(shí)施。隨著新型墻體材料在建筑業(yè)的廣泛應(yīng)用，預(yù)計(jì)到2010年可為我國節(jié)煤800萬噸，2020年節(jié)煤1400萬噸，使資源消耗量減少30%以上。它們的單位建筑面積采暖能耗，相當(dāng)于氣候條件相近的發(fā)達(dá)國家節(jié)能建筑的23倍。 建筑能耗已接近我國社會終端總能耗的30％，到2020年可能逼近40％。目前，我國的能源利用效率僅為33％，比發(fā)達(dá)國家落后20年，相差10個百分點(diǎn)。因此，執(zhí)行國家有關(guān)節(jié)能政策，采取適當(dāng)?shù)墓?jié)能措施是十分必要的?？萍疾?006年12月）（6）、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500192003（7）、《管道絕熱工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB502641997（8）、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005（9）、《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T503782006（10）、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ1442004（11）、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB500342004（12）、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T500332001（13）、《河北省節(jié)約能源條例》（2006年5月4日河北省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過