【正文】 %，其中商品房銷售價格上漲 %。商品零售價格上漲 個百分點。物價總水平溫和上漲。組織農(nóng) 村勞務(wù)輸出 萬人。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 20xx 年下降 個百分點。近五年，是 xx 經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從 20xx 年的 億元，增加到 XXXX 年 的 億元，年均增長速度達到%。其中第一湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 4 頁 共 19 頁 產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。商品房銷售面積76,193 萬平方米， 增長 %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長 %。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長 %，其中商品住宅投資 18,010億元，增長 %。 固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長 %。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè) 計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 . 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 20, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中：住宅建筑面積 ㎡ 47, 其中： 12層商鋪建筑面積 ㎡ 其中：地下停車場建筑面積 ㎡ 10842 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項目總投資 萬元 11, 7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3, 8 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價?？紤]到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā) [20xx]20 號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細(xì)則》的通知，該通知第五條 規(guī)定用地控制范圍。經(jīng)考察，在中國 20xx 年中國中西部招商會中引入了 xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設(shè)，并成立了 xx 市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 1 頁 共 19 頁 第 1章 總 論 . 項目背景與概況 項目名稱： 湘水 花園 居住小區(qū)一期項目 可行性研究報告編制依據(jù) 編制范圍 項目提出的理由 擬建地點 預(yù)期目標(biāo) 主要建設(shè)條件 湘水 花園 居住小區(qū)一期建設(shè)項目是“湘水 花園 ”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快 xx 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把 xx 建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東 岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項目納入省、市重點項目?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。“已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 2 頁 共 19 頁 取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土 地的綜合開發(fā)。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 xx 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 xx 市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 3 頁 共 19 頁 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 XXXX 年 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 %。 中央經(jīng)濟工作會議將 20xx 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， XXXX 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼 20xx 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住 了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。 項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素 XXXX 年 ， xx 市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長 %。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 12287元，比 20xx 年增長 %，翻了一番。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升， XXXX 年 二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達到 %，比 20xx 年上升 個百分點。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖 2。年末就業(yè)勞動力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。全年居民消費價格總水平比年初上升 個百分點，其中 ,服務(wù)價格上漲 個百分點。食品類價格上漲 個百分點。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ； 工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。年末全市戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降 %。 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因 素，實際增長 %。城市居民人均生活消費 7608元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %；