【正文】 大。這表明，隨著天津市居民生活水平的不斷提高，以前購買商品房和房改房的家庭開始進入改善期，從而帶動了中、高檔商品住宅的消費。 2020 年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個消費貸款余額的 86%， 貸款購房比例達71％。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前天津市住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。 2． 住宅改善型消費增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。 根據(jù)天津市房管局對今年上半年各類房屋交易情況分析，天津市住房市場呈現(xiàn)以下幾個特點： 1． 價格小幅上升。 (二 ) 住宅市場當前特點 從天津市房管 局獲悉， 2020 年天津市住宅市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，住房消費持續(xù)增長。 2020 年，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，全年商品房銷售面積達到 660 萬平方米。 九五期間，天津市實施了大規(guī)模的危陋平房改造，從 1999 年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激住宅市場需求產(chǎn)生了積極的影響。 四． 政策性風險評估 由于太陽城 起步區(qū)沒有調(diào)整控規(guī)條件，而是采取了在原詳細規(guī)劃基礎(chǔ)上調(diào)整規(guī)劃方案的做法，所以二期在進行規(guī)劃調(diào)整時任務(wù)較重，規(guī)劃局也要求先期進行控規(guī)調(diào)整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī)劃何時通過等都具有很大的不可確定性，由此蘊涵一定的操作風險。 二． 法律性風險評估 太陽城項目為天津市重點政府工程之一，土地合作方具有很強的政府背景，與土地相關(guān)的各項法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風險。在項目開發(fā)過程中將要遇到的政 府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。 六． 土地價格 按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城2 期 8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝 51 萬和 52 萬支付土地及大配套費用，費用總計約為 19983 萬元。 ? 娛樂：位于 25地的社區(qū)綜合會所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺球、壁球等體育娛樂設(shè)施。 ? 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽城起步區(qū)的公交車站。 五． 周邊生活配套設(shè)施 太陽城項目周邊的生活配套設(shè)施主要包括： ? 商業(yè)：太陽城起步區(qū) 2地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當勞快餐店等。 從人文環(huán)境看，太陽城地處河東區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬新村居住區(qū)。但從現(xiàn)場實際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實際影響不大。地鐵 2 號線的興建將為太陽城及周邊居民帶來極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價值。 規(guī)劃中的地鐵 2 號線沿衛(wèi)國道修建，東起天津機場，西至地鐵1線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國道交口設(shè)計有地鐵站。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動，張貴莊路規(guī)劃為寬度 100140 米的“世紀大道”，計劃年底竣工。 2020 年市政府將投資改造河東區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。 太陽城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán) —— 昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個工程預(yù)計3 至 5 年內(nèi)完成。東真理道 紅線寬度 40 米，在太陽城地塊內(nèi)橫穿而過，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。 三． 交通狀況 該項目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達，距中環(huán)線 公里，距市中心 5 公里、天津站 7 公里、天津機場 9 公里。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃） 太陽城用地狀況表 項 目 地塊總面積 紅線內(nèi)用地 道路用地 1 號地 2 號地 3 號地 4 號地 5 號地 6 號地 7 號地 8 號地 9 號地 10 號地 16 號地 25 號地 3 總計 目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。 太陽城 2 期為 8地塊，位于東真理道以北。 順馳太陽城項目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實現(xiàn)住宅及經(jīng)營性公建項目的可持續(xù)性開發(fā)。太陽城項目全部建成后，住宅建筑面積將達到 140 萬平方米，其開發(fā)運作標志著天津市住宅開發(fā)進入了大盤時代，具有劃時代的意義。目錄 引言 —————————————————— 第 2 頁 第一部分 項目總體概況 —————————— 第 3 頁 第二部分 法律及政策性風險分析 —————— 第 7 頁 第三部分 市場分析 ———————————— 第 8 頁 第四部分 項目素質(zhì)分析 —————————— 第 23 頁 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 —————————— 第 27 頁 第六部分 太陽城 2 期開發(fā)建議 ——————— 第 30 頁 第七部分 經(jīng)濟可行性分析 ————————— 第 35 頁 引言 順馳太陽城的前身是天津市政府重點安 居工程 —— 麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。 順馳太陽城項目起步區(qū)住宅建筑面積 25 萬平方米、 2 期規(guī)劃住宅建筑面積 27 萬平方米，由我公司獨立開發(fā)，關(guān)于后期 10 五個地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達成合作意向。 太陽城項目在公司乃至整個順馳集團的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運作將 使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴大并使企業(yè)在項目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。 第一部分 項目總體概況 一． 地理位置 順馳太陽城項目位于衛(wèi)國道中環(huán)線外 公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。（見地理位置圖） 二． 地塊現(xiàn)狀 順馳太陽城項目共包含 12 個地塊，地塊 總面積 公頃，紅線內(nèi)用地 公頃。 地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。衛(wèi)國道規(guī)劃紅線寬度 70 米，是連接市區(qū)與天津機場及京津高速公路的城市主干線。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為 30 米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。位于衛(wèi)國道以南的兩條城市主干道路 —— 程林莊路與張貴莊路的改造工程，計劃于 2020 年相繼 動工。改造完成后，將使河東區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。為迎接 2020 年北京奧運會，地鐵 2 號線工程預(yù)計 2020 年動工興建， 2020 年以前投入使用。 目前，麗苑一期 已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668 路 麗苑至水上公園 907 路 麗苑至大同門（丁字沽） 847 路 麗苑至王頂?shù)? 640 路 麗苑至一中心醫(yī)院 827 路 麗苑至勸業(yè)場 四． 周邊環(huán)境 從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。 首先，附近 的工廠近幾年經(jīng)過關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導風向為西南風，排污河處于太陽城地塊的下風口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒有影響，此外，北塘排污河在不久的將來將改造為地下暗河，屆時，將徹底消除此河對該地塊的影響；另外，作為天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進行， 2020 下半年改造完成后，將成為太陽城周邊的一條漂亮的景觀河。衛(wèi)國道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的 狀況有較大改觀，衛(wèi)國道沿線聚集了一些平均售價在 2500 元 /平方米左右的項目，一定程度上帶動了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。 ? 教育：麗苑小學、天津八中、太陽城起步區(qū) 3地內(nèi)的雙語幼兒園等。 ? 公園： 16地塊的兒童公園 —— “歡樂谷”；位于衛(wèi)國道沿線的“新世紀 ? 新生活 ? 新天津”主題雕塑公園；麗 苑一期兩萬平方米居住區(qū)公園。 ? 其他：麗苑一期派出所；位于 4地內(nèi)的電話局。 第二部分 法律及政策性風險分析 一． 合作方式及條件 （一） 太陽城項目的土地合作方為“天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強的政府背景。 （二） 合作方式：合作方負責按照現(xiàn)行政府批準的詳細規(guī)劃進行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。 三． 與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題 原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有 100 米寬遠期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則太陽城項目規(guī)劃的整體性無法保證，而且由此將帶來土地及大配套費用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。 第三部分 市場分析 一． 天津市住宅市場分析 (一 ) 市場回顧 近幾年，天津市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實施，大大減少了天津房地產(chǎn)市場上的投機行為，去除了市場中虛熱的泡沫成分，使天津市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、穩(wěn)定、均 衡、快速的發(fā)展勢頭。 2020 年住宅市場銷售量約 630 萬平方米，第一次超過了當年新開工面積和當年竣工面積。 縱觀天津市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的 5 至 10 年內(nèi)，天津市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。全市商品房成交 660 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年同期增長 ％和 ％，其中個人購買商品房比例為９８．３％。 去年居民購買 3000 元 /平方米以上的商品房數(shù)量比上一年提高了 個百分點，其中每平方米3000 元～ 3500 元價位的商品房購買量提高了 個百分點， 3500 元～ 4000 元的商品房比上一年提高了 個 百分點。購買單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 ，其中購買單套面積在 100平方米～ 120平方米商品房同比提高了 ，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比提高了 個百分點。 3． 金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強。 此外， 2020 年天津住宅市場顯著特點是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。 (三 ) 住宅市場未來發(fā)展走勢 1． 政策支持力度不斷加大。由于住房消費是啟動內(nèi)需的重要因素，所以為了進一步推動住房消費，拉動經(jīng)濟增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費金融、加快培育住房二級市場等多方 面采取措施，以保證未來幾年天津房地產(chǎn)市場的有效增長。 3． 房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。 4． 改善型需求不斷增長。隨著收入水平的提 高，人們對居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續(xù)增長。 首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴大，市中心住宅的開發(fā)量越來越不能滿足日益增長的需求；其次，郊區(qū)的房地產(chǎn)價格相對較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施標準高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價值會不斷提升。 ? 房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。 ? 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。 二． 區(qū)域市場分析 (一 ) 區(qū)域市場概述 順馳太陽城地處河東區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上隸屬于河東區(qū)。 河東區(qū)居民收入水平不高，住宅消費水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動了河東臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開發(fā)，形成了東站后廣場、十一經(jīng)路、六 緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。 河北區(qū)的房地產(chǎn)項目也主要集中在臨近市中心的區(qū)域，但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠，這些項目的客戶群主要以周邊區(qū)域為主。從河北區(qū)的項目來看，總體的開發(fā)水平較低，缺乏中高檔項目對市場的拉動。從所調(diào)查的項目中選取 15 個主要項目樣本，這些項目主要集中在東站后廣場、河東與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國道沿線、程林莊路沿線這幾個區(qū)域，項目概況如下： 項目名稱 建筑形式 銷售均價 建筑面積 （元 /M2） （萬 M2） 新月花苑 多層、部分高層 2600 萬興花園 多層、小高層 2500 紅頂花園 多層和別墅 起價 2550 戀 日風景 四層半 2800 總 18 朗晴居 多層磚混 2300 柏麗花園 多層磚混 3300 6 2020 先鋒社區(qū) 板式高層 4000 —— 嘉?；▓@ 點式高層 3200 總 60 美日陽光 點式高層 未定 6 萬春花園 多層、高層 3600 豐盈新苑 多層磚混 3200 匯和家園 多層磚混 3400 11 大通時尚花園 四層半 3100 13 金灣花園 大部分多層 2200 21 中