【正文】 的是環(huán)境及地段。 1． 目前消費者對商品房的購買力相對偏低，從 1999 年至2020 年 5 月河東商品房各價位成交量動態(tài)分布圖來看， 2020 元 /平方米至 3000 元 /平方米的產(chǎn)品市場認可率最高， 2020 元 /平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而 3000元 /平方米以上的產(chǎn)品市場需求較少。 河東區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、機場、北京的交通樞紐，是政府實施城市長遠發(fā)展規(guī)劃的熱點區(qū)域，市場潛力巨大。天津市經(jīng)過多年的開發(fā)歷程，河西、南開等原先熱點區(qū)域經(jīng)過幾年來高強度、大規(guī)模的開發(fā)，發(fā)展空間已顯局促。 5． 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。 (四 ) 市場綜述 綜上所述，區(qū)域市場具有以下幾個特點： 1． 新項目迭出，項目素質(zhì)正在不斷提高。金灣花園憑著較佳的地理位置、適中的銷價、良好的大社區(qū)環(huán)境取得了驕人的銷售業(yè)績，多層部分18 萬平米實現(xiàn)銷售率 100%，客戶主要為河東區(qū)居民。該項目一期以多層為主，高層為輔，銷售情況很好。河北區(qū)雖然經(jīng)濟發(fā)展水平一般，但其購買力不容小視，從 1997 年—2020 年這 5 年的發(fā)展情況來看，河北區(qū)的市場成長速度要高于河東區(qū)，其與河東區(qū)商品房交易量的差距也在逐漸縮小，但從兩區(qū)各價位間成交量的比較來看，河北區(qū)主要集中在低檔產(chǎn)品市場，這也能說明，河北區(qū)的市場處于剛剛啟動的階段，購買力尚未 完全成熟。從 2020 年起，河東區(qū)商品房銷售量已經(jīng)由過去的天津市第二位躍居第一位。 ? 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標準動作的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表 的自選動作的競爭，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。 6． 市場競爭格局發(fā)展趨勢 近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一 定程度的市場集約化的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場以及一些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為以下幾個方面。 有資料顯示， 2020 年底全市人均居住面積為 ，還有非常大的上升空間。 2． 市場利好消息 2020 年，中國加入 WTO、成功申辦奧運會，以及貸款利率下調(diào)等一系列消息，可以說是未來幾年中國房地產(chǎn)市場較大的利好消息，將會對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大影響。這表明，隨著天津市居民生活水平的不斷提高，以前購買商品房和房改房的家庭開始進入改善期，從而帶動了中、高檔商品住宅的消費。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前天津市住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。 根據(jù)天津市房管局對今年上半年各類房屋交易情況分析，天津市住房市場呈現(xiàn)以下幾個特點： 1． 價格小幅上升。 2020 年，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，全年商品房銷售面積達到 660 萬平方米。 四． 政策性風險評估 由于太陽城 起步區(qū)沒有調(diào)整控規(guī)條件，而是采取了在原詳細規(guī)劃基礎(chǔ)上調(diào)整規(guī)劃方案的做法，所以二期在進行規(guī)劃調(diào)整時任務(wù)較重，規(guī)劃局也要求先期進行控規(guī)調(diào)整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī)劃何時通過等都具有很大的不可確定性，由此蘊涵一定的操作風險。在項目開發(fā)過程中將要遇到的政 府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。 ? 娛樂：位于 25地的社區(qū)綜合會所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺球、壁球等體育娛樂設(shè)施。 五． 周邊生活配套設(shè)施 太陽城項目周邊的生活配套設(shè)施主要包括： ? 商業(yè)：太陽城起步區(qū) 2地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當勞快餐店等。但從現(xiàn)場實際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實際影響不大。 規(guī)劃中的地鐵 2 號線沿衛(wèi)國道修建，東起天津機場，西至地鐵1線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國道交口設(shè)計有地鐵站。 2020 年市政府將投資改造河東區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。東真理道 紅線寬度 40 米，在太陽城地塊內(nèi)橫穿而過，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃） 太陽城用地狀況表 項 目 地塊總面積 紅線內(nèi)用地 道路用地 1 號地 2 號地 3 號地 4 號地 5 號地 6 號地 7 號地 8 號地 9 號地 10 號地 16 號地 25 號地 3 總計 目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。 順馳太陽城項目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實現(xiàn)住宅及經(jīng)營性公建項目的可持續(xù)性開發(fā)。目錄 引言 —————————————————— 第 2 頁 第一部分 項目總體概況 —————————— 第 3 頁 第二部分 法律及政策性風險分析 —————— 第 7 頁 第三部分 市場分析 ———————————— 第 8 頁 第四部分 項目素質(zhì)分析 —————————— 第 23 頁 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 —————————— 第 27 頁 第六部分 太陽城 2 期開發(fā)建議 ——————— 第 30 頁 第七部分 經(jīng)濟可行性分析 ————————— 第 35 頁 引言 順馳太陽城的前身是天津市政府重點安 居工程 —— 麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。 太陽城項目在公司乃至整個順馳集團的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運作將 使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴大并使企業(yè)在項目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。（見地理位置圖） 二． 地塊現(xiàn)狀 順馳太陽城項目共包含 12 個地塊，地塊 總面積 公頃，紅線內(nèi)用地 公頃。衛(wèi)國道規(guī)劃紅線寬度 70 米，是連接市區(qū)與天津機場及京津高速公路的城市主干線。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。改造完成后，將使河東區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。 目前，麗苑一期 已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668 路 麗苑至水上公園 907 路 麗苑至大同門（丁字沽） 847 路 麗苑至王頂?shù)? 640 路 麗苑至一中心醫(yī)院 827 路 麗苑至勸業(yè)場 四． 周邊環(huán)境 從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。衛(wèi)國道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的 狀況有較大改觀，衛(wèi)國道沿線聚集了一些平均售價在 2500 元 /平方米左右的項目，一定程度上帶動了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。 ? 公園： 16地塊的兒童公園 —— “歡樂谷”；位于衛(wèi)國道沿線的“新世紀 ? 新生活 ? 新天津”主題雕塑公園；麗 苑一期兩萬平方米居住區(qū)公園。 第二部分 法律及政策性風險分析 一． 合作方式及條件 （一） 太陽城項目的土地合作方為“天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強的政府背景。 三． 與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題 原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有 100 米寬遠期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則太陽城項目規(guī)劃的整體性無法保證，而且由此將帶來土地及大配套費用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。 2020 年住宅市場銷售量約 630 萬平方米，第一次超過了當年新開工面積和當年竣工面積。全市商品房成交 660 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年同期增長 ％和 ％，其中個人購買商品房比例為９８．３％。購買單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 ，其中購買單套面積在 100平方米～ 120平方米商品房同比提高了 ，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比提高了 個百分點。 此外， 2020 年天津住宅市場顯著特點是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。由于住房消費是啟動內(nèi)需的重要因素，所以為了進一步推動住房消費，拉動經(jīng)濟增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費金融、加快培育住房二級市場等多方 面采取措施，以保證未來幾年天津房地產(chǎn)市場的有效增長。 4． 改善型需求不斷增長。 首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴大，市中心住宅的開發(fā)量越來越不能滿足日益增長的需求；其次，郊區(qū)的房地產(chǎn)價格相對較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施標準高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價值會不斷提升。 ? 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。 河東區(qū)居民收入水平不高，住宅消費水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。 河北區(qū)的房地產(chǎn)項目也主要集中在臨近市中心的區(qū)域，但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠，這些項目的客戶群主要以周邊區(qū)域為主。從所調(diào)查的項目中選取 15 個主要項目樣本，這些項目主要集中在東站后廣場、河東與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國道沿線、程林莊路沿線這幾個區(qū)域，項目概況如下： 項目名稱 建筑形式 銷售均價 建筑面積 （元 /M2） （萬 M2） 新月花苑 多層、部分高層 2600 萬興花園 多層、小高層 2500 紅頂花園 多層和別墅 起價 2550 戀 日風景 四層半 2800 總 18 朗晴居 多層磚混 2300 柏麗花園 多層磚混 3300 6 2020 先鋒社區(qū) 板式高層 4000 —— 嘉?；▓@ 點式高層 3200 總 60 美日陽光 點式高層 未定 6 萬春花園 多層、高層 3600 豐盈新苑 多層磚混 3200 匯和家園 多層磚混 3400 11 大通時尚花園 四層半 3100 13 金灣花園 大部分多層 2200 21 中環(huán)花園 多層磚混 2500 5 (三 ) 重點項目介紹 ? 萬春花園 此項目屬中高檔項目， 是周邊區(qū)域比較富有特色也是較為成功的樓盤，由中海地產(chǎn)操作，典型香港式的設(shè)計風格，清新靚麗。外有公園，內(nèi)有大面積的花園綠地，環(huán)境較好。戀日風景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷售幾乎處于停滯狀態(tài)，經(jīng)過策劃公司的重新包裝后于2020 年 3 月重新開盤，銷售良好。 4． 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項目不多，產(chǎn)品形式上要落后于河西區(qū)和南開區(qū)，銷售總體上趨于平淡。隨著河東區(qū)城市開發(fā)進程的加快，區(qū)內(nèi)中心部位土地基本開發(fā)完畢，開發(fā)重點逐漸向城市外圍發(fā)展。 (一 ) 舊居住區(qū)調(diào)查分析 我們通過對河東區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。市 場調(diào)查中消費者購房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了 34%和 %，說明大部分消費者對更高檔次住宅的要求不是很高。 (二 ) 居住新區(qū)調(diào)查分析 通過對于河東區(qū)太陽城周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示： 1． 新遷進居民無論是在收入、學歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。 再次購房關(guān)注 因素示意圖 關(guān)注因素 頻次 百分比開發(fā)商是否有實力保證承諾 108 18孩子上學中否方便 69 小區(qū)居民素質(zhì)如何 42 7座落地點交通是否方便 54 9小區(qū)有無網(wǎng)球場、游泳館、超市等 18 3物業(yè)管理狀況 57 小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否良好 204 34房型結(jié)構(gòu) 30 5缺省 18 3合計 600 100050100150200250開發(fā)商是否有實力保證承諾 孩子上學中否方便 小區(qū)居民素質(zhì)如何 座落地點交通是否方便 小區(qū)有無網(wǎng)球場、游泳館、超市等 物業(yè)管理狀況 小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否良好 房型結(jié)構(gòu) 缺省如果再次購房比較看重哪一點 (三 ) 麗苑一期居民調(diào)查分析 我們還重點對麗苑一期的居民做了詳細的調(diào)查，以了解這部分消費者購買行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場。 客戶對麗苑目前不滿意的地方示意圖 不滿意因素 頻次 百分比房屋質(zhì)量 38 綠化環(huán)境 3 1交通設(shè)施 43 物業(yè)管理 58 周邊公共配套 32 周邊自然環(huán)境 13 運動娛樂設(shè)施 30 10配套設(shè)施 36 12其它 42 14合計 295 缺省 5 總計 300 100不滿意的地方020406080房屋質(zhì)量 綠化環(huán)境 交通設(shè)施 物業(yè)管理周邊公共配套 周邊自然環(huán)境 運動娛樂設(shè)施配套設(shè)施其它 4． 這部分消費者十分看好麗苑地區(qū)將來的發(fā)展前景，堅信自己選擇的正確性，并認為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α? 3． 地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠郊區(qū)的人比重很小。 7． 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費者的青睞，居民對低密度住宅的認可程度在升高，獨體別墅和塔式高層市場接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚