【正文】 ② 華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在18003000元/平方米左右。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。%。%?；咀龅綉?yīng)保盡保?！?，（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠）。20032007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。農(nóng)民人均純收入4885元，%，%。2007年衡陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元?！?，‰，‰。2007年，衡陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。%，%。物價總水平溫和上漲。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元， %，翻了一番。項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策因素2007年，衡陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算），%。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。商品房竣工面積58,236萬平方米，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。%，與上年持平；%，；%。第2章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。衡陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定?！耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。“在湘江東岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項目納入省、市重點項目。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項目擬在占地面積20,，%,總建筑面積為65,(13號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,，地下停車場面積10,842平方米）。擬建地點本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。③解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。同時，隨著衡陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。衡陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。項目提出的理由① 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。湘水明珠居住小區(qū)一期項目建設(shè)結(jié)構(gòu)設(shè)計第1章 總論. 項目背景與概況項目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項目承辦單位概況可行性研究報告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5） 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，—2個百分點。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。②項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。湘水明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項目符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加衡陽市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期(3號樓)建設(shè)項目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。經(jīng)考察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員?？紤]到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯，對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細(xì)則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目單位數(shù)值1總用地面積㎡20,2規(guī)劃總建筑面積㎡65,其中：住宅建筑面積㎡47,其中：12層商鋪建筑面積㎡其中：地下停車場建筑面積㎡108423建筑密度%　4容積率5綠地率　%6項目總投資萬元11,7財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,8財務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動態(tài)投資回收期年. 問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，%。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。商品房銷售面積76,193萬平方米，%，其中商品住宅69,104萬平方米，%。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。增長 %；，%；，%。近五年，是衡陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，%。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖2。 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。其中,。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，％；死亡242人，％；，；；，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。%；，%。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。城市居民人均可支配收入10681 元， %；扣除物價因素，%。城市居民人均生活消費(fèi)7608元，%，扣除物價因素，%；農(nóng)村居民消費(fèi)3554元，%，%。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。；參加企業(yè)改制保險的單位155家， 萬人；。2007年，衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。從產(chǎn)業(yè)投向看，與去年持平；，%；，%，工業(yè)投入明顯加大。%；電力、%。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為18003000元/平方米左右。衡陽市民對華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到120150平方米,120130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190平方米。③ 立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。④ 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。衡陽房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的項目，只經(jīng)過12年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。2）需求分析年 份200520062007商品房施工面積（萬平方米）增幅14．08%24．90%12．12%年 份200520062007商品房施工面積（萬平方米）增幅 16．04%39．46%29．04%從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，