北京市大興新城北區(qū)2地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案-資料下載頁(yè)
2025-08-05 23:39本頁(yè)面
【正文】 1九年一貫制學(xué)校9200761824963872體育休閑公園11315682356450296053金星公園3112955313064消防警務(wù)中心29377145251360合計(jì)31022379224386582地塊公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?地塊作為新城北區(qū)整體開(kāi)發(fā)的一部分，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)比例對(duì)新城北區(qū)公益項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行分?jǐn)?。新城北區(qū)可轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目總建筑面積為3321450平方米，2地塊可轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建筑面積為186522平方米,2地塊項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟墓嬖O(shè)施建設(shè)費(fèi)用為：（38658萬(wàn)元247。3321450平方米）186522平方米=2171萬(wàn)元五、財(cái)務(wù)費(fèi)分?jǐn)偢鶕?jù)《大興新城北區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算報(bào)告》，新城北區(qū)應(yīng)付貸款利息為25500萬(wàn)元。2地塊財(cái)務(wù)費(fèi)分?jǐn)傂鲁潜眳^(qū)共有可經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建筑面積為3321450平方米，2地塊經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建筑面積為186522平方米,2地塊項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟呢?cái)務(wù)成本為：（25500萬(wàn)元247。3321450平方米）186522平方米=1432萬(wàn)元六、項(xiàng)目總投資估算2地塊項(xiàng)目總投資為16970萬(wàn)元，其中，直接成本14130萬(wàn)元，間接成本2840萬(wàn)元。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本估算表（分?jǐn)偡桨福┬蛱?hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額每畝成本各項(xiàng)成本占總成本的比例備注（萬(wàn)元）（萬(wàn)元/畝）1征地費(fèi)分?jǐn)?27331%新城北區(qū)總征地成本分?jǐn)傎M(fèi)2拆遷補(bǔ)償費(fèi)分?jǐn)?81728%新城北區(qū)總拆遷成本及回遷房損益分?jǐn)傎M(fèi)3市政建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?86911%新城北區(qū)總市政建設(shè)費(fèi)分?jǐn)傎M(fèi)4公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?17113%新城北區(qū)公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)分?jǐn)傎M(fèi)5前期費(fèi)2832%（14）之和的2%6財(cái)務(wù)費(fèi)分?jǐn)?4328%新城北區(qū)總貸款利息分?jǐn)傎M(fèi)7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7925%（16）之和的5%8管理費(fèi)3332%（17）之和的2%合計(jì)16970100%經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)成本16970127100%七、土地成本分析由上述測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本為16970萬(wàn)元，折合可上市交易土地成本為127萬(wàn)元/畝，折合項(xiàng)目總建筑面積單方成本為910元/平方米，出讓金以150元/平方米計(jì)算，折合樓面熟地價(jià)為1060元/平方米。八、基準(zhǔn)地價(jià)參照分析根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（京政（2002）32號(hào)令）中頒布的北京市基準(zhǔn)地價(jià)表，新城北區(qū)為六級(jí)地，住宅基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）為1060元/平方米1820元/平方米。本項(xiàng)目用地的樓面熟地價(jià)為1060元/平方米，在基準(zhǔn)地價(jià)的合理范圍內(nèi)。第十一章 項(xiàng)目收支分析一、項(xiàng)目支出根據(jù)項(xiàng)目支出的測(cè)算,若按2地塊建設(shè)的直接費(fèi)計(jì)算，本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本為7513萬(wàn)元，折合可上市交易土地成本為56萬(wàn)元/畝，折合項(xiàng)目總建筑面積單方成本為403元/平方米，出讓金以150元/平方米計(jì)算，折合樓面熟地價(jià)為553元/平方米。若按新城北區(qū)整體土地一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)行計(jì)算，2地塊項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本為16970萬(wàn)元，折合可上市交易土地成本為127萬(wàn)元/畝，折合項(xiàng)目總建筑面積單方成本為910元/平方米，出讓金以150元/平方米計(jì)算，折合樓面熟地價(jià)為1060元/平方米。二、銷(xiāo)售收入?yún)⒄招鲁潜眳^(qū)內(nèi)居住項(xiàng)目的近期4800元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，2地預(yù)計(jì)上市交易樓面地價(jià)為1300元，則2地塊的收入約為24248萬(wàn)元。預(yù)測(cè)土地銷(xiāo)售收入表規(guī)劃用地性質(zhì)用地面積（畝）建筑面積（平方米）轉(zhuǎn)讓地價(jià)（均）樓面地價(jià)（均）收入（萬(wàn)元）居住用地153186522158萬(wàn)元/畝1300元/建筑平米24248合計(jì)15312980024248三、 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)若按2地塊發(fā)生的直接成本考慮，項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入7513萬(wàn)元，預(yù)計(jì)收入24248萬(wàn)元，預(yù)計(jì)盈利16735萬(wàn)元；若按新城北區(qū)整體開(kāi)發(fā)分?jǐn)偢黜?xiàng)建設(shè)費(fèi)用考慮，項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入16970萬(wàn)元，預(yù)計(jì)收入24248萬(wàn)元，預(yù)計(jì)盈利7278萬(wàn)元。下表為該項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金模型分析表，按照工程進(jìn)度假設(shè)投資，按照供地計(jì)劃假設(shè)收入。大興新城北區(qū)2地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金模型分析表 年度 項(xiàng)目名稱(chēng)2007年度2008年度合計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度用地轉(zhuǎn)讓收入 7274 9700 727424,248貸款10000 10,000資金來(lái)源合計(jì)1000007274097000727434,248征地 4391 4,391拆遷 0基建投資 934935 1,869前期費(fèi)用424241 125利息支出79 158 158 158 79 630不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6 230 10 55 51 351還貸 10000 10,000管理費(fèi)3 96 4 23 21 147資金流出合計(jì)129 4916 213 1169 11086 0 0 17513 期末資金結(jié)余9871 4954 12016 10847 9461 9461 16735 16735 四、結(jié)論 從現(xiàn)金流量表可以看出，現(xiàn)金流最大數(shù)額的峰值會(huì)出現(xiàn)在2008年1季度，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流數(shù)額達(dá)到8614萬(wàn)元，從建設(shè)期計(jì)起，項(xiàng)目投資的回收期為2年，從經(jīng)濟(jì)上分析，該項(xiàng)目可行。 第十二章 項(xiàng)目測(cè)算影響因素分析本方案是基于本時(shí)點(diǎn)的國(guó)家政策及市場(chǎng)行情編制的，若國(guó)家政策、市場(chǎng)行情發(fā)生變化，該方案中的測(cè)算結(jié)果將會(huì)發(fā)生較大偏差。一、影響收入的因素土地收入是根據(jù)開(kāi)發(fā)成本并結(jié)合市場(chǎng)初步評(píng)估確定的，由于項(xiàng)目土地收益受市場(chǎng)、政策變動(dòng)影響較大，土地收入也會(huì)隨著國(guó)家政策的變化而變化?？紤]到國(guó)家對(duì)土地控制得越來(lái)越緊，加之交易方式、交易情況、國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況等眾多不確定因素，成交土地價(jià)格與估算存在一定變化空間。二、影響成本的因素 從開(kāi)發(fā)成本上看，主要是征地費(fèi)、拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)三項(xiàng)。隨著項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作，一級(jí)開(kāi)發(fā)公司可以爭(zhēng)取專(zhuān)業(yè)集團(tuán)的支持，以降低項(xiàng)目建設(shè)成本。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的拆遷一般在實(shí)際操作中多為談判方式成交，往往造成相同性質(zhì)、相同規(guī)模的企業(yè)補(bǔ)償價(jià)格差別較大，加之可比案例較少，補(bǔ)償價(jià)格往往偏高。綜上所述，上述地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將改善新城北區(qū)公共建筑建設(shè)落后于住宅項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)狀，從而達(dá)到完善新城北區(qū)城市功能，提升城市形象，改善區(qū)內(nèi)居民生活質(zhì)量。同時(shí)為吸引更多的投資者創(chuàng)造了條件，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。48
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