【導(dǎo)讀】前言——何謂酒店式公寓？寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時(shí)，相對(duì)獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來(lái)了相當(dāng)可觀的。之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面需求的公寓類(lèi)型。準(zhǔn)間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。動(dòng)性商務(wù)人士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。可以說(shuō)，酒店式公寓的發(fā)展在中國(guó)沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端。級(jí)別墅等幾大類(lèi)型。等為主，其中，富城花園為第一個(gè)專為外籍人士服務(wù)的專業(yè)性酒店式公寓。的套房總數(shù)僅有2020套左右。目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對(duì)象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，新城等，但總數(shù)不超過(guò)10個(gè)。酒店式公寓，位于珠江新城。公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來(lái)說(shuō)，商務(wù)公寓并非嚴(yán)格意義的酒店式公寓；室、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、穿梭巴士等可用廣東國(guó)際大酒店的服務(wù)設(shè)施五樓有會(huì)所，

　　

【正文】 四周視野開(kāi)闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素 影響程度不大，建設(shè)高檔次的公寓類(lèi)型物業(yè)無(wú)疑優(yōu)勢(shì)明顯，按照其現(xiàn)時(shí)的作為超高層住宅（ 150 米左右）的規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合 珠江新城 未來(lái) CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品定位建議為： 頂級(jí)國(guó)際化 酒店式公寓 2. 規(guī)劃建議 以本項(xiàng)目這樣檔次的市場(chǎng)定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要體現(xiàn) “ 超凡、氣勢(shì)、傲然 ” 的視覺(jué)觀感，這樣才能和項(xiàng)目的檔次相配合。 3. 戶型間隔建議 對(duì)于國(guó)際性的高級(jí)公寓來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠淠繕?biāo)客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國(guó)內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的 酒店式公寓 外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。 酒店式公寓 戶型面積參考 戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上 參考其他比較成功的 酒店式公寓 內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時(shí)客戶的實(shí)際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下： 酒店式公寓 戶型分配比例參考 戶型 一房 二房 三房 四房 所占比例 10% 40% 40% 10% 4. 形象概 念 “ 酒店式公寓 ” 這個(gè)名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項(xiàng)目濫用，根本不具備酒店式服務(wù)的條件也號(hào)稱 “ 酒店式服務(wù)公寓 ” 。在此，根據(jù)國(guó)外的最新信息，建議本項(xiàng)目引入 “ 公館 ”的概念進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳包裝及經(jīng)營(yíng)管理， “ 公館 ” 實(shí)質(zhì)是一種英式貴族化的 酒店式公寓 模式，其代表了一種超時(shí)代無(wú)比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為： 全方位的滿意理念服務(wù) 高效率的個(gè)性化服務(wù) 高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工 人性化的五星級(jí)管理等 當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時(shí)代的，代表了某地區(qū)最高級(jí)公寓類(lèi)型的配置，這在第 5 點(diǎn)有介紹，在此就不再贅述。 5. “ 公館 “ 的硬件功能規(guī)劃配置 作為 “ 公館 “ 模式的頂級(jí)國(guó)際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會(huì)所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應(yīng)配備： 藝術(shù)家般的西餐廳 —— 廚師廚藝猶如藝術(shù)家般 ? 商務(wù)酒吧 —— 成功的體驗(yàn)，享受態(tài)度式的酒吧 ? 高級(jí)商務(wù)辦公室（商務(wù)中心） —— 豪華精美，配置高端設(shè)備，提供全套商務(wù)服務(wù) ? 高級(jí)會(huì)議室 ? 觀景空中花園 —— 非?？罩?，非常享受 ? 五星級(jí)置智能化標(biāo)準(zhǔn)配置 ? 種種超一流的設(shè)施，確保 “ 公館 ” 級(jí)的生活體驗(yàn)，滿足諸如 CEO 這樣級(jí)別的人士對(duì)居住的需求。 本項(xiàng)目建議硬件配置如下 表： 住客會(huì)所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施 高級(jí)中餐廳 1 經(jīng)營(yíng)高檔中餐、海鮮城 藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營(yíng)法式、意式等高檔西式餐廳 商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂(lè)、洽談單間等服務(wù) 多功能 商務(wù)辦公室 2 作為會(huì)議場(chǎng)地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書(shū)、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心 1 提供秘書(shū)、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 小型商場(chǎng) 1 經(jīng)營(yíng)住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級(jí)智能化設(shè)施等 三 、 項(xiàng)目命名 好的命名可使一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目畫(huà)龍點(diǎn)睛，為了在市場(chǎng)上體現(xiàn) “ 公館 ” 獨(dú)樹(shù)一幟的尊貴檔次形象，建議本項(xiàng)目可命名為： 富力國(guó)際公館 候補(bǔ)命名： 富力世界公館 項(xiàng)目命名突出 “ 公館 ” 這樣的字眼，就表明了項(xiàng)目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來(lái)塑造獨(dú)樹(shù)一幟的鮮明市場(chǎng)形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。 “ 國(guó)際 ” 或 “ 世界 ” 這樣的字眼極具氣勢(shì)，讓人一看聯(lián)想起項(xiàng)目非同一般的檔次； “ 富力 ”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。 “ 富力國(guó)際公館 ” 命名讀起來(lái)朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到 “ 富力國(guó)際公館 ” 便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而 生。 四、 經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理 酒店式公寓 要通過(guò)良好經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生效益，此點(diǎn)類(lèi)似商業(yè)性物業(yè)，但因?yàn)槠?“ 酒店式服務(wù) ”公寓的特點(diǎn)，與酒店的營(yíng)運(yùn)特征差別比較大。實(shí)際經(jīng)營(yíng)或營(yíng)運(yùn)的方式，可參照廣州經(jīng)營(yíng)比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 “ 公館 ” 級(jí)的 酒店式公寓 自然要有國(guó)際級(jí)的物業(yè)管理作保證，建議聘請(qǐng)世界上相關(guān)的著名 酒店式公寓 管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，保證尊貴的英國(guó)貴族式 “ 公館 ” 服務(wù)淋漓盡致地表現(xiàn)。 根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項(xiàng)目邀請(qǐng)瑞雅國(guó)際酒店業(yè)管理有限公司來(lái)加盟本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理，該公司在深圳有國(guó)際公館的管理經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目與其合作會(huì)獲得諸多有益的資訊。 五、 租賃建議 富力地產(chǎn)在廣州市地產(chǎn)界傲視群雄，資金實(shí)力超群，鑒于本 項(xiàng)目定位 是頂級(jí)國(guó)際性 酒店式公寓 ，為了打造 “ 公館 ” 級(jí)的公寓形象，并在日后的經(jīng)營(yíng)管理中獲得價(jià)值最大化，建議項(xiàng)目可采取整體租賃經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。 在 2~3 年成長(zhǎng)期中，通過(guò)精心的經(jīng)營(yíng)管理， 項(xiàng)目樹(shù)立了頂級(jí)國(guó)際性 酒店式公寓 的形象，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，已成為一個(gè)會(huì)下 “ 金蛋 “ 的天鵝，此時(shí)再視市場(chǎng)情況再推出部分進(jìn)行銷(xiāo)售，必獲得最大的投資收益。 六、 經(jīng)營(yíng)推廣重點(diǎn) 針對(duì)本項(xiàng)目的租賃客戶主要是外資公司高級(jí)外籍人員及港澳臺(tái)高級(jí)職員的情況，建議從項(xiàng)目建 設(shè)開(kāi)始，便與世界 500 強(qiáng)已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系；掌握廣州市各類(lèi)外國(guó)機(jī)構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前和這些外國(guó)機(jī)構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類(lèi)似的合作關(guān)系，在合作過(guò)程中廣泛征求目標(biāo)客戶的意見(jiàn)，從而使項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)開(kāi)始就已經(jīng)積累準(zhǔn)客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容。到項(xiàng)目正式租賃營(yíng)業(yè)，相信必可以儲(chǔ)備足夠的客戶，為項(xiàng)目的順利經(jīng)營(yíng)奠定良好的基礎(chǔ)。 七、 項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)收益 1. 租價(jià)建議及年租金收益預(yù)測(cè) 從價(jià)值最大化來(lái)考慮，建議本項(xiàng)目初期整體上采取租賃經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)策略， 2~3 年后到本項(xiàng)目開(kāi)始發(fā)售時(shí)，屆時(shí) 珠江新城 的建設(shè)又進(jìn)了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如通過(guò)以貴族式 “ 公館 ” 概念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。 因?yàn)?酒店式公寓 首層一般為大堂，二、三層可能會(huì)設(shè)置會(huì)所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營(yíng)部分面積并非項(xiàng)目的建筑面積。在此，假定本項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)的面積占項(xiàng)目建筑面積的 80%，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期租賃部分面積占可經(jīng)營(yíng)面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達(dá) 120 元 /㎡，項(xiàng)目租價(jià)檔次應(yīng)不會(huì)低于新大廈，可預(yù)測(cè)本項(xiàng)目年租金收益簡(jiǎn)表如下為： 年租金收益簡(jiǎn)表 項(xiàng)目建筑 面積 可營(yíng)業(yè)面積 占 80% 租賃部分 占可營(yíng)業(yè)面積 90% 租價(jià)（月） 月租金 收益 預(yù)計(jì)平均出租率 年租金 收益 ㎡ 54609 ㎡ 49148 ㎡ 120 元 /㎡ 約 580 萬(wàn) 90% 約 6300 萬(wàn)元 2. 配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 數(shù)量 建議價(jià)格 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入（元） 備注 中餐廳 1 —— 2020 萬(wàn) 西餐廳 1 —— 1000 萬(wàn) 商務(wù)酒吧 1 —— 400 萬(wàn) 會(huì)所 1 —— 200 萬(wàn) 多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目免費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目如保齡球、壁球、理發(fā)等 多功能商務(wù)辦公室 3 平均 ￥ 1500/H 1300 萬(wàn) 具備辦公 、會(huì)議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8小時(shí)計(jì) 商務(wù)中心 1 —— 300 萬(wàn) 小型商場(chǎng) 1 —— 300 萬(wàn) 合計(jì)： 總營(yíng)業(yè)收入 約 5500 萬(wàn) 3. 酒店式公寓 項(xiàng)目年總收入 : 綜合以上 2 兩部分，可得出本項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)總收入為： 年租金 收益 6300 萬(wàn) + 經(jīng)營(yíng)收入 5500 萬(wàn) = 億元。 策劃 方案 總結(jié)論 —— 酒店式公寓 目前的市場(chǎng)整體供應(yīng)量?jī)H 2020多套而潛在開(kāi)發(fā)量不多，相比未來(lái)幾年常駐廣州的外籍人士將達(dá)到 6 萬(wàn)人這樣的情況，供需缺口可謂巨大； —— 珠江新城 未來(lái) CBD的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規(guī)劃出臺(tái)后，為開(kāi)發(fā)進(jìn)程拖緩的 珠江新城 注入無(wú)窮新的活力，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來(lái)國(guó)際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出； —— 項(xiàng)目 J2— 7 地塊處在 珠江新城 中南部靠近珠江的的位置，視野開(kāi)闊，交通導(dǎo)向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來(lái)規(guī)劃建設(shè)高檔的 酒店式公寓 必可體現(xiàn)最高的市場(chǎng)價(jià)值； —— 本項(xiàng)目處在 珠江新城 這樣一個(gè)未來(lái)的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開(kāi)發(fā)成為一個(gè)國(guó)際級(jí)的高級(jí)公寓，通過(guò)精心的形象包裝及廣泛和目標(biāo)客戶進(jìn)行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級(jí) 酒店式公寓 ，使項(xiàng) 目獲得良好的經(jīng)營(yíng)效益。 —— 預(yù)計(jì)本 酒店式公寓 項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)總收入為： 億元