【導讀】前言——何謂酒店式公寓？寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設施都比較完善。務品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的。之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務等多方面需求的公寓類型。準間，配豪華商務套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設施。動性商務人士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟發(fā)達的大都市中已漸露端。級別墅等幾大類型。等為主，其中，富城花園為第一個專為外籍人士服務的專業(yè)性酒店式公寓。的套房總數(shù)僅有2020套左右。目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，新城等，但總數(shù)不超過10個。酒店式公寓，位于珠江新城。公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務公寓并非嚴格意義的酒店式公寓；室、高爾夫練習場、穿梭巴士等可用廣東國際大酒店的服務設施五樓有會所，

　　

【正文】 四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素 影響程度不大，建設高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明顯，按照其現(xiàn)時的作為超高層住宅（ 150 米左右）的規(guī)劃設計，結(jié)合 珠江新城 未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為： 頂級國際化 酒店式公寓 2. 規(guī)劃建議 以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設計必須要體現(xiàn) “ 超凡、氣勢、傲然 ” 的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。 3. 戶型間隔建議 對于國際性的高級公寓來說，因為其目標客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的 酒店式公寓 外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。 酒店式公寓 戶型面積參考 戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上 參考其他比較成功的 酒店式公寓 內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時客戶的實際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下： 酒店式公寓 戶型分配比例參考 戶型 一房 二房 三房 四房 所占比例 10% 40% 40% 10% 4. 形象概 念 “ 酒店式公寓 ” 這個名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項目濫用，根本不具備酒店式服務的條件也號稱 “ 酒店式服務公寓 ” 。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項目引入 “ 公館 ”的概念進行項目的宣傳包裝及經(jīng)營管理， “ 公館 ” 實質(zhì)是一種英式貴族化的 酒店式公寓 模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務模式，其表現(xiàn)為： 全方位的滿意理念服務 高效率的個性化服務 高素質(zhì)并可履行服務承諾的員工 人性化的五星級管理等 當然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。 5. “ 公館 “ 的硬件功能規(guī)劃配置 作為 “ 公館 “ 模式的頂級國際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應配備： 藝術(shù)家般的西餐廳 —— 廚師廚藝猶如藝術(shù)家般 ? 商務酒吧 —— 成功的體驗，享受態(tài)度式的酒吧 ? 高級商務辦公室（商務中心） —— 豪華精美，配置高端設備，提供全套商務服務 ? 高級會議室 ? 觀景空中花園 —— 非?？罩?，非常享受 ? 五星級置智能化標準配置 ? 種種超一流的設施，確保 “ 公館 ” 級的生活體驗，滿足諸如 CEO 這樣級別的人士對居住的需求。 本項目建議硬件配置如下 表： 住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設施 高級中餐廳 1 經(jīng)營高檔中餐、海鮮城 藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳 商務酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務 多功能 商務辦公室 2 作為會議場地出租，配備智能化辦公設施，提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務 商務中心 1 提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務 小型商場 1 經(jīng)營住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設施等 三 、 項目命名 好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛，為了在市場上體現(xiàn) “ 公館 ” 獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為： 富力國際公館 候補命名： 富力世界公館 項目命名突出 “ 公館 ” 這樣的字眼，就表明了項目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。 “ 國際 ” 或 “ 世界 ” 這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯(lián)想起項目非同一般的檔次； “ 富力 ”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。 “ 富力國際公館 ” 命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到 “ 富力國際公館 ” 便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而 生。 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 酒店式公寓 要通過良好經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，此點類似商業(yè)性物業(yè)，但因為其 “ 酒店式服務 ”公寓的特點，與酒店的營運特征差別比較大。實際經(jīng)營或營運的方式，可參照廣州經(jīng)營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 “ 公館 ” 級的 酒店式公寓 自然要有國際級的物業(yè)管理作保證，建議聘請世界上相關(guān)的著名 酒店式公寓 管理公司進行物業(yè)管理，保證尊貴的英國貴族式 “ 公館 ” 服務淋漓盡致地表現(xiàn)。 根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項目邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項目的經(jīng)營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經(jīng)驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊。 五、 租賃建議 富力地產(chǎn)在廣州市地產(chǎn)界傲視群雄，資金實力超群，鑒于本 項目定位 是頂級國際性 酒店式公寓 ，為了打造 “ 公館 ” 級的公寓形象，并在日后的經(jīng)營管理中獲得價值最大化，建議項目可采取整體租賃經(jīng)營的市場營銷策略。 在 2~3 年成長期中，通過精心的經(jīng)營管理， 項目樹立了頂級國際性 酒店式公寓 的形象，獲得良好的經(jīng)濟效益，已成為一個會下 “ 金蛋 “ 的天鵝，此時再視市場情況再推出部分進行銷售，必獲得最大的投資收益。 六、 經(jīng)營推廣重點 針對本項目的租賃客戶主要是外資公司高級外籍人員及港澳臺高級職員的情況，建議從項目建 設開始，便與世界 500 強已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進行業(yè)務聯(lián)系，建立合作關(guān)系；掌握廣州市各類外國機構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前和這些外國機構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關(guān)系，在合作過程中廣泛征求目標客戶的意見，從而使項目從開發(fā)開始就已經(jīng)積累準客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經(jīng)營奠定良好的基礎。 七、 項目年經(jīng)營收益 1. 租價建議及年租金收益預測 從價值最大化來考慮，建議本項目初期整體上采取租賃經(jīng)營的市場策略， 2~3 年后到本項目開始發(fā)售時，屆時 珠江新城 的建設又進了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設計，如通過以貴族式 “ 公館 ” 概念對項目進行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。 因為 酒店式公寓 首層一般為大堂，二、三層可能會設置會所及一些配套設施，故可租賃經(jīng)營部分面積并非項目的建筑面積。在此，假定本項目可經(jīng)營的面積占項目建筑面積的 80%，項目經(jīng)營初期租賃部分面積占可經(jīng)營面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達 120 元 /㎡，項目租價檔次應不會低于新大廈，可預測本項目年租金收益簡表如下為： 年租金收益簡表 項目建筑 面積 可營業(yè)面積 占 80% 租賃部分 占可營業(yè)面積 90% 租價（月） 月租金 收益 預計平均出租率 年租金 收益 ㎡ 54609 ㎡ 49148 ㎡ 120 元 /㎡ 約 580 萬 90% 約 6300 萬元 2. 配套設施經(jīng)營收入 經(jīng)營項目 數(shù)量 建議價格 預計年營業(yè)收入（元） 備注 中餐廳 1 —— 2020 萬 西餐廳 1 —— 1000 萬 商務酒吧 1 —— 400 萬 會所 1 —— 200 萬 多數(shù)服務項目免費，收費項目如保齡球、壁球、理發(fā)等 多功能商務辦公室 3 平均 ￥ 1500/H 1300 萬 具備辦公 、會議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8小時計 商務中心 1 —— 300 萬 小型商場 1 —— 300 萬 合計： 總營業(yè)收入 約 5500 萬 3. 酒店式公寓 項目年總收入 : 綜合以上 2 兩部分，可得出本項目年經(jīng)營總收入為： 年租金 收益 6300 萬 + 經(jīng)營收入 5500 萬 = 億元。 策劃 方案 總結(jié)論 —— 酒店式公寓 目前的市場整體供應量僅 2020多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達到 6 萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨大； —— 珠江新城 未來 CBD的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規(guī)劃出臺后，為開發(fā)進程拖緩的 珠江新城 注入無窮新的活力，開發(fā)建設節(jié)奏明顯加快，未來國際性大都市中央商務區(qū)雛形呼之欲出； —— 項目 J2— 7 地塊處在 珠江新城 中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來規(guī)劃建設高檔的 酒店式公寓 必可體現(xiàn)最高的市場價值； —— 本項目處在 珠江新城 這樣一個未來的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開發(fā)成為一個國際級的高級公寓，通過精心的形象包裝及廣泛和目標客戶進行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級 酒店式公寓 ，使項 目獲得良好的經(jīng)營效益。 —— 預計本 酒店式公寓 項目年經(jīng)營總收入為： 億元