【正文】 業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性 酒店式公寓 。 第二篇 ※ 廣州市 酒店式公寓 市場狀況 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 提供酒店式服務(wù)的公寓包括專業(yè)性的 酒店式公寓 、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務(wù)高級別墅等幾大類型。 二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 因 酒店式公寓 的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動性商務(wù)人 士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。 酒店式公寓 本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或 酒店式公寓 管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給 酒店式公寓 帶來了相當(dāng)可觀的租 金收益。 90 年代初，國內(nèi)最早的 酒店式公寓 出現(xiàn)在深圳 —— 改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。市面上有一些 叫做 “ 白領(lǐng)公寓 ” 、 “ 單身公寓 ” 的物業(yè)也標(biāo)榜提供 “ 酒店式服務(wù) ” ，但其實所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù)公寓。 二、 酒店式公寓 的分布及特征 目前，專業(yè)性的 酒店式公 寓 因其服務(wù)功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個。 目前廣州能稱得上國際化 酒店式公寓 僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的 酒店式公寓 的需求潛力巨 大。 另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達(dá)月租為 180~200 元 /㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務(wù)別墅月租達(dá)到 300 元 /㎡左右。目前，常駐廣州工作的外籍人員目前已超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人，這個數(shù)字還在逐年遞增。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。 平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟(jì)文化活動。據(jù) 2020 年第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總?cè)丝跒? 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口超過 300 萬人，其中很大一部分屬于高學(xué)歷、高收入的 “ 飄一族 ” ，他們流動性強(qiáng)，講求生活質(zhì)素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場的潛力股。 目前廣州 酒店式公寓 物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。 酒店式公寓 的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因為其用以經(jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經(jīng)營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平， 酒店式公寓 也不例外。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì)水平，還要有奉獻(xiàn)精神，并重視品牌效 益； （ 4） 四看完整經(jīng)營計劃。 祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內(nèi)容 樓盤 價格 物業(yè)管理 出租率 實際形象 開業(yè)時間 祈福華廈 一年以上租價可低至 85 折 堅持一貫高素質(zhì) 90% 以上 檔次高貴勝出一籌 比富城花園遲些 富城花園 3 個月、半年或一年價格都可以洽談，最低可低至面價的 8 折以下 向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少 曾經(jīng)低至 3 成 ，現(xiàn)在出租率為 7 成左右 因為外立面及物業(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈 廣州市最早的國際性 酒店式公寓 另外，現(xiàn)時在廣州的外資機(jī)構(gòu)外籍人士，除了選擇專業(yè)化的 酒店式公寓 作為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設(shè)施和五星級服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些都是專業(yè)性 酒店式公寓 強(qiáng)有力的競爭對手。 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 近期，位于 珠江新城 的雙城國際上周正式推出 100套 3040平方米的公寓單位進(jìn)行內(nèi)部登記，均價約在 75008000 元 /平方米，市場反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。 七、 未來兩年 酒店式公寓 的開發(fā)情況 在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項目尚難以確認(rèn)，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個別可能是商務(wù)公寓或 酒店式公寓 的項目在醞釀中，另外，在五羊新城 珠江新城 一帶，凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚未知。 經(jīng)過 “ 中變 “ 之后的廣州，城市面貌煥然一新， 2020 年 被評為 “ 國際花園城市 ” ，日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。 2020 年 1— 8 月外商直接投資與去年同期遞增比較 2020 年 1— 8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較 從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預(yù)測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， CEPA 實施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士 、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的港澳人士數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對具有 酒店式公寓 功能的住宅需求潛力不小。 九、 酒店式公寓 市場分析 結(jié)論 1. 有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)不能滿足需求。 4. 以經(jīng)營管理獲得良好經(jīng)濟(jì)效益，三方共贏 精心部署經(jīng)營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹立良好形象，將為 酒店式公寓 物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益，最終發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。 2. 區(qū)位道路交通 珠江新城 面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線， 并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。 4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀 珠江新城 作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設(shè)因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設(shè)，從１９９２年至 2020 年底， 珠江新城 賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。 二、 未來規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃 方案 幾經(jīng)修改終于在 2020 年 6 月左右真正定案， 珠江新城 仍然是廣州 21 世紀(jì)的 DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。 最后，新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例的。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標(biāo)志性建筑廣州歌劇院。 另外， J2— 7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓 。 6. 公共交通系統(tǒng) 現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時欠缺，希望通過政府進(jìn)一步規(guī)劃改善。 據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征： 屬于稱為國內(nèi) “ 中產(chǎn)階級 ” 的一類型人士 ? 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè) ? 年齡一般在 35 歲以上 ? 其手頭擁有的流動現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至 100 多萬不等 ? 其不想從事太高風(fēng)險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報 ? 有一定投資眼光 ? 投資客戶除國內(nèi)人士外，港澳臺籍人士也占一定比例 ，約 5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項目引入 “ 公館 ”的概念進(jìn)行項目的宣傳包裝及經(jīng)營管理， “ 公館 ” 實質(zhì)是一種英式貴族化的 酒店式公寓 模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為： 全方位的滿意理念服務(wù) 高效率的個性化服務(wù) 高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工 人性化的五星級管理等 當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。 “ 富力國際公館 ” 命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到 “ 富力國際公館 ” 便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而 生。 根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項目邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項目的經(jīng)營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經(jīng)驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經(jīng)營奠定良好的基礎(chǔ)。 策劃 方案 總結(jié)論 —— 酒店式公寓 目前的市場整體供應(yīng)量僅 2020多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達(dá)到 6 萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨大； —— 珠江新城 未來 CBD的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規(guī)劃出臺后，為開發(fā)進(jìn)程拖緩的