【正文】 業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性 酒店式公寓 。 第二篇 ※ 廣州市 酒店式公寓 市場狀況 一、 酒店式服務公寓類型細分 提供酒店式服務的公寓包括專業(yè)性的 酒店式公寓 、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務高級別墅等幾大類型。 二、 國內開發(fā)建設狀況 因 酒店式公寓 的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動性商務人 士及高薪白領、外籍人士頗有吸引力。 酒店式公寓 本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或 酒店式公寓 管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務，生活非常舒適便利，星級服務品質更令客戶兼有尊貴感。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給 酒店式公寓 帶來了相當可觀的租 金收益。 90 年代初，國內最早的 酒店式公寓 出現在深圳 —— 改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。市面上有一些 叫做 “ 白領公寓 ” 、 “ 單身公寓 ” 的物業(yè)也標榜提供 “ 酒店式服務 ” ，但其實所提供的服務素質以及硬件配置距離真正的酒店式服務尚遠，故不能算是酒店式服務公寓。 二、 酒店式公寓 的分布及特征 目前，專業(yè)性的 酒店式公 寓 因其服務功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數不超過 10 個。 目前廣州能稱得上國際化 酒店式公寓 僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數幾間，而隨著廣州市的經濟蓬勃發(fā)展，對外經貿交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的 酒店式公寓 的需求潛力巨 大。 另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達月租為 180~200 元 /㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務別墅月租達到 300 元 /㎡左右。目前，常駐廣州工作的外籍人員目前已超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人，這個數字還在逐年遞增。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。 平均每年有數百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經濟文化活動。據 2020 年第五次人口普查統計，廣州市總人口為 萬人，本市戶口人數 萬人，外來人口超過 300 萬人，其中很大一部分屬于高學歷、高收入的 “ 飄一族 ” ，他們流動性強，講求生活質素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構成了公寓租賃市場的潛力股。 目前廣州 酒店式公寓 物業(yè)初現雛形，硬件、軟件設施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網絡、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。 酒店式公寓 的本質是住宅物業(yè)，但因為其用以經營獲利的特質故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關鍵在于其后期的經營管理水平， 酒店式公寓 也不例外。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當的情況下，物業(yè)管理是未來酒店式服務公寓競爭的焦點。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質水平，還要有奉獻精神，并重視品牌效 益； （ 4） 四看完整經營計劃。 祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內容 樓盤 價格 物業(yè)管理 出租率 實際形象 開業(yè)時間 祈福華廈 一年以上租價可低至 85 折 堅持一貫高素質 90% 以上 檔次高貴勝出一籌 比富城花園遲些 富城花園 3 個月、半年或一年價格都可以洽談，最低可低至面價的 8 折以下 向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少 曾經低至 3 成 ，現在出租率為 7 成左右 因為外立面及物業(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈 廣州市最早的國際性 酒店式公寓 另外，現時在廣州的外資機構外籍人士，除了選擇專業(yè)化的 酒店式公寓 作為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設施和五星級服務，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些都是專業(yè)性 酒店式公寓 強有力的競爭對手。 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應量 近期，位于 珠江新城 的雙城國際上周正式推出 100套 3040平方米的公寓單位進行內部登記，均價約在 75008000 元 /平方米，市場反應不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。 七、 未來兩年 酒店式公寓 的開發(fā)情況 在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項目尚難以確認，據悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個別可能是商務公寓或 酒店式公寓 的項目在醞釀中，另外，在五羊新城 珠江新城 一帶，凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設，最終定位結果尚未知。 經過 “ 中變 “ 之后的廣州，城市面貌煥然一新， 2020 年 被評為 “ 國際花園城市 ” ，日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。 2020 年 1— 8 月外商直接投資與去年同期遞增比較 2020 年 1— 8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較 從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。業(yè)內人士認為， CEPA 實施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士 、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的港澳人士數量日趨增多，在當地置業(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對具有 酒店式公寓 功能的住宅需求潛力不小。 九、 酒店式公寓 市場分析 結論 1. 有市場競爭力的酒店式服務公寓還遠不能滿足需求。 4. 以經營管理獲得良好經濟效益，三方共贏 精心部署經營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務，樹立良好形象，將為 酒店式公寓 物業(yè)創(chuàng)造良好經濟效益，最終發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。 2. 區(qū)位道路交通 珠江新城 面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線， 并通過內環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。 4. 規(guī)劃建設現狀 珠江新城 作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設，從１９９２年至 2020 年底， 珠江新城 賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。 二、 未來規(guī)劃建設 規(guī)劃 方案 幾經修改終于在 2020 年 6 月左右真正定案， 珠江新城 仍然是廣州 21 世紀的 DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。 最后，新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例的。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標志性建筑廣州歌劇院。 另外， J2— 7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓 。 6. 公共交通系統 現地塊一帶公共交通系統暫時欠缺，希望通過政府進一步規(guī)劃改善。 據從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征： 屬于稱為國內 “ 中產階級 ” 的一類型人士 ? 早年通過各種方式積累了一定資產，但現在一般已不從事原行業(yè) ? 年齡一般在 35 歲以上 ? 其手頭擁有的流動現金資產大約為幾十萬至 100 多萬不等 ? 其不想從事太高風險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產來尋求較穩(wěn)健的回報 ? 有一定投資眼光 ? 投資客戶除國內人士外，港澳臺籍人士也占一定比例 ，約 5~10%左右，另外，還有少數外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。在此，根據國外的最新信息，建議本項目引入 “ 公館 ”的概念進行項目的宣傳包裝及經營管理， “ 公館 ” 實質是一種英式貴族化的 酒店式公寓 模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務模式，其表現為： 全方位的滿意理念服務 高效率的個性化服務 高素質并可履行服務承諾的員工 人性化的五星級管理等 當然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。 “ 富力國際公館 ” 命名讀起來朗朗上口，意義內涵突出又易記，看到 “ 富力國際公館 ” 便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而 生。 根據現有的資料，建議本項目邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項目的經營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經營奠定良好的基礎。 策劃 方案 總結論 —— 酒店式公寓 目前的市場整體供應量僅 2020多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達到 6 萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨大； —— 珠江新城 未來 CBD的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規(guī)劃出臺后，為開發(fā)進程拖緩的