【正文】 策劃 方案 總結(jié)論 —— 酒店式公寓 目前的市場整體供應(yīng)量僅 2020多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達(dá)到 6 萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨大； —— 珠江新城 未來 CBD的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規(guī)劃出臺后，為開發(fā)進(jìn)程拖緩的 珠江新城 注入無窮新的活力，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來國際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出； —— 項目 J2— 7 地塊處在 珠江新城 中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導(dǎo)向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來規(guī)劃建設(shè)高檔的 酒店式公寓 必可體現(xiàn)最高的市場價值； —— 本項目處在 珠江新城 這樣一個未來的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開發(fā)成為一個國際級的高級公寓，通過精心的形象包裝及廣泛和目標(biāo)客戶進(jìn)行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級 酒店式公寓 ，使項 目獲得良好的經(jīng)營效益。 因為 酒店式公寓 首層一般為大堂，二、三層可能會設(shè)置會所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營部分面積并非項目的建筑面積。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經(jīng)營奠定良好的基礎(chǔ)。 在 2~3 年成長期中，通過精心的經(jīng)營管理， 項目樹立了頂級國際性 酒店式公寓 的形象，獲得良好的經(jīng)濟效益，已成為一個會下 “ 金蛋 “ 的天鵝，此時再視市場情況再推出部分進(jìn)行銷售，必獲得最大的投資收益。 根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項目邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項目的經(jīng)營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經(jīng)驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊。實際經(jīng)營或營運的方式，可參照廣州經(jīng)營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 “ 富力國際公館 ” 命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到 “ 富力國際公館 ” 便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而 生。 本項目建議硬件配置如下 表： 住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施 高級中餐廳 1 經(jīng)營高檔中餐、海鮮城 藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳 商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務(wù) 多功能 商務(wù)辦公室 2 作為會議場地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書、票務(wù)、電傳、會議安排等商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心 1 提供秘書、票務(wù)、電傳、會議安排等商務(wù)服務(wù) 小型商場 1 經(jīng)營住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設(shè)施等 三 、 項目命名 好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛，為了在市場上體現(xiàn) “ 公館 ” 獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為： 富力國際公館 候補命名： 富力世界公館 項目命名突出 “ 公館 ” 這樣的字眼，就表明了項目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項目引入 “ 公館 ”的概念進(jìn)行項目的宣傳包裝及經(jīng)營管理， “ 公館 ” 實質(zhì)是一種英式貴族化的 酒店式公寓 模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為： 全方位的滿意理念服務(wù) 高效率的個性化服務(wù) 高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工 人性化的五星級管理等 當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。 3. 戶型間隔建議 對于國際性的高級公寓來說，因為其目標(biāo)客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設(shè)計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的 酒店式公寓 外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。 據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征： 屬于稱為國內(nèi) “ 中產(chǎn)階級 ” 的一類型人士 ? 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè) ? 年齡一般在 35 歲以上 ? 其手頭擁有的流動現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至 100 多萬不等 ? 其不想從事太高風(fēng)險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報 ? 有一定投資眼光 ? 投資客戶除國內(nèi)人士外，港澳臺籍人士也占一定比例 ，約 5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。 二、 珠江新城 J2— 7地塊開發(fā)條件分析列表 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機會點（ O） 威脅點（ T） 區(qū)位因素優(yōu)越 目前的公建市政配套 尚需大力改善 酒店式公寓 市場未來幾年存在較大供需缺口 區(qū)域?qū)嶋H規(guī)劃建設(shè)對開發(fā)推廣影響大 未來交通條件良好 酒店式公寓 需配套相應(yīng)硬件，成本可能增加 政策規(guī)劃客觀上有利 其他星級酒店及 潛在開發(fā)的星級 酒店附帶公寓構(gòu)成強有力競爭對手 政府規(guī)劃支持點多 酒店式公寓 的銷售目標(biāo)客戶層面相對窄 居住優(yōu)勢因素多 所臨馬路雖非主干線 但多少會受到影響 富力品牌形象好 三、 地塊作為 酒店式公寓 項目開發(fā)的分析結(jié)論： J2— 7 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢較多，又因未來 珠江新城 的規(guī)劃是中央商務(wù)區(qū) CBD，而且已經(jīng)最終確定規(guī)劃 方案 ，從開發(fā)價值來看，并結(jié)合第二篇廣州市 酒店式公寓 的 市場分析 結(jié)論 —— 專業(yè)性高級 酒店式公寓 在未來幾年存在較大的供應(yīng)缺口，故評估建議： J2— 7 地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔 酒店式公寓 對體現(xiàn)市場價值最有利 第四篇 ※ 珠江新城 J2— 7地塊 項目定位 與市場策略 一、 目標(biāo)客戶定位 1. 租賃目標(biāo)客源（使用者） 通過第二篇 市場分析 可知，在國內(nèi)包括廣州， 酒店式公寓 以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為 酒店式公寓 租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢， 酒店式公寓 租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源： 外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員 ? 外國一般機構(gòu)駐穗高層人員 ? 外國駐穗領(lǐng)事館外籍人員 ? 港臺籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺籍經(jīng)貿(mào)往來人員等 ? 其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。 6. 公共交通系統(tǒng) 現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時欠缺，希望通過政府進(jìn)一步規(guī)劃改善。 5. 道路交通環(huán)境 J2— 7 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達(dá)天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。 另外， J2— 7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓 ?？傮w上 J2— 7 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標(biāo)志性建筑廣州歌劇院。 第四篇 ※ 珠江新城 J2— 7地塊分析 一、 J2— 7 地塊綜合情況 1. J2— 7 地塊用地技術(shù)指標(biāo) 地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓 建筑密度 裙樓 建筑密度 建筑限高 綠地率 機動車位 自行車位 6895． 07 ㎡ 10 68950． 7 25% 40% 130~150 20% 483 —— 2. 地塊地型與地勢 J2— 7 地塊地型比較方正，地勢平緩，比較容易進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。 最后，新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例的。其設(shè)計采用的是裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式，從而盡可能達(dá)到人車分流，暢通無阻，這對于城市中心的開發(fā)建設(shè)又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革 ” 。 二、 未來規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃 方案 幾經(jīng)修改終于在 2020 年 6 月左右真正定案， 珠江新城 仍然是廣州 21 世紀(jì)的 DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。 注：這里用 “ 宗 ” 而不用 “ 個 ” 或 “ 塊 ” ，是因為在賣地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂。 4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀 珠江新城 作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設(shè)因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設(shè)，從１９９２年至 2020 年底， 珠江新城 賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。 3. 公共交通系統(tǒng) 目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設(shè)中會不斷完善。 2. 區(qū)位道路交通 珠江新城 面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線， 并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。北接黃埔大道