【正文】 策劃方案總結論 —— 酒店式公寓目前的市場整體供應量僅 20xx 多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達到 6 萬人這樣的情況，供需缺口可謂 巨大 ； —— 珠江新城未來 CBD 的重要地位毋需多講， 20xx 年 6 月新規(guī)劃出臺后，為開發(fā)進程拖緩的珠江新城注入無窮新的活力，開發(fā)建設節(jié)奏明顯加快，未來國際性大都市中央商務區(qū)雛形呼之欲出 ； —— 項目 J2— 7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來規(guī)劃建設高檔的酒店式公寓必可體現最高的市場價值 ； —— 本項目處在珠江新城這樣一個未來的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開發(fā)成為一個國際級的高級公寓，通過精心的形象包裝及廣泛和目標客戶進行前期的磋商合作，將打造成為廣 州最具代表性的頂級酒店式公寓，使項目獲得良好的經營效益 。 因為酒店式公寓首層一般為大堂，二、三層可能會設置會所及一些配套設施，故可租賃經營部分面積并非項目的建筑面積。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以 儲備足夠的客戶，為項目的順利經營奠定良好的基礎。 在 2~3 年成長期中，通過精心的經營管理，項目樹立了頂級國際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經濟效益，已成為一個會下“金蛋“的天鵝，此時再視市場情況再推出部分進行銷售，必獲得最大的投資收益。 根據現有的資料，建議本項目 邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項 目的經營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊 。實際經營或營運的方式，可參照廣州經營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 “ 富力國際公館 ”命名讀起來朗朗上口，意義內涵突 出又易記，看到“ 富力國際公館 ”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 本項目建議硬件配置如下表： 住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁 球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設施 高級中餐廳 1 經營高檔中餐、海鮮城 藝術式西餐廳 1 經營法式、意式等高檔西式餐廳 商務酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務 多功能 商務辦公室 2 作為會議場地出租，配備智能化辦公設施，提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務 商務中心 1 提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務 小型商場 1 經營住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設施等 三、 項目命名 好的命名可使一個地產項目畫龍點睛，為了在市場上體現“ 公館 ”獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為： 富力國際公館 候補命名 ： 富力世界公館 項目命名突出“ 公館 ”這樣的字眼，就表明了項目本身的特質，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。在此，根據國外的最新信息，建議本項目引入 “ 公館 ”的概念進行項目的宣傳包裝及經營管理，“ 公館 ”實質是一種 英式貴族化 的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務模式，其表現為： 全方位的滿意理念服務 高效率的個性化服務 高素質并可履行服務承諾的員工 人性化的五星級管理等 當然，其硬件的配置也是劃時代 的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。 3. 戶型間隔建議 對于國際性的高級公寓來說 ，因為其目標客戶原因，其產品戶型都不同于一般為國內人士設計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產品及其他因素。 據從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下 一些特征： ? 屬于稱為國內“中產階級”的一類型人士 ? 早年通過各種方式積累了一定資產，但現在一般已不從事原行業(yè) ? 年齡一般在 35 歲以上 ? 其手頭擁有的流動現金資產大約為幾十萬至 100 多萬不等 ? 其不想從事太高風險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產來尋求較穩(wěn)健的回報 ? 有一定投資眼光 投資客戶除國內人士外，港澳臺籍人士也占一定比例，約5~10%左右，另外，還有少數外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。 二、 珠江新城 J2— 7 地塊開發(fā)條件分析列表 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機會點（ O） 威脅點（ T） 區(qū) 位因素優(yōu)越 目前的公建市政配套 尚需大力改善 酒店式公寓市場未來幾 年存在較大供需缺口 區(qū)域實際規(guī)劃建設對 開發(fā)推廣影響大 未來交通條件良好 酒店式公寓需配套相應硬 件，成本可能增加 政策規(guī)劃客觀上有利 其他星級酒店及 潛在開發(fā)的星級酒店附帶公寓構成強有力競爭對手 政府規(guī)劃支持點多 酒店式公寓的銷售目標客 戶層面相對窄 居住優(yōu)勢因素多 所臨馬路雖非主干線 但多少會受到影響 富力品牌形象好 三、 地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結論： J2— 7 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢較多，又因未來珠江新城 的規(guī)劃是中央商務區(qū) CBD，而且已經最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價值來看，并結合第二篇廣州市酒店式公寓的市場分析結論 —— 專業(yè)性高級酒店式公寓在未來幾年存在較大的供應缺口 ，故評估建議： J2— 7 地塊規(guī)劃建設成為高檔酒店式公寓對體現市場價值最有利 第四篇※珠江新城 J2— 7地塊項目定位與市場策略 一、 目標客戶定位 1. 租賃目標客源（使用者） 通過第二篇市場分析可知，在國內包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級的白領階層人士遠未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以 目前的及這幾年的發(fā)展趨勢，酒店式公寓租賃目標客源也不外乎這兩種，其可以細分為以下客源： ? 外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員 ? 外國一般機構駐穗高層人員 ? 外國駐穗領事館外籍人員 ? 港臺籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺籍經貿往來人員等 其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。 6. 公共交通系統 現地塊一帶公共交通系統暫時欠缺，希望通過政府進一步規(guī)劃改善。 5. 道路交通環(huán)境 J2— 7 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。 另外， J2— 7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的 【 利雅灣 】 相望，【 利雅灣 】 該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓?？傮w上 J2— 7 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流 。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標志性建筑廣州歌劇院。 項目 J2— 7 地塊 J2— 7地塊 第四篇※珠江新城 J2— 7地塊分析 一、 J2— 7地塊綜合情況 1. J2— 7 地塊用地技術指標 地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓 建筑密度 裙樓 建筑密度 建筑限高 綠地率 機動車位 自行車位 6895． 07 ㎡ 10 68950． 7 25% 40% 130~150 20% 483 —— 2. 地塊地型與地勢 J2— 7 地塊 地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規(guī)劃建設 。 最后，新城的 文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例 的。其設計采用的是 裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式 ，從而盡可能達到人車分流，暢通無阻 ，這對于城市中心的開發(fā)建設又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革 ”。 二、 未來規(guī)劃建設 規(guī)劃方案幾經修改終于在 20xx 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀的 DBD，地位就猶如美國 紐約的曼哈頓。 注：這里用 “宗 ”而不用 “個 ”或 “塊 ”，是因為在賣地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設的絮亂 。 4. 規(guī)劃建設現狀 珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設，從１９９２ 年至 20xx 年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。 3. 公共交通系統 目前公共交通系統比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設中會不斷完善。 2. 區(qū)位道路交通 珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。北接黃埔大道，南達珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。 4. 以經營管理獲得良好經濟效益，三方共贏 精心部署經營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經濟效益，最終 發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏 。 2. 未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點 從廣州市經貿發(fā)展及外籍人員來往趨勢看，并結合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看， 未來幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點。 九、 酒店式公寓市場分析結論 1. 有市場競爭力的酒店式服務公寓還遠不能滿足需求。 3. 酒店式公寓的供需缺口 據悉，目前整個廣州市所有的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓，其總共的套房總數也僅僅只有 20xx 套 左右，假設未來幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們在廣州停留時的居所，未來幾年 的酒店式公寓也難以滿足屆時市場需求。業(yè)內人士認為， CEPA 實施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的 港澳人士 數量日趨增多，在當地置業(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍