【文章內(nèi)容簡介】 ，暫時(shí)沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場的潛力股。 不過，這部分高級(jí)城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因?yàn)榫频晔焦⒌淖饨鸶甙?，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級(jí)職員的住房津貼每月有 1500— 2500 元），所居住的寓所一般租金介乎 1000— 2500 元 /月，故 國內(nèi)城市高級(jí)白領(lǐng)這類型的客戶遠(yuǎn)未成為酒店式公寓的主流 。 2） 投資者 現(xiàn)時(shí)國際公寓的回報(bào)率可達(dá) 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報(bào)率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報(bào)相近，風(fēng)險(xiǎn)則介乎于兩者之間，是一個(gè)穩(wěn)健明智的 投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及有投資眼光的投資者歡迎。 5. 酒店式公寓經(jīng)營管理特點(diǎn) 1) 軟硬件配置及實(shí)際服務(wù)功能 作為公寓，尤其是國際公寓，自然對(duì)物業(yè)有 相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定 ： 2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀； 3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計(jì)獨(dú)具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應(yīng)當(dāng)是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計(jì)； 4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備，尤其是會(huì)所、游泳池、健身房和智能化設(shè)施等必不可少，有的還要配備商務(wù)中心及外語兒童學(xué)校； 5) 四是要有高水準(zhǔn)的酒店公寓 式管家服務(wù)，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務(wù)等。 目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國外模式，硬件方面相對(duì)比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。其中 新大廈 配套硬件先進(jìn)，又引入國際水平最新的 金鑰匙服務(wù)模式特色物業(yè)服務(wù) ，滿足了外籍住客的使用需求，故市場形象良好。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導(dǎo)致公寓檔次難以攀升。 2) 經(jīng)營管理水平 如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營尚算理想，其中 新推出的針對(duì)外籍人士的國際公寓因配置標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)管 理好，出租率最佳，普遍達(dá)到 8 成甚至 9 成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內(nèi)部設(shè)計(jì)已顯落后，已有日漸式微的趨勢。 酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因?yàn)槠溆靡越?jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個(gè)商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目要發(fā)揮其最大的價(jià)值及利潤最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平，酒店式公寓也不例外。 經(jīng)營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。對(duì)于酒店式公寓來說，在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。 提供良好的服務(wù)是評(píng)定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下， 物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點(diǎn) 。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)營思維導(dǎo)向、形象樹立與包裝、如何推廣等都是一個(gè)酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經(jīng)營所必需的。 —— 在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒 。 3) 酒店式公寓的開發(fā)與成長期 因?yàn)榫频晔焦⒌奈飿I(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個(gè)被公認(rèn)的 酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時(shí)間 ，項(xiàng)目能否成功，還要看以下六個(gè)細(xì)節(jié)方面： （ 1） 一看地段位置，其未 來規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ? （ 2） 二看品質(zhì)，建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求； （ 3） 三看內(nèi)部管理。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì)水 平，還要有奉獻(xiàn)精神，并重視品牌效益； （ 4） 四看完整經(jīng)營計(jì)劃。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃； （ 5） 五看推廣宣傳。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)； （ 6） 六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)國際的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)酒店式公寓的租賃經(jīng)營影響很大。 6. 市場競爭狀況 因廣州現(xiàn)時(shí)的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素暫時(shí)不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現(xiàn)象，如祈福華廈和富城 花園相鄰不到 200 米，其“明爭暗斗”最具代表性。 祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內(nèi)容 樓盤 價(jià)格 物業(yè)管理 出租率 實(shí)際形象 開業(yè)時(shí)間 祈福華廈 一年以上租價(jià)可低至 85 折 堅(jiān)持一貫高素質(zhì) 90% 以上 檔次高貴勝出一籌 比富城花園遲些 富城花園 3 個(gè)月、半年或一年價(jià)格都可以洽談，最低可低至面價(jià)的8 折以下 向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少 曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右 因?yàn)橥饬⒚婕拔飿I(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈 廣州市最早的國際性酒店式公寓 另外，現(xiàn)時(shí)在廣州的外資機(jī)構(gòu)外籍人士， 除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓也倍受他們青睞，因?yàn)槲逍羌?jí)酒店本身擁有出色的配套設(shè)施和五星級(jí)服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級(jí)酒店，相信有不少也附帶高級(jí)公寓，這些 都是專業(yè)性酒店式公寓強(qiáng)有力的競爭對(duì)手。 五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 近兩年在售樓盤中以公寓為賣點(diǎn)的并不多，且大都分布在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠(yuǎn)洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達(dá)誠廣場，機(jī)場路的萬科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進(jìn)入尾貨銷售階段。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場需求量非常旺盛，供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，供需的不平衡導(dǎo)致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。例如，新大廈20xx 年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了90%。 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出 100 套 3040平方米的公寓單位進(jìn)行內(nèi)部登記，均價(jià)約在 75008000 元 /平方米，市場反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年已經(jīng)推出或?qū)⒁瞥鍪袌龅姆?wù)式公寓有時(shí)代新世界 200 套、中怡城市花園 1 棟 33 層國際公寓約 300 套、凱旋新世界超過 200 套、東湖御苑一座 200 套以及在建的凱旋會(huì)、琶洲中洲中心等，新增供應(yīng)量超過 1000 多套。 300100200 200 200約1 0 0 002004006008001000中怡城市花園雙城國際時(shí)代新世界 凱旋新世界東湖御苑總新增供應(yīng)量近期公寓類型物業(yè)供應(yīng)量供應(yīng)量( 套） 需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。 在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶型間隔 公寓項(xiàng)目 中怡城市花園 雙城國際 時(shí)代新世界 凱旋新世界 公寓間隔面積 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠(yuǎn)未 達(dá)到酒店式公寓的要求，故可判斷： 今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓 。 七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項(xiàng)目尚難以確認(rèn)，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個(gè)別可能是商務(wù)公寓或酒店式公寓的項(xiàng)目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一帶，凱旋會(huì)、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚 未知?？傮w上， 從已經(jīng)掌握的資料來看，未來兩年潛在開發(fā)的酒店式公寓項(xiàng)目不多 。 八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預(yù)測 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人員往來趨勢 中國加入 WTO 后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢頭 ，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過美國，據(jù)有關(guān)資料顯示，20xx 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴(yán)重影響外來投資的趨勢。 廣州， 20xx 年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長， GDP 高達(dá) 3000 多億元，遞增額超過 12%，外籍機(jī)構(gòu)及外資企業(yè)分別已經(jīng)達(dá)到 2700 及15000 多家。 經(jīng)過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新， 20xx 年被評(píng)為“ 國際花園城市 ”，日益散發(fā)出其獨(dú)特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。而據(jù)有關(guān)資料顯示， 幾年內(nèi)這個(gè)數(shù)字將達(dá) 到 6 萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會(huì)達(dá)到 15— 20 萬人，對(duì)高級(jí)公寓的需求將倍增 。 附：廣州市 20xx 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 廣州市 20xx 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 統(tǒng)計(jì)日期： 20xx 年 18 月 編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局 金額單位：萬美元 利用外資方式 本年批準(zhǔn)外資情況 本年實(shí)際使用外資 項(xiàng)目數(shù) 合同外資金額 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同 期 比 % 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同 期比 % 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同期 比 % 一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中： 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600 二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 三、對(duì)外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計(jì) 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818