【正文】 人士 ）更多，對 具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小 。 CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡化，顯然，進入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開發(fā)的地域范圍將擴大，投資額可望穩(wěn)定增加， 相對來說 酒店式公寓 的開發(fā)也會相應(yīng)增加 。 20xx 年 1— 8 月外商直接 投資與去年同期遞增比較 與去年同比遞增%%%%%%%%%外商投資項目數(shù)量 外商投資額 實際利用外資額 20xx 年 1— 8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較 %%%%%%%%外資企業(yè)數(shù)量 合同外資金額與去年同比遞增 從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預(yù)測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。 附：廣州市 20xx 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報 廣州市 20xx 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報 統(tǒng)計日期： 20xx 年 18 月 編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局 金額單位：萬美元 利用外資方式 本年批準(zhǔn)外資情況 本年實際使用外資 項目數(shù) 合同外資金額 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同 期 比 % 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同 期比 % 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期 比 % 一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中： 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600 二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 三、對外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 20xx 年 8 月底，我市共批準(zhǔn)累計外資項目 37540 個，合同外資 億美元，實際使用外資 億美元。 經(jīng)過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新， 20xx 年被評為“ 國際花園城市 ”，日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。 八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預(yù)測 1. 經(jīng)濟發(fā)展與人員往來趨勢 中國加入 WTO 后，經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢頭 ，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過美國，據(jù)有關(guān)資料顯示，20xx 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴(yán)重影響外來投資的趨勢。 七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項目尚難以確認，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個別可能是商務(wù)公寓或酒店式公寓的項目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一帶，凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚 未知。 300100200 200 200約1 0 0 002004006008001000中怡城市花園雙城國際時代新世界 凱旋新世界東湖御苑總新增供應(yīng)量近期公寓類型物業(yè)供應(yīng)量供應(yīng)量( 套） 需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出 100 套 3040平方米的公寓單位進行內(nèi)部登記，均價約在 75008000 元 /平方米，市場反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場需求量非常旺盛，供給卻遠遠不足，供需的不平衡導(dǎo)致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。 祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內(nèi)容 樓盤 價格 物業(yè)管理 出租率 實際形象 開業(yè)時間 祈福華廈 一年以上租價可低至 85 折 堅持一貫高素質(zhì) 90% 以上 檔次高貴勝出一籌 比富城花園遲些 富城花園 3 個月、半年或一年價格都可以洽談，最低可低至面價的8 折以下 向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少 曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右 因為外立面及物業(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈 廣州市最早的國際性酒店式公寓 另外，現(xiàn)時在廣州的外資機構(gòu)外籍人士， 除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設(shè)施和五星級服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些 都是專業(yè)性酒店式公寓強有力的競爭對手。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)； （ 6） 六看整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)國際的整體經(jīng)濟環(huán)境對酒店式公寓的租賃經(jīng)營影響很大。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì)水 平，還要有奉獻精神，并重視品牌效益； （ 4） 四看完整經(jīng)營計劃。 —— 在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒 。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下， 物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點 。對于酒店式公寓來說，在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。 酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因為其用以經(jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經(jīng)營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平，酒店式公寓也不例外。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導(dǎo)致公寓檔次難以攀升。 目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。 2） 投資者 現(xiàn)時國際公寓的回報率可達 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報相近，風(fēng)險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的 投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng)濟實力及有投資眼光的投資者歡迎。據(jù) 20xx 年 第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總?cè)丝跒? 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口 超過 300 萬人，其中很大一部分屬于 高學(xué)歷、高收入的 “飄一族 ”，他們流動性強，講求生活質(zhì)素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場的潛力股。其中，長期在廣州工作生活者不少會選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟文化活動。 ? 港澳臺人士 由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺經(jīng)貿(mào)投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺商在廣州的投資項目逐年增多， 20xx 年底，僅臺資企業(yè)就有 2144家，實際利用臺資 元億美元。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。除了一些中高檔酒 店附屬的公寓和別墅，這些外籍人士更 樂于選擇豪華 、 服務(wù)完善 、又有家的感覺 的 國際公寓作為 居所 ，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些 租客以來自歐美、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人員人士為主 。目前， 常駐廣州工作的外籍人員 目前已 超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人 ，這個數(shù)字還在逐年遞增。 4. 客戶類型 1） 租賃用戶 ? 跨國公司工作的外籍人士 外籍人士是酒店式公寓最主要的客源 。 另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達月租為 180~200 元 /㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務(wù)別墅月租達到 300 元 /㎡左右。 2. 出租 率 因為酒店式服務(wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因為檔次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。 目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，對外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。 酒店式公寓的特征 ： 性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)設(shè) 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、 兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來配置 戶戶 型型 特特 點點 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 專業(yè)公司進行管理，提供 24 小時全天候物業(yè)管理和星級酒店式服務(wù) 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱 水系統(tǒng) 管管 理理 費費 管理費相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計 租租 賃賃 價價 格格 租價多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價格以港幣或 美金標(biāo)價，比市場上同等質(zhì)素的個人出租物業(yè)要貴不少