【正文】 注：截止 20xx 年 8 月底，我市共批準(zhǔn)累計(jì)外資項(xiàng)目 37540 個(gè)，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。 (全口徑 ) 其中：外商直接投資累計(jì)項(xiàng)目 13836 家，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。 20xx 年 1— 8 月外商直接 投資與去年同期遞增比較 與去年同比遞增%%%%%%%%%外商投資項(xiàng)目數(shù)量 外商投資額 實(shí)際利用外資額 20xx 年 1— 8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較 %%%%%%%%外資企業(yè)數(shù)量 合同外資金額與去年同比遞增 從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預(yù)測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。 2. CEPA《 內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排 》的簽署對廣州房地產(chǎn)市場尤其是酒店式公寓物業(yè)的影響 1) 房地產(chǎn)開發(fā) 在 CEPA 實(shí)施之前，進(jìn)入內(nèi)地開發(fā)的港資地產(chǎn)商或有港資背景的開發(fā)商已不少， 香港地產(chǎn)商可以通過香港地區(qū)或其他國際性的商 業(yè)銀行完成項(xiàng)目貸款，這對港商來說將是個(gè)優(yōu)勢。 CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡化，顯然，進(jìn)入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開發(fā)的地域范圍將擴(kuò)大，投資額可望穩(wěn)定增加， 相對來說 酒店式公寓 的開發(fā)也會相應(yīng)增加 。 2) 置業(yè)投資或居住需求 一直以來，港澳人士在內(nèi)地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， CEPA 實(shí)施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的 港澳人士 數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士 ）更多，對 具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小 。 3) 酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應(yīng)量有所增加 CEPA 簽署后，使穗港兩地旅游業(yè)走向良性合作發(fā)展，使內(nèi)地酒店物業(yè)得以充分利用， 因 酒店式公寓物業(yè)客觀上存在較好的利潤增長空間，故 廣州、深圳等地 新開發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶酒店式公寓，使 供應(yīng)量有一定程度 增加 。 3. 酒店式公寓的供需缺口 據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有 20xx 套 左右，假設(shè)未來幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們在廣州停留時(shí)的居所，未來幾年 的酒店式公寓也難以滿足屆時(shí)市場需求。由此可見： 未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口 。 九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論 1. 有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)不能滿足需求。 從目前情況看，真正上檔次并稱得上是酒店式公寓的僅寥寥幾家而已，有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。 2. 未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點(diǎn) 從廣州市經(jīng)貿(mào)發(fā)展及外籍人員來往趨勢看，并結(jié)合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看， 未來幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點(diǎn)。 3. 把握市場先機(jī)，將會創(chuàng)造良好的市場機(jī)會 把握市場 先機(jī)，填補(bǔ)空白點(diǎn)，選擇合適地點(diǎn)開發(fā)酒店式公寓，將會創(chuàng)造良好的市場機(jī)會。 4. 以經(jīng)營管理獲得良好經(jīng)濟(jì)效益，三方共贏 精心部署經(jīng)營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益，最終 發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏 。 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 1. 地理環(huán)境概況 珠江新城，總用地面積約６ .６平方公里。北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “絕版” 的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢無以倫比 。 2. 區(qū)位道路交通 珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。未來也將規(guī)劃一條臨江大道直通員村、東圃而不必行經(jīng)黃埔大道。 3. 公共交通系統(tǒng) 目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設(shè)中會不斷完善。未來地鐵二號線將通過新城中心，其在 20xx 年前左右建好，加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設(shè)，珠江新城未來的綜合交通環(huán)境將是現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)配置。 4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀 珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設(shè)因?yàn)榉N種的原因拖緩了開發(fā)建設(shè)，從１９９２ 年至 20xx 年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。合同地價(jià)１０２億，到去年底收回４５億。 注：這里用 “宗 ”而不用 “個(gè) ”或 “塊 ”，是因?yàn)樵谫u地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂 。 現(xiàn)時(shí)，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠(yuǎn)未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務(wù)區(qū)尚遠(yuǎn)。 二、 未來規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 20xx 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀(jì)的 DBD，地位就猶如美國 紐約的曼哈頓。首先，其 未來規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題 。其設(shè)計(jì)采用的是 裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式 ，從而盡可能達(dá)到人車分流，暢通無阻 ，這對于城市中心的開發(fā)建設(shè)又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革 ”。 其次，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎(chǔ)上將 金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身 ，形成一個(gè)綜合功能的中心社區(qū)來吸引國內(nèi)外財(cái)團(tuán)的投資與進(jìn)駐。 最后，新城的 文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例 的。歌劇 院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國際大都市的每個(gè)具體形象都可以預(yù)見。 項(xiàng)目 J2— 7 地塊 J2— 7地塊 第四篇※珠江新城 J2— 7地塊分析 一、 J2— 7地塊綜合情況 1. J2— 7 地塊用地技術(shù)指標(biāo) 地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓 建筑密度 裙樓 建筑密度 建筑限高 綠地率 機(jī)動車位 自行車位 6895． 07 ㎡ 10 68950． 7 25% 40% 130~150 20% 483 —— 2. 地塊地型與地勢 J2— 7 地塊 地型比較方正，地勢平緩，比較容易進(jìn)行規(guī)劃建設(shè) 。 3. 地理位置與景觀環(huán)境 J2— 7 地塊位于珠江新城冼村路南段與未來廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線附近，到珠江岸邊僅 300米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號線花城大道站約 400~600 米。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標(biāo)志性建筑廣州歌劇院。 從高處往南俯視珠江，一片海闊天空，極盡視覺精神享受?？傮w上 J2— 7 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流 。 4. 現(xiàn)時(shí)周邊物業(yè)分布 現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著 【 金碧華府 】 、 【 南國花園 】 、 【 新城海濱花園 】 等住宅社區(qū)，西北面的 【 凱旋新世界 】 、 【 星匯園 】 等，而西面五羊新城對面的 【 新大廈 】 、【 遠(yuǎn)洋明珠大廈 】 ，就是較有代表性的酒店式公寓。 另外， J2— 7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的 【 利雅灣 】 相望，【 利雅灣 】 該物業(yè)定位尚無法得知，不過因?yàn)槠浜唾逑噜彛飿I(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。 寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。 5. 道路交通環(huán)境 J2— 7 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達(dá)天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設(shè)一條大橋橫跨珠江， 直通海珠區(qū)新港西路，未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經(jīng)過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以， 預(yù)計(jì)未來 J2— 7 地塊周邊的道路交通導(dǎo)向環(huán)境良好 。 6. 公共交通系統(tǒng) 現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時(shí)欠缺，希望通過政府進(jìn)一步規(guī)劃改善。 7. 居住及工作環(huán)境評估 J2— 7 地塊所在位置，因?yàn)榫邆渚坝^環(huán)境的優(yōu)勢，所面臨道路又非主干線，噪音及空氣污染等較少，而未來交通導(dǎo)向系統(tǒng)良好，居住及工作環(huán)境優(yōu)勢明顯，相對來說， 用以規(guī)劃建設(shè)住宅物業(yè)優(yōu)勢較為突出 。 二、 珠江新城 J2— 7 地塊開發(fā)條件分析列表 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機(jī)會點(diǎn)（ O） 威脅點(diǎn)（ T） 區(qū) 位因素優(yōu)越 目前的公建市政配套 尚需大力改善 酒店式公寓市場未來幾 年存在較大供需缺口 區(qū)域?qū)嶋H規(guī)劃建設(shè)對 開發(fā)推廣影響大 未來交通條件良好 酒店式公寓需配套相應(yīng)硬 件，成本可能增加 政策規(guī)劃客觀上有利 其他星級酒店及 潛在開發(fā)的星級酒店附帶公寓構(gòu)成強(qiáng)有力競爭對手 政府規(guī)劃支持點(diǎn)多 酒店式公寓的銷售目標(biāo)客 戶層面相對窄 居住優(yōu)勢因素多 所臨馬路雖非主干線 但多少會受到影響 富力品牌形象好 三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論： J2— 7 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢較多，又因未來珠江新城 的規(guī)劃是中央商務(wù)區(qū) CBD，而且已經(jīng)最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價(jià)值來看，并結(jié)合第二篇廣州市酒店式公寓的市場分析結(jié)論 —— 專業(yè)性高級酒店式公寓在未來幾年存在較大的供應(yīng)缺口 ，故評估建議： J2— 7 地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對體現(xiàn)市場價(jià)值最有利 第四篇※珠江新城 J2— 7地塊項(xiàng)目定位與市場策略 一、 目標(biāo)客戶定位 1. 租賃目標(biāo)客源（使用者） 通過第二篇市場分析可知，在國內(nèi)包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以 目前的及這幾年的發(fā)展趨勢，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源： ? 外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員 ? 外國一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員