【正文】 租租 售售 特特 點點 因為要進行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因為市場的需要， 也出現(xiàn)產(chǎn)權式酒店式公寓模式 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱 項目內(nèi)容 中信公寓 祈福華廈 廣東國際大廈 B 附樓 遠洋明珠大廈 富城花園 新大廈 分布層數(shù) 3—38 層 25 層 共 35 層 7 樓、 25 樓 2— 8 樓 共 30 層，分布各樓層 客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95 套 約 70 多套 二房單位套房面積 （建筑面積） 125 ㎡ 109~144 ㎡ 80~90 ㎡ 75 ㎡ 97— 129 125 ㎡ 三房單位套房面積 （建筑面積） 160 ㎡ 165~180 ㎡ 120 ㎡ 118 ㎡ 126— 157 個別面積達 499㎡ 160 ㎡ 售價 港幣 10000`15000 元 /㎡ 只租不售 5000 元 /㎡ 7000~8000 元 /㎡ 只租不售 7000~10000 元 /㎡ 配套設施 會所、國際會議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿室、高爾夫練習場、穿梭巴士等 可用廣東國際大酒店 的服務設施 五樓有會所， 其他設施無 餐廳、泳池、桑拿 室、穿梭巴士等 會所設施、餐廳、酒吧、泳池、 衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務 管理費 元 //㎡ 含房租內(nèi) 15 元 /㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元 /㎡ 管理公司及服務特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠洋 明珠管理處 富城花園營業(yè)部 廣州天綽物業(yè)管理有限公司 國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會員 客戶（住戶）類型 外籍人士為主（其中日本人 占 5 成，韓國人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多， 其余日本、香港、韓國等人士） 國內(nèi)客戶占多數(shù) 國內(nèi)客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70% 韓國客戶占 15% 客戶租期 八成以上租半年 3 個月到 1 年租期 無日租， 1 個月或一年均可 1~3 個月租期為主 一般一年以上 3 個月到 1 年租期為主 出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90% 租價 日租 600~800 元 /單元 半年內(nèi)價格一樣 一年全包價格 萬元 /月 一房 1500 美元 /月 二房 20xx 美元 /月 三房、四房 3000~4000 美元 /月 二房或三房全包價8000— 120xx 元 /月 二房 8000 元 /月 三房 9000 元 /月 二房 20xx 美元 /月 三房 2500 美元 /月 二房租價 15000 元 /月 三房租價 17000 元 /月 電梯數(shù)量 3 臺客梯， 1 臺貨梯 3 臺 2 臺客梯， 1 臺貨梯 2 臺 每座 2 臺 東北兩座塔樓各有 2 臺電梯 回報率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右 備注 在廣州市場一直不出售 ， 近期推出“絕版” 50 套， 如租期一年以上可以侃價，約 85折左右 注：因為早期住宅部分已經(jīng)基本銷售完畢，余下作為酒店式公寓者全部出售，用以出租的公寓不多 租期一年以上可以侃價 8 至 85 折 初期推出市場反映一般，后重新包裝為國際公寓后，銷售及租賃暢旺 不多 注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過一般所占比例不多 以上列表中的公寓中大部分是高檔的 國際化酒店式公寓 ，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當暢旺，出租率都在 70%以上 。 二、 酒店式公寓的分布及特征 目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓 區(qū)域，天河北中央商務寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個。 據(jù)悉，目前整個廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其 總共的套房總數(shù)僅有 20xx 套左右 。市面上有一些 叫做“白領公寓”、“ 單身公寓 ”的物業(yè)也標榜提供“酒店式服務”，但其實所提供的服務素質以及硬件配置距離真正的酒店式服務尚遠，故不能算是酒店式服務公寓?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型 經(jīng)濟發(fā)達的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計至少還有 5~7 年的發(fā)展才進入繁榮期。 90 年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳—— 改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速?，F(xiàn)時，國外的酒店式公寓一般分布在成熟 的商務區(qū)和著名的風景旅游點，其房型類似酒店的標準間，配豪華商務套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設施。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 目 錄 前言 —— 何謂酒店式公寓？ .......................................................................................... 2 第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 .................................................................................. 3 一、 國外情況 ......................................................................................................... 3 二、 國內(nèi)開發(fā)建設狀況 ......................................................................................... 3 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 .......................................................................... 4 一、 酒店式服務公寓類型細分 ............................................................................. 4 二、 酒店式公寓的分布及特征 ............................................................................. 4 三、 代表性酒店式公寓列表分析 ......................................................................... 6 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 ............................................................................. 9 五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 ............................................................... 16 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應量 ....................................................................... 16 七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 ............................................................... 17 八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預測 ....................................................... 19 九、 酒店式公寓市場分析結論 ........................................................................... 23 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 ................................................................................ 24 一、 珠江新城 區(qū)域現(xiàn)狀 ....................................................................................... 24 二、 未來規(guī)劃建設 ............................................................................................... 26 第四篇※珠江新城 J2—7地塊分析 ............................................................................ 29 一、 J2—7 地塊綜合情況 .................................................................................... 29 二、 珠江新城 J2—7 地塊開發(fā)條件分析列表 ................................................... 31 三、 地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結論： ........................................... 31 第四篇※珠江新城 J2—7地塊項目定位與市場策略 ................................................ 32 一、 目標客戶定位 ............................................................................................... 32 二、 市場定位分析 .............................................................