【正文】 —— 兩座共 95套 約 70 多套 二房單位套房面積 （建筑面積） 125 ㎡ 109~144 ㎡ 80~90 ㎡ 75 ㎡ 97— 129 125 ㎡ 三房單位套房面積 （建筑面積） 160 ㎡ 165~180 ㎡ 120 ㎡ 118 ㎡ 126— 157 個別面積達 499㎡ 160 ㎡ 售價 港幣 10000`15000 元 /㎡ 只租不售 5000 元 /㎡ 7000~8000 元 /㎡ 只租不售 7000~10000 元 /㎡ 配套設施 會所、國際會議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿 室、高爾夫練習場、穿梭巴士等 可用廣東國際大酒店 的服務設施 五樓有會所， 其他設施無 餐廳、泳池、桑拿 室、穿梭巴士等 會所設施、餐廳、酒吧、泳池、 衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務 管理費 元 //㎡ 含房租內(nèi) 15 元 /㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元 /㎡ 管理公司及服務特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠洋明珠管理處 富城花園營業(yè)部 廣州天綽 物業(yè)管理有限公司 國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會員 客戶（住戶）類型 外籍人士為主（其中日本人 占 5 成，韓國人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多， 其余日本、香港、韓國等人士） 國內(nèi)客戶占多數(shù) 國內(nèi)客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70% 韓國客戶占 15% 客戶租期 八成以上租半年 3 個月到 1 年租期 無日租， 1 個月或一年均可 1~3 個月租期為主 一般一年以上 3 個月到 1 年租期為主 出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90% 租價 日租 600~800 元 /單元 半年內(nèi)價格一樣 一年全包價格 萬 元 /月 一房 1500 美元 /月 二房 2000 美元 /月 三房、四房 3000~4000 美元 /月 二房或三房全包價8000— 12000 元 /月 二房 8000 元 /月 三房 9000 元 /月 二房 2000 美元 /月 三房 2500 美元 /月 二房租價 15000 元 /月 三房租價 17000 元 /月 電梯數(shù)量 3 臺客梯， 1 臺貨梯 3 臺 2 臺客梯， 1 臺貨梯 2 臺 每座 2臺 東北兩座塔樓各有 2 臺電梯 回報率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右 備注 在廣州市場一直不出售 ，近期推出“絕版” 50 套， 如租期一年 以上可以侃價，約 85折左右 注：因為早期住宅部分已經(jīng)基本銷售完畢，余下作為酒店式公寓者全部出售，用以出租的公寓不多 租期一年以上可以侃價 8至 85折 初期推出市場反映一般，后重新包裝為國際公寓后，銷售及租賃暢旺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租租 售售 特特 點點 因為要進行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因為市場的需要， 也出現(xiàn)產(chǎn)權式酒店式公寓模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 酒店式公寓的特征 ： 性質 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權 設設 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會所設施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應有盡有，國際公寓配套標準更按外籍人士需求來配置 戶戶 型型 特特 點點 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務務 專業(yè)公司進行管理，提供 24 小時全天 候物業(yè)管理和星級酒店式服務 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管管 理理 費費 管理費相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計 租租 賃賃 價價 格格 租價多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價格以港幣或 美金標價，比市場上同等質素的個人出租物業(yè)要貴不少 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、 酒店式公寓的分布及特征 目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個。 據(jù)悉，目前整個廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其 總共的套房總數(shù)僅有 2000 套左右 。市面上有一些 叫做“白領公寓”、“ 單身公寓 ”的物業(yè)也標榜提供“酒店式服務”，但其實所提供的服務素質以及硬件配置距離真正的酒店式服務尚遠，故不能算是酒店式服務公寓。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 ?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟發(fā)達的大都市中已漸露端倪，不過總體 上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計至少還有 5~7 年的發(fā)展才進入繁榮期。 90 年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳—— 改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速?，F(xiàn)時，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務區(qū)和著名的風景旅游點，其房型類似 酒店的標準間，配豪華商務套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設施。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。 策劃方案總結論 .............................................................................................................44 前言 —— 何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設施都比較完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 前言 —— 何謂酒店式公寓？ ...........................................................................................2 第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 ...................................................................................3 一、 國外情況 ..........................................................................................................3 二、 國內(nèi)開發(fā)建設狀況 ..........................................................................................3 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 ...........................................................................4 一、 酒店式服務公寓類型細分 ..............................................................................4 二、 酒店式公寓的分布及特征 ..............................................................................4 三、 代表性酒店式公寓列表分析 ..........................................................................7 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 ............................................................................10 五、 近兩年公寓 類型物業(yè)的銷售情況 ................................................................17 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應量 ........................................................................17 七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 ................................................................18 八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景 預測 ........................................................20 九、 酒店式公寓市場分析結論 ............................................................................25 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 .................................................................................27 一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 ........................................................................................27 二、 未來規(guī)劃建設 ................................................................................................29 第四篇※珠江新城 J2—7地塊分析 .............................................................................32 一、 J2—7 地塊綜合情況 .....................................................................................32 二、 珠江新城 J2—7 地塊開發(fā)條件分析列表 ....................................................34 三、 地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結論： ............................................34 第四篇※珠江新城 J2—7地塊項目定位與市場策略 .................................................35 一、 目標客戶定位 ................................................................................................35 二、 市場定位分析 ................................................................................................36 三、 項目命名 ........................................................................................................39 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 ............................................................................................40 五、 租賃建議 ........................................................................................................40 六、 經(jīng)營推廣重點 ........................................