【正文】 、洽談單間等服務 多功能 商務辦公室 2 作為會議場地出租，配備智能化辦公設施，提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務 商務中心 1 提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務 小型商場 1 經(jīng)營住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典 雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設施等 三、 項目命名 好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛，為了在市場上體現(xiàn)“ 公館 ”獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為： 富力國際公館 候補命名 ： 富力世界公館 項目命名突出“ 公館 ”這樣的字眼，就表明了項目本身的特質，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊項目定位與市場策略 一、 目標客戶定位 1. 租賃目標客源（使用者） 通過第二篇市場分析可知，在國內包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級的白領階層人士遠未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以目前的及這幾年的 發(fā)展趨勢，酒店式公寓租賃目標客源也不外乎這兩種，其可以細分為以下客源： ? 外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員 ? 外國一般機構駐穗高層人員 ? 外國駐穗領事館外籍人員 ? 港臺籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺籍經(jīng)貿往來人員等 其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊分析 一、 J2— 7 地塊綜合情況 1. J2— 7 地塊用地技術指標 地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓 建筑密度 裙樓 建筑密度 建筑限高 綠地率 機動車位 自行車位 6895． 07 ㎡ 10 68950． 7 25% 40% 130~150 20% 483 —— 2. 地塊地型與地勢 J2— 7 地塊 地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規(guī)劃建設 。 項目 J2— 7 地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。其設計采用的是 裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式 ，從而盡可能達到人車分流，暢通無阻 ，這對于城市中心的開發(fā)建設又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革 ”。 注：這里用 “宗 ”而不用 “個 ”或 “塊 ”，是因為在賣地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設的絮亂 。 3. 公共交通系統(tǒng) 目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設中會不斷完善。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2. 未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點 從廣州市經(jīng)貿發(fā)展及外籍人員來往趨勢看，并結合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看， 未來幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報 統(tǒng)計日期： 2020 年 18 月 編制單位：廣州市外經(jīng)貿局 金額單位：萬美元 利用外資方式 本年批準外資情況 本年實際使用外資 項目數(shù) 合同外資金額 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同 期 比 % 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同 期比 % 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期 比 % 一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中： 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600 二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 三、對外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 2020 年 8 月底，我市共批準累計外資項目 37540 個，合同外資 億美元，實際使用外資 億美元。 八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預測 1. 經(jīng)濟發(fā)展與人員往來趨勢 中國加入 WTO 后，經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一， 超過美國，據(jù)有關資料顯示，2002 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴重影響外來投資的趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。對于酒店式公寓來說，在租務市場中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質量。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2） 投資者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 澳臺經(jīng)貿投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺商在廣州的投資項目逐年增多， 2002 年底，僅臺資企業(yè)就有 2144家，實際利用臺資 元億美元。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍 人士更 樂于選擇豪華 、 服務完善 、又有家的感覺 的 國際公寓作為 居所 ，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些 租客以來自歐美、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人員人士為主 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2. 出租率 因為酒店式服務公寓數(shù)量不多，象花 園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務別墅的出租情況長期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因為檔次及服務素質等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。 以上列表中的公寓中大部分是高檔的 國際化酒店式公寓 ，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當暢旺，出租率都在 70%以上。 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱 項目內容 中信公寓 祈福華廈 廣 東國際大廈 B 附樓 遠洋明珠大廈 富城花園 新大廈 分布層數(shù) 3—38 層 25 層 共 35 層 7 樓、 25 樓 2— 8樓 共 30 層，分布各樓層 客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95套 約 70 多套 二房單位套房面積 （建筑面積） 125 ㎡ 109~144 ㎡ 80~90 ㎡ 75 ㎡ 97— 129 125 ㎡ 三房單位套房面積 （建筑面積） 160 ㎡ 165~180 ㎡ 120 ㎡ 118 ㎡ 126— 157 個別面積達 499㎡ 160 ㎡ 售價 港幣 10000`15000 元 /㎡ 只租不售 5000 元 /㎡ 7000~8000 元 /㎡ 只租不售 7000~10000 元 /㎡ 配套設施 會所、國際會議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿 室、高爾夫練習場、穿梭巴士等 可用廣東國際大酒店 的服務設施 五樓有會所， 其他設施無 餐廳、泳池、桑拿 室、穿梭巴士等 會所設施、餐廳、酒吧、泳池、 衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務 管理費 元 //㎡ 含房租內 15 元 /㎡ 含房租內 含房租內 元 /㎡ 管理公司及服務特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠洋明珠管理處 富城花園營業(yè)部 廣州天綽 物業(yè)管理有限公司 國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會員 客戶（住戶）類型 外籍人士為主（其中日本人 占 5 成，韓國人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多， 其余日本、香港、韓國等人士） 國內客戶占多數(shù) 國內客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70% 韓國客戶占 15% 客戶租期 八成以上租半年 3 個月到 1 年租期 無日租， 1 個月或一年均可 1~3 個月租期為主 一般一年以上 3 個月到 1 年租期為主 出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90% 租價 日租 600~800 元 /單元 半年內價格一樣 一年全包價格 萬 元 /月 一房 1500 美元 /月 二房 2000 美元 /月 三房、四房 3000~4000 美元 /月 二房或三房全包價8000— 12000 元 /月 二房 8000 元 /月 三房 9000 元 /月 二房 2000 美元 /月 三房 2500 美元 /月 二房租價 15000 元 /月 三房租價 17000 元 /月 電梯數(shù)量 3 臺客梯， 1 臺貨梯 3 臺 2 臺客梯， 1 臺貨梯 2 臺 每座 2臺 東北兩座塔樓各有 2 臺電梯 回報率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右 備注 在廣州市場一直不出售 ，近期推出“絕版” 50 套， 如租期一年 以上可以侃價，約 85折左右 注：因為早期住宅部分已經(jīng)基本銷售完畢，余下作為酒店式公寓者全部出售，用以出租的公寓不多 租期一年以上可以侃價 8至 85折 初期推出市場反映一般，后重新包裝為國際公寓后，銷售及租賃暢旺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 酒店式公寓的特征 ： 性質 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權 設設 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會所設施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應有盡有，國際公寓配套標準更按外籍人士需求來配置 戶戶 型型 特特 點點 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務務 專業(yè)公司進行管理，提供 24 小時全天 候物業(yè)管理和星級酒店式服務 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨立空調（或中央空調）及熱水系統(tǒng) 管管 理理 費費 管理費相對較高，有的納入租金內，有的則另計 租租 賃賃 價價 格格 租價多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價格以港幣或 美金標價，比市場上同等質素的個人出租物業(yè)要貴不少 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 據(jù)悉，目前整個廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其 總共的套房總數(shù)僅有 2000 套左右 ?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟發(fā)達的大都市中已漸露端倪，不過總體 上，酒店式公寓的在國內還只是處于起步階段，估計至少還有 5~7 年的發(fā)展才進入繁榮期。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 目 錄 前言 —— 何謂酒店式公寓？ ......................................................................................