【正文】 、洽談單間等服務(wù) 多功能 商務(wù)辦公室 2 作為會(huì)議場(chǎng)地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書(shū)、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心 1 提供秘書(shū)、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 小型商場(chǎng) 1 經(jīng)營(yíng)住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典 雅大堂、住客專(zhuān)用電梯、空中花園、五星級(jí)智能化設(shè)施等 三、 項(xiàng)目命名 好的命名可使一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目畫(huà)龍點(diǎn)睛，為了在市場(chǎng)上體現(xiàn)“ 公館 ”獨(dú)樹(shù)一幟的尊貴檔次形象，建議本項(xiàng)目可命名為： 富力國(guó)際公館 候補(bǔ)命名 ： 富力世界公館 項(xiàng)目命名突出“ 公館 ”這樣的字眼，就表明了項(xiàng)目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來(lái)塑造獨(dú)樹(shù)一幟的鮮明市場(chǎng)形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略 一、 目標(biāo)客戶定位 1. 租賃目標(biāo)客源（使用者） 通過(guò)第二篇市場(chǎng)分析可知，在國(guó)內(nèi)包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級(jí)的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺(tái)人士，以目前的及這幾年的 發(fā)展趨勢(shì)，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源： ? 外資公司、跨國(guó)企業(yè)駐穗高級(jí)外籍人員 ? 外國(guó)一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員 ? 外國(guó)駐穗領(lǐng)事館外籍人員 ? 港臺(tái)籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺(tái)籍經(jīng)貿(mào)往來(lái)人員等 其中，外籍客源以來(lái)自歐美地區(qū)、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺(tái)籍客源中攜眷常駐廣州者相對(duì)少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊分析 一、 J2— 7 地塊綜合情況 1. J2— 7 地塊用地技術(shù)指標(biāo) 地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓 建筑密度 裙樓 建筑密度 建筑限高 綠地率 機(jī)動(dòng)車(chē)位 自行車(chē)位 6895． 07 ㎡ 10 68950． 7 25% 40% 130~150 20% 483 —— 2. 地塊地型與地勢(shì) J2— 7 地塊 地型比較方正，地勢(shì)平緩，比較容易進(jìn)行規(guī)劃建設(shè) 。 項(xiàng)目 J2— 7 地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其設(shè)計(jì)采用的是 裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式 ，從而盡可能達(dá)到人車(chē)分流，暢通無(wú)阻 ，這對(duì)于城市中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革 ”。 注：這里用 “宗 ”而不用 “個(gè) ”或 “塊 ”，是因?yàn)樵谫u(mài)地過(guò)程中早已打亂原來(lái)規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂 。 3. 公共交通系統(tǒng) 目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)中會(huì)不斷完善。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 2. 未來(lái)幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點(diǎn) 從廣州市經(jīng)貿(mào)發(fā)展及外籍人員來(lái)往趨勢(shì)看，并結(jié)合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開(kāi)發(fā)的酒店式公寓看， 未來(lái)幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 統(tǒng)計(jì)日期： 2020 年 18 月 編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局 金額單位：萬(wàn)美元 利用外資方式 本年批準(zhǔn)外資情況 本年實(shí)際使用外資 項(xiàng)目數(shù) 合同外資金額 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同 期 比 % 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同 期比 % 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同期 比 % 一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中： 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600 二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 三、對(duì)外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計(jì) 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 2020 年 8 月底，我市共批準(zhǔn)累計(jì)外資項(xiàng)目 37540 個(gè)，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。 八、 未來(lái)幾年酒店式公寓的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人員往來(lái)趨勢(shì) 中國(guó)加入 WTO 后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一， 超過(guò)美國(guó)，據(jù)有關(guān)資料顯示，2002 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴(yán)重影響外來(lái)投資的趨勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。對(duì)于酒店式公寓來(lái)說(shuō)，在租務(wù)市場(chǎng)中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導(dǎo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2） 投資者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 澳臺(tái)經(jīng)貿(mào)投資往來(lái)及四地人員交往越來(lái)越頻繁，港、澳、臺(tái)商在廣州的投資項(xiàng)目逐年增多， 2002 年底，僅臺(tái)資企業(yè)就有 2144家，實(shí)際利用臺(tái)資 元億美元。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍 人士更 樂(lè)于選擇豪華 、 服務(wù)完善 、又有家的感覺(jué) 的 國(guó)際公寓作為 居所 ，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些 租客以來(lái)自歐美、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人員人士為主 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2. 出租率 因?yàn)榫频晔椒?wù)公寓數(shù)量不多，象花 園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達(dá)等四五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會(huì)等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長(zhǎng)期接近 100%，專(zhuān)業(yè)性的酒店式公寓因?yàn)闄n次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。 以上列表中的公寓中大部分是高檔的 國(guó)際化酒店式公寓 ，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國(guó)際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類(lèi)型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上。 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 中信公寓 祈福華廈 廣 東國(guó)際大廈 B 附樓 遠(yuǎn)洋明珠大廈 富城花園 新大廈 分布層數(shù) 3—38 層 25 層 共 35 層 7 樓、 25 樓 2— 8樓 共 30 層，分布各樓層 客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95套 約 70 多套 二房單位套房面積 （建筑面積） 125 ㎡ 109~144 ㎡ 80~90 ㎡ 75 ㎡ 97— 129 125 ㎡ 三房單位套房面積 （建筑面積） 160 ㎡ 165~180 ㎡ 120 ㎡ 118 ㎡ 126— 157 個(gè)別面積達(dá) 499㎡ 160 ㎡ 售價(jià) 港幣 10000`15000 元 /㎡ 只租不售 5000 元 /㎡ 7000~8000 元 /㎡ 只租不售 7000~10000 元 /㎡ 配套設(shè)施 會(huì)所、國(guó)際會(huì)議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會(huì)所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿 室、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、穿梭巴士等 可用廣東國(guó)際大酒店 的服務(wù)設(shè)施 五樓有會(huì)所， 其他設(shè)施無(wú) 餐廳、泳池、桑拿 室、穿梭巴士等 會(huì)所設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、 衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務(wù) 管理費(fèi) 元 //㎡ 含房租內(nèi) 15 元 /㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元 /㎡ 管理公司及服務(wù)特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠(yuǎn)洋明珠管理處 富城花園營(yíng)業(yè)部 廣州天綽 物業(yè)管理有限公司 國(guó)際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會(huì)員 客戶（住戶）類(lèi)型 外籍人士為主（其中日本人 占 5 成，韓國(guó)人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多， 其余日本、香港、韓國(guó)等人士） 國(guó)內(nèi)客戶占多數(shù) 國(guó)內(nèi)客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70% 韓國(guó)客戶占 15% 客戶租期 八成以上租半年 3 個(gè)月到 1 年租期 無(wú)日租， 1 個(gè)月或一年均可 1~3 個(gè)月租期為主 一般一年以上 3 個(gè)月到 1 年租期為主 出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90% 租價(jià) 日租 600~800 元 /單元 半年內(nèi)價(jià)格一樣 一年全包價(jià)格 萬(wàn) 元 /月 一房 1500 美元 /月 二房 2000 美元 /月 三房、四房 3000~4000 美元 /月 二房或三房全包價(jià)8000— 12000 元 /月 二房 8000 元 /月 三房 9000 元 /月 二房 2000 美元 /月 三房 2500 美元 /月 二房租價(jià) 15000 元 /月 三房租價(jià) 17000 元 /月 電梯數(shù)量 3 臺(tái)客梯， 1 臺(tái)貨梯 3 臺(tái) 2 臺(tái)客梯， 1 臺(tái)貨梯 2 臺(tái) 每座 2臺(tái) 東北兩座塔樓各有 2 臺(tái)電梯 回報(bào)率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右 備注 在廣州市場(chǎng)一直不出售 ，近期推出“絕版” 50 套， 如租期一年 以上可以侃價(jià)，約 85折左右 注：因?yàn)樵缙谧≌糠忠呀?jīng)基本銷(xiāo)售完畢，余下作為酒店式公寓者全部出售，用以出租的公寓不多 租期一年以上可以侃價(jià) 8至 85折 初期推出市場(chǎng)反映一般，后重新包裝為國(guó)際公寓后，銷(xiāo)售及租賃暢旺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 酒店式公寓的特征 ： 性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)設(shè) 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會(huì)所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂(lè)室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國(guó)際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來(lái)配置 戶戶 型型 特特 點(diǎn)點(diǎn) 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理，提供 24 小時(shí)全天 候物業(yè)管理和星級(jí)酒店式服務(wù) 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨(dú)立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管管 理理 費(fèi)費(fèi) 管理費(fèi)相對(duì)較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計(jì) 租租 賃賃 價(jià)價(jià) 格格 租價(jià)多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價(jià)格以港幣或 美金標(biāo)價(jià)，比市場(chǎng)上同等質(zhì)素的個(gè)人出租物業(yè)要貴不少 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有已營(yíng)業(yè)的酒店式公寓，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓等，其 總共的套房總數(shù)僅有 2000 套左右 ?？梢哉f(shuō)，酒店式公寓的發(fā)展在中國(guó)沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過(guò)總體 上，酒店式公寓的在國(guó)內(nèi)還只是處于起步階段，估計(jì)至少還有 5~7 年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 目 錄 前言 —— 何謂酒店式公寓？ ......................................................................................