【正文】 ，也會(huì)提升本項(xiàng)目的旅游功能。環(huán)球文化生活雙湖高爾夫 凝聚。良辰東方美景、水景之地，盡享生活舒適、浪漫、休閑情調(diào)，突出本案地理位置的優(yōu)越性，影響深刻，贏得本案在環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)。 “麗景”，雙湖美景，環(huán)繞生活區(qū)域空間，占據(jù)每一次呼吸，呼吸每一絲微風(fēng)，感受清晨第一縷陽光，享受新生活每一天?！吧嫱饩频晔椒?wù)公寓”，符合國際化標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)品主題明確，符合專業(yè)人士審美眼光。CITY ONE英文名字，體現(xiàn)現(xiàn)代人類高素質(zhì)、文化水準(zhǔn)，“第一城市”，強(qiáng)調(diào)了本案的唯一性，和區(qū)別于其他項(xiàng)目的唯一性。這里是單身貴族、新式家庭、高級(jí)白領(lǐng)的安樂窩每個(gè)晚上一望無際的金雞湖、獨(dú)墅湖點(diǎn)綴的曠世景觀盡收眼底，再添一杯紅酒已是醉人享受：凝聚。樹立酒店品牌、提升酒店管理質(zhì)量、擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響面。、高速寬帶互聯(lián)網(wǎng)連接、免費(fèi)自助咖啡/茶設(shè)備、設(shè)有獨(dú)立淋浴間及專用化妝鏡的豪華大理石浴室、獨(dú)立控制空調(diào)和供暖系統(tǒng)、冰箱及迷你酒吧、熨斗及熨板、彩色電視機(jī)、衛(wèi)星電視全日新聞?lì)l道、智能中央燈光及空調(diào)遙控主機(jī)、吹風(fēng)機(jī)及電子保險(xiǎn)箱等。二、酒店管理公司建議——萬豪鑒于本項(xiàng)目優(yōu)良的品性，以及本項(xiàng)目作為蘇州首席五星級(jí)酒店的特點(diǎn)，需要聘請(qǐng)知名的國際品牌酒店管理公司組建管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)施經(jīng)營管理。萬豪國際酒店集團(tuán)在世界各地管理或以專營權(quán)經(jīng)營近2400家酒店，提供約435900間客房及6600 間休閑住宿別墅。從此奠定萬豪在亞洲酒店市場(chǎng)的統(tǒng)帥地位，其后再?zèng)]見什么“大動(dòng)作”，但卻一直穩(wěn)打穩(wěn)扎，漸漸滲透，這在內(nèi)地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。一直以來，萬豪主要通過兩種方式介入中國酒店市場(chǎng)，一種是輸出管理，即整個(gè)酒店的管理和管理班子都由萬豪集團(tuán)提供；另一種是輸出品牌，即酒店只是掛萬豪的品牌，管理人員由酒店業(yè)主方自己負(fù)責(zé)，萬豪同時(shí)提供其全球網(wǎng)絡(luò)銷售和業(yè)務(wù)支持。l 門窗部分入口為優(yōu)質(zhì)實(shí)心防盜門, 普通甲板室內(nèi)門。由于本物業(yè)的類型較為高級(jí)，可走中高標(biāo)準(zhǔn)路線，裝修配置費(fèi)用建議在1500元/平方米左右, 對(duì)外可報(bào)2000元/平方米。順應(yīng)市場(chǎng)和消費(fèi)者的心理，本項(xiàng)目需考慮按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)做成多個(gè)異國風(fēng)情精裝修特色區(qū)、全配置房，這將大大增加項(xiàng)目的附加值。有意思的是，不管外部環(huán)境和經(jīng)濟(jì)氣候如何改變，這種擴(kuò)張速度從總體上講都是勻速的，包括接下來5年的目標(biāo)，也是平均每年開張5家左右。此前的萬麗集團(tuán)剛剛通過一系列資本運(yùn)作，先后控股了香港新世界和華美達(dá)兩大酒店集團(tuán)，后兩大集團(tuán)都擁有20家以上酒店數(shù)。萬豪國際集團(tuán)是居于全球領(lǐng)導(dǎo)地位的酒店管理公司，業(yè)務(wù)遍及全球64個(gè)國家和地區(qū)。象地盤包裝及銷售包裝基本上是一次性投入，而廣告是多次投入。配套服務(wù)，是本項(xiàng)目服務(wù)方向主要賣點(diǎn)之一。活動(dòng)配合：媒體配合；組織征文評(píng)審委員會(huì)。多國主題式服務(wù)， 一種優(yōu)質(zhì)生活態(tài)度要感受家生活，就要感受最好的生活。取名大方，現(xiàn)代氣息濃厚，目標(biāo)客戶明確，必能吸引目標(biāo)客戶的眼球。國際上的定義是一個(gè)國家在另一個(gè)國家建立的專門處理本國與所在國之間相互關(guān)系的辦事機(jī)構(gòu)。主題風(fēng)格顯示突出，滿足不同商務(wù)需要，風(fēng)格獨(dú)特，蘇州第一，融合各國特色，必將為本案贏得更高聲譽(yù)。 湖濱水岸?異國浪漫生活領(lǐng)地 湖濱”，親湖親水的地段區(qū)位特色。多國主題服務(wù)尊貴生活享受。五星級(jí)、配套型、功能型服務(wù)公寓“涉外酒店式服務(wù)公寓”作為復(fù)合型酒店物業(yè)可以構(gòu)成一個(gè)完整的功能群落。我們的置換門店也會(huì)做大力宣傳，利用豐富的網(wǎng)絡(luò)資源，為本項(xiàng)目帶來更多新客源。安裝燈具+安裝用電明線+調(diào)試多制式彩電+調(diào)試收錄機(jī)+修理彩電、組合音響、微波爐修理，洗衣機(jī)+家用空調(diào)保養(yǎng)+換門鎖+換水龍頭+貼墻紙+鋪普通地磚+拆換燈管+拆換業(yè)主插座線、照明線、照明開關(guān)……。商品買賣靠售后服務(wù)贏得顧客，房地產(chǎn)發(fā)展也同樣離不開“售后服務(wù)”。為了給客戶更多不同的感受，建議各樓層、區(qū)域行各國禮儀，以各國禮儀方式服務(wù)客戶。內(nèi)部裝修建議分成多個(gè)特色區(qū)域，根據(jù)不同的格調(diào)，劃分多國主題特色的區(qū)域色彩，每區(qū)都有與眾不同、風(fēng)格獨(dú)特的裝潢與裝飾風(fēng)格、每區(qū)都有不同的人居文化、民俗風(fēng)情、異域情調(diào)。下表是這些客源的租房標(biāo)準(zhǔn)：國籍公司職務(wù)租金(人民幣/月)荷蘭伊卡化學(xué)總經(jīng)理70000西班牙英多光學(xué)總經(jīng)理30000德國科得寶無紡布總經(jīng)理20000美國PPG包裝總經(jīng)理18000新加坡碧迪醫(yī)療器械總經(jīng)理8000臺(tái)灣羅技電子廠長/經(jīng)理11000德國西門子市場(chǎng)總監(jiān)8000美國AMD工程師10000法國阿爾斯通財(cái)務(wù)總監(jiān)18000荷蘭伊卡化學(xué)技術(shù)工程師50000美國PPG包裝銷售總監(jiān)18000美國旭電工程師18000美國納貝斯克工程師18000日本日東電子工程師8000新加坡德力半導(dǎo)體工程師5000日本松下電工工程師5000臺(tái)灣羅技電子工程師4000本項(xiàng)目的客源分析表客戶職業(yè)年齡租賃期限可承受價(jià)位備注駐蘇的海外公司高層管理人員304536個(gè)月2000~2500＄/月高端客戶國內(nèi)各大企業(yè)駐蘇高層管理人員35456個(gè)月左右1500~2000＄/月高端客戶小型公司商住6個(gè)月1年1000~1500＄/月中端客戶各類型散客25503個(gè)月以內(nèi)600＄/月以上低端客戶第三部分 定位篇一、定位前的思考位于園區(qū)的中心區(qū)域，未來園區(qū)二期建成之后，其位置具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，富人聚集的區(qū)位優(yōu)勢(shì)提升本案的地位；本案的自然景觀優(yōu)勢(shì)十分突出，其北為金雞湖、南為獨(dú)墅湖，具有天然的資源優(yōu)勢(shì)；周邊亮點(diǎn)集中，有構(gòu)筑頂級(jí)豪宅的配套。2 新批土地產(chǎn)品容積率逐步提高，小高層與高層產(chǎn)品增多。項(xiàng)目威脅點(diǎn)：l 思維定勢(shì)——在蘇州人看來（其中不乏部分投資客），本案所在地區(qū)屬于郊區(qū)，只有農(nóng)民居住在那里，這種根深蒂固的思維方式給本案銷售帶來較大困難。l 開發(fā)商品牌效應(yīng)明顯——中新置地開發(fā)商具有很高的知名度。Constr. Material Supermarkt(SZ)Co.,Ltd.英國綜合看：l 園區(qū)已批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目1000多個(gè)，累計(jì)合同外資達(dá)到136億美元，實(shí)際到賬外資57億美元；l 集聚內(nèi)資企業(yè)5000余家，累計(jì)注冊(cè)資本235億元。優(yōu)秀的環(huán)境、景觀規(guī)劃奠定了本案銷售市場(chǎng)的基礎(chǔ)。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成。座落在一連串互相連結(jié)的河流之間，住宅群環(huán)繞著一個(gè)人工水灣而建?！?，金雞湖地區(qū)的主要景點(diǎn)有：（1）城市廣場(chǎng) 　　金雞湖西岸，緊臨園區(qū)商業(yè)區(qū)，是園區(qū)東西向中軸線上的大型開放式休閑空間之一。行政轄區(qū)面積260平方公里。l 酒店式公寓有足夠完善的服務(wù)配套設(shè)施,為商務(wù)談判、商務(wù)交流提供了良好的環(huán)境、幽雅的氛圍和一流的交易平臺(tái)。而“酒店式服務(wù)公寓”作為“小戶型酒店式公寓”的升級(jí)品，以其多樣化的房型，更高品質(zhì)的社區(qū)與配套以及完善的服務(wù)理念打開了酒店公寓的新篇章，迅速提升產(chǎn)品銷售量，是產(chǎn)品最佳的再生方法。居住面積和辦公面積有著本質(zhì)的區(qū)別,面積向經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、合理、多元化的方向發(fā)展；未來居住面積在4050平方米之間較為多見，而目前以高檔較高、以出租為主、適合中短期居住的酒店式服務(wù)公寓已經(jīng)出現(xiàn)60~280平方米之間的如白領(lǐng)公寓、和喬麗晶等高檔產(chǎn)品，近年來非常被市場(chǎng)看好。居住形客源和辦公型客源在需求上有著很大的差異，如何使這二種的功能需求更好的糅合在一起，是我們應(yīng)該重視的一個(gè)問題。 酒店式服務(wù)公寓作為一種物業(yè)形態(tài)，其出現(xiàn)的時(shí)間不久，產(chǎn)品還處于增長發(fā)育期，市場(chǎng)還有足夠的空間和時(shí)間。其次，第一次把房屋定位于酒店式服務(wù)公寓的“白領(lǐng)公寓”、“和喬麗晶”等項(xiàng)目，以中、大戶型為主，在市中心人口頻繁流動(dòng)、居住區(qū)日益邊遠(yuǎn)化、蘇州快速向大都市邁進(jìn)的情況下，它就向大量的高層管理人士及白領(lǐng)人士提供了一種全新的居住形態(tài)。隨著園區(qū)湖西地區(qū)地段的日趨成熟，廣大購房者越來越看好園區(qū)的二手房市場(chǎng)。2003全年區(qū)內(nèi)新開工商品住房達(dá)153萬平方米，竣工51萬平方米，累計(jì)開工383萬平方米，累計(jì)竣工面積191萬平方米。財(cái)政收入占生產(chǎn)總值的比重連續(xù)8年持續(xù)上升，%。全年，全市外資及港澳臺(tái)工業(yè)繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，%。%、%、%%。食品類、衣著類、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、%、%、%%；煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通及通訊、%、%、%%。第二部分 市場(chǎng)篇一、 三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況……………………………………….7二、 三大需求快速增長……………………………………….9三、 工業(yè)高增長成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長的主要因素………11四、 財(cái)政收入、居民收入與經(jīng)濟(jì)增長速度同步提高………12五、 蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀狀況……………………………12六、 蘇州市酒店公寓走勢(shì)分析……………………………15七、 蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀………………………………………21八、 ……………………………………29九、 項(xiàng)目三大考量因素………………………………………31十、 客戶群描述………………………………………………32第三部分 定位篇一、 定位前的思考………………………………………….35二、 產(chǎn)品核心定位………………………………………….36三、 產(chǎn)品差異化定位…………………………………………36四、 功能定位…………………………………………………43第四部分 企劃篇一 、廣告總精神……………………………………………..44二、廣告分解精要…………………………………………….45三、案名建議………………………………………………….46四、推廣思路………………………………………………….49五、 廣告?zhèn)鞑ァ?50六、 廣告宣傳……………………………………………….53第五部分 建議篇一、項(xiàng)目運(yùn)作模式…………………………………………….55二、酒店管理公司建議—萬豪……………………………….57三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議…………………………………………….61附件1：廣告設(shè)計(jì)樣稿 第二部分 市場(chǎng)篇一、三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況GDP的發(fā)展?fàn)顩r資料來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r資料來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變化狀況資料來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局由上述三個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖例，可見：2003年蘇州市全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，比上年增長18%，已連續(xù)多年保持兩位數(shù)的高速增長。%，全年價(jià)格總水平延續(xù)了上年微升格局，分類指數(shù)四升四降。%，%。外資及港澳臺(tái)工業(yè)增長最為突出。%。資料來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局五、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀狀況土地交易量增長迅速資料來源：蘇州市土地儲(chǔ)備中心；2004年數(shù)據(jù)為16月房地產(chǎn)投資資料來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局蘇州房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況資料來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局蘇州房地產(chǎn)銷