【正文】 ...............................3 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 ...........................................................................4 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 ..............................................................................4 二、 酒店式公寓的分布及特征 ..............................................................................4 三、 代表性酒店式公寓列表分析 ..........................................................................7 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 ............................................................................10 五、 近兩年公寓 類型物業(yè)的銷售情況 ................................................................17 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 ........................................................................17 七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 ................................................................18 八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景 預(yù)測 ........................................................20 九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論 ............................................................................25 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 .................................................................................27 一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 ........................................................................................27 二、 未來規(guī)劃建設(shè) ................................................................................................29 第四篇※珠江新城 J2—7地塊分析 .............................................................................32 一、 J2—7 地塊綜合情況 .....................................................................................32 二、 珠江新城 J2—7 地塊開發(fā)條件分析列表 ....................................................34 三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論： ............................................34 第四篇※珠江新城 J2—7地塊項(xiàng)目定位與市場策略 .................................................35 一、 目標(biāo)客戶定位 ................................................................................................35 二、 市場定位分析 ................................................................................................36 三、 項(xiàng)目命名 ........................................................................................................39 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 ............................................................................................40 五、 租賃建議 ........................................................................................................40 六、 經(jīng)營推廣重點(diǎn) ................................................................................................41 七、 項(xiàng)目年經(jīng)營收益 ............................................................................................41 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 策劃方案總結(jié)論 .............................................................................................................44 前言 —— 何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。現(xiàn)時(shí)，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務(wù)區(qū)和著名的風(fēng)景旅游點(diǎn)，其房型類似 酒店的標(biāo)準(zhǔn)間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。可以說，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體 上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計(jì)至少還有 5~7 年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其 總共的套房總數(shù)僅有 2000 套左右 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 酒店式公寓的特征 ： 性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)設(shè) 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來配置 戶戶 型型 特特 點(diǎn)點(diǎn) 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 專業(yè)公司進(jìn)行管理，提供 24 小時(shí)全天 候物業(yè)管理和星級酒店式服務(wù) 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨(dú)立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管管 理理 費(fèi)費(fèi) 管理費(fèi)相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計(jì) 租租 賃賃 價(jià)價(jià) 格格 租價(jià)多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價(jià)格以港幣或 美金標(biāo)價(jià)，比市場上同等質(zhì)素的個(gè)人出租物業(yè)要貴不少 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 租租 售售 特特 點(diǎn)點(diǎn) 因?yàn)橐M(jìn)行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因?yàn)槭袌龅男枰? 也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱 項(xiàng)目內(nèi)容 中信公寓 祈福華廈 廣 東國際大廈 B 附樓 遠(yuǎn)洋明珠大廈 富城花園 新大廈 分布層數(shù) 3—38 層 25 層 共 35 層 7 樓、 25 樓 2— 8樓 共 30 層，分布各樓層 客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95套 約 70 多套 二房單位套房面積 （建筑面積） 125 ㎡ 109~144 ㎡ 80~90 ㎡ 75 ㎡ 97— 129 125 ㎡ 三房單位套房面積 （建筑面積） 160 ㎡ 165~180 ㎡ 120 ㎡ 118 ㎡ 126— 157 個(gè)別面積達(dá) 499㎡ 160 ㎡ 售價(jià) 港幣 10000`15000 元 /㎡ 只租不售 5000 元 /㎡ 7000~8000 元 /㎡ 只租不售 7000~10000 元 /㎡ 配套設(shè)施 會所、國際會議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿 室、高爾夫練習(xí)場、穿梭巴士等 可用廣東國際大酒店 的服務(wù)設(shè)施 五樓有會所， 其他設(shè)施無 餐廳、泳池、桑拿 室、穿梭巴士等 會所設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、 衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務(wù) 管理費(fèi) 元 //㎡ 含房租內(nèi) 15 元 /㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元 /㎡ 管理公司及服務(wù)特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠(yuǎn)洋明珠管理處 富城花園營業(yè)部 廣州天綽 物業(yè)管理有限公司 國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會員 客戶（住戶）類型 外籍人士為主（其中日本人 占 5 成，韓國人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多， 其余日本、香港、韓國等人士） 國內(nèi)客戶占多數(shù) 國內(nèi)客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70% 韓國客戶占 15% 客戶租期 八成以上租半年 3 個(gè)月到 1 年租期 無日租， 1 個(gè)月或一年均可 1~3 個(gè)月租期為主 一般一年以上 3 個(gè)月到 1 年租期為主 出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90% 租價(jià) 日租 600~800 元 /單元 半年內(nèi)價(jià)格一樣 一年全包價(jià)格 萬 元 /月 一房 1500 美元 /月 二房 2000 美元 /月 三房、四房 3000~4000 美元 /月 二房或三房全包價(jià)8000— 12000 元 /月 二房 8000 元 /月 三房 9000 元 /月 二房 2000 美元 /月 三房 2500 美元 /月 二房租價(jià) 15000 元 /月 三房租價(jià) 17000 元 /月 電梯數(shù)量 3 臺客梯， 1 臺貨梯 3 臺 2 臺客梯， 1 臺貨梯 2 臺 每座 2臺 東北兩座塔樓各有 2 臺電梯 回報(bào)率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右 備注 在廣州市場一直不出售 ，近期推出“絕版” 50 套， 如租期一年 以上可以侃價(jià)，約 85折左右 注：因?yàn)樵缙谧≌糠忠呀?jīng)基本銷售完畢，余下作為酒店式公寓者全部出售，用以出租的公寓不多 租期一年以上可以侃價(jià) 8至 85折 初期推出市場反映一般，后重新包裝為國際公寓后，銷售及租賃暢旺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 不多 注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過一般所占比例不多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以上列表中的公寓中大部分是高檔的 國際化酒店式公寓 ，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2. 出租率 因?yàn)榫频晔椒?wù)公寓數(shù)量不多，象花 園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達(dá)等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因?yàn)闄n次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4. 客 戶類型 1） 租賃用戶 ? 跨國公司工作的外籍人士 外籍人士是酒店式公寓最主要的客源 。除了一些中高檔酒