【正文】 房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨(dú)立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管管 理理 費(fèi)費(fèi) 管理費(fèi)相對(duì)較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計(jì) 租租 賃賃 價(jià)價(jià) 格格 租價(jià)多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價(jià)格以港幣或 美金標(biāo)價(jià)，比市場(chǎng)上同等質(zhì)素的個(gè)人出租物業(yè)要貴不少 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 租租 售售 特特 點(diǎn)點(diǎn) 因?yàn)橐M(jìn)行專(zhuān)業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因?yàn)槭袌?chǎng)的需要， 也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱(chēng) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 中信公寓 祈福華廈 廣 東國(guó)際大廈 B 附樓 遠(yuǎn)洋明珠大廈 富城花園 新大廈 分布層數(shù) 3—38 層 25 層 共 35 層 7 樓、 25 樓 2— 8樓 共 30 層，分布各樓層 客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95套 約 70 多套 二房單位套房面積 （建筑面積） 125 ㎡ 109~144 ㎡ 80~90 ㎡ 75 ㎡ 97— 129 125 ㎡ 三房單位套房面積 （建筑面積） 160 ㎡ 165~180 ㎡ 120 ㎡ 118 ㎡ 126— 157 個(gè)別面積達(dá) 499㎡ 160 ㎡ 售價(jià) 港幣 10000`15000 元 /㎡ 只租不售 5000 元 /㎡ 7000~8000 元 /㎡ 只租不售 7000~10000 元 /㎡ 配套設(shè)施 會(huì)所、國(guó)際會(huì)議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會(huì)所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿 室、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、穿梭巴士等 可用廣東國(guó)際大酒店 的服務(wù)設(shè)施 五樓有會(huì)所， 其他設(shè)施無(wú) 餐廳、泳池、桑拿 室、穿梭巴士等 會(huì)所設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、 衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務(wù) 管理費(fèi) 元 //㎡ 含房租內(nèi) 15 元 /㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元 /㎡ 管理公司及服務(wù)特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠(yuǎn)洋明珠管理處 富城花園營(yíng)業(yè)部 廣州天綽 物業(yè)管理有限公司 國(guó)際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會(huì)員 客戶(hù)（住戶(hù)）類(lèi)型 外籍人士為主（其中日本人 占 5 成，韓國(guó)人 2 成） 外籍客戶(hù)為主（以歐美人士居多， 其余日本、香港、韓國(guó)等人士） 國(guó)內(nèi)客戶(hù)占多數(shù) 國(guó)內(nèi)客戶(hù)為主 歐美日菲香港等 日本客戶(hù)占 70% 韓國(guó)客戶(hù)占 15% 客戶(hù)租期 八成以上租半年 3 個(gè)月到 1 年租期 無(wú)日租， 1 個(gè)月或一年均可 1~3 個(gè)月租期為主 一般一年以上 3 個(gè)月到 1 年租期為主 出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90% 租價(jià) 日租 600~800 元 /單元 半年內(nèi)價(jià)格一樣 一年全包價(jià)格 萬(wàn) 元 /月 一房 1500 美元 /月 二房 2000 美元 /月 三房、四房 3000~4000 美元 /月 二房或三房全包價(jià)8000— 12000 元 /月 二房 8000 元 /月 三房 9000 元 /月 二房 2000 美元 /月 三房 2500 美元 /月 二房租價(jià) 15000 元 /月 三房租價(jià) 17000 元 /月 電梯數(shù)量 3 臺(tái)客梯， 1 臺(tái)貨梯 3 臺(tái) 2 臺(tái)客梯， 1 臺(tái)貨梯 2 臺(tái) 每座 2臺(tái) 東北兩座塔樓各有 2 臺(tái)電梯 回報(bào)率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右 備注 在廣州市場(chǎng)一直不出售 ，近期推出“絕版” 50 套， 如租期一年 以上可以侃價(jià)，約 85折左右 注：因?yàn)樵缙谧≌糠忠呀?jīng)基本銷(xiāo)售完畢，余下作為酒店式公寓者全部出售，用以出租的公寓不多 租期一年以上可以侃價(jià) 8至 85折 初期推出市場(chǎng)反映一般，后重新包裝為國(guó)際公寓后，銷(xiāo)售及租賃暢旺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 不多 注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過(guò)一般所占比例不多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 以上列表中的公寓中大部分是高檔的 國(guó)際化酒店式公寓 ，其客戶(hù)（住戶(hù)）主要面向外籍人士，早期的國(guó)際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類(lèi)型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上。而近年如新大廈等酒店式公寓已經(jīng)采取 產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售形式，物業(yè)管理公司為購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報(bào)。 目前廣州能稱(chēng)得上國(guó)際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對(duì)外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 1. 區(qū)位分析 以其功能設(shè)計(jì)及面向的客戶(hù)情況來(lái)看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務(wù)寫(xiě)字樓區(qū)域及交通暢順?lè)奖愕闹鞲删€地帶，這樣的區(qū)位對(duì)使用者而言最有利。 2. 出租率 因?yàn)榫频晔椒?wù)公寓數(shù)量不多，象花 園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達(dá)等四五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會(huì)等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長(zhǎng)期接近 100%，專(zhuān)業(yè)性的酒店式公寓因?yàn)闄n次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。 酒店式公寓出租率比較80 %左右90 %左右90 %以上30~40%0%20%40%60%80%100%祈福華廈 富城花園新大廈中信公寓出租率 3. 租賃價(jià)格 酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價(jià)及更好的租賃前景，這與其自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)分不開(kāi)的，現(xiàn)時(shí)，月租 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 價(jià)為 90~120 元 /㎡，其中，較新及配置標(biāo)準(zhǔn)高的國(guó)際化專(zhuān)業(yè)公寓租金高企不下，如新大廈月 租達(dá) 120 元 /㎡，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。 另外，花園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館等五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓套房凱旋華美達(dá)月租為 180~200 元 /㎡，而及金亞花園、嶺南會(huì)等頂級(jí)酒店式服務(wù)別墅月租達(dá)到 300元 /㎡左右。 酒店式服務(wù)公寓租賃價(jià)格如下圖所示： 外籍人士高級(jí)公寓租價(jià)比較30090~ 120180~200050100150200250300350專(zhuān)業(yè)性酒店式公寓五星級(jí)酒店附帶 的高檔公寓二沙島頂級(jí) 酒店式服務(wù)別墅租價(jià)（元/㎡ ） 相比之下，酒店式公寓的租價(jià)對(duì)五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但所提供的服務(wù)接近五星級(jí)酒店，隨著經(jīng)營(yíng)服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場(chǎng)上具有越來(lái)越強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 4. 客 戶(hù)類(lèi)型 1） 租賃用戶(hù) ? 跨國(guó)公司工作的外籍人士 外籍人士是酒店式公寓最主要的客源 。 據(jù)廣州市經(jīng)委統(tǒng)計(jì)，截止 2001 年 3 月底，駐穗的外 國(guó) 機(jī)構(gòu)已達(dá) 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家 ； 2002 年外資企業(yè)達(dá) 15000 多家， 世界 500 強(qiáng)的跨國(guó)公司有 100 多家已進(jìn)駐廣州。目前， 常駐廣州工作的外籍人員 目前已 超過(guò) 3 萬(wàn)人，加上其家屬將近 10 萬(wàn)人 ，這個(gè)數(shù)字還在逐年遞增。 這些 跨國(guó)公司 的高層外籍管理人員（ CEO） 大都 有優(yōu)厚的住房津貼（高達(dá) 2000~5000 美元 /月），以 公司 的 名義租房 。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍 人士更 樂(lè)于選擇豪華 、 服務(wù)完善 、又有家的感覺(jué) 的 國(guó)際公寓作為 居所 ，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些 租客以來(lái)自歐美、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人員人士為主 。 另外，這些外籍人士有一個(gè)特性，就是喜歡“物以類(lèi)聚，人以群居”，往往有一個(gè)地方居住感覺(jué)良好，然后便會(huì)召喚一大群同國(guó)籍的人士同來(lái)，憩居成一個(gè)同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。 注：在廣州的外籍人員并非都住高級(jí)酒店式公寓，有相當(dāng)大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來(lái)自非洲、阿拉伯國(guó)家、東南亞國(guó)家。 ? 港澳臺(tái) 人士 由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 澳臺(tái)經(jīng)貿(mào)投資往來(lái)及四地人員交往越來(lái)越頻繁，港、澳、臺(tái)商在廣州的投資項(xiàng)目逐年增多， 2002 年底，僅臺(tái)資企業(yè)就有 2144家，實(shí)際利用臺(tái)資 元億美元。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬(wàn)人，澳港臺(tái)同胞 83 萬(wàn)人，歸僑、歸眷、港澳臺(tái)同胞親屬 100 多萬(wàn)人。平均每年有數(shù)百萬(wàn)人次的港、澳、臺(tái)人士來(lái)穗探親訪友和從事經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)。 目前，常駐廣州工作的港澳臺(tái)籍人士有約 60 萬(wàn)人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予 2000—— 20000 元 /月的住房津貼，一般職員為 2000— 4000 元 /月，而高層管理者達(dá) 20000 元 /月。其中，長(zhǎng)期在廣州工作生活者不少會(huì)選擇在廣州購(gòu)房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會(huì)居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。 ? 高收入的國(guó)內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層 為數(shù)不少 的 城市高級(jí) 白領(lǐng)人群 也 是一個(gè) 潛在 的市場(chǎng)，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味。據(jù) 2001 年 第五次人口普查統(tǒng)計(jì)，廣州市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，本市戶(hù)口人數(shù) 萬(wàn)人，外來(lái)人口 超過(guò) 300 萬(wàn)人，其中很大一部分屬于 高學(xué)歷、高收入的 “飄一族 ”，他們流動(dòng)性強(qiáng)，講求生活質(zhì)素，暫時(shí)沒(méi)有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租 賃市場(chǎng)的潛力股。 不過(guò)，這部分高級(jí)城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因?yàn)榫频晔焦⒌淖饨鸶甙?，而這些人士沒(méi)有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級(jí)職員的住房津貼每月有 1500— 2500 元），所居住的寓所一般租金介乎 1000— 2500 元 /月，故 國(guó)內(nèi)城市高級(jí)白領(lǐng)這類(lèi)型的客戶(hù)遠(yuǎn)未成為酒店式公寓的主流 。 2） 投資者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系