【正文】 在較好的利潤增長空間，故 廣州、深圳等地 新開發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶酒店式公寓，使 供應(yīng)量有一定程度 增加 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 經(jīng)營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。 不過，這部分高級城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級職員的住房津貼每月有 1500— 2500 元），所居住的寓所一般租金介乎 1000— 2500 元 /月，故 國內(nèi)城市高級白領(lǐng)這類型的客戶遠未成為酒店式公寓的主流 。 這些 跨國公司 的高層外籍管理人員（ CEO） 大都 有優(yōu)厚的住房津貼（高達 2000~5000 美元 /月），以 公司 的 名義租房 。 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 1. 區(qū)位分析 以其功能設(shè)計及面向的客戶情況來看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務(wù)寫字樓區(qū)域及交通暢順方便的主干線地帶，這樣的區(qū)位對使用者而言最有利。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 現(xiàn)時，廣州市提供酒店式服務(wù)的公寓主要以上世紀(jì) 80 年代中至 90 年代中落成的幾家四、五星級酒店附帶的高級公寓以 及金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個專為外籍人士服務(wù)的專業(yè)性酒店式公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 前言 —— 何謂酒店式公寓？ ...........................................................................................2 第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 ...................................................................................3 一、 國外情況 ..........................................................................................................3 二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 ..........................................................................................3 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 ...........................................................................4 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細分 ..............................................................................4 二、 酒店式公寓的分布及特征 ..............................................................................4 三、 代表性酒店式公寓列表分析 ..........................................................................7 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 ............................................................................10 五、 近兩年公寓 類型物業(yè)的銷售情況 ................................................................17 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 ........................................................................17 七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 ................................................................18 八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景 預(yù)測 ........................................................20 九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論 ............................................................................25 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 .................................................................................27 一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 ........................................................................................27 二、 未來規(guī)劃建設(shè) ................................................................................................29 第四篇※珠江新城 J2—7地塊分析 .............................................................................32 一、 J2—7 地塊綜合情況 .....................................................................................32 二、 珠江新城 J2—7 地塊開發(fā)條件分析列表 ....................................................34 三、 地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結(jié)論： ............................................34 第四篇※珠江新城 J2—7地塊項目定位與市場策略 .................................................35 一、 目標(biāo)客戶定位 ................................................................................................35 二、 市場定位分析 ................................................................................................36 三、 項目命名 ........................................................................................................39 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 ............................................................................................40 五、 租賃建議 ........................................................................................................40 六、 經(jīng)營推廣重點 ................................................................................................41 七、 項目年經(jīng)營收益 ............................................................................................41 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟發(fā)達的大都市中已漸露端倪，不過總體 上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計至少還有 5~7 年的發(fā)展才進入繁榮期。 酒店式公寓的特征 ： 性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)設(shè) 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來配置 戶戶 型型 特特 點點 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 專業(yè)公司進行管理，提供 24 小時全天 候物業(yè)管理和星級酒店式服務(wù) 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管管 理理 費費 管理費相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計 租租 賃賃 價價 格格 租價多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價格以港幣或 美金標(biāo)價，比市場上同等質(zhì)素的個人出租物業(yè)要貴不少 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 以上列表中的公寓中大部分是高檔的 國際化酒店式公寓 ，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 澳臺經(jīng)貿(mào)投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺商在廣州的投資項目逐年增多， 2002 年底，僅臺資企業(yè)就有 2144家，實際利用臺資 元億美元。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導(dǎo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預(yù)測 1. 經(jīng)濟發(fā)展與人員往來趨勢 中國加入 WTO 后，經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一， 超過美國，據(jù)有關(guān)資料顯示，2002 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴(yán)重影響外來投資的趨勢。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2. 未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點 從廣州市經(jīng)貿(mào)發(fā)展及外籍人員來往趨勢看，并結(jié)合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看， 未來幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點。 3. 公共交通系統(tǒng) 目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設(shè)中會不斷完善。其設(shè)計采用的是 裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式 ，從而盡可能達到人車分流，暢通無阻 ，這對于城市中心的開發(fā)建設(shè)又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革 ”。 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊分析 一、 J2— 7 地塊綜合情況 1. J2— 7 地塊用地技術(shù)指標(biāo) 地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓 建筑密度 裙樓 建筑密度 建筑限高 綠地率 機動車位 自行車位 6895． 07 ㎡ 10 68950． 7 25% 40% 130~150 20% 483 —— 2. 地塊地型與地勢 J2— 7 地塊 地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規(guī)劃建設(shè) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 本項目建議硬件配置如下表： 住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁 球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施 高級中餐廳 1 經(jīng)營高檔中餐、海鮮城 藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳 商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務(wù) 多功能 商務(wù)辦公室 2 作為會議場地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書、票務(wù)、電傳、會議安排等商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心 1 提供秘書、票務(wù)、電傳、會議安排等商務(wù)服務(wù) 小型商場 1 經(jīng)營住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典 雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設(shè)施等 三、 項目命名 好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛，為了在市場上體現(xiàn)“ 公館 ”獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為： 富力國際