【導(dǎo)讀】作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。前言——何謂酒店式公寓？

　　

【正文】 塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論： J2— 7 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢(shì)較多，又因未來珠江新城的規(guī)劃是中央商務(wù)區(qū) CBD，而且已經(jīng)最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價(jià)值來看，并結(jié)合第二篇廣州市酒店式公寓的市場(chǎng)分析結(jié)論 —— 專業(yè)性高級(jí)酒店式公寓在未來幾年存在較大的供應(yīng)缺口 ，故評(píng)估建議： J2— 7 地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對(duì)體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值最有利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略 一、 目標(biāo)客戶定位 1. 租賃目標(biāo)客源（使用者） 通過第二篇市場(chǎng)分析可知，在國(guó)內(nèi)包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級(jí)的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺(tái)人士，以目前的及這幾年的 發(fā)展趨勢(shì)，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源： ? 外資公司、跨國(guó)企業(yè)駐穗高級(jí)外籍人員 ? 外國(guó)一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員 ? 外國(guó)駐穗領(lǐng)事館外籍人員 ? 港臺(tái)籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺(tái)籍經(jīng)貿(mào)往來人員等 其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺(tái)籍客源中攜眷常駐廣州者相對(duì)少。 2. 投資者 投資者一般是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國(guó)內(nèi)人士（本地或長(zhǎng)住廣州者）為主，其渴望的是相對(duì) 穩(wěn)健而又較高的投資回報(bào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征： ? 屬于稱為國(guó)內(nèi)“中產(chǎn)階級(jí)”的一類型人士 ? 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè) ? 年齡一般在 35 歲以上 ? 其手頭擁有的流動(dòng)現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至 100 多萬不等 ? 其不想從事太高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報(bào) ? 有一定投資眼光 投資客戶除國(guó)內(nèi)人士外，港澳臺(tái)籍人士也占一定比例，約5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識(shí)到投資公寓可獲可觀的收益，也購(gòu)置公寓物業(yè)作投資用。 二、 市場(chǎng)定位分析 1. 產(chǎn)品市場(chǎng) 定位 珠江新城 J2— 7地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流 ，受交通干線因素影響程度不大，建設(shè)高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢(shì)明顯，按照其現(xiàn)時(shí)的作為超高層住宅（ 150 米左右）的規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合珠江新城未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為： 頂級(jí)國(guó)際化酒店式公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2. 規(guī)劃建議 以本項(xiàng)目這樣檔次的市場(chǎng)定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢(shì)、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項(xiàng)目的檔次相配合。 3. 戶型間隔建議 對(duì)于國(guó)際性的高級(jí)公寓來說，因?yàn)槠淠繕?biāo) 客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國(guó)內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。 酒店式公寓戶型面積參考 戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上 參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時(shí)客戶的實(shí)際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下： 酒店式公寓戶型分配比例參考 戶型 一房 二房 三房 四房 所占比例 10% 40% 40% 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 4. 形象概念 “ 酒店式公寓 ”這個(gè)名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項(xiàng)目濫用，根本不具備酒店式服務(wù)的條件也號(hào)稱“酒店式服務(wù)公寓”。在此，根據(jù)國(guó)外的最新信息，建議本項(xiàng)目引入 “ 公館 ”的概念進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳包裝及經(jīng)營(yíng)管理，“ 公館 ”實(shí)質(zhì)是一種 英式貴族化 的酒店式公寓模式，其代表了一種超時(shí)代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為： 全方位的滿意理念服務(wù) 高效率的個(gè)性化服務(wù) 高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工 人性化的五星級(jí)管理等 當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時(shí)代的，代表了 某地區(qū)最高級(jí)公寓類型的配置，這在第 5 點(diǎn)有介紹，在此就不再贅述。 5. “公館“的硬件功能規(guī)劃配置 作為“ 公館 “模式的頂級(jí)國(guó)際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會(huì)所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應(yīng)配備： ? 藝術(shù)家般的西餐廳 —— 廚師廚藝猶如藝術(shù)家般 ? 商務(wù)酒吧 —— 成功的體驗(yàn)，享受態(tài)度式的酒吧 ? 高級(jí)商務(wù)辦公室（商務(wù)中心） —— 豪華精美，配置高端設(shè)備，提供全套商務(wù)服務(wù) ? 高級(jí)會(huì)議室 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 觀景空中花園 —— 非?？罩?，非常享受 ? 五星級(jí)置智能化標(biāo)準(zhǔn)配置 種種超一流的設(shè)施，確?！?公館 ”級(jí)的生活體驗(yàn)，滿足諸如 CEO 這樣級(jí)別的人 士對(duì)居住的需求。 本項(xiàng)目建議硬件配置如下表： 住客會(huì)所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁 球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施 高級(jí)中餐廳 1 經(jīng)營(yíng)高檔中餐、海鮮城 藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營(yíng)法式、意式等高檔西式餐廳 商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務(wù) 多功能 商務(wù)辦公室 2 作為會(huì)議場(chǎng)地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心 1 提供秘書、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 小型商場(chǎng) 1 經(jīng)營(yíng)住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典 雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級(jí)智能化設(shè)施等 三、 項(xiàng)目命名 好的命名可使一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目畫龍點(diǎn)睛，為了在市場(chǎng)上體現(xiàn)“ 公館 ”獨(dú)樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項(xiàng)目可命名為： 富力國(guó)際公館 候補(bǔ)命名 ： 富力世界公館 項(xiàng)目命名突出“ 公館 ”這樣的字眼，就表明了項(xiàng)目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來塑造獨(dú)樹一幟的鮮明市場(chǎng)形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。 “ 國(guó)際 ”或“ 世界 ”這樣的字眼極具氣勢(shì)，讓人一看聯(lián)想起項(xiàng)目非同一般的檔次；“ 富力 ”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。 “ 富力國(guó)際公館 ”命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 易記， 看到“ 富力國(guó)際公館 ”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 四、 經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理 酒店式公寓要通過良好經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生效益，此點(diǎn)類似商業(yè)性物業(yè)，但因?yàn)槠洹?酒店式服務(wù) ”公寓的特點(diǎn)，與酒店的營(yíng)運(yùn)特征差別比較大。實(shí)際經(jīng)營(yíng)或營(yíng)運(yùn)的方式，可參照廣州經(jīng)營(yíng)比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 “ 公館 ”級(jí)的酒店式公寓自然要有國(guó)際級(jí)的物業(yè)管理作保證， 建議聘請(qǐng)世界上相關(guān)的著名酒店式公寓管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，保證尊貴的 英國(guó)貴族式 “ 公館 ”服務(wù)淋漓盡致地表現(xiàn)。 根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項(xiàng)目 邀請(qǐng)瑞雅國(guó)際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項(xiàng)目的經(jīng) 營(yíng)與物業(yè)管理，該公司在深圳有國(guó)際公館的管理經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目與其合作會(huì)獲得諸多有益的資訊 。 五、 租賃建議 富力地產(chǎn)在廣州市地產(chǎn)界傲視群雄，資金實(shí)力超群，鑒于本項(xiàng)目定位是 頂級(jí)國(guó)際性酒店式公寓 ，為了打造“ 公館 ”級(jí)的公寓形象，并在日后的經(jīng)營(yíng)管理中 獲得價(jià)值最大化 ， 建議項(xiàng)目可采取整體租賃經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略 。 在 2~3 年成長(zhǎng)期中，通過精心的經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目樹立了頂級(jí)國(guó)際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，已成為一個(gè)會(huì)下“金蛋“的天鵝，此時(shí)再視市場(chǎng)情況再推出部分進(jìn)行銷售，必獲得最大的投資收益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 六、 經(jīng)營(yíng)推廣重點(diǎn) 針對(duì)本項(xiàng)目的租賃客戶 主要是外資公司高級(jí)外籍人員及港澳臺(tái)高級(jí)職員的情況，建議從項(xiàng)目建設(shè)開始， 便 與世界 500強(qiáng)已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系 ；掌握廣州市各類外國(guó)機(jī)構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前 和這些外國(guó)機(jī)構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關(guān)系 ，在合作過程中廣泛征求目標(biāo)客戶的意見，從而使項(xiàng)目從開發(fā)開始就已經(jīng)積累準(zhǔn)客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容。到項(xiàng)目正式租賃營(yíng)業(yè)，相信必可以儲(chǔ)備足夠的客戶，為項(xiàng)目的順利經(jīng)營(yíng)奠定良好的基礎(chǔ)。 七、 項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)收益 1. 租價(jià)建議及年租金收益預(yù)測(cè) 從價(jià)值最大化來考慮，建議本項(xiàng)目初期整體上采取租賃經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)策略， 2~3 年后到本項(xiàng)目開始發(fā)售時(shí)，屆時(shí)珠江新城的建設(shè)又進(jìn)了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如通過以貴族式“ 公館 ”概念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。 因?yàn)榫频晔焦⑹讓右话銥榇筇?，二、三層可能?huì)設(shè)置會(huì)所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營(yíng)部分面積并非項(xiàng)目的建筑面積。在此，假定本項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)的面積占項(xiàng)目建筑面積的 80%，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期租賃部分面積占可經(jīng)營(yíng)面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達(dá) 120 元 /㎡ ， 項(xiàng)目租價(jià)檔次應(yīng)不會(huì)低于新大廈，可預(yù)測(cè)本項(xiàng)目 年租金收益簡(jiǎn)表 如下 為： 年 租金收益簡(jiǎn)表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目建筑 面積 可營(yíng)業(yè)面積 占 80% 租賃部分 占可營(yíng)業(yè)面積 90% 租價(jià)（月） 月租金 收益 預(yù)計(jì)平均 出租率 年租金 收益 ㎡ 54609 ㎡ 49148 ㎡ 120 元 /㎡ 約 580 萬 90% 約 6300 萬元 2. 配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 數(shù)量 建議價(jià)格 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入（元） 備注 中餐廳 1 —— 2000 萬 西餐廳 1 —— 1000 萬 商務(wù)酒吧 1 —— 400 萬 會(huì)所 1 —— 200 萬 多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目免費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目如保齡球、壁球、理發(fā)等 多功能商務(wù)辦 公室 3 平均 ￥ 1500/H 1300 萬 具備辦公、會(huì)議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時(shí)計(jì) 商務(wù)中心 1 —— 300 萬 小型商場(chǎng) 1 —— 300 萬 合計(jì)： 總營(yíng)業(yè)收入 約 5500 萬