【正文】 在此，假定本項目可經營的面積占項目建筑面積的 80%，項目經營初期租賃部分面積占可經營面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達 120 元 /㎡ ， 項目租價檔次應不會低于新大廈，可預測本項目 年租金收益簡表 如下 為： 年 租金收益簡表 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 酒店式公寓戶型面積參考 戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上 參考其他比較成功的酒店式公寓內部的戶型間隔分布比例，考慮到現時客戶的實際需求，建議內部間隔戶型比例如下： 酒店式公寓戶型分配比例參考 戶型 一房 二房 三房 四房 所占比例 10% 40% 40% 10% 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設一條大橋橫跨珠江，直通海珠區(qū)新港西路， 未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以， 預計未來 J2— 7 地塊周邊的道路交通導向環(huán)境良好 。 4. 現時周邊物業(yè)分布 現時，項目地塊北鄰美居中心，冼村路東側，由北至南分布著 【 金碧華府 】 、 【 南國花園 】 、 【 新城海濱花園 】 等住宅社區(qū)，西北面的 【 凱旋新世界 】 、 【 星匯園 】 等，而西面五羊新城對 面的 【 新大廈 】 、【 遠洋明珠大廈 】 ，就是較有代表性的酒店式公寓。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 其次，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎上將 金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身 ，形成一個綜合功能的中心社區(qū)來吸引國內外財團的投資與進駐。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “絕版” 的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢無以倫比。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。由此可見： 未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口 。 2) 置業(yè)投資或居住需求 一直以來，港澳人士在內地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 在售或潛在供應的公寓的戶型間隔 公寓項目 中怡城市花園 雙城國際 時代新世界 凱旋新世界 公寓間隔面積 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠未達到酒店式公寓的要求，故可判斷： 今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓 。例如，新大廈2001 年重新包裝為國際公寓后開售到現在，銷售率早就超過了90%。 6. 市場競爭狀況 因廣州現時的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素暫時不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200 米，其“明 爭暗斗”最具代表性。 3) 酒店式公寓的開發(fā)與成長期 因為酒店式公寓的物業(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個被公認的 酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間 ，項目能否成功，還要看以下六個細節(jié)方面： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 2) 經營管理水平 如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經營尚算理想，其中新推出的針對外籍人士的國際公 寓因配置標準高，物業(yè)管理好，出租率最佳，普遍達到 8 成甚至 9 成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內部設計已顯落后，已有日漸式微的趨勢。 5. 酒店式公寓經營管理特點 1) 軟硬件配置及實際服務功能 作為公寓，尤其是國際公寓，自然對物業(yè)有 相當嚴格的條件限定 ： 2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀； 3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設計獨具品味，內部豪華裝修，而且內部戶型間隔應當是符合現代居住要求的大戶型設計； 4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備，尤其是會所、游泳池、健身房和智能化設施等必不可少，有的還要配備商務中心及外語兒童學校； 5) 四是要有高水準的酒店公寓式管家服務，如洗衣、餐飲配送 、金鑰匙服務等。 ? 高收入的國內白領（金領）階層 為數不少 的 城市高級 白領人群 也 是一個 潛在 的市場，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 據廣州市經委統(tǒng)計，截止 2001 年 3 月底，駐穗的外 國 機構已達 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家 ； 2002 年外資企業(yè)達 15000 多家， 世界 500 強的跨國公司有 100 多家已進駐廣州。 價為 90~120 元 /㎡，其中，較新及配置標準高的國際化專業(yè)公寓租金高企不下，如新大廈月 租達 120 元 /㎡，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 一、 酒店式服務公寓類型細分 提供酒店式服務的公寓包括 專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務高級別墅 等幾大類型。 二、 國內開發(fā)建設狀況 因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動性商務人士及高薪白領、外籍人士頗有吸引力。 酒店式公寓本身擁 有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務，生活非常舒適便利，星級服務品質更令客戶兼有尊貴感。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、 酒店式公寓的分布及特征 目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數不超過 10 個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數幾間，而隨著廣州市的經濟蓬勃發(fā)展，對外經貿交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。平均每年有數百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經濟文化活動。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當的情況下， 物業(yè)管理是未來酒店式服務公寓競爭的焦點 。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質水平，還要有奉獻精神，并重視品牌效益； （ 4） 四看完整經營計劃。 另外，現時在廣州的外資機構外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作 為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設施和五星級服務，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些都是專業(yè)性酒店式公寓強有力的競爭對手。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 未知。 經過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新， 2002 年被評為“ 國際花園城市 ”，日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 4. 以經營管理獲得良好經濟效益，三方共贏 精心部署經營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務，樹立良 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 4. 規(guī)劃建設現狀 珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設，從１９９２年至 2001 年底，珠 江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標志性建筑廣州歌劇院。 另外， J2— 7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的 【 利雅灣 】 相望，【 利雅灣 】 該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。在此，根據國外的最新信息，建議本項目引入 “ 公館 ”的概念進行項目的宣傳包裝及經營管理，“ 公館 ”實質是一種 英式貴族化 的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務模式，其表現為： 全方位的滿意理念服務 高效率的個性化服務 高素質并可履行服務承諾的員工 人性化的五星級管理等 當然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了 某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。 “ 富力國際公館 ”命名讀起來朗朗上口，意義內涵突出又 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 根據現有的資料，建議本項目 邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項目的經 營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊 。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經營奠定良好的基礎。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。實際經營或營運的方式，可參照廣州經營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 本項目建議硬件配置如下表： 住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁 球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設施 高級中餐廳 1 經營高檔中餐、海鮮城 藝術式西餐廳 1 經營法式、意式等高檔西式餐廳 商務酒吧 1 提供酒水、音樂