【正文】 在此，假定本項(xiàng)目可經(jīng)營的面積占項(xiàng)目建筑面積的 80%，項(xiàng)目經(jīng)營初期租賃部分面積占可經(jīng)營面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達(dá) 120 元 /㎡ ， 項(xiàng)目租價檔次應(yīng)不會低于新大廈，可預(yù)測本項(xiàng)目 年租金收益簡表 如下 為： 年 租金收益簡表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 酒店式公寓戶型面積參考 戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上 參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時客戶的實(shí)際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下： 酒店式公寓戶型分配比例參考 戶型 一房 二房 三房 四房 所占比例 10% 40% 40% 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設(shè)一條大橋橫跨珠江，直通海珠區(qū)新港西路， 未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經(jīng)過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以， 預(yù)計未來 J2— 7 地塊周邊的道路交通導(dǎo)向環(huán)境良好 。 4. 現(xiàn)時周邊物業(yè)分布 現(xiàn)時，項(xiàng)目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著 【 金碧華府 】 、 【 南國花園 】 、 【 新城海濱花園 】 等住宅社區(qū)，西北面的 【 凱旋新世界 】 、 【 星匯園 】 等，而西面五羊新城對 面的 【 新大廈 】 、【 遠(yuǎn)洋明珠大廈 】 ，就是較有代表性的酒店式公寓。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 其次，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎(chǔ)上將 金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身 ，形成一個綜合功能的中心社區(qū)來吸引國內(nèi)外財團(tuán)的投資與進(jìn)駐。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “絕版” 的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢無以倫比。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。由此可見： 未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口 。 2) 置業(yè)投資或居住需求 一直以來，港澳人士在內(nèi)地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶型間隔 公寓項(xiàng)目 中怡城市花園 雙城國際 時代新世界 凱旋新世界 公寓間隔面積 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠(yuǎn)未達(dá)到酒店式公寓的要求，故可判斷： 今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓 。例如，新大廈2001 年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了90%。 6. 市場競爭狀況 因廣州現(xiàn)時的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素暫時不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200 米，其“明 爭暗斗”最具代表性。 3) 酒店式公寓的開發(fā)與成長期 因?yàn)榫频晔焦⒌奈飿I(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個被公認(rèn)的 酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間 ，項(xiàng)目能否成功，還要看以下六個細(xì)節(jié)方面： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2) 經(jīng)營管理水平 如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營尚算理想，其中新推出的針對外籍人士的國際公 寓因配置標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)管理好，出租率最佳，普遍達(dá)到 8 成甚至 9 成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內(nèi)部設(shè)計已顯落后，已有日漸式微的趨勢。 5. 酒店式公寓經(jīng)營管理特點(diǎn) 1) 軟硬件配置及實(shí)際服務(wù)功能 作為公寓，尤其是國際公寓，自然對物業(yè)有 相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定 ： 2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀； 3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計獨(dú)具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應(yīng)當(dāng)是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計； 4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備，尤其是會所、游泳池、健身房和智能化設(shè)施等必不可少，有的還要配備商務(wù)中心及外語兒童學(xué)校； 5) 四是要有高水準(zhǔn)的酒店公寓式管家服務(wù)，如洗衣、餐飲配送 、金鑰匙服務(wù)等。 ? 高收入的國內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層 為數(shù)不少 的 城市高級 白領(lǐng)人群 也 是一個 潛在 的市場，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 據(jù)廣州市經(jīng)委統(tǒng)計，截止 2001 年 3 月底，駐穗的外 國 機(jī)構(gòu)已達(dá) 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家 ； 2002 年外資企業(yè)達(dá) 15000 多家， 世界 500 強(qiáng)的跨國公司有 100 多家已進(jìn)駐廣州。 價為 90~120 元 /㎡，其中，較新及配置標(biāo)準(zhǔn)高的國際化專業(yè)公寓租金高企不下，如新大廈月 租達(dá) 120 元 /㎡，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 提供酒店式服務(wù)的公寓包括 專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務(wù)高級別墅 等幾大類型。 二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨(dú)特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動性商務(wù)人士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。 酒店式公寓本身擁 有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、 酒店式公寓的分布及特征 目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟(jì)文化活動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下， 物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點(diǎn) 。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì)水平，還要有奉獻(xiàn)精神，并重視品牌效益； （ 4） 四看完整經(jīng)營計劃。 另外，現(xiàn)時在廣州的外資機(jī)構(gòu)外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作 為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因?yàn)槲逍羌壘频瓯旧頁碛谐錾呐涮自O(shè)施和五星級服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些都是專業(yè)性酒店式公寓強(qiáng)有力的競爭對手。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 未知。 經(jīng)過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新， 2002 年被評為“ 國際花園城市 ”，日益散發(fā)出其獨(dú)特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4. 以經(jīng)營管理獲得良好經(jīng)濟(jì)效益，三方共贏 精心部署經(jīng)營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹立良 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀 珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設(shè)因?yàn)榉N種的原因拖緩了開發(fā)建設(shè)，從１９９２年至 2001 年底，珠 江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標(biāo)志性建筑廣州歌劇院。 另外， J2— 7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的 【 利雅灣 】 相望，【 利雅灣 】 該物業(yè)定位尚無法得知，不過因?yàn)槠浜唾逑噜彛飿I(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項(xiàng)目引入 “ 公館 ”的概念進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳包裝及經(jīng)營管理，“ 公館 ”實(shí)質(zhì)是一種 英式貴族化 的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為： 全方位的滿意理念服務(wù) 高效率的個性化服務(wù) 高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工 人性化的五星級管理等 當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了 某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點(diǎn)有介紹，在此就不再贅述。 “ 富力國際公館 ”命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項(xiàng)目 邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項(xiàng)目的經(jīng) 營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目與其合作會獲得諸多有益的資訊 。到項(xiàng)目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項(xiàng)目的順利經(jīng)營奠定良好的基礎(chǔ)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。實(shí)際經(jīng)營或營運(yùn)的方式，可參照廣州經(jīng)營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 本項(xiàng)目建議硬件配置如下表： 住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁 球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施 高級中餐廳 1 經(jīng)營高檔中餐、海鮮城 藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳 商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂