【正文】 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征： ? 屬于稱為國內(nèi)“中產(chǎn)階級”的一類型人士 ? 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè) ? 年齡一般在 35 歲以上 ? 其手頭擁有的流動現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至 100 多萬不等 ? 其不想從事太高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報(bào) ? 有一定投資眼光 投資客戶除國內(nèi)人士外，港澳臺籍人士也占一定比例，約5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6. 公共交通系統(tǒng) 現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時(shí)欠缺，希望通過政府進(jìn)一步規(guī)劃改善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最后，新城的 文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例 的。 二、 未來規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2002 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀(jì)的 DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2. 區(qū)位道路交通 珠 江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。 好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益，最終 發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏 。 九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論 1. 有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)不能滿足需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， CEPA 實(shí)施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的 港澳人士 數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對 具有酒店式公寓功 能的住宅需求潛力不小 。 2020 年 1— 8 月外商直接投資與去年同期遞增比較 與去年同比遞增%%%%%%%%%外商投資項(xiàng)目數(shù)量 外商投資額 實(shí)際利用外資額 2020 年 1— 8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較 %%%%%%%%外資企業(yè)數(shù)量 合同外資金額與去年同比遞增 從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預(yù)測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項(xiàng)目尚難以確認(rèn)，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個(gè)別可能是商務(wù)公寓或酒店式公寓的項(xiàng)目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一帶，凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出 100套 3040平方米的公寓單位進(jìn)行內(nèi)部登記，均價(jià)約在 75008000 元 /平方米，市場反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。 祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內(nèi)容 樓盤 價(jià)格 物業(yè)管理 出租率 實(shí)際形象 開業(yè)時(shí)間 祈福華廈 一年以上租價(jià)可低至 85 折 堅(jiān)持一貫高素質(zhì) 90% 以上 檔次高貴勝出一籌 比富城花園遲些 富城花園 3 個(gè)月、半年或一年價(jià)格都可以洽談，最低可低至面價(jià)的8 折以下 向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少 曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右 因?yàn)橥饬⒚婕拔飿I(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈 廣州市最早的國際性酒店式公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因?yàn)槠溆靡越?jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個(gè)商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目要發(fā)揮其最大的價(jià)值及利潤最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平，酒店式公寓也不例外。 目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。據(jù) 2001 年 第五次人口普查統(tǒng)計(jì)，廣州市總?cè)丝跒? 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口 超過 300 萬人，其中很大一部分屬于 高學(xué)歷、高收入的 “飄一族 ”，他們流動性強(qiáng)，講求生活質(zhì)素，暫時(shí)沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租 賃市場的潛力股。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前， 常駐廣州工作的外籍人員 目前已 超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人 ，這個(gè)數(shù)字還在逐年遞增。 另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達(dá)月租為 180~200 元 /㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務(wù)別墅月租達(dá)到 300元 /㎡左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。市面上有一些 叫做“白領(lǐng)公寓”、“ 單身公寓 ”的物業(yè)也標(biāo)榜提供“酒店式服務(wù)”，但其實(shí)所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù)公寓。 90 年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳—— 改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。同時(shí)，相對獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。而近年如新大廈等酒店式公寓已經(jīng)采取 產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報(bào)。 酒店式公寓出租率比較80 %左右90 %左右90 %以上30~40%0%20%40%60%80%100%祈福華廈 富城花園新大廈中信公寓出租率 3. 租賃價(jià)格 酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價(jià)及更好的租賃前景，這與其自身獨(dú)有的優(yōu)勢分不開的，現(xiàn)時(shí)，月租 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 另外，這些外籍人士有一個(gè)特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居”，往往有一個(gè)地方居住感覺良好，然后便會召喚一大群同國籍的人士同來，憩居成一個(gè)同族群落。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳臺同胞親屬 100 多萬人。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。提供良好的服務(wù)是評定物業(yè)好壞 最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。 （ 1） 一看地段位置，其未來規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?； （ 2） 二看品質(zhì)，建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求； （ 3） 三看內(nèi)部管理。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 廣州， 2002 年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長， GDP 高達(dá) 3000 多億元，遞增額超過 12%，外籍機(jī)構(gòu)及外資企業(yè)分別已經(jīng)達(dá)到 2700 及15000 多家。 (全口徑 ) 其中：外商直接投資累計(jì)項(xiàng)目 13836 家，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 3. 把握市場先機(jī)，將會創(chuàng)造良好的市場機(jī)會 把握市場先機(jī)，填補(bǔ)空白點(diǎn)，選擇 合適地點(diǎn)開發(fā)酒店式公寓，將會創(chuàng)造良好的市場機(jī)會。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。未來地鐵二號線將通過新城中心，其在 2020 年前左右建好，加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設(shè)，珠江新城未來的綜合交通環(huán)境將是現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)配置。 現(xiàn)時(shí)，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠(yuǎn)未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務(wù)區(qū)尚遠(yuǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 3. 地理位置與景觀環(huán)境 J2— 7 地塊位于珠江新城冼 村路南段與未來廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線附近，到珠江岸邊僅 300米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號線花城大道站約 400~600 米。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2. 投資者 投資者一般是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國內(nèi)人士（本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對 穩(wěn)健而又較高的投資回報(bào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4. 形象概念 “ 酒店式公寓 ”這個(gè)名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項(xiàng)目濫用，根本不具備酒店式服務(wù)的條件也號稱“酒店式服務(wù)公寓”。 “ 國際 ”或“ 世界 ”這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯(lián)想起項(xiàng)目非同一般的檔次；“ 富力 ”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。 “ 公館 ”級的酒店式公寓自然要有國際級的物業(yè)管理作保證， 建議聘請世界上相關(guān)的著名酒店式公寓管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，保證尊貴的 英國貴族式 “ 公館 ”服務(wù)淋漓盡致地表現(xiàn)。 六、 經(jīng)營推廣重點(diǎn) 針對本項(xiàng)目的租賃客戶 主要是外資公司高級外籍人員及港澳臺高級職員的情況，建議從項(xiàng)目建設(shè)開始， 便 與世界 500強(qiáng)已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系 ；掌握廣州市各類外國機(jī)構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前 和這些外國機(jī)構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關(guān)系 ，在合作過程中廣泛征求目標(biāo)客戶的意見，從而使項(xiàng)目從開發(fā)開始就已經(jīng)積累準(zhǔn)客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容。 項(xiàng)目建筑 面積 可營業(yè)面積 占 80% 租賃部分 占可營業(yè)面積 90% 租價(jià)（月） 月租金 收益 預(yù)計(jì)平均 出租率 年租金 收益 ㎡ 54609 ㎡ 49148 ㎡ 120 元 /㎡ 約 580 萬 90% 約 6300 萬元 2. 配套設(shè)施經(jīng)營收入 經(jīng)營項(xiàng)目 數(shù)量 建議價(jià)格 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入（元） 備注 中餐廳 1 —— 2000 萬 西餐廳 1 —— 1000 萬 商務(wù)酒吧 1 —— 400 萬 會所 1 —— 200 萬 多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目免費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目如保齡球、壁球、理發(fā)等 多功能商務(wù)辦 公室 3 平均 ￥ 1500/H 1300 萬 具備辦公、會議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時(shí)計(jì) 商務(wù)中心 1 —— 300 萬 小型商場 1 —— 300 萬 合計(jì)： 總營業(yè)收入 約 5500 萬