【正文】 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 七、 項(xiàng)目年經(jīng)營收益 1. 租價(jià)建議及年租金收益預(yù)測(cè) 從價(jià)值最大化來考慮，建議本項(xiàng)目初期整體上采取租賃經(jīng)營的市場策略， 2~3 年后到本項(xiàng)目開始發(fā)售時(shí)，屆時(shí)珠江新城的建設(shè)又進(jìn)了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如通過以貴族式“ 公館 ”概念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。 五、 租賃建議 富力地產(chǎn)在廣州市地產(chǎn)界傲視群雄，資金實(shí)力超群，鑒于本項(xiàng)目定位是 頂級(jí)國際性酒店式公寓 ，為了打造“ 公館 ”級(jí)的公寓形象，并在日后的經(jīng)營管理中 獲得價(jià)值最大化 ， 建議項(xiàng)目可采取整體租賃經(jīng)營的市場營銷策略 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 5. “公館“的硬件功能規(guī)劃配置 作為“ 公館 “模式的頂級(jí)國際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會(huì)所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應(yīng)配備： ? 藝術(shù)家般的西餐廳 —— 廚師廚藝猶如藝術(shù)家般 ? 商務(wù)酒吧 —— 成功的體驗(yàn)，享受態(tài)度式的酒吧 ? 高級(jí)商務(wù)辦公室（商務(wù)中心） —— 豪華精美，配置高端設(shè)備，提供全套商務(wù)服務(wù) ? 高級(jí)會(huì)議室 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2. 規(guī)劃建議 以本項(xiàng)目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢(shì)、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項(xiàng)目的檔次相配合。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。 從高處往南俯視珠江，一片海闊天空，極盡視覺精神享受。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。合同地價(jià)１０２億，到去年底收回４５億。 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 1. 地理環(huán)境概況 珠江新城，總用地面積約６ .６平方公里。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2. CEPA《 內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排 》的簽署對(duì)廣州房地產(chǎn)市場尤其是酒店式公寓物業(yè)的影響 1) 房地產(chǎn)開發(fā) 在 CEPA 實(shí)施之前，進(jìn)入內(nèi)地開發(fā)的港資地產(chǎn)商或有港資背景的開發(fā)商已不少， 香港地產(chǎn)商可以通過香港地區(qū)或其他國際性的商業(yè)銀行完成項(xiàng)目貸款，這對(duì)港 商來說將是個(gè)優(yōu)勢(shì)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。而據(jù)有關(guān)資料顯示， 幾年內(nèi)這個(gè)數(shù)字將達(dá)到 6 萬人，如果加上其家屬，常住廣 州市的外籍人士將會(huì)達(dá)到 15— 20 萬人，對(duì)高級(jí)公寓的需求將倍增 。總體上， 從已經(jīng)掌握的資料來看，未來兩年潛在開發(fā)的酒店式公寓項(xiàng)目不多 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 近兩年在售樓盤中以公寓為賣點(diǎn)的并不多，且大都分布在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠(yuǎn)洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達(dá)誠廣場，機(jī)場路的萬科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進(jìn)入尾貨銷售階段。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃； （ 5） 五看推廣宣傳。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)營思維導(dǎo)向、形象樹立與包裝、如何推廣等都是一個(gè)酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經(jīng)營所必需的。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 目前，常駐廣州工作的港澳臺(tái)籍人士有約 60 萬人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予 2000—— 20000 元 /月的住房津貼，一般職員為 2000— 4000 元 /月，而高層管理者達(dá) 20000 元 /月。 注：在廣州的外籍人員并非都住高級(jí)酒店式公寓，有相當(dāng)大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國家、東南亞國家。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 一、 國外情況 酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲 19 世紀(jì)，為當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時(shí)休息的“臨時(shí)之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面需求的公寓類型。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 策劃方案總結(jié)論 .............................................................................................................44 前言 —— 何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。現(xiàn)時(shí)，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務(wù)區(qū)和著名的風(fēng)景旅游點(diǎn)，其房型類似 酒店的標(biāo)準(zhǔn)間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 租租 售售 特特 點(diǎn)點(diǎn) 因?yàn)橐M(jìn)行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因?yàn)槭袌龅男枰? 也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 不多 注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過一般所占比例不多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 4. 客 戶類型 1） 租賃用戶 ? 跨國公司工作的外籍人士 外籍人士是酒店式公寓最主要的客源 。 ? 港澳臺(tái) 人士 由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中，長期在廣州工作生活者不少會(huì)選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會(huì)居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。 現(xiàn)時(shí)國際公寓的回報(bào)率可達(dá) 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報(bào)率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報(bào)相近，風(fēng)險(xiǎn)則介乎于兩者之間，是一個(gè)穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng) 濟(jì)實(shí)力及有投資眼光的投資者歡迎。 致公寓檔次難以攀升。 —— 在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒 。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)； （ 6） 六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國內(nèi)國際的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)酒店式公寓的租賃經(jīng)營影響很大。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場需求量非常旺 盛，供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，供需的不平衡導(dǎo)致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。 300100200 200 200約1 0 0 002004006008001000中怡城市花園雙城國際時(shí)代新世界 凱旋新世界東湖御苑總新增供應(yīng)量近期公寓類型物業(yè)供應(yīng)量供應(yīng)量( 套） 需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 附：廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡化，顯然，進(jìn)入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開發(fā)的地域范圍將擴(kuò)大，投資額可望穩(wěn)定增加， 相對(duì)來說 酒店式公寓 的開發(fā)也會(huì)相應(yīng)增加 。 3. 酒店式公寓的供需缺口 據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有的酒店式公寓，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有 2000 套 左右，假設(shè)未來幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們?cè)趶V州停留時(shí)的居所，未來幾年的酒店式公寓也難以滿足 屆時(shí)市場需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 J2— 7地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?？傮w上 J2— 7 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流 。 5. 道路交通環(huán)境 J2— 7 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達(dá)天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。 二、 珠江新城 J2— 7 地塊開發(fā)條件分析列表 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 威脅點(diǎn)（ T） 區(qū)位因素優(yōu)越 目前的公 建市政配套 尚需大力改善 酒店式公寓市場未來幾 年存在較大供需缺口 區(qū)域?qū)嶋H規(guī)劃建設(shè)對(duì) 開發(fā)推廣影響大 未來交通條件良好 酒店式公寓需配套相應(yīng)硬 件，成本可能增加 政策規(guī)劃客觀上有利 其他星級(jí)酒店及 潛在開發(fā)的星級(jí)酒店附帶公寓構(gòu)成強(qiáng)有力競爭對(duì)手 政府規(guī)劃支持點(diǎn)多 酒店式公寓的銷售目標(biāo)客 戶層面相對(duì)窄 居住優(yōu)勢(shì)因素多 所臨馬路雖非主干線 但多少會(huì)受到影響 富力品牌形象好 三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論： J2— 7 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢(shì)較多，又因未來珠江新城的規(guī)劃是中央商務(wù)區(qū) CBD，而且已經(jīng)最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價(jià)值來看，并結(jié)合第二篇廣州市酒店式公寓的市場分析結(jié)論 —— 專業(yè)性高級(jí)酒店式公寓在未來幾年存在較大的供應(yīng)缺口 ，故評(píng)估建議： J2— 7 地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對(duì)體現(xiàn)市場價(jià)值最有利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3. 戶型間隔建議 對(duì)于國際性的高級(jí)公寓來說，因?yàn)槠淠繕?biāo) 客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在 2~3 年成長期中，通過精心的經(jīng)營管理，項(xiàng)目樹立了頂級(jí)國際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，已成為一個(gè)會(huì)下“金蛋“的天鵝，此時(shí)再視市場情況再推出部分進(jìn)行銷售，必獲得最大的投資收益。 因?yàn)榫频晔焦⑹讓右话銥榇筇?，二、三層可能?huì)設(shè)置會(huì)所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營部分面積并非項(xiàng)目的建筑面積。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 易記， 看到“ 富力國際公館 ”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年