【正文】 。 4 計劃購房年限 包括租房、已購公房、單位分房者在內(nèi)，近２－３年打算買房的中關(guān)村“ 村民”占調(diào)查人數(shù)的５４．０５％；計劃在１－２年內(nèi)買房的“村民”有２７．２９％；１年內(nèi)要買房的占１０．１３％；今年內(nèi)要買房的村民有８．５４％。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。具體情況是：租用房屋者占４４．７％；單位分房占１０．６％；已購公房占１３％；自購商品房占９．９％；與父母同住占２１．８％。感謝原作者所作出的努力！ %%13%%% 租房單位分房已購公房自購商品房與父母同住天秀花園、華清嘉園、錦秋知春面積較大，其余如怡美家園、菊園盛景、富潤家園等項目兩居基本在 85 至 110 平方米之間，面積大小適中，使工作在這一區(qū)域的年輕白領(lǐng)階層在房價承受能力有限的情況下可以很好地解決居住問題，因此本區(qū)域中兩居室十分受歡迎。但也看出，隨著項目位置的不同，戶型設(shè)計重點也有著不同。 由于中關(guān)村整體規(guī)劃明確在中關(guān)村核心區(qū)域內(nèi)不許建住宅 ,只能把視角投向中關(guān)村西部的萬柳地區(qū)與北部的上地地區(qū)。 五、中關(guān)村地區(qū)市場分析 （一）價格分析 中關(guān)村區(qū)域市場大體可以分為中關(guān)村核心區(qū)，萬柳地區(qū)，知春路地區(qū)，五道口地區(qū)，以及上地地區(qū)等五個項目密集區(qū)域。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。合計達(dá) %的被調(diào)查者購房時首選二、三居室，因此在未來的 2— 3 年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在 70130 平方米。 客戶關(guān)注因素 所占比例 價格 % 位置 % 交通 % 物業(yè)管理 % 戶型 % 社區(qū)環(huán)境 % 配套設(shè)施 % 小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢 % 房屋質(zhì)量 % 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 購房目的 %22%%10%%0%10%20%30%40%50%60%首次置業(yè)居住二次購房 投資意向商住 搬遷 %的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住， 22%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。 第二 主導(dǎo)客戶群購房動機(jī)分析 一、購房時間、動機(jī)及關(guān)注因素 購 房時間 27%%%%% %0%10%20%30%40%50%1年 內(nèi) 12 年內(nèi) 23 年內(nèi) 34 年內(nèi) 45 年內(nèi) 5年 以后 %的被調(diào)查者計劃在 2 年內(nèi)購房，另有 %的被調(diào)查者計劃在2— 3 年內(nèi)購房。 家庭年收入 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。城市土 地資源的緊缺造成土地價格偏高，使小戶型的成本高，小戶型的成本比大戶型要高出四分之一。 小戶型所在小區(qū)多數(shù)功能完善，建有會所，生活、餐飲、娛樂等配房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。而且總價降低的同時，物業(yè)管理費、裝修費用也隨之下降。 從小戶型本身看：一方面，小戶型實用性強(qiáng)。在北京存量房市 場發(fā)展緩慢，梯級結(jié)構(gòu)非常不完善的今天，這無疑抓住了機(jī)會，但從長期看，舒適的生活必然需要居住面積的支撐，應(yīng)大力提倡發(fā)展功能齊全、總價低的“經(jīng)濟(jì)舒適”型住宅，如二居室在５０至６０平方米，三居室在８０至９０平方米，才能真正滿足市場的房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。由于北京市眾多的商務(wù)流動人口，因此，購買超小戶型應(yīng)是以投資為主，并毗鄰主要商務(wù)區(qū)域，面對流動人口，具有一定的投資價值。在年輕的購房階層中，這種經(jīng)濟(jì)型的戶型作為過渡產(chǎn)品，兩居室的設(shè)計是最佳選擇。非常熱銷。首先，面積小，加大開發(fā)建設(shè)成本 ,其次，這種過渡性產(chǎn)品作為住宅來講，存在使用功能不全的缺陷，特別是缺少廚房，實際使住戶的居住舒適性大大降低，居住生活成本加高，空間利用價值減低，居住功能沒有完全體現(xiàn)。 趨勢四：今年二次購房的比例明顯增加，也超過了 10%。以前購房時每個層次的人混雜在一起，但今年開始呈現(xiàn)出分流很明顯的趨勢，各個階層購買相應(yīng)層次的房屋在今年開始表現(xiàn)得很突出。與此相應(yīng)，今年銷售增長速度也很明顯，從他自己的項目來看也超過了房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。進(jìn)入 2020 年下半年后，市場普遍感覺到了壓力，在面臨更激烈的市場競爭環(huán)境下，需要更多的時間和研究去細(xì)分市場、定位目標(biāo)人群、設(shè)計產(chǎn)品；同時嚴(yán)格的房地產(chǎn)開發(fā)貸款制度也要求開發(fā)商有更強(qiáng)的資金運作能力，一定程度上延長了資本運轉(zhuǎn)的周期。其中住宅銷售面積和銷售額分別增長 %和 %。住宅投資 億元，增長 %。對于發(fā)展中的問題是采取“休克”式的解決方式，還是動態(tài)的逐步完善？我們認(rèn)為，在現(xiàn)階段應(yīng)把加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展放在首位，市場供應(yīng)量大了，社會存量達(dá)到一定水平，有利于促進(jìn)存量房交易和服務(wù)流通的發(fā)展，促進(jìn)市場環(huán)境、法律環(huán)境、金融體系、保障機(jī)制的完備，進(jìn)而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和解決社會公平問題。一是宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長， 2020 年北京 GDP 增長速度達(dá) 11％，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 3000 美元；二是人均居民收入水平較快增長，提高了消費能力， 2020年城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入 11578 元，增長 11． 9％，扣除物價因素實際增長 8． 5％。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 第一篇 市場分析篇 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。今年 2 月份國家計委、建設(shè)部大幅降低了住房交易手續(xù)費收費標(biāo)準(zhǔn)， 2 月下旬包括公積金貸款、個人住房貸款在內(nèi)的存貸款利率全面下調(diào)，日前建設(shè)部又頒布 了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)及項目管理十三條具體規(guī)定，這些措施無疑會對北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。 二、今年北京市房地產(chǎn)微觀市場分析 (一 )供量分析 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)施工面積累計 萬平方米，增長 %；其中 住宅 萬平方米，同比增長 %。重要的房地產(chǎn)投資和銷售增幅都比去年同期有很大增長，反映出產(chǎn)銷兩旺的格局。良好的市場機(jī)會和北京相對復(fù)雜房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境為那些出現(xiàn)停滯的項目帶來新的生機(jī)，年初以來已有多個熱點區(qū)域項目以轉(zhuǎn)手或合作等方式重新啟動，改名、包裝再次推向市場，而且規(guī)模均較大。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 趨勢三：今年以投資為目的的購買量加大，比例大幅度增加，主要投資熱點是 CBD 區(qū)域。二次購房所占的比例高低也是一個房地產(chǎn)市場是否高度發(fā)達(dá)的標(biāo)志，今年北京市二次購房開始大幅度加大，是一個很值得關(guān)注的購買趨勢。所以 ,這種產(chǎn)品不會成為今后主流產(chǎn)品 . 三、小戶型市場分析 隨著北京市個人購房比例的不斷上升，近兩年小戶型設(shè)計開始逐漸流行起來，如去年推出的非常宿舍，國展新座，望京嘉悅精英家園，都房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。去年 6月央行通知取消了“零首付”貸款， 目前，北京市多家銀行推出多個新的住房抵押貸款品種，住房金融門檻繼續(xù)降低，有力支持了個人住房消費。 但是自今年一季度以來，超小戶型開始大行其道。但是此類產(chǎn)品若是進(jìn)一步炒作，面對眾多消費心態(tài)不成熟的客戶群，則顯然是會導(dǎo)致市場的畸形發(fā)展，因為超小戶型有其先天的缺陷。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。各功能房的面積較小，三居室只有一個衛(wèi)生間，但也能滿足各種居住要求，舒適度并沒有大幅度的降低。這些都使得小戶型體現(xiàn)很強(qiáng)的實用性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 后期的物業(yè)管理及服務(wù)問題，包括停車位、治安、環(huán)境維護(hù)等。感謝原作者所作出的努力！ 46%%%%三口之家 三口以上 二口之家 獨身 被調(diào)查者中三口之家比例最多占 46%，三口之家是購房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購房的中堅力量，值得注意的是獨身家庭也占了 %的比例，所以應(yīng)考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設(shè)計各種戶型，考慮房屋面積大小。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。計劃在 3 年內(nèi)購房的被調(diào)查者合計達(dá) %，表明隨著房改的深入，大部分居民已接受購房的觀念，并計劃在近期買房，因此未來的 2— 3 年內(nèi)北京居民對住宅的需求仍較大。購房用作投資、商住比例明顯提高 。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 購房時戶型選擇 %%%% %%0%10%20%30%40%50%60%一居室 二居室 三居室 四居室復(fù)式結(jié)構(gòu)錯層 建筑面積 （㎡） 所占比例 50 以下 % 5070 % 70100 % 100130 % 130150 % 150180 % 180 以上 % 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 第三 主導(dǎo)客戶群對價格的承受力分析 一、單位價格需求 %%% %30004000元 /㎡ 40006000元 /㎡60008000元 /㎡ 8 0 0 0 元/ ㎡ %的被調(diào)查者接受 3000— 4000 元 /㎡的房價， %的被調(diào)查者接受 4000— 6000 元 /㎡的房價。感謝原作者所作出的努力！ %20% %13%0%10%20%30%40%50%銀行貸款 一次性付款 分期付款 公積金貸款 三、首期的承受能力 首付能力 % %%% %%0%5%10%15%20%25%30%35%5 萬元以下5 8 萬元8 1 0萬元1 0 12 萬元1 5萬元以上 1 2 1 5萬元 上述分析表明，目前北京市購房者的觀點與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。目前整個中關(guān)村房地產(chǎn)市場處于火爆狀態(tài)，主流市場價格在 6000－ 7500 元／平米的項房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性?，F(xiàn)在，兩個區(qū)域都有較多的項目在開發(fā)中，成為中關(guān)村項目的主要聚 集區(qū)。大多數(shù)項目，以三居為主，平均面積為 139． 9 平方米，平均比例為 33％，二居平均面積 103 平方米，平均比例為 31％，非平層的比例高于一居和四居，達(dá)到 13％， 隨著國家對中關(guān)村及其輻射地區(qū)各種優(yōu)惠政策的實施和各項市政配套設(shè)施的改造，吸引了大量的高科技創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目受到了不同層次人員的青睞，因此戶型設(shè)計為滿足不同層面客戶的需求而呈現(xiàn)出多樣化。另外，這一區(qū)域還擁有一批中高層管理人員及經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的私營企業(yè)主，他們追求較高的生活品質(zhì)，因此四居、非平層的戶型在本區(qū)域所占比例也不少，例如萬泉 ,光大等物業(yè)。在４４．７％的租房人群中，有５８．２８％的人租房的月租金在１０００元以下。感謝原作者所作出的努力！ 不在“村”里住的村民分布在北京的各個城區(qū)，其中１９．４％居住在上地、清河、小營區(qū)，１４．４２％住在望京 及 東 部 ， １３．６％住在北二環(huán)與北四環(huán)之間，７．９％住在亞運村，６．８％住在石景山區(qū)，４．１％住在二環(huán)內(nèi)、豐臺等。有購房打算的人群平均年齡為２８．４歲。以下依次是上有在核心區(qū)購房計劃的人僅有１．３３％。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。小戶型在北京樓市很火，但在中關(guān)村仍然不能忽視中等戶型的需求。 1總房價的期望 “村民”的心？調(diào)查顯示，選擇貸款買房的“村民”，能承受的平均總房價為２８．９萬元，而選擇“一次性付款”方式的“村民”，他們所能承受的平均總房價為４０．９ 六，區(qū)域市場分析 區(qū)域環(huán)境概述 （一）地理位置及道路交通狀況 本項目位于志新橋北側(cè) ,緊臨北四環(huán) ,該區(qū)域周邊交通設(shè)施比較發(fā)達(dá) ,東離京昌高速不到 500 米 ,西側(cè)緊臨學(xué)院路 ,南面連接四環(huán)到三環(huán) ,本項目屬于志新村區(qū)域 ,周邊由四環(huán)路 ,花園路 ,學(xué)院路 ,京昌高速組成完善的交通體系 .到京昌高速不到 5 分鐘 ,距離學(xué)院路不到 5 分鐘 .到三環(huán)也就 10 分鐘路程 . （二）、周邊物業(yè)狀 況 購物：天客隆、普爾斯馬特、北斗商廈 學(xué)校：語言學(xué)院 ,石油學(xué)院 ,鋼院附中石油附中 娛樂：五道口電影院