【正文】 次，已于2012年6月28號通航，是全國第四大國際門戶樞紐機(jī)場。（二）．地理位置昆明市地勢北高南低，大部分地區(qū)海拔在1500－－2800米之間，最高海拔4247米，最低海拔746米，平均海拔1894米。文庫貢獻(xiàn)者2013/4/13目錄目錄 3第一部份 宏觀分析 4一. 昆明市基本概況 5（一）．城市性質(zhì)及地位 5（二）．地理位置 5（三）． 城市規(guī)模 5（四）． 城市交通 6二. 西山區(qū)基本概況 7（一）. 地理位置及城市規(guī)模 7（二）. 城市交通 7（三）. 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 8（四）. 城市發(fā)展規(guī)劃 10第二部份 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 11一. 市場供需狀況 11二. 價(jià)格水平 12三. 市場競爭分析 13（一）. 現(xiàn)有競爭者 13（二）. 潛在競爭者 13四. 客戶群分析 14（一）. 客戶群心理分析 14（二）. 客戶群特征分析 15五. 項(xiàng)目SWOT分析 16第三部份 項(xiàng)目分析 17一. 建筑地塊選擇 17（一）. 區(qū)域位置 18二. 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 20三. 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 20（一）. 項(xiàng)目總概況 20（二）. 項(xiàng)目具體開發(fā)方案 20（一）. STP戰(zhàn)略 22（二）. 營銷組合策略 23五. 經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析 27（一）. 經(jīng)濟(jì)效果評價(jià) 27（二）. 風(fēng)險(xiǎn)分析 33六. 社會效益評價(jià) 36第一部份 宏觀分析一. 昆明市基本概況（一）．城市性質(zhì)及地位昆明，云南省省會，首批國家級歷史文化名城。云南省唯一的特大城市和西部第四大城市，是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心樞紐；是西部地區(qū)重要的中心城市和旅游、商貿(mào)城市之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市土地面積達(dá)21018平方公里，其中丘陵、山地面積13213平方公里，約占總面積的84％；平地面積2011平方公里，％；湖泊面積337平方公里，％，此外。昆明市內(nèi)現(xiàn)有滬昆鐵路、成昆鐵路、南昆鐵路、內(nèi)昆鐵路、昆麗鐵路、昆玉鐵路、昆河鐵路等12條鐵路干支線。二. 西山區(qū)基本概況（一）. 地理位置及城市規(guī)模西山區(qū)全區(qū)面積881平方公里，是昆明市面積最大的主城核心區(qū)。公交線路發(fā)達(dá)，去往市中心最繁華地帶僅需15分鐘左右車程軌道交通：地鐵5號線都跨越西山區(qū)毗鄰汽車站、火車站：西部客運(yùn)站、梁家河車場、眠山車場、北市街車場、東站、昆明站等。：： 2. 建筑業(yè)發(fā)展概況全區(qū)年末擁有資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)122個，從業(yè)人員24332人。其中：規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成230億元，%。5. 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)政府對樓市和房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控昆明市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口流量不斷增加，配套設(shè)施的不斷健全。引進(jìn)外資項(xiàng)目17個，%，%。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長期住宅。位置好、周邊配套齊、商業(yè)氛圍濃厚、且檔次較高的公寓產(chǎn)品比較受市場歡迎目前昆明的公寓市場正從有到精的過度，其發(fā)展?jié)摿薮?，故酒店式公寓將會在昆明市受到市場追捧。但因其開發(fā)市場已有一段時(shí)間，對市場比較了解，所以它們都具有較大的競爭力。四. 客戶群分析（一）. 客戶群心理分析隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，可支配收入的不斷增長以及投資理念的不斷深入，居民房地產(chǎn)消費(fèi)由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變，由一步到位購房向二次、三次置業(yè)轉(zhuǎn)變，投資酒店式公寓變成了一種投資理財(cái)?shù)牟呗?。租用的是擁有高素質(zhì)文化背景，高收入，生活節(jié)奏快的城市精英階層，傳統(tǒng)的酒店或者單純的居住公寓已經(jīng)不能滿足他們多元化的需求了。物業(yè)管理大多引進(jìn)酒店管理公司，項(xiàng)目大多位于中心區(qū)域，面積基本為小戶型，主力面積在3060平米之間。酒店式公寓市場分析結(jié)論1. 有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)不能滿足需求。 3. 把握市場先機(jī)，將會創(chuàng)造良好的市場機(jī)會。 第三部份 項(xiàng)目分析一. 建筑地塊選擇（一）. 區(qū)域位置項(xiàng)目位于昆明主城二環(huán)邊，緊鄰南二環(huán)和海埂路，連接著主城區(qū)和呈貢新城，區(qū)位優(yōu)勢將日趨明顯。公路：轄區(qū)內(nèi)有昆安、安晉、高海、西北繞城4條高速公路。③ 項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)定位：業(yè)務(wù)人員、高級技術(shù)人員以及高級管理者商務(wù)居住或休閑娛樂的消費(fèi)地?？蜅＂?營銷原則a) “快速、方便、干凈、舒適”作為服務(wù)理念，強(qiáng)調(diào)環(huán)保和活力。4. 三階段營銷策劃安排① 第一階段：品牌鞏固期和宣傳期a) NP報(bào)廣：樹立“五星級的家”品牌形象為主，社區(qū)配套和樓盤活動事件的告知為輔b) DM派單：向目標(biāo)客戶提供樓盤詳細(xì)信息的宣傳單和期刊c) 戶外廣告：市中心繁華商場，高速公路路口，長水機(jī)場，各大旅行社，各大廣場，汽車站，公交站等人流量大的地點(diǎn)，打品牌形象為主d) 售樓現(xiàn)場：優(yōu)質(zhì)服務(wù)，微笑服務(wù)，貼心服務(wù)，24小時(shí)看房服務(wù)e) SP活動：舉行酒店式公寓論壇和房產(chǎn)推介晚會② 第二階段：品牌提升期和發(fā)售期a) NP報(bào)廣：以產(chǎn)品特征為主，社區(qū)配套、交通便捷、價(jià)格實(shí)惠為主要賣點(diǎn)。d) 電視廣告：制造熱點(diǎn)事件（如設(shè)立大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基金，吸引媒體公眾的關(guān)注）③ 第三階段：品牌維護(hù)期和出租 a) NP報(bào)廣：加強(qiáng)“租”的宣傳，突出“至尊錢臻享”“浪漫滿屋”“YOUNG表61 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng) 目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米居住人數(shù)人2952總建筑面積平方米133338平均每戶建筑面積平方米106居住面積平方米105220平均每戶居住人數(shù)人公建面積平方米人均居住用地平方米綠化用地平方米7690道路面積平方米居住戶數(shù)戶984車庫面積平方米4. 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃a) 有關(guān)工程計(jì)劃的說明項(xiàng)目總工期為32個月（從2010年3月至2013年11月）。a) 前期工程費(fèi)項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表64：表64 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)%水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)%通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)%場地平整費(fèi)60元／平方米100總 計(jì)b) 建安工程費(fèi)參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。具體見表614。b) 市場風(fēng)險(xiǎn)? 由于供求形勢變化，引起市場競爭范圍，競爭程度，競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。? 解決措施：首先進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好控制房地產(chǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。? 解決措施：能有效的調(diào)整資金的使用方案，在總目標(biāo)不變的前提下，可以通過進(jìn)行融資或者是向銀行進(jìn)行貸款或者是改變宣傳方式如宣傳方式可以是現(xiàn)場活動幾事件營銷為主，媒體廣告位輔的措施降低財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)② 品牌：? 自主品牌在經(jīng)營初期將有一個相對長期的創(chuàng)立過程，管理體系、經(jīng)營支持體系都需要在工作中不斷磨合總結(jié)和改進(jìn)。對客戶提出的各種問題進(jìn)行互相演繹對練學(xué)習(xí)。? 解決措施：建立嚴(yán)格合理的營銷考核制度，“賞罰公平，令行禁止”，杜絕員工之間的弄虛作假，將營銷計(jì)劃切實(shí)投入實(shí)際，不搞形勢主義，對員工薪酬安排為“低工資 高獎金”，根據(jù)實(shí)際酒店運(yùn)營和業(yè)績，分配報(bào)酬，最大