【正文】 度。 ? 從總體來看，市場供求兩旺的局面依然沒有發(fā)生改變。此輪集中爆發(fā)的供應，在年內并沒有留出從容消化所需的時間，因此，必然有極大部分是在 20xx 年初成交消化。值得注意的是，政府在 1997 年將住宅產業(yè)列入了支柱產業(yè)，也就是從這一年起，當年批準預售和當年預售登記的“力量1997 年 2 0 0 3 年上海商品房批準預售和預售登記面積比較示意圖 05001000150020xx25003000350040001997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年批準預售預售登記單位：萬平米對比”趨勢發(fā)生了根本性的逆轉。 90 年代初期，房地產行業(yè)迎來第一個高峰，但此輪潛藏著問題的高峰，在1993 年的產業(yè)調控下，迅速走向低谷。第一部分 上海房地產市場綜述 1. 宏觀市場綜述 上海房地產市場從上世紀 80年代末至今，大致走過了一條“短暫急速發(fā)展— 遭遇調整回落 — 緩步回升 — 快速抬升”的道路。不僅商品房銷售速度放慢，同時，房價也大幅下降，甚至于出現(xiàn)開發(fā)商腰斬“房價”以求脫身的局面。預售登記面積在隨后的幾年內逐漸追上當年批準預售面積，并于 20xx 年起超越了批準預售的面積。 從房地資源網（ ）公布的 20xx年一季度商品房批準預售及登記預售的面積來看，一季度商品房批準預售面積為 萬㎡，而同期預售登記面積為 萬㎡，預售登記超出批準預售達 萬㎡。 2. 商品房銷售價格情況分析 20xx 年 12 月，上海住宅平均銷售價格為 6650 元 /㎡，相對于 20xx 年 12 月5392 元 /㎡的均值，年平均升幅達 %。這一漲勢在原先房價相對較低的郊縣樓盤中尤為明顯，當令人關注。 ? 重大市場特征分析 —— 郊縣行情上漲 根據(jù)上海市房地局公布的 20xx 年商品房供應數(shù)據(jù)顯示，上海市商品房批準預售面積全年總量達 3366 萬㎡。 可見： 20xx 年以來，受城鎮(zhèn)化和住宅開發(fā)邊遠化的雙重影響，遠郊的市場份額正呈幾何級數(shù)增長。 上海 10 月 22 日公布的城市規(guī)劃，將新城“目從一個增加到三個，包括 松江新城 、臨港新城和嘉定－安亭新城。該新城將以打造國際一流現(xiàn)代裝備制造業(yè)為主要目標、綜合發(fā)展先進制造、現(xiàn)代物流、教育培訓、出 口加工、內外貿易等產業(yè)，形成港、區(qū)、城一體的綜合型濱海城市，成為上海二十一世紀城市發(fā)展理想的新空間。與此同時，徐匯、長寧的交易中心出現(xiàn)排隊， 保安稱，自從契稅上調的流言傳出，不少拖到交房時才繳稅的買期房的市民一反常態(tài)地趕來繳稅。市財稅局負責人表示，稅率是由國家稅務部門制定的，地方并沒有權利更改稅率，也沒有接到上級有關更改稅率的通知。《新快報》報道，國務院總理溫家寶在月底主持召開的國務院常務會議上，支持央行對房地產業(yè)過熱進行降溫的努力。根據(jù)計劃，這批項目中最早可能在 20xx 年底竣工，大部分則要到 20xx年以后才進入市場。他認為，投資者買賣房產是市場行為，進行集體投資也是市場經濟的產物，政府無權進行干預。 6) 國務院決定房地產開發(fā)項目資本金由20%提至 35%以上 /20xx 年 4 月 新華社 近日國務院發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發(fā)固定資產投資項目資本金比例。 7) 期房限轉 4 月 26 日起正式實施 /20xx年 4 月 《東方早報》《新民晚報》 東方網 據(jù)市人大常委會的授權，市政府常務會議于 4 月 19 日討論通過了《關于修改〈上海市房地產轉讓辦法〉的決定》，并做出了《關于預售商品房轉讓問題的決定》，從 4 月 26 日起正式實施。 4 月 29 日晚，銀監(jiān)會發(fā)言人發(fā)表“澄清聲明”：停貸之說并不準確。上海方方房產工作室通過 較為可靠的途徑（未經宣傳部門證實）獲悉： 5月 18 日上海各新聞媒體召開緊急會議，政府宣傳部門傳達消息時也說上海在未來半年內將不進行土地招投標工作。在此情況下，有關消化存量土地，即消化開發(fā)商手中的 5000 公頃（有稱“ 6000 公頃”） 第二部分 松江概況 1. 松江簡介 1) 松江歷史 松江區(qū)位于上海市西南、黃浦江上游，東與閔行區(qū)、奉賢縣為鄰，南、西南與金山區(qū)交界，西、北與青浦縣接壤。 松江古稱華亭，別稱有云間、 茸城、谷水等，是江南著名的魚米之鄉(xiāng)。 元至元十四年（ 1277 年）升為華亭府，翌年改為松江府。解放后，蘇南行政署設松江專區(qū)。 2) 地理位臵 松江區(qū)位于長江三角洲內上海市西南部，黃浦江中上游。滬杭鐵路、滬杭高速公路、滬青平高速公路、嘉金高速公路、同三國道等干線縱橫交錯，形成 “六橫五縱 ”的道路交通網。全區(qū)域大小河道 3905條，均系強感潮河，其中市級河道 10 條，縣級河道 62 條。境內大小河流密布，多達 3900 余條，水域面積占全區(qū)國土面積的 %。 松江區(qū)耕地資源相對豐富，按農村人口計算人均為 平方米 ,按農業(yè)勞動力計算人均 ,在本市屬耕地較多的區(qū)（縣）。 5) 地質地貌 上海市境位于長江三角洲上，地勢低平，河港如網。市境位于三角洲沖積平原前緣，北、東、南三面略為高起；中部黃浦江兩岸次之；西部淀山湖附近一帶地勢最低，成為向太湖傾斜的碟形低平原。此外，在松江區(qū)北部，集中分布有佘山、天馬山、鳳凰山、橫山、小昆山、辰山等少數(shù)基巖殘丘，海拔在百米以下。 ? 河口沙洲。由于全市地勢低平，大部分地區(qū)都處于高潮位之下，易 受江海橫溢之害，須構筑海塘江堤和圩埝。近年來突出性強對流天氣出現(xiàn)頻率有所提高，對農業(yè)生產帶來一定影響。中學 33 所，在校學生 29927人，其中高中生 8970 人。職校 2 所，職校附設點1 個，在校學生 2525 人。據(jù) 20xx 年松江區(qū)人口普查統(tǒng)計，松江區(qū)有 33 個少數(shù)民族成分，共 1439 人，占全區(qū)總人口的 %。自1981 年以來先后建立了佛教、天主教、基督教等宗教團體組織，逐步恢復了佛教、伊斯蘭教、天主教、基督教等宗教活動場所 28 處，其中佛教活動場所有 7處、基督教活動場所有 10 處、天主教活動場所有 10 處、伊斯蘭教活動場所有 1處。 10) 交通情況 除滬杭高速公路外，松江新城還有 7條東西走向的主干道。 如今進入松江新城，無需先繞道松江老城區(qū)，可直接由滬杭高速公路的新開匝道下到嘉松南路， 新城內部南北走向的街道一般也可直接通向老城區(qū)，這將給新城市民的出行帶來極大的便利。 據(jù)稱，環(huán)城線公交線路不日貫通，可在十幾分鐘以內到達新城的各個角落，到時軌道九號線的功能才能有施展的空間。全區(qū)人均增加值 35784 元，比上年增長 %。全年地方財政收入 億元，比上年增長 %，其中：增值稅 億元，增長 %；營業(yè)稅 億元，增長 %；個人所得稅 億元，增長%；房產稅 億元，增長 %；企業(yè)所得稅 億元，增長 %；其他稅收收入 億元，增長 %。全年完成固定資產投資 億元，比上年增長 %，超額完成年初計劃 %。從投資主體分析，國有和集體單位完成投資 億元，比上年增長 %；非國有集體單位完成投資 億元，比上年增長 %，其中外商投資企業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。全年完成城鎮(zhèn)基礎設施建設投資 億元，比上年增長 %，占全區(qū)固定資產投資的比重為 %，其中：市政建設投資 億元，增長 %；公用事業(yè)投資 億元，增長 %；交通運輸投資 億元，增長 %。 農業(yè)結構日趨優(yōu)化，區(qū)域特色逐漸凸現(xiàn)，產業(yè) 化規(guī)模不斷擴大。設施農業(yè)進一步發(fā)展，全區(qū)已有各類 大棚栽培面積 萬畝，比上年增長%。 農業(yè)基礎設施不斷完善。全年完成工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %，增長速度比上年提高 個百分點；工業(yè)增加值占全區(qū)增加值比重為 %，比上年提高 個百分點，工業(yè)在全社會經濟增長中的貢獻率達 %，比上年提高 個百分點。 工業(yè)經濟效益繼續(xù)提高，規(guī)模企業(yè)生產快速發(fā)展。全區(qū)有億元產值工業(yè)企業(yè) 77 家，完成工業(yè)總產值 億元，比上年增長 %，占全區(qū)工業(yè)總產值 %，比重比上年提高 個百分點。技術創(chuàng)新有新突破，全年上報市新產品開發(fā)項目 100 多項，認定為市高新技術成果轉化項目 31 項，列入上?；鹁嬗媱濏椖?4 項，列入?yún)^(qū)重點技術創(chuàng)新項目 12 項，認定市高新技術企業(yè) 8 戶，認定為市企業(yè)技術中心 2 戶。全年完成建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。全區(qū)各類金融機構 13 家，比上年增加了 4 家。資本市場在擴大開放中進一步規(guī)范。各類消費品銷售全面增長，其中：吃的消費品零售額 億元，增長 %；穿的消費品零售額 億元，減少 %；用的消費品零售額 億元，增長 %；燒的消費品零售額 億元，增長 %。全區(qū)有連鎖網點57 家，連鎖商業(yè)全年實現(xiàn)銷售額 億元，比上年增長 %。 至 年末，全區(qū)擁有商品交易市場 35個，全年成交額 億元，比上年增長%。全年發(fā)送信函856 萬件，比上年增長 %，其中：國際函件 萬件，減少 %；國內特快專遞 萬件，減少 %；國際特快專遞 萬件，減少 %。年末擁有電話交換機總容量 萬門，增長 %；擁有電話用戶 萬戶，增長 %，其中：家庭電話 萬戶，增長 %，相當于本區(qū)戶籍總戶數(shù) %。專業(yè)運輸部門運輸總量進一步增強，全年完成貨物運輸總量 844 萬噸，其中：陸運總量 489 萬噸，增長 %，水運總量 357 萬噸，減少 %。在商品住宅銷售 面積中，個人購房比重已達 100%，比上年提高 個百分點。全年公共交通客運總量3159萬人次，其他客運運營出租車輛 250輛，客運總量 428 萬人次。把松江基本建成經濟繁榮，科教發(fā)達，生活富裕，環(huán)境優(yōu)美，社會文明，法制健全，充滿時代氣息，具有旺盛生機活力，富有創(chuàng)新精神的初步現(xiàn)代化中等城市。 中山中路是老城區(qū)中主要的商業(yè)街，人民路、西林北路之間的中山中路即是知名的華亭老街，已經重新翻建過。還包括一個 7 萬㎡的市民廣場和一個 9 萬㎡的開放式公園 ——施賢公園。未來的商業(yè)主要集中在通樂路沿線，圍繞中央公園而建。建設資金到位狀況良好，市場銷售旺盛，空臵面積大幅下跌。 20xx 年，房地產投資總量超過 1 億元的房地產公司有 19 家，前三位的是：瀚陽上海城市建設發(fā)展有限公司開發(fā)的“比華利花園 ”項目（ 21500 萬元）、上海莘閔龍珠房地產有限公司開發(fā)的 “龍珠花苑 ”項目（ 20478 萬元）、上海方舟房地產有限公司開發(fā)的 “松樂苑 ”項目（ 19404萬元）。今年全區(qū)商品房施工規(guī)模進一步擴大，施工面積 萬平方米，比上年同期增長 %，其中商品住宅所占比重達 %。 ? 房產項目工程進度迅速，竣工面積增長明顯 今年全區(qū)商品房竣工面積 平方米，比上年增長 %。 ? 商品房銷勢旺盛，銷售額突破 100 億元 隨著新城建設的進一步加快，軌道 9號線的啟動，房產商抓住契機，推出了一批高品位高起點的高檔住宅小區(qū)，使得樓盤未上市就預定一空，全區(qū)商品房銷勢旺盛。隨著松江區(qū)政動遷規(guī)模進一步擴大和存量房交易的日益火爆，空臵面積還會繼續(xù)下降。 2. 歷史開發(fā)情況簡介 自 1998 年松江區(qū)撤縣改區(qū)之后，松江新城的住宅商品房市場才逐漸開始啟動。這一地區(qū)主要以公寓住宅開發(fā)為主，是整個松江新城容積率相對較 高的區(qū)域。 2) 松江新城供應量居松江區(qū)首位 根據(jù) 20xx年上海市商品房批準預售數(shù)據(jù)顯示，遠郊七個區(qū)縣共有 48 個鎮(zhèn) (新城 )有商品房供應。 以松江新城為例， 20xx 年供應量已經相當大，但同年仍有 萬㎡的土地推向市場公開招標。隨著軌道交通九號線的建造，整個九亭地區(qū)的房價不斷升溫，而春申路高架的建設和顧戴路西延伸段的修建，阻撓九亭房產發(fā)展的交通劣勢將不復存在。（產品形態(tài)與本案不同，故對本案幾乎沒有影響。（由于本案位于老城區(qū)，且以新城客戶為目標客源，因此，新城物業(yè)對本案有重要影響。 ? 新城區(qū)：中心區(qū)漸趨成熟 東西兩區(qū)整裝待發(fā) 從松江新城各個分區(qū)的住宅開發(fā)情況看，除大學城以北地區(qū)未有動靜，其余區(qū)域全線啟動。其中，位于北翠公路以南的是華亭綠景苑，以北是愛麗舍，以西是錦桂苑，以南是裕盛豪園，以東是華師大實驗中學和氣象局，隔一條街便是在建中的永翔商業(yè)街、上海外國語小學。 6. 目前市場商品房房價走勢分析 從市場區(qū)域劃分來看： 1) 老城區(qū) 20xx 年時老城區(qū)的房價在 2500 元 /㎡的水平上，隨著松江大學城的大規(guī)模開發(fā)，從 20xx 年開始，房價穩(wěn)步上升，至 20xx年平均水平達到 4000元 /㎡左右。 根據(jù)二手房市場的信息，在老城區(qū)的商業(yè)地段，中山路的龍?zhí)对?，?