【正文】 將新城“目從一個增加到三個，包括 松江新城 、臨港新城和嘉定－安亭新城。 ? 重大市場特征分析 —— 郊縣行情上漲 根據(jù)上海市房地局公布的 20xx 年商品房供應數(shù)據(jù)顯示，上海市商品房批準預售面積全年總量達 3366 萬㎡。 2. 商品房銷售價格情況分析 20xx 年 12 月，上海住宅平均銷售價格為 6650 元 /㎡，相對于 20xx 年 12 月5392 元 /㎡的均值，年平均升幅達 %。預售登記面積在隨后的幾年內(nèi)逐漸追上當年批準預售面積，并于 20xx 年起超越了批準預售的面積。第一部分 上海房地產(chǎn)市場綜述 1. 宏觀市場綜述 上海房地產(chǎn)市場從上世紀 80年代末至今，大致走過了一條“短暫急速發(fā)展— 遭遇調(diào)整回落 — 緩步回升 — 快速抬升”的道路。值得注意的是，政府在 1997 年將住宅產(chǎn)業(yè)列入了支柱產(chǎn)業(yè)，也就是從這一年起，當年批準預售和當年預售登記的“力量1997 年 2 0 0 3 年上海商品房批準預售和預售登記面積比較示意圖 05001000150020xx25003000350040001997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年批準預售預售登記單位：萬平米對比”趨勢發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)。 ? 從總體來看，市場供求兩旺的局面依然沒有發(fā)生改變。 因此，我司認為：盡管調(diào)控政策帶來了負面影響，但房價依然經(jīng)受住了考驗，短期內(nèi)下調(diào)的可能性很小。上海市中心城是指外環(huán)線以 內(nèi)約 670 平方公里地區(qū)，目前這一地區(qū)已經(jīng)人滿為患，達到了 911萬。 12 月，傳聞日盛一日，位于嶗山西路上的市房地產(chǎn)交易中心，連續(xù)多天契稅繳納的兩個柜臺前排著長隊。溫家寶講話之后，中國由于擔心地產(chǎn)泡沫化，當局已停止大商廈的興建?！段膮R報》記者為此赴溫州采訪，問起叫停一事時，溫州市政府秘書長李金壽表示從沒聽說此事。 另據(jù)上海各大銀行稱，目前上海房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金比例，事實上已經(jīng)達到 30%。據(jù)《上海商報》透露最早要到今年四季度才可能有地塊推出。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，距今約 6000 年，先民們就在九峰一帶勞動、生息，創(chuàng)造了崧澤型和良渚型等古文化。民國 3 年（ 1914 年）改為松江縣。 松江地理位臵優(yōu)越，水陸交通發(fā)達。 3) 松江新城城區(qū)圖 4) 土地資源 松江區(qū)地處太湖流域碟形洼地的底部，地勢異常低平，有 萬公頃耕地的地表高程在 △ 以下。耕地層平均在 ,土壤 pH值呈中性或偏酸性。如青浦縣西部即有淀山湖等大小湖蕩 30 多個，地面高程約 3～ 米。南部奉賢、金山一帶海岸線長期以來則有后退的趨勢，原來在陸上的大、小金山，現(xiàn)都已成為海岸孤島。 8) 教育情況 全區(qū)有區(qū)轄中專 1 所，在校學生1322 人。 9) 民族與宗教情況 松江是少數(shù)民族散居地。其中，佛教 信徒包括道教信徒 萬，伊斯蘭教的穆斯林 300 余人，天主教信徒 萬，基督教信徒 8000 余人。 另外，在建中的交通軌道九號線（ R4）雖然可直通至徐家匯，但位于新城東側(cè)的這條交通線路對新城西部的居民而言，依舊只是一條“遠水”，從三新北路文翔路附近達到施賢路嘉松南路的九號線入口需 公里左右，而對于大學城的師生而言，去最近的南旗天路的入口也有 公里的距離。 生產(chǎn)的發(fā)展促進了財政收入大幅上升，全區(qū)財政收入 億元，比上年增長%。從三大產(chǎn)業(yè)投資分析，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %，其中工業(yè)完成投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。全年完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)行價） 億元，比上年減少 %，其中：種植業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %；牧業(yè)產(chǎn)值 億元，減少 %；林業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %；漁業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %。浦南地區(qū) 4個千畝出口蔬菜基地和面積分別為 5000畝的倉橋水晶梨、佘山水蜜桃兩個水果基地已初具規(guī)模。外商及港澳臺投資工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %。以信息產(chǎn)業(yè)為 標志的 “一業(yè)特強 ”已經(jīng)形成，僅以生產(chǎn)集成電路為主的“達豐 ”企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達 億元，比上年增長 3 倍。 5) 金融保險業(yè) 金融保險業(yè)健康發(fā)展，服務功能進一步健全。全區(qū)商業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長%；實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %。與上年相比，移動電話銷售增長 %；傳真機銷售增長 %；組合音響銷售增長 %，建筑裝潢材料銷售增長 30%；化妝品銷售增長%。掛發(fā)長途電話 1369 萬次，減少 %，其中：國際和港澳臺長途 萬次，增長%。全區(qū)有房地產(chǎn)企業(yè) 85 個，比上年增加 15 個，完成商品房建設投資 億元，增長%；商品房施工面積 萬平方米，增長 %；竣工面積 萬平方米，增長 %；銷售面積 萬平方米，增長 %。 使松江成為上海市郊加快縮小三大差別最明顯的地區(qū)之一；經(jīng)濟、社會環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，社會秩序最穩(wěn)定的地區(qū)之一；對各級干部教育，管理監(jiān)督最有效的地區(qū)之一。包括區(qū)法院、檢察院、稅務局等行政機構(gòu)，以及醫(yī)院（第一人民醫(yī)院）、圖書館等設施。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。 ? 施工規(guī)模進一步擴大 隨著松江交通和投資環(huán)境的不斷改善，新城建設的大步邁進，吸引了一批有實力的房產(chǎn)開發(fā)商紛至沓來，參與松江的開發(fā)建設。商業(yè)用房竣工面積的大幅增長主要是由于松江商業(yè)廣場（ 萬平方米）、大學城學生街（ 萬平方米）兩個項目的相繼竣工，兩個項目占商業(yè)用房竣工面積的 %。別墅空臵面積 萬平方米，占住宅空臵面積的 %。 1) 松江供應量居郊縣首位 從 20xx 年松江、青浦、嘉定、崇明、南匯、奉賢、金山等 7 個區(qū)縣的區(qū)域供應情況看，松江全年供應量為 323萬㎡，占整個遠郊供應總量的 38%，遠遠超出其他 6 個區(qū)縣。 ? 九亭地區(qū)： 依托九亭鎮(zhèn)相對成熟的 配套 優(yōu)勢，同時距閔行七寶鎮(zhèn)也較近，因此物業(yè)品種相對比較豐富，既有低容積率的別墅項目，也有多層小高層相結(jié)合的公寓小區(qū)，目前這一區(qū)域住宅已經(jīng)有相當規(guī)模。） ? 松江新城區(qū)： 與老城 區(qū)以滬杭 高速公路 為界，根據(jù)規(guī)劃南面的老城區(qū)以歷史文化名鎮(zhèn)為依托，恢復、修繕和保護歷史文化區(qū)、明清商業(yè)區(qū)等歷史遺產(chǎn)；而北面的新城示范區(qū)則以歐陸建筑風格為主調(diào)，建設成 1 平方公里的特色風貌住宅區(qū)。 東 區(qū) —— 文翔路以南，嘉松南路以東以高級住宅區(qū)為主，分布在翔峰路附近。 位于老城區(qū)東部，榮樂東路上的舜龍公寓， 20xx 年 8 月報價為到 3600 元 /㎡， 20xx 年 6 月的售價達到 4500 元 /㎡，也有較大的漲幅。 2) 別墅類產(chǎn)品： 松江新城區(qū)由于地理位臵差別較大，所以別墅產(chǎn)品在定價落差較大。從住宅開發(fā)投資施工面積的類別分析，在今后一段時間，多層住宅仍將成為房產(chǎn)開發(fā)的主要類型，各項指標依舊占據(jù)主導地位；別墅施工面積比上年增長%，比上年 %的增速下降 個百分點。具體情況如下表： 指標名稱 松江區(qū) 嘉定區(qū) 青浦區(qū) 房地產(chǎn)投資（億 % % % 元） 施工面積（萬平方米） % % % 新開工面積（萬平方米） % % % 竣工面積（萬平方米） % % % 空臵面積（萬平方米） % % % 4) 參照房地產(chǎn)投資周期理論，我區(qū)房地產(chǎn)投資方興未艾，投資總量將繼續(xù)擴大 據(jù)國際房地產(chǎn)投資研究顯示，房地產(chǎn)投資的周期一般為 78 年，發(fā)達國家更為長一些，例如美 國是 12 年。 ? 不利點 A. 由于目前松江區(qū)的商品房開發(fā)區(qū)域比較分散，各個區(qū)域的供求關系各不相同，市場價格體系和客源情況比較凌亂，對整體市場的發(fā)展不利。 ? 風險點 A. 上海市房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展情況將極大的約束區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ? 高層、小高層產(chǎn)品已初步為市場所認可，但市場對多層房源的即定消費習慣仍將影響此類房源的銷售速度。 —— 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展預測 隨著 20xx年松江老城區(qū)市場價格快速飆升的火爆收場， 20xx 年松江區(qū)的房地產(chǎn)市場逐步呈現(xiàn)階段整理的狀態(tài)，政策面的利空因素也直接導致了市場觀望氣息的加劇。 ? 機會點 A. 目前老城區(qū)對新建商品房房源的需求較大，而市場供應產(chǎn)品在數(shù)量和質(zhì)量上均無法滿足客源的需求，區(qū)域內(nèi)的新建商品房產(chǎn)品存在大量商機。 C. 由于目前老城區(qū)地塊的緊缺，導致老城區(qū)住宅項目日益減少，而城區(qū)客源購房的意向區(qū)域仍以老城區(qū)為主，故老城區(qū) 的房源比較緊俏?，F(xiàn)房銷售單價平均方差為1183 元，離散度較高。 東部地區(qū)，獨立別墅項目較少，今年第一季度上市的裕盛豪園，位于翔峰路，是一個多層、聯(lián)體、獨立別墅的混合項目，其中獨立別墅售價達 8000 元 /㎡上下。今年 2 月開始，新城區(qū)房價繼續(xù)高歌猛進，突破 4000 元 /㎡，到今年 4 月時，平均房價已經(jīng)接近 4500 元/㎡。其中，泰晤士小鎮(zhèn)由五 家公司共同開發(fā)，目前已有頤盛房產(chǎn)和恒和臵業(yè)的兩個項目開始銷售，其余尚在基建過程中，僅可在外圍參觀別墅展示區(qū)；而在英式風貌區(qū)以南，則有海德名園、華亭雅園、賽杰苑、愛丁堡、浪琴水岸等一系列樓盤。目前玉樹路沿線土地已經(jīng)平整，開發(fā)商也已經(jīng)落實，短期內(nèi)即可啟動。目前這一區(qū)域的商業(yè)配套設施尚不發(fā)達，但隨著巴比倫商業(yè)中心、松南商城的建設，區(qū)域生活設施和整體形象都將會有大幅度改善和提升。與市區(qū)的徐匯相當，略低于寶山，超過長寧、楊浦、虹口以及中心城區(qū)。首先開發(fā)的是新城示范區(qū)的中心區(qū)及其以南，即文翔路以南、滬杭高速公路以北、沈涇塘以東和嘉松南路以西的區(qū)域。 ? 空臵面積大幅減少 20xx年，全區(qū)商品房空臵面積 萬平方米，下降 %。其中前三位是：上海東紫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的紫東花苑（ 萬平方米）、上海駿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的珠江新城（ 萬平方米）、上海松城房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的花園浜小區(qū)（ 萬平方米）。全年房地產(chǎn)投資七成以上的開發(fā)量集中在方松、新橋、九亭地區(qū)，分別完成投資 億元、 億元、 億元，占投資總量的 %、 %和%。 新城區(qū)的商業(yè)設施還比較薄弱，目前已經(jīng)形成的商業(yè)配套，主要在翔峰路、東通樂路口處。目前在榮樂中路、谷陽北路、中山中路、西林路的范圍內(nèi)，已經(jīng)具備了相當成熟的生活和商業(yè)配套設施。 9) 交通運輸 全區(qū)共有公交線路 34 條；有公交運營車輛 258 輛。年末止，有計算機寬帶接入用戶 12080 戶， ISDN 用戶 3717戶。全年完成郵政業(yè)務總量 5962萬元，比上年增長 %。 以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)顯示出較強的市場競爭力。全區(qū)各類金融機構(gòu)現(xiàn)金收入 億元，現(xiàn)金支出 億元，收支相抵現(xiàn)金凈投放 億元。 4) 建 筑 業(yè) 大規(guī)模固定資產(chǎn)投資， 促進了建筑業(yè)發(fā)展。工業(yè)集約化程度不斷提高，全區(qū)大中型企業(yè) 115 家，其中大型工業(yè)企業(yè) 26 家，比上年增加 9 家，大型工業(yè)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值 %，比上年提高 個百分點。 3) 工 業(yè) 工業(yè)投資力度加大，科技創(chuàng)新進度加速，經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，電子產(chǎn)業(yè)基地建設取得明顯成效。農(nóng)業(yè)方面各俱吃、看、玩特色的區(qū)域種植格局開始顯現(xiàn)，南片的蔬菜瓜果、特種水產(chǎn)等綠色食品種植面積占全區(qū) %，東北片的花卉苗木種植面積比上年增長 %，西北片的果樹種植面積占全區(qū) %。 基礎設施建設力度進一步加大。 1) 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資創(chuàng)新高，經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展有保障。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 %，占全區(qū)增加值 %，比上年下降 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%，占全區(qū)增加值 %，比上年上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，占全區(qū)增加值 %，比上年下降 個百分點。 雖然松江新城還處在起步期，但道路建設已基本完成。主要特點：五教齊全，在松江的歷史上很早就有佛教、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教的信徒，而且都有活動場所。輔讀學校 1 所，在校學生 72 人。主要氣候要素為年平均氣溫℃ ，無霜期 230 天，年平均日照 1817小時，降水量 1213mm，極端最高溫度℃ ，極端最低溫度－ ℃ 。平原上分布有多條與海岸平行的貝殼堤和古海塘殘跡。第四紀末次海浸以來，經(jīng)長江泥沙的填積，成為長江三角洲的組成 部分。 各類用地在空間分布上不平衡，建設用地除中心城區(qū)外，主要集中于泗涇、九亭、新橋、車