【正文】 房開(kāi)發(fā)區(qū)域比較分散，各個(gè)區(qū)域的供求關(guān)系各不相同，市場(chǎng)價(jià)格體系和客源情況比較凌亂，對(duì)整體市場(chǎng)的發(fā)展不利。從住宅開(kāi)發(fā)投資施工面積的類別分析，在今后一段時(shí)間，多層住宅仍將成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要類型，各項(xiàng)指標(biāo)依舊占據(jù)主導(dǎo)地位；別墅施工面積比上年增長(zhǎng)%，比上年 %的增速下降 個(gè)百分點(diǎn)。 位于老城區(qū)東部，榮樂(lè)東路上的舜龍公寓， 20xx 年 8 月報(bào)價(jià)為到 3600 元 /㎡， 20xx 年 6 月的售價(jià)達(dá)到 4500 元 /㎡，也有較大的漲幅。） ? 松江新城區(qū)： 與老城 區(qū)以滬杭 高速公路 為界，根據(jù)規(guī)劃南面的老城區(qū)以歷史文化名鎮(zhèn)為依托，恢復(fù)、修繕和保護(hù)歷史文化區(qū)、明清商業(yè)區(qū)等歷史遺產(chǎn)；而北面的新城示范區(qū)則以歐陸建筑風(fēng)格為主調(diào)，建設(shè)成 1 平方公里的特色風(fēng)貌住宅區(qū)。 1) 松江供應(yīng)量居郊縣首位 從 20xx 年松江、青浦、嘉定、崇明、南匯、奉賢、金山等 7 個(gè)區(qū)縣的區(qū)域供應(yīng)情況看，松江全年供應(yīng)量為 323萬(wàn)㎡，占整個(gè)遠(yuǎn)郊供應(yīng)總量的 38%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他 6 個(gè)區(qū)縣。商業(yè)用房竣工面積的大幅增長(zhǎng)主要是由于松江商業(yè)廣場(chǎng)（ 萬(wàn)平方米）、大學(xué)城學(xué)生街（ 萬(wàn)平方米）兩個(gè)項(xiàng)目的相繼竣工，兩個(gè)項(xiàng)目占商業(yè)用房竣工面積的 %。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，增長(zhǎng) %。 使松江成為上海市郊加快縮小三大差別最明顯的地區(qū)之一；經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)秩序最穩(wěn)定的地區(qū)之一；對(duì)各級(jí)干部教育，管理監(jiān)督最有效的地區(qū)之一。掛發(fā)長(zhǎng)途電話 1369 萬(wàn)次，減少 %，其中：國(guó)際和港澳臺(tái)長(zhǎng)途 萬(wàn)次，增長(zhǎng)%。全區(qū)商業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。以信息產(chǎn)業(yè)為 標(biāo)志的 “一業(yè)特強(qiáng) ”已經(jīng)形成，僅以生產(chǎn)集成電路為主的“達(dá)豐 ”企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) 3 倍。浦南地區(qū) 4個(gè)千畝出口蔬菜基地和面積分別為 5000畝的倉(cāng)橋水晶梨、佘山水蜜桃兩個(gè)水果基地已初具規(guī)模。從三大產(chǎn)業(yè)投資分析，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 另外，在建中的交通軌道九號(hào)線（ R4）雖然可直通至徐家匯，但位于新城東側(cè)的這條交通線路對(duì)新城西部的居民而言，依舊只是一條“遠(yuǎn)水”，從三新北路文翔路附近達(dá)到施賢路嘉松南路的九號(hào)線入口需 公里左右，而對(duì)于大學(xué)城的師生而言，去最近的南旗天路的入口也有 公里的距離。 9) 民族與宗教情況 松江是少數(shù)民族散居地。南部奉賢、金山一帶海岸線長(zhǎng)期以來(lái)則有后退的趨勢(shì)，原來(lái)在陸上的大、小金山，現(xiàn)都已成為海岸孤島。耕地層平均在 ,土壤 pH值呈中性或偏酸性。 松江地理位臵優(yōu)越，水陸交通發(fā)達(dá)。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，距今約 6000 年，先民們就在九峰一帶勞動(dòng)、生息，創(chuàng)造了崧澤型和良渚型等古文化。 另?yè)?jù)上海各大銀行稱，目前上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金比例，事實(shí)上已經(jīng)達(dá)到 30%。溫家寶講話之后，中國(guó)由于擔(dān)心地產(chǎn)泡沫化，當(dāng)局已停止大商廈的興建。上海市中心城是指外環(huán)線以 內(nèi)約 670 平方公里地區(qū)，目前這一地區(qū)已經(jīng)人滿為患，達(dá)到了 911萬(wàn)。 ? 從總體來(lái)看，市場(chǎng)供求兩旺的局面依然沒(méi)有發(fā)生改變。第一部分 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 1. 宏觀市場(chǎng)綜述 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì) 80年代末至今，大致走過(guò)了一條“短暫急速發(fā)展— 遭遇調(diào)整回落 — 緩步回升 — 快速抬升”的道路。 2. 商品房銷售價(jià)格情況分析 20xx 年 12 月，上海住宅平均銷售價(jià)格為 6650 元 /㎡，相對(duì)于 20xx 年 12 月5392 元 /㎡的均值，年平均升幅達(dá) %。 上海 10 月 22 日公布的城市規(guī)劃，將新城“目從一個(gè)增加到三個(gè)，包括 松江新城 、臨港新城和嘉定－安亭新城?！缎驴靾?bào)》報(bào)道，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在月底主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，支持央行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱進(jìn)行降溫的努力。 7) 期房限轉(zhuǎn) 4 月 26 日起正式實(shí)施 /20xx年 4 月 《東方早報(bào)》《新民晚報(bào)》 東方網(wǎng) 據(jù)市人大常委會(huì)的授權(quán)，市政府常務(wù)會(huì)議于 4 月 19 日討論通過(guò)了《關(guān)于修改〈上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法〉的決定》，并做出了《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》，從 4 月 26 日起正式實(shí)施。 松江古稱華亭，別稱有云間、 茸城、谷水等，是江南著名的魚米之鄉(xiāng)。滬杭鐵路、滬杭高速公路、滬青平高速公路、嘉金高速公路、同三國(guó)道等干線縱橫交錯(cuò)，形成 “六橫五縱 ”的道路交通網(wǎng)。 5) 地質(zhì)地貌 上海市境位于長(zhǎng)江三角洲上，地勢(shì)低平，河港如網(wǎng)。由于全市地勢(shì)低平，大部分地區(qū)都處于高潮位之下，易 受江海橫溢之害，須構(gòu)筑海塘江堤和圩埝。據(jù) 20xx 年松江區(qū)人口普查統(tǒng)計(jì)，松江區(qū)有 33 個(gè)少數(shù)民族成分，共 1439 人，占全區(qū)總?cè)丝诘?%。 據(jù)稱，環(huán)城線公交線路不日貫通，可在十幾分鐘以內(nèi)到達(dá)新城的各個(gè)角落，到時(shí)軌道九號(hào)線的功能才能有施展的空間。從投資主體分析，國(guó)有和集體單位完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；非國(guó)有集體單位完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中外商投資企業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。技術(shù)創(chuàng)新有新突破，全年上報(bào)市新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 100 多項(xiàng)，認(rèn)定為市高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目 31 項(xiàng)，列入上海火炬計(jì)劃項(xiàng)目 4 項(xiàng)，列入?yún)^(qū)重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目 12 項(xiàng)，認(rèn)定市高新技術(shù)企業(yè) 8 戶，認(rèn)定為市企業(yè)技術(shù)中心 2 戶。各類消費(fèi)品銷售全面增長(zhǎng)，其中：吃的消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %；穿的消費(fèi)品零售額 億元，減少 %；用的消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %；燒的消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。年末擁有電話交換機(jī)總?cè)萘?萬(wàn)門，增長(zhǎng) %；擁有電話用戶 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) %，其中：家庭電話 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) %，相當(dāng)于本區(qū)戶籍總戶數(shù) %。把松江基本建成經(jīng)濟(jì)繁榮，科教發(fā)達(dá)，生活富裕，環(huán)境優(yōu)美，社會(huì)文明，法制健全，充滿時(shí)代氣息，具有旺盛生機(jī)活力，富有創(chuàng)新精神的初步現(xiàn)代化中等城市。建設(shè)資金到位狀況良好，市場(chǎng)銷售旺盛，空臵面積大幅下跌。 ? 商品房銷勢(shì)旺盛，銷售額突破 100 億元 隨著新城建設(shè)的進(jìn)一步加快，軌道 9號(hào)線的啟動(dòng)，房產(chǎn)商抓住契機(jī)，推出了一批高品位高起點(diǎn)的高檔住宅小區(qū)，使得樓盤未上市就預(yù)定一空，全區(qū)商品房銷勢(shì)旺盛。 2) 松江新城供應(yīng)量居松江區(qū)首位 根據(jù) 20xx年上海市商品房批準(zhǔn)預(yù)售數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)郊七個(gè)區(qū)縣共有 48 個(gè)鎮(zhèn) (新城 )有商品房供應(yīng)。（由于本案位于老城區(qū)，且以新城客戶為目標(biāo)客源，因此，新城物業(yè)對(duì)本案有重要影響。 根據(jù)二手房市場(chǎng)的信息，在老城區(qū)的商業(yè)地段，中山路的龍?zhí)对?，?20xx年左右建成的小區(qū)，目前二手房?jī)r(jià)格水平在 44004500 元 /㎡。別墅的開(kāi)發(fā)受到土地資源的制約，增速逐漸呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；高層住宅目前僅占 10%的比重，但它作為新型住宅，在土地的利用率和建筑容積率上占有優(yōu)勢(shì)，所以在發(fā)展中將有較大的潛力。 B. 由于松江與上海市區(qū)仍有一定距離，在地段上的差 異導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在吸引上海市區(qū)客源購(gòu)買方面處于不利。 ? 市場(chǎng)需求逐步趨于理性，市場(chǎng)的實(shí)際需求將約束發(fā)展商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面的選擇空間。 D. 目前松江老城區(qū)的房源在品質(zhì)和規(guī)模上相對(duì)落后，整體市場(chǎng)對(duì)客源的吸引力不足?，F(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平方米，現(xiàn)房銷售額 億元，平均現(xiàn)房單價(jià) 6233 元 /平方米，別墅、高檔住宅和商業(yè)用房的現(xiàn)房銷售單價(jià)比較高，最高單價(jià) 8423 元 /平方米；住宅中拆遷安臵房的價(jià)格維持在較低價(jià)位，最低單價(jià) 1799元 /平方米。 從物業(yè)形態(tài)劃分來(lái)看： 1) 普通公寓： 近一年內(nèi)漲幅驚人，平均房?jī)r(jià)達(dá)到4500 元 /㎡ ,20xx 年底至 20xx 年初，新城區(qū)的房?jī)r(jià)還在 3000 元 /㎡的水平線上；但到 20xx 年底，已經(jīng)達(dá)到 4000 元 /㎡，漲幅在 30%以上。近一兩年來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相當(dāng)有限，未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)將移向西部的玉樹(shù)路附近，預(yù)計(jì)將有 100 萬(wàn)㎡以上的開(kāi)發(fā)量。 2 0 0 3 年遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品房供應(yīng)分布情況松江38%南匯16%嘉定14%青浦12%奉賢10%金山8%崇明2%其中，松江新城一馬當(dāng)先，年供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)㎡（包含新城區(qū)和老城區(qū)），占松江供應(yīng)總量的 %，占整個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣總量的 18%，甚至超過(guò)青浦、嘉定、南匯各區(qū)的全年供應(yīng)總量。其中，現(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平方米，期房銷售面積 萬(wàn)平方米；銷售額 億元，增長(zhǎng) %，其中，現(xiàn)房銷售額 億元，期房銷售額 億元。其中，商品房住宅投資仍占主導(dǎo)地位，完成 億元，比上年增長(zhǎng) % ，占房地產(chǎn)投資總量的%。 整個(gè)老城區(qū)成熟度較高。全區(qū)擁有移動(dòng)電話用戶 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) %。在全區(qū)消費(fèi)品零售總額中，國(guó)有商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%，集體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，私營(yíng)個(gè)體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %，股份合作商業(yè) 企業(yè)零售為 億元，比上年增長(zhǎng) %，股份制商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，其他商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%。威榮電器、松江電子儀器廠、高博特生物保健、大江、農(nóng)樂(lè)生物、海欣、交大昂立、會(huì)波實(shí)業(yè)等企業(yè)的 17 個(gè)產(chǎn)品被評(píng)為上海市名牌產(chǎn)品。加大了太湖流域防洪除澇治理工程建設(shè)力度，實(shí)施了黃浦江上游平流段樞紐工程、紅旗塘防洪工程和張家港節(jié)制閘工程，動(dòng)工興建了葉榭塘、紫石涇兩大水利樞 紐工程，完成了大蒸塘 ——園泄涇沿線防洪墻、水閘加固和支河護(hù)岸工程，完成了一批水利工程建設(shè)項(xiàng)目。全年新增固定資產(chǎn) 億元。全年實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比 02 年增長(zhǎng) %，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng) %。 松江是上海宗教工作重點(diǎn)地區(qū)。 6) 氣候資源 松江區(qū)處北亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，適宜于各種溫帶、亞熱帶作物的生長(zhǎng)。地質(zhì)與地貌 地質(zhì)構(gòu)造屬楊子準(zhǔn)地臺(tái)東緣拗陷區(qū)，燕山運(yùn)動(dòng)后期開(kāi)始沉陷。而正在規(guī)劃、建設(shè)中的 R4 輕軌線，將成為松江連接上海市中心的重要交通紐帶。東漢建安二十四年（ 219），東吳名將陸遜以功封華亭侯，華亭始見(jiàn)于史志。 據(jù)上海市府發(fā)言人焦揚(yáng)介紹，目前上海投資性購(gòu)房比重為 %，其中拿到產(chǎn)權(quán)證之前的期房買賣行為僅占%。 4) 20xx 年 1— 3 月，政府推出中低價(jià)動(dòng)遷商品房土地 400 余萬(wàn)㎡ /20xx 年 3 月 信息來(lái)源：上海市房屋土地資源管理局 20xx 年 1— 3 月，上海市政府連續(xù)發(fā)布土地公開(kāi)招投標(biāo)的 7 份公告，均為“配套商品房”項(xiàng)目公告，沒(méi)有一例是純商品房項(xiàng)目。其中最令人關(guān)注的是對(duì)臨港新城，有關(guān)人士表示，新城的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，是比交通更重要的吸引人口入駐的砝碼。而各樓盤則呈現(xiàn)不同價(jià)位段樓盤梯 度上移的特征。近期，政策有些利空影響，后市處于觀望狀態(tài)?？梢?jiàn)， 20xx 年初已有消化 20xx 年底集中供應(yīng)的現(xiàn)象出現(xiàn)。 3. 20xx 年 — 04 年房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)介紹 2 0 0 2 2 0 0 3 年上海市區(qū)和遠(yuǎn)郊商品房供應(yīng)對(duì)比2 5 4 . 384 4. 92 3 5 5 . 225 21 .105001000150020xx25003000市區(qū) 遠(yuǎn)郊20xx年20xx年單位：萬(wàn)平方米 1) “一城九鎮(zhèn)”將調(diào)整為“三城九鎮(zhèn)”/20xx 年 11 月 《東方早報(bào)》 近日，在一項(xiàng)名為《城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)質(zhì)量》研討會(huì)上，上海市城市建設(shè)規(guī)劃管理局副局長(zhǎng)伍江說(shuō)，上海市將用新城來(lái)分流中心城人口。 3) 溫家寶指出房地產(chǎn)等行業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快 /20xx 年 2 月 《 亞洲新聞網(wǎng)》 《新快報(bào)》 《亞洲新聞網(wǎng)》 2 月 24 日?qǐng)?bào)道： 2月 10 日，在全國(guó)銀行、證券、保險(xiǎn)工作會(huì)議上，溫家寶說(shuō)，我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題不少，特別是有些行業(yè)，如房地產(chǎn)、鋼鐵、電解鋁等行業(yè)的投資增長(zhǎng)過(guò)快，已經(jīng)造成了潛在風(fēng)險(xiǎn)。鋼鐵由25%及以上提高到 40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）均由 20%及以上提高到 35%及以上。區(qū)境南北長(zhǎng)約 24 公里，東西寬約 25 公里，總面積 605 平方公里。距上海市中心區(qū)40 公里，滬杭高速公路和滬杭鐵路貫穿全境，是上海西南的重要門戶，整個(gè)區(qū)域南寬北窄，南北長(zhǎng)約 45 公里，東西寬約 50 公里，略呈梯形，總面積 平方公里，其中陸地面積占 %，水域面積占 %。 松江區(qū)歷史上曾為 澤多菰草 之地，成土母質(zhì)多數(shù)為 湖泊沉積物和河流相沖積物。包括崇明、長(zhǎng)興、橫沙 3島及其他剛露出水面的沙洲 ,成陸歷史晚近。成人教育深入開(kāi)展，接受本科學(xué)歷教育的 1136 人，大專學(xué)歷教育的 7921 人，專業(yè)技術(shù)教育的17853 人次，計(jì)算機(jī)等級(jí)培訓(xùn)的 9665 人次，通用外語(yǔ)水平考試培訓(xùn)的 2326人次，總培訓(xùn)量達(dá) 38901 人。 但目前松江城區(qū)的道