【正文】 第一部分 上海房地產(chǎn)市場綜述 1. 宏觀市場綜述 上海房地產(chǎn)市場從上世紀(jì) 80年代末至今，大致走過了一條“短暫急速發(fā)展— 遭遇調(diào)整回落 — 緩步回升 — 快速抬升”的道路。目前上海的房地產(chǎn)市場，處于經(jīng)過了一年多房價迅速抬升的階段。近期，政策有些利空影響，后市處于觀望狀態(tài)。 90 年代初期，房地產(chǎn)行業(yè)迎來第一個高峰，但此輪潛藏著問題的高峰，在1993 年的產(chǎn)業(yè)調(diào)控下，迅速走向低谷。不僅商品房銷售速度放慢，同時，房價也大幅下降，甚至于出現(xiàn)開發(fā)商腰斬“房價”以求脫身的局面。這一輪的產(chǎn)業(yè)調(diào)整還“誕生”了數(shù)量眾多的爛尾停工項(xiàng)目。 在隨后 1994— 1996 的三年里，市場似乎進(jìn)入了一個“冰封期”，全市商品房銷售率始終在 50— 60%之間徘徊，至 1997年商品房預(yù)售率跌到了最低點(diǎn) %。值得注意的是，政府在 1997 年將住宅產(chǎn)業(yè)列入了支柱產(chǎn)業(yè)，也就是從這一年起，當(dāng)年批準(zhǔn)預(yù)售和當(dāng)年預(yù)售登記的“力量1997 年 2 0 0 3 年上海商品房批準(zhǔn)預(yù)售和預(yù)售登記面積比較示意圖 05001000150020xx25003000350040001997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年批準(zhǔn)預(yù)售預(yù)售登記單位：萬平米對比”趨勢發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)。預(yù)售登記面積在隨后的幾年內(nèi)逐漸追上當(dāng)年批準(zhǔn)預(yù)售面積，并于 20xx 年起超越了批準(zhǔn)預(yù)售的面積。從圖表中可以看出：自20xx 年起，當(dāng)年的登記預(yù)售面積基本或略超過批準(zhǔn)預(yù)售面積，整個市場展現(xiàn)出明顯的供銷兩旺態(tài)勢。 令人吃驚的是， 20xx 年似 乎再度出現(xiàn)了“供大于求”的局面 —— 當(dāng)年批準(zhǔn)預(yù)售面積超過登記預(yù)售面積達(dá) 萬㎡！但應(yīng)該看到 20xx 年第四季度，尤其是年底之前，出現(xiàn)了大量的批準(zhǔn)預(yù)售的商品房。此輪集中爆發(fā)的供應(yīng)，在年內(nèi)并沒有留出從容消化所需的時間，因此，必然有極大部分是在 20xx 年初成交消化。 從房地資源網(wǎng)（ ）公布的 20xx年一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售及登記預(yù)售的面積來看，一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬㎡，而同期預(yù)售登記面積為 萬㎡，預(yù)售登記超出批準(zhǔn)預(yù)售達(dá) 萬㎡?？梢?， 20xx 年初已有消化 20xx 年底集中供應(yīng)的現(xiàn)象出現(xiàn)。 鑒于此，我司認(rèn)為： ? 20xx 年出現(xiàn)的“批準(zhǔn)預(yù)售面積 預(yù)售登記面積”的現(xiàn)象，尚不至于證明整個市場已經(jīng)處于“供大于求”的局勢。 ? 從總體來看，市場供求兩旺的局面依然沒有發(fā)生改變。 2. 商品房銷售價格情況分析 20xx 年 12 月，上海住宅平均銷售價格為 6650 元 /㎡，相對于 20xx 年 12 月5392 元 /㎡的均值，年平均升幅達(dá) %。 從 20xx年上海住宅平均銷售價格的走勢來看，前 5 個月處于穩(wěn)步盤升狀態(tài)，6 月份開始出現(xiàn)爆發(fā)性上漲，此后房價便一路走高。而各樓盤則呈現(xiàn)不同價位段樓盤梯 度上移的特征。 由于上海住宅平均銷售價格在全市均價的統(tǒng)計上，采用以 22 個區(qū)域?yàn)閱挝坏姆椒?，在開發(fā)邊遠(yuǎn)化的情況下，單一樓盤的前后期漲幅事實(shí)上會大于平均幅度。這一漲勢在原先房價相對較低的郊縣樓盤中尤為明顯，當(dāng)令人關(guān)注。 雖然近一、二月來連續(xù)出臺的期房限轉(zhuǎn)、網(wǎng)上公示、緊縮信貸等調(diào)控政策，對消費(fèi)心態(tài)及房價預(yù)期產(chǎn)生不容忽視的負(fù)面影響，且第一季度房屋交易量同比去年第一季度、還比去年第四季度均有所下降。但由于 20xx 年第一季度全市商品房供應(yīng)同比去年有所下降，從我司近期對相關(guān)區(qū)域內(nèi)樓盤了解到的報價上看，房價仍在繼續(xù)上揚(yáng)。 因此，我司認(rèn)為：盡管調(diào)控政策帶來了負(fù)面影響，但房價依然經(jīng)受住了考驗(yàn)，短期內(nèi)下調(diào)的可能性很小。 ? 重大市場特征分析 —— 郊縣行情上漲 根據(jù)上海市房地局公布的 20xx 年商品房供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，上海市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積全年總量達(dá) 3366 萬㎡。其中，松江、青浦、嘉定、崇明、南匯、奉賢、金山等遠(yuǎn)郊 7 個區(qū)縣的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 845 萬㎡，約占全市總量的四分之一。 20xx 年 1 月 20xx 年 5 月上海住宅平均房價走勢圖5417 54375485 55235544579559305998612763166516665068406896 692470387172400045005000550060006500700075001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月單位：元 /㎡20xx 年全市商品房供應(yīng)總量為 ㎡，其中，遠(yuǎn)郊7 個區(qū)縣的供應(yīng)量為 萬，占全市總量不到 10%。對比兩組數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)， 20xx 年，市區(qū) 12 個行政區(qū)的商品房供應(yīng)量增長了7%，而遠(yuǎn)郊 7 個區(qū)縣的增幅達(dá)到 230%以上，發(fā)展十分迅猛。 可見： 20xx 年以來，受城鎮(zhèn)化和住宅開發(fā)邊遠(yuǎn)化的雙重影響，遠(yuǎn)郊的市場份額正呈幾何級數(shù)增長。 3. 20xx 年 — 04 年房地產(chǎn)市場相關(guān)政策法規(guī)介紹 2 0 0 2 2 0 0 3 年上海市區(qū)和遠(yuǎn)郊商品房供應(yīng)對比2 5 4 . 384 4. 92 3 5 5 . 225 21 .105001000150020xx25003000市區(qū) 遠(yuǎn)郊20xx年20xx年單位：萬平方米 1) “一城九鎮(zhèn)”將調(diào)整為“三城九鎮(zhèn)”/20xx 年 11 月 《東方早報》 近日，在一項(xiàng)名為《城市規(guī)劃與設(shè)計質(zhì)量》研討會上，上海市城市建設(shè)規(guī)劃管理局副局長伍江說，上海市將用新城來分流中心城人口。上海市希望在 17年內(nèi)，通過各種疏解手段，最終將中心城人口控制在 800 萬人。上海市中心城是指外環(huán)線以 內(nèi)約 670 平方公里地區(qū)，目前這一地區(qū)已經(jīng)人滿為患，達(dá)到了 911萬。 上海 10 月 22 日公布的城市規(guī)劃，將新城“目從一個增加到三個，包括 松江新城 、臨港新城和嘉定－安亭新城。值得注意的是，新城的概念，“不是傳統(tǒng)意義上的衛(wèi)星城，而是依托重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新型都市”。其中最令人關(guān)注的是對臨港新城，有關(guān)人士表示，新城的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，是比交通更重要的吸引人口入駐的砝碼。 根據(jù)市委市政府的規(guī)劃，臨港新城將成為上海中心城的輔城。該新城將以打造國際一流現(xiàn)代裝備制造業(yè)為主要目標(biāo)、綜合發(fā)展先進(jìn)制造、現(xiàn)代物流、教育培訓(xùn)、出 口加工、內(nèi)外貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，形成港、區(qū)、城一體的綜合型濱海城市，成為上海二十一世紀(jì)城市發(fā)展理想的新空間。 2) “契稅稅率上調(diào)”一說紛紛揚(yáng)揚(yáng) /20xx年 12 月《青年報》 20xx 年 11 月底前，有關(guān)契稅將由眼下 %“恢復(fù)”到 3%的傳聞開始流傳，部分樓盤，如陽光建華城的售樓員電話提醒期房客戶提前交納契稅，以免承受不必要的損失。 11 月底，普陀等區(qū)房地產(chǎn)交易中心出現(xiàn)排隊(duì)繳稅的情況。 12 月，傳聞日盛一日，位于嶗山西路上的市房地產(chǎn)交易中心，連續(xù)多天契稅繳納的兩個柜臺前排著長隊(duì)。與此同時，徐匯、長寧的交易中心出現(xiàn)排隊(duì)， 保安稱，自從契稅上調(diào)的流言傳出，不少拖到交房時才繳稅的買期房的市民一反常態(tài)地趕來繳稅。上海財大印坤華教授表示，現(xiàn)在的政策是鼓勵老百姓臵業(yè)，別墅契稅3%，商品房契稅 %，這個數(shù)字基本合理，沒必要調(diào)高，否則會大大影響市民的購房熱情。 市財政局與市稅務(wù)局于 20xx 年12 月 15 日聯(lián)合下達(dá)公告稱：契稅上調(diào)的說法純屬謠言，普通商品房契稅仍按成交價的 %征收。目前各區(qū)房地產(chǎn)交易中心都已張貼了通知。市財稅局負(fù)責(zé)人表示，稅率是由國家稅務(wù)部門制定的，地方并沒有權(quán)利更改稅率，也沒有接到上級有關(guān)更改稅率的通知。 3) 溫家寶指出房地產(chǎn)等行業(yè)投資增長過快 /20xx 年 2 月 《 亞洲新聞網(wǎng)》 《新快報》 《亞洲新聞網(wǎng)》 2 月 24 日報道： 2月 10 日，在全國銀行、證券、保險工作會議上，溫家寶說，我國目前經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問題不少，特別是有些行業(yè)，如房地產(chǎn)、鋼鐵、電解鋁等行業(yè)的投資增長過快，已經(jīng)造成了潛在風(fēng)險。因此，溫家寶強(qiáng)調(diào)，要堅持穩(wěn)健的貨幣政策，防止經(jīng)濟(jì)大起大落。溫家寶講話之后，中國由于擔(dān)心地產(chǎn)泡沫化，當(dāng)局已停止大商廈的興建?！缎驴靾蟆穲蟮?，國務(wù)院總理溫家寶在月底主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，支持央行對房地產(chǎn)業(yè)過熱進(jìn)行降溫的努力。據(jù)中央電 視臺報道，此次會議上，國務(wù)院同意加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、控制土地供應(yīng)，以限制高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。 4) 20xx 年 1— 3 月，政府推出中低價動遷商品房土地 400 余萬㎡ /20xx 年 3 月 信息來源：上海市房屋土地資源管理局 20xx 年 1— 3 月，上海市政府連續(xù)發(fā)布土地公開招投標(biāo)的 7 份公告，均為“配套商品房”項(xiàng)目公告，沒有一例是純商品房項(xiàng)目。 7 份公告的土地總量為 萬㎡；而僅 3 月份一個月就發(fā)布六個公告號，推出閔行、寶山、浦東、金山、嘉定、南匯等區(qū)縣的 28 幅地塊，約 萬㎡土地，可建造中 低價住宅超過 500萬㎡。根據(jù)計劃，這批項(xiàng)目中最早可能在 20xx 年底竣工，大部分則要到 20xx年以后才進(jìn)入市場。 5) 溫州媒體購房組團(tuán)叫停一說流傳樓市/20xx 年 3 月 20xx 年 3 月下旬，各大媒體均發(fā)文稱，溫州市政府通過主管部門叫停組團(tuán)炒房。惟有《文匯報》對此予以否定?！段膮R報》記者為此赴溫州采訪，問起叫停一事時，溫州市政府秘書長李金壽表示從沒聽說此事。他認(rèn)為，投資者買賣房產(chǎn)是市場行為，進(jìn)行集體投資也是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，政府無權(quán)進(jìn)行干預(yù)。據(jù)介紹，溫州人組團(tuán)到外地購房開始于 20xx年。近年來，溫州房展會成為 樓盤推銷的主要形式，在溫州每年要舉辦十多次，參展的大都是外地樓盤。據(jù)透露，至今為止，溫州房地產(chǎn)廣告仍以外地樓盤為主，溫州已成為外地樓盤推銷的首選。 6) 國務(wù)院決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金由20%提至 35%以上 /20xx 年 4 月 新華社 近日國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到 40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）均由 20%及以上提高到 35%及以上。今年以來，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，集中表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資增長過快、 新開工項(xiàng)目過多、在建規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，特別是鋼鐵、電解鋁、水泥行業(yè)過度投資和低水平擴(kuò)張現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。 另據(jù)上海各大銀行稱，目前上海房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例，事實(shí)上已經(jīng)達(dá)到 30%。 7) 期房限轉(zhuǎn) 4 月 26 日起正式實(shí)施 /20xx年 4 月 《東方早報》《新民晚報》 東方網(wǎng) 據(jù)市人大常委會的授權(quán)，市政府常務(wù)會議于 4 月 19 日討論通過了《關(guān)于修改〈上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法〉的決定》，并做出了《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》，從 4 月 26 日起正式實(shí)施。《決定》指出：在 20xx 年 4 月 26 日前已 辦理預(yù)售商品住房的預(yù)告登記、并已簽訂商品住房預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，在 20xx年 5 月 31日前提出預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記申請的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)仍應(yīng)當(dāng)按原規(guī)定受理；而自 20xx 年 6 月 1 日起，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將不再受理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。 據(jù)上海市府發(fā)言人焦揚(yáng)介紹，目前上海投資性購房比重為 %，其中拿到產(chǎn)權(quán)證之前的期房買賣行為僅占%。 4 月 27 日，市場傳言中國銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行“五一”節(jié)前停止發(fā)放一切貸款； 28 日，大部分股份制商業(yè)銀行停止發(fā)放貸款； 29 日這一“停貸風(fēng)波”同時波及了全球金融市場， 香港、美國、日本、倫敦、澳大利亞股市下跌，內(nèi)地的股市、債市拉出了長陰。 4 月 29 日晚，銀監(jiān)會發(fā)言人發(fā)表“澄清聲明”：停貸之說并不準(zhǔn)確。 5 月 8 日開門迎客的四大國有商業(yè)銀行表示：貸款業(yè)務(wù)一切正常。 8) 傳未來半年上海將暫停土地招投標(biāo)20xx 年 5 月 《上海商報》 《青年報》 20xx 年，上海市在第一季度推出 8個配套商品房的項(xiàng)目招標(biāo)公告，之后至 5月底，未見一幅地塊推向市場，房地產(chǎn)開發(fā)的一級市場 —— 經(jīng)營性土地出讓在上海事實(shí)上已經(jīng)暫停。據(jù)《上海商報》透露最早要到今年四季度才可能有地塊推出。上海方方房產(chǎn)工作室通過 較為可靠的途徑（未經(jīng)宣傳部門證實(shí)）獲悉： 5月 18 日上海各新聞媒體召開緊急會議，政府宣傳部門傳達(dá)消息時也說上海在未來半年內(nèi)將不進(jìn)行土地招投標(biāo)工作。之前，國土資源部曾發(fā)《緊急通知》，提出了在治理整頓土地市場的半年時間內(nèi)，嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的“三個暫?！贝胧?，即全國暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，