【正文】 20xx年左右建成的小區(qū)，目前二手房價格水平在 44004500 元 /㎡。 附：松江新城部分項目報價走勢（單位：元 /㎡） 項目名稱 位臵 類型 20xx年 20xx年 20xx 年 世紀新城 龍源路 多小高 3000 3600* 4300* 開元新都 龍興路 多小高 / 4000* 4200* 紫東新苑 濱湖路 多 / 4000 4400 珠江新城 通樂路 小高 / 3900 4500 華亭綠景苑 翔峰路 小高 / / 4380~5400 注： *號為二手房價格 從近兩年市場房價的變化可以看出，在 20xx 年，老城區(qū)的房價普遍低于新城區(qū) 300 元 /㎡。總體看來，由于松江新城區(qū)的西部地區(qū)，整體容積率水平比東部地區(qū)低，并且有英式風貌區(qū)，因此，雖然距離成熟的商業(yè)中心較遠，但居住環(huán)境更好，定價普遍較高。 但令人擔憂的是，松江新城，尤其是西區(qū)，別墅的供應量過于龐大。別墅的開發(fā)受到土地資源的制約，增速逐漸呈現(xiàn)下降趨勢；高層住宅目前僅占 10%的比重，但它作為新型住宅，在土地的利用率和建筑容積率上占有優(yōu)勢，所以在發(fā)展中將有較大的潛力?？紤]到土地資源的日益緊缺、市場需求旺盛等因素，預計高檔住宅與商業(yè)用房仍有一定的上漲趨勢。我區(qū)的房地產(chǎn)投資從 1999 年起步以來，經(jīng)過 4年的發(fā)展，投資總量達到了一個相當?shù)母叨?，參照上述理論，今后兩年我區(qū)房地產(chǎn)投資總量規(guī)模將繼續(xù)擴大，但速度將會有所下降。 D. 松江區(qū)作為上海市三城九鎮(zhèn)規(guī)劃城區(qū)之一，政府在整體配套和人氣聚集方面力度較大。 B. 由于松江與上海市區(qū)仍有一定距離，在地段上的差 異導致區(qū)域房地產(chǎn)市場在吸引上海市區(qū)客源購買方面處于不利。 B. 目前整個松江的房地產(chǎn)市場比較活躍，市場潛力尚未完全挖掘，引入新興概念的產(chǎn)品在未來幾年中將成為區(qū)域市場中的熱點。 B. 目前松江作為上海衛(wèi)星城的交通配臵規(guī)劃尚未完全到位，道路規(guī)劃和軌道交通實施的成功于否將成為區(qū)域房地產(chǎn)項目的建造風險之一。但由于松江特有的市場地位和規(guī)劃方向，區(qū)域整體市場在中長期仍將保持一定的上升勢頭，各房地產(chǎn)項目的開發(fā)將逐步呈現(xiàn)多元化、市場細分的格局，綜合目前的市場情況分析可以預計，未來三年松江區(qū)的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下特點： ? 隨著松江區(qū)經(jīng)濟開發(fā)的加快，區(qū)域住宅市場的需求將進一步放大。 ? 市場需求逐步趨于理性，市場的實際需求將約束發(fā)展商在項目開發(fā)方面的選擇空間。 ? 隨著區(qū)域原有商品房剩余量的減少，新建產(chǎn)品在概念營造、產(chǎn)品表現(xiàn)方面的競爭將加大。 樓盤的開發(fā)必然分流一部分目標客源。 D. 高層、小高層產(chǎn)品作為區(qū)域市場的中、高檔產(chǎn)品將已基本被市場所接受，居住環(huán)境良好，生活品質(zhì)優(yōu)越的中高端產(chǎn)品將成為區(qū)域市場的主要需求。 D. 目前松江老城區(qū)的房源在品質(zhì)和規(guī)模上相對落后，整體市場對客源的吸引力不足。 F. 隨著軌道交通 9 號線的建設到位，松江與上海市區(qū)的距離將進一步拉近，制約目前市場發(fā)展的地段因素將逐步減弱。 B. 上海市政府對松江區(qū)的規(guī)劃將有力的支持松江區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年，房地產(chǎn)投資額松江區(qū) 億元，比青浦區(qū)高 億元，比嘉定區(qū)高 億元；房地產(chǎn)投資增速嘉定區(qū)為 72%，比松江區(qū)高 個百分點，比青浦區(qū)高 個百分點?，F(xiàn)房銷售面積 萬平方米，現(xiàn)房銷售額 億元，平均現(xiàn)房單價 6233 元 /平方米，別墅、高檔住宅和商業(yè)用房的現(xiàn)房銷售單價比較高，最高單價 8423 元 /平方米；住宅中拆遷安臵房的價格維持在較低價位，最低單價 1799元 /平方米。 泰 晤士小鎮(zhèn)實景 7. 20xx— 20xx 年松江土地投標及成交情況 ? 松江 3 號桃林路地塊 土地面積： 18100 ㎡ 容積率：≤ 競標時間： 20xx 年 10 月 14 日 競標企業(yè) 投標價格（萬元 /地塊名稱 區(qū)域 最高價 最低價 主力價 高出比例廣富林路 4 號地塊 松江 1 0 6 .8 7 5 .8 8 9 .2 1 9 .7 0 %桃林路 3 號地塊 松江 1 0 8 .5 6 9 .9 8 6 .5 2 5 .4 0 %莘松路 5 號 A 地塊 松江 1 0 0 .8 6 8 .6 8 0 .4 2 5 .4 0 %單位：萬元/ 畝畝） 靜安新城、金居房產(chǎn)（中標者） 復地房產(chǎn) 中房臵業(yè)、新里益 潤仁房產(chǎn) 申君房產(chǎn) 申安房產(chǎn) ? 松江廣富林路 4 號地塊 土地面積： 86660 ㎡ 容積率 ：≤ 競標時間： 20xx 年 10 月 14 日 競標企業(yè) 投標價格（萬元 /畝） 新松江、茸利 松投房地產(chǎn) 中星集團、公房實業(yè)（中標者） 中遠發(fā)展 綠地、云峰 茸北房產(chǎn) 復地集團 上海三盛、杭州三盛 上海市南電力房產(chǎn) 中房上海房地產(chǎn) 虹房集團 ? 松江莘松路 5 號 A 地塊 土地面積： 284546 ㎡ 容積率：≤ 競標時間： 20xx 年 10 月 14 日 競標企業(yè) 投標價格（萬 元 /畝） 盛帆房產(chǎn)、銀河房產(chǎn)、莘莊房產(chǎn) 世茂房產(chǎn) 奧林匹克臵業(yè) 眾眾實業(yè)、眾眾房產(chǎn) 深圳招商房產(chǎn) 奉賢城鄉(xiāng)建設、恒藝臵業(yè) 中星集團 貿(mào)華臵業(yè)、大自然房產(chǎn) 三盛房產(chǎn) 復地集團 中房上海集團 徐匯商建 精文臵業(yè)（中標者） 中祥集團 8. 市場發(fā)展前景展望 1) 從住宅類型分析，多層住宅目前仍占據(jù)主導地位 隨著松江區(qū)房地產(chǎn)市場形勢持續(xù)向好，商品房施工面積也 進一步擴大。如： 泰晤士小鎮(zhèn)別墅均價 120xx13000 元 /㎡，其南面 的 華亭雅居，均價為 9500 元 /㎡； 施賢路、玉樹路口的 海德名園中的獨立別墅預計售價也將在 10000 元 /㎡以上。但根據(jù)今年的房價走勢來看，由于老城區(qū)房源供應有限，房價已經(jīng)反超新城區(qū)，這也反映出目前新城區(qū)供應充沛，供過于求的局面。 從物業(yè)形態(tài)劃分來看： 1) 普通公寓： 近一年內(nèi)漲幅驚人，平均房價達到4500 元 /㎡ ,20xx 年底至 20xx 年初，新城區(qū)的房價還在 3000 元 /㎡的水平線上；但到 20xx 年底，已經(jīng)達到 4000 元 /㎡，漲幅在 30%以上。 以位于榮樂中路、谷陽路的方舟休閑廣場為 例，該盤位于老城區(qū)內(nèi)較為繁榮的地段，其中的多層公寓房 20xx 年 9月的報價為 35004200 元 /㎡，直到當年年底，依舊維持這一水平；但到 20xx 年4 月時售價達到 4600 元 /㎡。 西 區(qū) —— 文翔路以南，玉樹路以西以英式風貌區(qū)泰晤士小鎮(zhèn)（三新北路以東，西通樂路以北）為核心。區(qū)行政中心、醫(yī)療、圖書館等建筑都位于中央綠地之間；一系列的商業(yè)設施則在中央綠地外圍，如通樂路以北的嘉和新城；通源路以南則是還未開盤的綠庭廣場；玉樹北路以南還有蘭橋商業(yè)街；再外圍的街道分布了眾多 住宅區(qū)，如通樂路沿線有湖畔天地、珠江新城，通源路上有陽光世紀城、合眾湖畔花園、紫東新苑、景怡苑等。近一兩年來開發(fā)的項目相當有限，未來住宅開發(fā)將移向西部的玉樹路附近，預計將有 100 萬㎡以上的開發(fā)量。（產(chǎn)品形態(tài)與本案不同，故對本案沒有影響。） ? 莘閔 — 新橋地區(qū)： 是開發(fā)較早的純別墅社區(qū)，與莘莊鎮(zhèn)僅隔一條鐵路，開發(fā)項目的容積率多在 1 以內(nèi)。 3. 松江房產(chǎn)熱點板塊分析 從目前松江住宅開發(fā)量看， 主要 集中在四大區(qū)域：九亭地區(qū) (已經(jīng)有延伸到泗涇的趨勢 )、莘閔 — 新橋地區(qū)、佘山地區(qū)以及松江新城區(qū)，四大板塊住宅開發(fā)定位各異。 2 0 0 3 年遠郊區(qū)縣商品房供應分布情況松江38%南匯16%嘉定14%青浦12%奉賢10%金山8%崇明2%其中，松江新城一馬當先，年供應量達到 萬㎡（包含新城區(qū)和老城區(qū)），占松江供應總量的 %，占整個遠郊區(qū)縣總量的 18%，甚至超過青浦、嘉定、南匯各區(qū)的全年供應總量。 隨著 20xx年松江大學城大規(guī)模開發(fā)的開始，松江新城的住宅市場迅速升溫，供應量成倍擴大。隨著老城區(qū)市場的逐漸飽和，住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向新城示范區(qū)。空臵房主要分布在新橋、九亭、泗涇地區(qū)，空臵面積分別為 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米，分別占全區(qū)空臵面積的 %、 %和%。其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，期房銷售面積 萬平方米；銷售額 億元，增長 %，其中，現(xiàn)房銷售額 億元，期房銷售額 億元。商業(yè)用房竣工面積 萬平方米，比上年增長 %。目前全區(qū)有 15 個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工面積超過 10 萬平方米，占總施工面積 %的比重。其他資金仍為投資資金的主要來源，總額為 億元，比上年增長 %，占全部到位資金的 59%，其中購房者定金及預付款高達 億元，比上年增長 %，占其他資金來源的 %，占全部到位資金的 %。其中，商品房住宅投資仍占主導地位，完成 億元，比上年增長 % ，占房地產(chǎn)投資總量的%。 第三部分 松江房地產(chǎn)市場簡介 1. 20xx 年松江房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計 20xx 年，隨著松江區(qū)城市化進程的進一步加快，居民居住條件得到不斷改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持健康的良性 增長勢頭。大學城的北部、廣富林路以北的區(qū)域，大多還是空地，尚未開發(fā)。 新城區(qū)中心也是整個新城的中心區(qū)，將建成區(qū)行政中心，總占地面積 39萬㎡。 整個老城區(qū)成熟度較高。 增創(chuàng)人才、科技，環(huán)境等新優(yōu)勢，努力建成與上海工業(yè)新高地相配套的制造業(yè)和出口創(chuàng)匯基地；與上海都市旅游發(fā)展相適應的旅游休閑基地；與 上海率先基本實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化要求相匹配的都市綠色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地；與上海構(gòu)筑人才新高地相一致的人才培養(yǎng)基地。全年二手房成交過戶面積（單向） 萬平方米，比上年增長 %。全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。全區(qū)擁有移動電話用戶 萬戶，增長 %。全年報刊發(fā)行量 2355 萬份，減少 %。 7) 郵電通信及交通運輸業(yè) 郵電通信事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，服務功能進一步增強?？萍己扛撸瑫r代感強的家電、通信消費成為新的消費主導。在全區(qū)消費品零售總額中，國有商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%，集體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，私營個體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年增長 %，股份合作商業(yè) 企業(yè)零售為 億元，比上年增長 %，股份制商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，其他商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%。 6) 商 業(yè) 商業(yè)設施和業(yè)態(tài)進一步完善，專業(yè)特色街初步形成，市場銷售旺盛。全區(qū)各金融機構(gòu)年末存款余額 億元，比上年末增 長 %；貸款余額 億元，比上年增長 %。按建筑施工產(chǎn)值計算的全員勞動生產(chǎn)率為 萬元 /人，比上年增長 %。威榮電器、松江電子儀器廠、高博特生物保健、大江、農(nóng)樂生物、海欣、交大昂立、會波實業(yè)等企業(yè)的 17 個產(chǎn)品被評為上海市名牌產(chǎn)品。電子信息、生物醫(yī)藥、新型建材、精細化工、食品加工、紡織服裝六大主導產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值%，超過傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重 個百分點。工業(yè)實現(xiàn)利潤 億元，比上年增長 %。在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中，國有集體工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長%，股份制工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年減少 %，股份合作制工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %。加大了太湖流域防洪除澇治理工程建設力度，實施了黃浦江上游平流段樞紐工程、紅旗塘防洪工程和張家港節(jié)制閘工程，動工興建了葉榭塘、紫石涇兩大水利樞 紐工程，完成了大蒸塘 ——園泄涇沿線防洪墻、水閘加固和支河護岸工程，完成了一批水利工程建設項目。五厙現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)內(nèi)投資 1500萬元的出口蔬菜加工中心基本建成。其中：花卉苗木面積比重提高 個百分點，林地面積比上年增長%，名特優(yōu)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達 萬畝，占淡水養(yǎng)殖總面積 %。在耕地面積減少，部分禽場關(guān)閉轉(zhuǎn)移的情況下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展速度稍有影響。全年新增固定資產(chǎn) 億元。從投資類型分析，區(qū)屬單位基本建設完成投資 億元，比上年增長%；區(qū)屬單位更新改造完成投資 億元，增長 %；農(nóng)村完 成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。增加值、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、地方財政收入增長速度分別高于全市