【正文】 20xx年左右建成的小區(qū)，目前二手房?jī)r(jià)格水平在 44004500 元 /㎡。 附：松江新城部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)走勢(shì)（單位：元 /㎡） 項(xiàng)目名稱(chēng) 位臵 類(lèi)型 20xx年 20xx年 20xx 年 世紀(jì)新城 龍?jiān)绰? 多小高 3000 3600* 4300* 開(kāi)元新都 龍興路 多小高 / 4000* 4200* 紫東新苑 濱湖路 多 / 4000 4400 珠江新城 通樂(lè)路 小高 / 3900 4500 華亭綠景苑 翔峰路 小高 / / 4380~5400 注： *號(hào)為二手房?jī)r(jià)格 從近兩年市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變化可以看出，在 20xx 年，老城區(qū)的房?jī)r(jià)普遍低于新城區(qū) 300 元 /㎡?？傮w看來(lái)，由于松江新城區(qū)的西部地區(qū)，整體容積率水平比東部地區(qū)低，并且有英式風(fēng)貌區(qū)，因此，雖然距離成熟的商業(yè)中心較遠(yuǎn)，但居住環(huán)境更好，定價(jià)普遍較高。 但令人擔(dān)憂的是，松江新城，尤其是西區(qū)，別墅的供應(yīng)量過(guò)于龐大。別墅的開(kāi)發(fā)受到土地資源的制約，增速逐漸呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；高層住宅目前僅占 10%的比重，但它作為新型住宅，在土地的利用率和建筑容積率上占有優(yōu)勢(shì)，所以在發(fā)展中將有較大的潛力?？紤]到土地資源的日益緊缺、市場(chǎng)需求旺盛等因素，預(yù)計(jì)高檔住宅與商業(yè)用房仍有一定的上漲趨勢(shì)。我區(qū)的房地產(chǎn)投資從 1999 年起步以來(lái)，經(jīng)過(guò) 4年的發(fā)展，投資總量達(dá)到了一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨?，參照上述理論，今后兩年我區(qū)房地產(chǎn)投資總量規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，但速度將會(huì)有所下降。 D. 松江區(qū)作為上海市三城九鎮(zhèn)規(guī)劃城區(qū)之一，政府在整體配套和人氣聚集方面力度較大。 B. 由于松江與上海市區(qū)仍有一定距離，在地段上的差 異導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在吸引上海市區(qū)客源購(gòu)買(mǎi)方面處于不利。 B. 目前整個(gè)松江的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，市場(chǎng)潛力尚未完全挖掘，引入新興概念的產(chǎn)品在未來(lái)幾年中將成為區(qū)域市場(chǎng)中的熱點(diǎn)。 B. 目前松江作為上海衛(wèi)星城的交通配臵規(guī)劃尚未完全到位，道路規(guī)劃和軌道交通實(shí)施的成功于否將成為區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造風(fēng)險(xiǎn)之一。但由于松江特有的市場(chǎng)地位和規(guī)劃方向，區(qū)域整體市場(chǎng)在中長(zhǎng)期仍將保持一定的上升勢(shì)頭，各房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將逐步呈現(xiàn)多元化、市場(chǎng)細(xì)分的格局，綜合目前的市場(chǎng)情況分析可以預(yù)計(jì)，未來(lái)三年松江區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ? 隨著松江區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的加快，區(qū)域住宅市場(chǎng)的需求將進(jìn)一步放大。 ? 市場(chǎng)需求逐步趨于理性，市場(chǎng)的實(shí)際需求將約束發(fā)展商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面的選擇空間。 ? 隨著區(qū)域原有商品房剩余量的減少，新建產(chǎn)品在概念營(yíng)造、產(chǎn)品表現(xiàn)方面的競(jìng)爭(zhēng)將加大。 樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)必然分流一部分目標(biāo)客源。 D. 高層、小高層產(chǎn)品作為區(qū)域市場(chǎng)的中、高檔產(chǎn)品將已基本被市場(chǎng)所接受，居住環(huán)境良好，生活品質(zhì)優(yōu)越的中高端產(chǎn)品將成為區(qū)域市場(chǎng)的主要需求。 D. 目前松江老城區(qū)的房源在品質(zhì)和規(guī)模上相對(duì)落后，整體市場(chǎng)對(duì)客源的吸引力不足。 F. 隨著軌道交通 9 號(hào)線的建設(shè)到位，松江與上海市區(qū)的距離將進(jìn)一步拉近，制約目前市場(chǎng)發(fā)展的地段因素將逐步減弱。 B. 上海市政府對(duì)松江區(qū)的規(guī)劃將有力的支持松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年，房地產(chǎn)投資額松江區(qū) 億元，比青浦區(qū)高 億元，比嘉定區(qū)高 億元；房地產(chǎn)投資增速嘉定區(qū)為 72%，比松江區(qū)高 個(gè)百分點(diǎn)，比青浦區(qū)高 個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售額 億元，平均現(xiàn)房單價(jià) 6233 元 /平方米，別墅、高檔住宅和商業(yè)用房的現(xiàn)房銷(xiāo)售單價(jià)比較高，最高單價(jià) 8423 元 /平方米；住宅中拆遷安臵房的價(jià)格維持在較低價(jià)位，最低單價(jià) 1799元 /平方米。 泰 晤士小鎮(zhèn)實(shí)景 7. 20xx— 20xx 年松江土地投標(biāo)及成交情況 ? 松江 3 號(hào)桃林路地塊 土地面積： 18100 ㎡ 容積率：≤ 競(jìng)標(biāo)時(shí)間： 20xx 年 10 月 14 日 競(jìng)標(biāo)企業(yè) 投標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元 /地塊名稱(chēng) 區(qū)域 最高價(jià) 最低價(jià) 主力價(jià) 高出比例廣富林路 4 號(hào)地塊 松江 1 0 6 .8 7 5 .8 8 9 .2 1 9 .7 0 %桃林路 3 號(hào)地塊 松江 1 0 8 .5 6 9 .9 8 6 .5 2 5 .4 0 %莘松路 5 號(hào) A 地塊 松江 1 0 0 .8 6 8 .6 8 0 .4 2 5 .4 0 %單位：萬(wàn)元/ 畝畝） 靜安新城、金居房產(chǎn)（中標(biāo)者） 復(fù)地房產(chǎn) 中房臵業(yè)、新里益 潤(rùn)仁房產(chǎn) 申君房產(chǎn) 申安房產(chǎn) ? 松江廣富林路 4 號(hào)地塊 土地面積： 86660 ㎡ 容積率 ：≤ 競(jìng)標(biāo)時(shí)間： 20xx 年 10 月 14 日 競(jìng)標(biāo)企業(yè) 投標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元 /畝） 新松江、茸利 松投房地產(chǎn) 中星集團(tuán)、公房實(shí)業(yè)（中標(biāo)者） 中遠(yuǎn)發(fā)展 綠地、云峰 茸北房產(chǎn) 復(fù)地集團(tuán) 上海三盛、杭州三盛 上海市南電力房產(chǎn) 中房上海房地產(chǎn) 虹房集團(tuán) ? 松江莘松路 5 號(hào) A 地塊 土地面積： 284546 ㎡ 容積率：≤ 競(jìng)標(biāo)時(shí)間： 20xx 年 10 月 14 日 競(jìng)標(biāo)企業(yè) 投標(biāo)價(jià)格（萬(wàn) 元 /畝） 盛帆房產(chǎn)、銀河房產(chǎn)、莘莊房產(chǎn) 世茂房產(chǎn) 奧林匹克臵業(yè) 眾眾實(shí)業(yè)、眾眾房產(chǎn) 深圳招商房產(chǎn) 奉賢城鄉(xiāng)建設(shè)、恒藝臵業(yè) 中星集團(tuán) 貿(mào)華臵業(yè)、大自然房產(chǎn) 三盛房產(chǎn) 復(fù)地集團(tuán) 中房上海集團(tuán) 徐匯商建 精文臵業(yè)（中標(biāo)者） 中祥集團(tuán) 8. 市場(chǎng)發(fā)展前景展望 1) 從住宅類(lèi)型分析，多層住宅目前仍占據(jù)主導(dǎo)地位 隨著松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)持續(xù)向好，商品房施工面積也 進(jìn)一步擴(kuò)大。如： 泰晤士小鎮(zhèn)別墅均價(jià) 120xx13000 元 /㎡，其南面 的 華亭雅居，均價(jià)為 9500 元 /㎡； 施賢路、玉樹(shù)路口的 海德名園中的獨(dú)立別墅預(yù)計(jì)售價(jià)也將在 10000 元 /㎡以上。但根據(jù)今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，由于老城區(qū)房源供應(yīng)有限，房?jī)r(jià)已經(jīng)反超新城區(qū)，這也反映出目前新城區(qū)供應(yīng)充沛，供過(guò)于求的局面。 從物業(yè)形態(tài)劃分來(lái)看： 1) 普通公寓： 近一年內(nèi)漲幅驚人，平均房?jī)r(jià)達(dá)到4500 元 /㎡ ,20xx 年底至 20xx 年初，新城區(qū)的房?jī)r(jià)還在 3000 元 /㎡的水平線上；但到 20xx 年底，已經(jīng)達(dá)到 4000 元 /㎡，漲幅在 30%以上。 以位于榮樂(lè)中路、谷陽(yáng)路的方舟休閑廣場(chǎng)為 例，該盤(pán)位于老城區(qū)內(nèi)較為繁榮的地段，其中的多層公寓房 20xx 年 9月的報(bào)價(jià)為 35004200 元 /㎡，直到當(dāng)年年底，依舊維持這一水平；但到 20xx 年4 月時(shí)售價(jià)達(dá)到 4600 元 /㎡。 西 區(qū) —— 文翔路以南，玉樹(shù)路以西以英式風(fēng)貌區(qū)泰晤士小鎮(zhèn)（三新北路以東，西通樂(lè)路以北）為核心。區(qū)行政中心、醫(yī)療、圖書(shū)館等建筑都位于中央綠地之間；一系列的商業(yè)設(shè)施則在中央綠地外圍，如通樂(lè)路以北的嘉和新城；通源路以南則是還未開(kāi)盤(pán)的綠庭廣場(chǎng)；玉樹(shù)北路以南還有蘭橋商業(yè)街；再外圍的街道分布了眾多 住宅區(qū)，如通樂(lè)路沿線有湖畔天地、珠江新城，通源路上有陽(yáng)光世紀(jì)城、合眾湖畔花園、紫東新苑、景怡苑等。近一兩年來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相當(dāng)有限，未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)將移向西部的玉樹(shù)路附近，預(yù)計(jì)將有 100 萬(wàn)㎡以上的開(kāi)發(fā)量。（產(chǎn)品形態(tài)與本案不同，故對(duì)本案沒(méi)有影響。） ? 莘閔 — 新橋地區(qū)： 是開(kāi)發(fā)較早的純別墅社區(qū)，與莘莊鎮(zhèn)僅隔一條鐵路，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率多在 1 以內(nèi)。 3. 松江房產(chǎn)熱點(diǎn)板塊分析 從目前松江住宅開(kāi)發(fā)量看， 主要 集中在四大區(qū)域：九亭地區(qū) (已經(jīng)有延伸到泗涇的趨勢(shì) )、莘閔 — 新橋地區(qū)、佘山地區(qū)以及松江新城區(qū)，四大板塊住宅開(kāi)發(fā)定位各異。 2 0 0 3 年遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品房供應(yīng)分布情況松江38%南匯16%嘉定14%青浦12%奉賢10%金山8%崇明2%其中，松江新城一馬當(dāng)先，年供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)㎡（包含新城區(qū)和老城區(qū)），占松江供應(yīng)總量的 %，占整個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣總量的 18%，甚至超過(guò)青浦、嘉定、南匯各區(qū)的全年供應(yīng)總量。 隨著 20xx年松江大學(xué)城大規(guī)模開(kāi)發(fā)的開(kāi)始，松江新城的住宅市場(chǎng)迅速升溫，供應(yīng)量成倍擴(kuò)大。隨著老城區(qū)市場(chǎng)的逐漸飽和，住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向新城示范區(qū)?？张Z房主要分布在新橋、九亭、泗涇地區(qū)，空臵面積分別為 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米，分別占全區(qū)空臵面積的 %、 %和%。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %，其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售額 億元，期房銷(xiāo)售額 億元。商業(yè)用房竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。目前全區(qū)有 15 個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工面積超過(guò) 10 萬(wàn)平方米，占總施工面積 %的比重。其他資金仍為投資資金的主要來(lái)源，總額為 億元，比上年增長(zhǎng) %，占全部到位資金的 59%，其中購(gòu)房者定金及預(yù)付款高達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %，占其他資金來(lái)源的 %，占全部到位資金的 %。其中，商品房住宅投資仍占主導(dǎo)地位，完成 億元，比上年增長(zhǎng) % ，占房地產(chǎn)投資總量的%。 第三部分 松江房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介 1. 20xx 年松江房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 20xx 年，隨著松江區(qū)城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，居民居住條件得到不斷改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持健康的良性 增長(zhǎng)勢(shì)頭。大學(xué)城的北部、廣富林路以北的區(qū)域，大多還是空地，尚未開(kāi)發(fā)。 新城區(qū)中心也是整個(gè)新城的中心區(qū)，將建成區(qū)行政中心，總占地面積 39萬(wàn)㎡。 整個(gè)老城區(qū)成熟度較高。 增創(chuàng)人才、科技，環(huán)境等新優(yōu)勢(shì)，努力建成與上海工業(yè)新高地相配套的制造業(yè)和出口創(chuàng)匯基地；與上海都市旅游發(fā)展相適應(yīng)的旅游休閑基地；與 上海率先基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化要求相匹配的都市綠色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地；與上海構(gòu)筑人才新高地相一致的人才培養(yǎng)基地。全年二手房成交過(guò)戶面積（單向） 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %。全區(qū)擁有移動(dòng)電話用戶 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) %。全年報(bào)刊發(fā)行量 2355 萬(wàn)份，減少 %。 7) 郵電通信及交通運(yùn)輸業(yè) 郵電通信事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)?？萍己扛撸瑫r(shí)代感強(qiáng)的家電、通信消費(fèi)成為新的消費(fèi)主導(dǎo)。在全區(qū)消費(fèi)品零售總額中，國(guó)有商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%，集體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，私營(yíng)個(gè)體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %，股份合作商業(yè) 企業(yè)零售為 億元，比上年增長(zhǎng) %，股份制商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，其他商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%。 6) 商 業(yè) 商業(yè)設(shè)施和業(yè)態(tài)進(jìn)一步完善，專(zhuān)業(yè)特色街初步形成，市場(chǎng)銷(xiāo)售旺盛。全區(qū)各金融機(jī)構(gòu)年末存款余額 億元，比上年末增 長(zhǎng) %；貸款余額 億元，比上年增長(zhǎng) %。按建筑施工產(chǎn)值計(jì)算的全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為 萬(wàn)元 /人，比上年增長(zhǎng) %。威榮電器、松江電子儀器廠、高博特生物保健、大江、農(nóng)樂(lè)生物、海欣、交大昂立、會(huì)波實(shí)業(yè)等企業(yè)的 17 個(gè)產(chǎn)品被評(píng)為上海市名牌產(chǎn)品。電子信息、生物醫(yī)藥、新型建材、精細(xì)化工、食品加工、紡織服裝六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值%，超過(guò)傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，比上年增長(zhǎng) %。在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中，國(guó)有集體工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng)%，股份制工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年減少 %，股份合作制工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %。加大了太湖流域防洪除澇治理工程建設(shè)力度，實(shí)施了黃浦江上游平流段樞紐工程、紅旗塘防洪工程和張家港節(jié)制閘工程，動(dòng)工興建了葉榭塘、紫石涇兩大水利樞 紐工程，完成了大蒸塘 ——園泄涇沿線防洪墻、水閘加固和支河護(hù)岸工程，完成了一批水利工程建設(shè)項(xiàng)目。五厙現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)內(nèi)投資 1500萬(wàn)元的出口蔬菜加工中心基本建成。其中：花卉苗木面積比重提高 個(gè)百分點(diǎn)，林地面積比上年增長(zhǎng)%，名特優(yōu)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá) 萬(wàn)畝，占淡水養(yǎng)殖總面積 %。在耕地面積減少，部分禽場(chǎng)關(guān)閉轉(zhuǎn)移的情況下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展速度稍有影響。全年新增固定資產(chǎn) 億元。從投資類(lèi)型分析，區(qū)屬單位基本建設(shè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng)%；區(qū)屬單位更新改造完成投資 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村完 成投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。增加值、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、地方財(cái)政收入增長(zhǎng)速度分別高于全市