【正文】 墩一帶，園地、林地則更多分布于沿山一帶，耕地在浦南地區(qū)所占比重較大，約占總面積的 %。 松江區(qū)水源屬黃浦江水系，上受淀山湖、太湖、浙北天目山等處來水，經(jīng)黃浦江下泄入江海。 1998 年 2 月，國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)區(qū)。唐天寶十年（ 751 年），臵華亭縣。由于市區(qū)地塊本來已經(jīng)很少，因此上 海雖然沒有公開講“暫停批地”，商品房開發(fā)的土地供應(yīng)幾乎叫停。 4 月 27 日，市場傳言中國銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行“五一”節(jié)前停止發(fā)放一切貸款； 28 日，大部分股份制商業(yè)銀行停止發(fā)放貸款； 29 日這一“停貸風(fēng)波”同時(shí)波及了全球金融市場， 香港、美國、日本、倫敦、澳大利亞股市下跌，內(nèi)地的股市、債市拉出了長陰。據(jù)透露，至今為止，溫州房地產(chǎn)廣告仍以外地樓盤為主，溫州已成為外地樓盤推銷的首選。 7 份公告的土地總量為 萬㎡；而僅 3 月份一個(gè)月就發(fā)布六個(gè)公告號，推出閔行、寶山、浦東、金山、嘉定、南匯等區(qū)縣的 28 幅地塊，約 萬㎡土地，可建造中 低價(jià)住宅超過 500萬㎡。目前各區(qū)房地產(chǎn)交易中心都已張貼了通知。 根據(jù)市委市政府的規(guī)劃，臨港新城將成為上海中心城的輔城。對比兩組數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)， 20xx 年，市區(qū) 12 個(gè)行政區(qū)的商品房供應(yīng)量增長了7%，而遠(yuǎn)郊 7 個(gè)區(qū)縣的增幅達(dá)到 230%以上，發(fā)展十分迅猛。 由于上海住宅平均銷售價(jià)格在全市均價(jià)的統(tǒng)計(jì)上，采用以 22 個(gè)區(qū)域?yàn)閱挝坏姆椒?，在開發(fā)邊遠(yuǎn)化的情況下，單一樓盤的前后期漲幅事實(shí)上會(huì)大于平均幅度。此輪集中爆發(fā)的供應(yīng)，在年內(nèi)并沒有留出從容消化所需的時(shí)間，因此，必然有極大部分是在 20xx 年初成交消化。 90 年代初期，房地產(chǎn)行業(yè)迎來第一個(gè)高峰，但此輪潛藏著問題的高峰，在1993 年的產(chǎn)業(yè)調(diào)控下，迅速走向低谷。不僅商品房銷售速度放慢，同時(shí)，房價(jià)也大幅下降，甚至于出現(xiàn)開發(fā)商腰斬“房價(jià)”以求脫身的局面。 從房地資源網(wǎng)（ ）公布的 20xx年一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售及登記預(yù)售的面積來看，一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬㎡，而同期預(yù)售登記面積為 萬㎡，預(yù)售登記超出批準(zhǔn)預(yù)售達(dá) 萬㎡。這一漲勢在原先房價(jià)相對較低的郊縣樓盤中尤為明顯，當(dāng)令人關(guān)注。 可見： 20xx 年以來，受城鎮(zhèn)化和住宅開發(fā)邊遠(yuǎn)化的雙重影響，遠(yuǎn)郊的市場份額正呈幾何級數(shù)增長。該新城將以打造國際一流現(xiàn)代裝備制造業(yè)為主要目標(biāo)、綜合發(fā)展先進(jìn)制造、現(xiàn)代物流、教育培訓(xùn)、出 口加工、內(nèi)外貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，形成港、區(qū)、城一體的綜合型濱海城市，成為上海二十一世紀(jì)城市發(fā)展理想的新空間。市財(cái)稅局負(fù)責(zé)人表示，稅率是由國家稅務(wù)部門制定的，地方并沒有權(quán)利更改稅率，也沒有接到上級有關(guān)更改稅率的通知。根據(jù)計(jì)劃，這批項(xiàng)目中最早可能在 20xx 年底竣工，大部分則要到 20xx年以后才進(jìn)入市場。 6) 國務(wù)院決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金由20%提至 35%以上 /20xx 年 4 月 新華社 近日國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。 4 月 29 日晚，銀監(jiān)會(huì)發(fā)言人發(fā)表“澄清聲明”：停貸之說并不準(zhǔn)確。在此情況下，有關(guān)消化存量土地，即消化開發(fā)商手中的 5000 公頃（有稱“ 6000 公頃”） 第二部分 松江概況 1. 松江簡介 1) 松江歷史 松江區(qū)位于上海市西南、黃浦江上游，東與閔行區(qū)、奉賢縣為鄰，南、西南與金山區(qū)交界，西、北與青浦縣接壤。 元至元十四年（ 1277 年）升為華亭府，翌年改為松江府。 2) 地理位臵 松江區(qū)位于長江三角洲內(nèi)上海市西南部，黃浦江中上游。全區(qū)域大小河道 3905條，均系強(qiáng)感潮河，其中市級河道 10 條，縣級河道 62 條。 松江區(qū)耕地資源相對豐富，按農(nóng)村人口計(jì)算人均為 平方米 ,按農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力計(jì)算人均 ,在本市屬耕地較多的區(qū)（縣）。市境位于三角洲沖積平原前緣，北、東、南三面略為高起；中部黃浦江兩岸次之；西部淀山湖附近一帶地勢最低，成為向太湖傾斜的碟形低平原。 ? 河口沙洲。近年來突出性強(qiáng)對流天氣出現(xiàn)頻率有所提高，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來一定影響。職校 2 所，職校附設(shè)點(diǎn)1 個(gè)，在校學(xué)生 2525 人。自1981 年以來先后建立了佛教、天主教、基督教等宗教團(tuán)體組織，逐步恢復(fù)了佛教、伊斯蘭教、天主教、基督教等宗教活動(dòng)場所 28 處，其中佛教活動(dòng)場所有 7處、基督教活動(dòng)場所有 10 處、天主教活動(dòng)場所有 10 處、伊斯蘭教活動(dòng)場所有 1處。 如今進(jìn)入松江新城，無需先繞道松江老城區(qū)，可直接由滬杭高速公路的新開匝道下到嘉松南路， 新城內(nèi)部南北走向的街道一般也可直接通向老城區(qū)，這將給新城市民的出行帶來極大的便利。全區(qū)人均增加值 35784 元，比上年增長 %。全年完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，超額完成年初計(jì)劃 %。全年完成城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，比上年增長 %，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資的比重為 %，其中：市政建設(shè)投資 億元，增長 %；公用事業(yè)投資 億元，增長 %；交通運(yùn)輸投資 億元，增長 %。設(shè)施農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，全區(qū)已有各類 大棚栽培面積 萬畝，比上年增長%。全年完成工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %，增長速度比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)增加值占全區(qū)增加值比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)在全社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長中的貢獻(xiàn)率達(dá) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)有億元產(chǎn)值工業(yè)企業(yè) 77 家，完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值 %，比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。全年完成建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。資本市場在擴(kuò)大開放中進(jìn)一步規(guī)范。全區(qū)有連鎖網(wǎng)點(diǎn)57 家，連鎖商業(yè)全年實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，比上年增長 %。全年發(fā)送信函856 萬件，比上年增長 %，其中：國際函件 萬件，減少 %；國內(nèi)特快專遞 萬件，減少 %；國際特快專遞 萬件，減少 %。專業(yè)運(yùn)輸部門運(yùn)輸總量進(jìn)一步增強(qiáng)，全年完成貨物運(yùn)輸總量 844 萬噸，其中：陸運(yùn)總量 489 萬噸，增長 %，水運(yùn)總量 357 萬噸，減少 %。全年公共交通客運(yùn)總量3159萬人次，其他客運(yùn)運(yùn)營出租車輛 250輛，客運(yùn)總量 428 萬人次。 中山中路是老城區(qū)中主要的商業(yè)街，人民路、西林北路之間的中山中路即是知名的華亭老街，已經(jīng)重新翻建過。未來的商業(yè)主要集中在通樂路沿線，圍繞中央公園而建。 20xx 年，房地產(chǎn)投資總量超過 1 億元的房地產(chǎn)公司有 19 家，前三位的是：瀚陽上海城市建設(shè)發(fā)展有限公司開發(fā)的“比華利花園 ”項(xiàng)目（ 21500 萬元）、上海莘閔龍珠房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的 “龍珠花苑 ”項(xiàng)目（ 20478 萬元）、上海方舟房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的 “松樂苑 ”項(xiàng)目（ 19404萬元）。 ? 房產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度迅速，竣工面積增長明顯 今年全區(qū)商品房竣工面積 平方米，比上年增長 %。隨著松江區(qū)政動(dòng)遷規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大和存量房交易的日益火爆，空臵面積還會(huì)繼續(xù)下降。這一地區(qū)主要以公寓住宅開發(fā)為主，是整個(gè)松江新城容積率相對較 高的區(qū)域。 以松江新城為例， 20xx 年供應(yīng)量已經(jīng)相當(dāng)大，但同年仍有 萬㎡的土地推向市場公開招標(biāo)。（產(chǎn)品形態(tài)與本案不同，故對本案幾乎沒有影響。 ? 新城區(qū)：中心區(qū)漸趨成熟 東西兩區(qū)整裝待發(fā) 從松江新城各個(gè)分區(qū)的住宅開發(fā)情況看，除大學(xué)城以北地區(qū)未有動(dòng)靜，其余區(qū)域全線啟動(dòng)。 6. 目前市場商品房房價(jià)走勢分析 從市場區(qū)域劃分來看： 1) 老城區(qū) 20xx 年時(shí)老城區(qū)的房價(jià)在 2500 元 /㎡的水平上，隨著松江大學(xué)城的大規(guī)模開發(fā)，從 20xx 年開始，房價(jià)穩(wěn)步上升，至 20xx年平均水平達(dá)到 4000元 /㎡左右。 附：松江新城部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)走勢（單位：元 /㎡） 項(xiàng)目名稱 位臵 類型 20xx年 20xx年 20xx 年 世紀(jì)新城 龍?jiān)绰? 多小高 3000 3600* 4300* 開元新都 龍興路 多小高 / 4000* 4200* 紫東新苑 濱湖路 多 / 4000 4400 珠江新城 通樂路 小高 / 3900 4500 華亭綠景苑 翔峰路 小高 / / 4380~5400 注： *號為二手房價(jià)格 從近兩年市場房價(jià)的變化可以看出，在 20xx 年，老城區(qū)的房價(jià)普遍低于新城區(qū) 300 元 /㎡。 但令人擔(dān)憂的是，松江新城，尤其是西區(qū)，別墅的供應(yīng)量過于龐大?？紤]到土地資源的日益緊缺、市場需求旺盛等因素，預(yù)計(jì)高檔住宅與商業(yè)用房仍有一定的上漲趨勢。 D. 松江區(qū)作為上海市三城九鎮(zhèn)規(guī)劃城區(qū)之一，政府在整體配套和人氣聚集方面力度較大。 B. 目前整個(gè)松江的房地產(chǎn)市場比較活躍，市場潛力尚未完全挖掘，引入新興概念的產(chǎn)品在未來幾年中將成為區(qū)域市場中的熱點(diǎn)。但由于松江特有的市場地位和規(guī)劃方向，區(qū)域整體市場在中長期仍將保持一定的上升勢頭，各房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將逐步呈現(xiàn)多元化、市場細(xì)分的格局，綜合目前的市場情況分析可以預(yù)計(jì)，未來三年松江區(qū)的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ? 隨著松江區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的加快，區(qū)域住宅市場的需求將進(jìn)一步放大。 ? 隨著區(qū)域原有商品房剩余量的減少，新建產(chǎn)品在概念營造、產(chǎn)品表現(xiàn)方面的競爭將加大。 D. 高層、小高層產(chǎn)品作為區(qū)域市場的中、高檔產(chǎn)品將已基本被市場所接受，居住環(huán)境良好，生活品質(zhì)優(yōu)越的中高端產(chǎn)品將成為區(qū)域市場的主要需求。 F. 隨著軌道交通 9 號線的建設(shè)到位，松江與上海市區(qū)的距離將進(jìn)一步拉近，制約目前市場發(fā)展的地段因素將逐步減弱。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年，房地產(chǎn)投資額松江區(qū) 億元，比青浦區(qū)高 億元，比嘉定區(qū)高 億元；房地產(chǎn)投資增速嘉定區(qū)為 72%，比松江區(qū)高 個(gè)百分點(diǎn)，比青浦區(qū)高 個(gè)百分點(diǎn)。 泰 晤士小鎮(zhèn)實(shí)景 7. 20xx— 20xx 年松江土地投標(biāo)及成交情況 ? 松江 3 號桃林路地塊 土地面積： 18100 ㎡ 容積率：≤ 競標(biāo)時(shí)間： 20xx 年 10 月 14 日 競標(biāo)企業(yè) 投標(biāo)價(jià)格（萬元 /地塊名稱 區(qū)域 最高價(jià) 最低價(jià) 主力價(jià) 高出比例廣富林路 4 號地塊 松江 1 0 6 .8 7 5 .8 8 9 .2 1 9 .7 0 %桃林路 3 號地塊 松江 1 0 8 .5 6 9 .9 8 6 .5 2 5 .4 0 %莘松路 5 號 A 地塊 松江 1 0 0 .8 6 8 .6 8 0 .4 2 5 .4 0 %單位：萬元/ 畝畝） 靜安新城、金居房產(chǎn)（中標(biāo)者） 復(fù)地房產(chǎn) 中房臵業(yè)、新里益 潤仁房產(chǎn) 申君房產(chǎn) 申安房產(chǎn) ? 松江廣富林路 4 號地塊 土地面積： 86660 ㎡ 容積率 ：≤ 競標(biāo)時(shí)間： 20xx 年 10 月 14 日 競標(biāo)企業(yè) 投標(biāo)價(jià)格（萬元 /畝） 新松江、茸利 松投房地產(chǎn) 中星集團(tuán)、公房實(shí)業(yè)（中標(biāo)者） 中遠(yuǎn)發(fā)展 綠地、云峰 茸北房產(chǎn) 復(fù)地集團(tuán) 上海三盛、杭州三盛 上海市南電力房產(chǎn) 中房上海房地產(chǎn) 虹房集團(tuán) ? 松江莘松路 5 號 A 地塊 土地面積： 284546 ㎡ 容積率：≤ 競標(biāo)時(shí)間： 20xx 年 10 月 14 日 競標(biāo)企業(yè) 投標(biāo)價(jià)格（萬 元 /畝） 盛帆房產(chǎn)、銀河房產(chǎn)、莘莊房產(chǎn) 世茂房產(chǎn) 奧林匹克臵業(yè) 眾眾實(shí)業(yè)、眾眾房產(chǎn) 深圳招商房產(chǎn) 奉賢城鄉(xiāng)建設(shè)、恒藝臵業(yè) 中星集團(tuán) 貿(mào)華臵業(yè)、大自然房產(chǎn) 三盛房產(chǎn) 復(fù)地集團(tuán) 中房上海集團(tuán) 徐匯商建 精文臵業(yè)（中標(biāo)者） 中祥集團(tuán) 8. 市場發(fā)展前景展望 1) 從住宅類型分析，多層住宅目前仍占據(jù)主導(dǎo)地位 隨著松江區(qū)房地產(chǎn)市場形勢持續(xù)向好，商品房施工面積也 進(jìn)一步擴(kuò)大。但根據(jù)今年的房價(jià)走勢來看，由于老城區(qū)房源供應(yīng)有限，房價(jià)已經(jīng)反超新城區(qū)，這也反映出目前新城區(qū)供應(yīng)充沛，供過于求的局面。 以位于榮樂中路、谷陽路的方舟休閑廣場為 例，該盤位于老城區(qū)內(nèi)較為繁榮的地段，其中的多層公寓房 20xx 年 9月的報(bào)價(jià)為 35004200 元 /㎡，直到當(dāng)年年底，依舊維持這一水平；但到 20xx 年4 月時(shí)售價(jià)達(dá)到 4600 元 /㎡。區(qū)行政中心、醫(yī)療、圖書館等建筑都位于中央綠地之間；一系列的商業(yè)設(shè)施則在中央綠地外圍，如通樂路以北的嘉和新城；通源路以南則是還未開盤的綠庭廣場；玉樹北路以南還有蘭橋商業(yè)街；再外圍的街