【正文】 C. 松江老城區(qū)目前的土地投放量較大，未來 3 年內(nèi)的市場供給量將超出區(qū)域市場的需求數(shù)量，市場競爭情況將逐步加劇。 9. 松江區(qū)房地產(chǎn)市場綜合分析 —— SWOT 分析 ? 有利點 A. 目前松江房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為上海中等價位房源的集中區(qū)域之一，市場需求較大，部分房源供不應(yīng)求，市場發(fā)展存在相當(dāng)?shù)目臻g。 例如，在今年 4 月上市的項目中，西部地區(qū)的獨立別墅售價基本都在10000 元 /㎡以上。翔峰路以東的東其昌路上、裕盛豪園的東面，還有尚未開盤的水岸華庭。（由于與本案相距 較遠(yuǎn)，故對本案影響較小。住宅供應(yīng)主要集中在滬杭公路以南，即老城區(qū)。新開工商品房施工面積 萬平方米，比上年增長%，其中住宅和商業(yè)用房分別增 長%、 %。目前中心區(qū)已經(jīng)基本建成，進(jìn)入了擴(kuò)建階段。房屋租賃市場交易活躍。全年集市貿(mào)易成交額 億元，比上年增長 %。金融信息化的快速發(fā)展進(jìn)一步擴(kuò)大了金融業(yè)務(wù)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá) %，比上年上升 個百分點。全年糧食和經(jīng)濟(jì)作物播種面積比例由上年的 45：55 調(diào)整到 35： 65；稻麥播種面積比上年減少 %，經(jīng)濟(jì)作物播種面積比上年增長 %。地方財政支出 億元 ，比上年增長%。老城區(qū)中，南往北依次是中山路、樂都路、榮樂路；新城區(qū)中，由南往北依次是，思賢路，通源路，文祥路，廣富林路。小學(xué) 17 所，在校學(xué)生 30255 人，學(xué)齡兒童入學(xué)率100%。 ? 碟緣高地。北部沿山一帶有佘山、天馬山（ 米）等 11 座山，最低處于江秋村，僅 。 1958 年 3 月，松江專區(qū)撤消，改隸蘇州 專區(qū)。之前，國土資源部曾發(fā)《緊急通知》，提出了在治理整頓土地市場的半年時間內(nèi)，嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的“三個暫?！贝胧慈珖鴷和＾r(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。據(jù)介紹，溫州人組團(tuán)到外地購房開始于 20xx年。上海財大印坤華教授表示，現(xiàn)在的政策是鼓勵老百姓臵業(yè)，別墅契稅3%，商品房契稅 %，這個數(shù)字基本合理，沒必要調(diào)高，否則會大大影響市民的購房熱情。其中，松江、青浦、嘉定、崇明、南匯、奉賢、金山等遠(yuǎn)郊 7 個區(qū)縣的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 845 萬㎡，約占全市總量的四分之一。從圖表中可以看出：自20xx 年起，當(dāng)年的登記預(yù)售面積基本或略超過批準(zhǔn)預(yù)售面積，整個市場展現(xiàn)出明顯的供銷兩旺態(tài)勢。 在隨后 1994— 1996 的三年里，市場似乎進(jìn)入了一個“冰封期”，全市商品房銷售率始終在 50— 60%之間徘徊，至 1997年商品房預(yù)售率跌到了最低點 %。但由于 20xx 年第一季度全市商品房供應(yīng)同比去年有所下降，從我司近期對相關(guān)區(qū)域內(nèi)樓盤了解到的報價上看，房價仍在繼續(xù)上揚。 11 月底，普陀等區(qū)房地產(chǎn)交易中心出現(xiàn)排隊繳稅的情況。惟有《文匯報》對此予以否定。 8) 傳未來半年上海將暫停土地招投標(biāo)20xx 年 5 月 《上海商報》 《青年報》 20xx 年，上海市在第一季度推出 8個配套商品房的項目招標(biāo)公告，之后至 5月底，未見一幅地塊推向市場，房地產(chǎn)開發(fā)的一級市場 —— 經(jīng)營性土地出讓在上海事實上已經(jīng)暫停。 民國元年（ 1912 年）廢府，華亭、婁縣合并為華亭縣。相對于市郊其他區(qū)縣，松江區(qū)域水體環(huán) 境質(zhì)量較好，污染程度較輕，絕大多數(shù)在國家 GHZB11999Ⅲ Ⅳ之間，其中尤以南、西片為佳。在古崗身以西 ,包括青浦、松江兩區(qū)大部 ,金山區(qū)北部及嘉定、閔行、奉賢區(qū)的西緣，為在長江老三角洲古太湖基礎(chǔ)上發(fā)育而成的湖沼平原，多洼地和湖泊。 7) 居住人口 全區(qū) 20xx 年年末戶籍人口 503237人，全年出生人口 3313 人，出生率‰ ，死亡人口 3572 人，死亡率‰ ，自然增長率 ‰ 。全區(qū)有信教群眾約 萬人，占全區(qū)戶籍人口的十分之一。全區(qū)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元， 比上年增長 %，其中：工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，減少 %。在耕地面積減少，部分禽場關(guān)閉轉(zhuǎn)移的情況下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展速度稍有影響。在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中，國有集體工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長%，股份制工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年減少 %，股份合作制工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %。按建筑施工產(chǎn)值計算的全員勞動生產(chǎn)率為 萬元 /人，比上年增長 %。科技含量高，時代感強(qiáng)的家電、通信消費成為新的消費主導(dǎo)。全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。 新城區(qū)中心也是整個新城的中心區(qū)，將建成區(qū)行政中心，總占地面積 39萬㎡。其他資金仍為投資資金的主要來源，總額為 億元，比上年增長 %，占全部到位資金的 59%，其中購房者定金及預(yù)付款高達(dá) 億元，比上年增長 %，占其他資金來源的 %，占全部到位資金的 %?？张Z房主要分布在新橋、九亭、泗涇地區(qū)，空臵面積分別為 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米，分別占全區(qū)空臵面積的 %、 %和%。 3. 松江房產(chǎn)熱點板塊分析 從目前松江住宅開發(fā)量看， 主要 集中在四大區(qū)域：九亭地區(qū) (已經(jīng)有延伸到泗涇的趨勢 )、莘閔 — 新橋地區(qū)、佘山地區(qū)以及松江新城區(qū)，四大板塊住宅開發(fā)定位各異。區(qū)行政中心、醫(yī)療、圖書館等建筑都位于中央綠地之間；一系列的商業(yè)設(shè)施則在中央綠地外圍，如通樂路以北的嘉和新城；通源路以南則是還未開盤的綠庭廣場；玉樹北路以南還有蘭橋商業(yè)街；再外圍的街道分布了眾多 住宅區(qū)，如通樂路沿線有湖畔天地、珠江新城，通源路上有陽光世紀(jì)城、合眾湖畔花園、紫東新苑、景怡苑等。但根據(jù)今年的房價走勢來看，由于老城區(qū)房源供應(yīng)有限，房價已經(jīng)反超新城區(qū)，這也反映出目前新城區(qū)供應(yīng)充沛，供過于求的局面。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年，房地產(chǎn)投資額松江區(qū) 億元，比青浦區(qū)高 億元，比嘉定區(qū)高 億元；房地產(chǎn)投資增速嘉定區(qū)為 72%，比松江區(qū)高 個百分點，比青浦區(qū)高 個百分點。 D. 高層、小高層產(chǎn)品作為區(qū)域市場的中、高檔產(chǎn)品將已基本被市場所接受，居住環(huán)境良好，生活品質(zhì)優(yōu)越的中高端產(chǎn)品將成為區(qū)域市場的主要需求。但由于松江特有的市場地位和規(guī)劃方向，區(qū)域整體市場在中長期仍將保持一定的上升勢頭，各房地產(chǎn)項目的開發(fā)將逐步呈現(xiàn)多元化、市場細(xì)分的格局，綜合目前的市場情況分析可以預(yù)計，未來三年松江區(qū)的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下特點： ? 隨著松江區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的加快，區(qū)域住宅市場的需求將進(jìn)一步放大。 D. 松江區(qū)作為上海市三城九鎮(zhèn)規(guī)劃城區(qū)之一，政府在整體配套和人氣聚集方面力度較大。 但令人擔(dān)憂的是，松江新城，尤其是西區(qū)，別墅的供應(yīng)量過于龐大。 6. 目前市場商品房房價走勢分析 從市場區(qū)域劃分來看： 1) 老城區(qū) 20xx 年時老城區(qū)的房價在 2500 元 /㎡的水平上，隨著松江大學(xué)城的大規(guī)模開發(fā)，從 20xx 年開始，房價穩(wěn)步上升，至 20xx年平均水平達(dá)到 4000元 /㎡左右。（產(chǎn)品形態(tài)與本案不同，故對本案幾乎沒有影響。這一地區(qū)主要以公寓住宅開發(fā)為主，是整個松江新城容積率相對較 高的區(qū)域。 ? 房產(chǎn)項目工程進(jìn)度迅速，竣工面積增長明顯 今年全區(qū)商品房竣工面積 平方米，比上年增長 %。未來的商業(yè)主要集中在通樂路沿線，圍繞中央公園而建。全年公共交通客運總量3159萬人次，其他客運運營出租車輛 250輛，客運總量 428 萬人次。全年發(fā)送信函856 萬件，比上年增長 %，其中：國際函件 萬件，減少 %；國內(nèi)特快專遞 萬件，減少 %；國際特快專遞 萬件，減少 %。資本市場在擴(kuò)大開放中進(jìn)一步規(guī)范。全區(qū)有億元產(chǎn)值工業(yè)企業(yè) 77 家，完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值 %，比重比上年提高 個百分點。設(shè)施農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，全區(qū)已有各類 大棚栽培面積 萬畝，比上年增長%。全年完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，超額完成年初計劃 %。 如今進(jìn)入松江新城，無需先繞道松江老城區(qū)，可直接由滬杭高速公路的新開匝道下到嘉松南路， 新城內(nèi)部南北走向的街道一般也可直接通向老城區(qū)，這將給新城市民的出行帶來極大的便利。職校 2 所，職校附設(shè)點1 個，在校學(xué)生 2525 人。 ? 河口沙洲。 松江區(qū)耕地資源相對豐富，按農(nóng)村人口計算人均為 平方米 ,按農(nóng)業(yè)勞動力計算人均 ,在本市屬耕地較多的區(qū)（縣）。 2) 地理位臵 松江區(qū)位于長江三角洲內(nèi)上海市西南部，黃浦江中上游。在此情況下，有關(guān)消化存量土地，即消化開發(fā)商手中的 5000 公頃（有稱“ 6000 公頃”） 第二部分 松江概況 1. 松江簡介 1) 松江歷史 松江區(qū)位于上海市西南、黃浦江上游，東與閔行區(qū)、奉賢縣為鄰，南、西南與金山區(qū)交界，西、北與青浦縣接壤。 6) 國務(wù)院決定房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金由20%提至 35%以上 /20xx 年 4 月 新華社 近日國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。市財稅局負(fù)責(zé)人表示，稅率是由國家稅務(wù)部門制定的，地方并沒有權(quán)利更改稅率，也沒有接到上級有關(guān)更改稅率的通知。 可見： 20xx 年以來，受城鎮(zhèn)化和住宅開發(fā)邊遠(yuǎn)化的雙重影響，遠(yuǎn)郊的市場份額正呈幾何級數(shù)增長。 從房地資源網(wǎng)（ ）公布的 20xx年一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售及登記預(yù)售的面積來看，一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬㎡，而同期預(yù)售登記面積為 萬㎡，預(yù)售登記超出批準(zhǔn)預(yù)售達(dá) 萬㎡。 90 年代初期，房地產(chǎn)行業(yè)迎來第一個高峰，但此輪潛藏著問題的高峰，在1993 年的產(chǎn)業(yè)調(diào)控下，迅速走向低谷。 由于上海住宅平均銷售價格在全市均價的統(tǒng)計上，采用以 22 個區(qū)域為單位的方法，在開發(fā)邊遠(yuǎn)化的情況下，單一樓盤的前后期漲幅事實上會大于平均幅度。 根據(jù)市委市政府的規(guī)劃，臨港新城將成為上海中心城的輔城。 7 份公告的土地總量為 萬㎡；而僅 3 月份一個月就發(fā)布六個公告號，推出閔行、寶山、浦東、金山、嘉定、南匯等區(qū)縣的 28 幅地塊，約 萬㎡土地，可建造中 低價住宅超過 500萬㎡。 4 月 27 日，市場傳言中國銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行“五一”節(jié)前停止發(fā)放一切貸款； 28 日，大部分股份制商業(yè)銀行停止發(fā)放貸款； 29 日這一“停貸風(fēng)波”同時波及了全球金融市場， 香港、美國、日本、倫敦、澳大利亞股市下跌，內(nèi)地的股市、債市拉出了長陰。唐天寶十年（ 751 年），臵華亭縣。 松江區(qū)水源屬黃浦江水系，上受淀山湖、太湖、浙北天目山等處來水，經(jīng)黃浦江下泄入江海。第四紀(jì)末次海浸以來，經(jīng)長江泥沙的填積，成為長江三角洲的組成 部分。主要氣候要素為年平均氣溫℃ ，無霜期 230 天，年平均日照 1817小時，降水量 1213mm，極端最高溫度℃ ，極端最低溫度－ ℃ 。主要特點：五教齊全，在松江的歷史上很早就有佛教、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教的信徒，而且都有活動場所。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 %，占全區(qū)增加值 %，比上年下降 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%，占全區(qū)增加值 %，比上年上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，占全區(qū)增加值 %，比上年下降 個百分點。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度進(jìn)一步加大。 3) 工 業(yè) 工業(yè)投資力度加大，科技創(chuàng)新進(jìn)度加速，經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量提高，電子產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)取得明顯成效。 4) 建 筑 業(yè) 大規(guī)模固定資產(chǎn)投資， 促進(jìn)了建筑業(yè)發(fā)展。 以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)顯示出較強(qiáng)的市場競爭力。年末止，有計算機(jī)寬帶接入用戶 12080 戶， ISDN 用戶 3717戶。目前在榮樂中路、谷陽北路、中山中路、西林路的范圍內(nèi)，已經(jīng)具備了相當(dāng)成熟的生活和商業(yè)配套設(shè)施。全年房地產(chǎn)投資七成以上的開發(fā)量集中在方松、新橋、九亭地區(qū)，分別完成投資 億元、 億元、 億元，占投資總量的 %、 %和%。 ? 空臵面積大幅減少 20xx年，全區(qū)商品房空臵面積 萬平方米，下降 %。與市區(qū)的徐匯相當(dāng)，略低于寶山，超過長寧、楊浦、虹口以及中心城區(qū)。目前玉樹路沿線土地已經(jīng)平整，開發(fā)商也已經(jīng)落實，短期內(nèi)即可啟動。今年 2 月開始，新城區(qū)房價繼續(xù)高歌猛進(jìn)，突破 4000 元 /㎡，到今年 4 月時，平均房價已經(jīng)接近 4500 元/㎡?，F(xiàn)房銷售單價平均方差為1183 元，離散度較高。 ? 機(jī)會點 A. 目前老城區(qū)對新建商品房房源的需求較大，而市場供應(yīng)產(chǎn)品在數(shù)量和質(zhì)量上均無法滿足客源的需求，區(qū)域內(nèi)的新建商品房產(chǎn)品存在大量商機(jī)。 ? 高層、小高層產(chǎn)品已初步為市場所認(rèn)可，但市場對多層房源的即定消費習(xí)慣仍將影響此類房源的銷售速度。 ? 不利點 A. 由于目前松江區(qū)的商品