【正文】 前列。 物質生產(chǎn)部門生產(chǎn)力水平不斷提高。地方財政支出 億元 ，比上年增長%。 投融資渠道拓寬，投資總量增勢強勁。從投資區(qū)域分 析，新城地區(qū)完成投資 億元，比上年增長 %，占全區(qū)投資總額的 %；東北片地區(qū)完成投資 億元，比上年增長 %，占全區(qū)投資總額 %；西北片地區(qū)完成投資 億元，比上年增長 %，占全區(qū)投資總額 %；南片完成投資 億元，比上年增長 %，占全區(qū)投資總額 %。 2) 農(nóng) 業(yè) 都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開始顯現(xiàn)，農(nóng)業(yè)整體水平繼續(xù)提高。全年糧食和經(jīng)濟作物播種面積比例由上年的 45：55 調整到 35： 65；稻麥播種面積比上年減少 %，經(jīng)濟作物播種面積比上年增長 %。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基礎進一步夯實。年末擁有農(nóng)業(yè)機械總動力 萬千瓦，農(nóng)業(yè)用電量 7378 萬千瓦小時， 60 個村完成農(nóng)村電網(wǎng)改造，長度 1584 公里。 各種所有制工業(yè)企業(yè)共同發(fā)展。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率達 %，比上年上升 個百分點。 以電子信息業(yè)為代表的高新技術產(chǎn)業(yè)已成為推動工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐。全區(qū)共批準技術改造項目 31 項，總投資 億元。完成建筑施工產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，建筑施工面積 萬平方米，比上年增長 %；建筑竣工面積 萬平方米，比上年減少 %。金融信息化的快速發(fā)展進一步擴大了金融業(yè)務。全年參加各類證券交易的有 萬人次，比上年減少 %，成交額 億元，比上年減少 %，其中：國家債券 億元，增長 %；股票 億元，減少 %。 非公有制經(jīng)濟商業(yè)零售額領先增長。 消費結構升級趨勢明顯。全年集市貿(mào)易成交額 億元，比上年增長 %。發(fā)送包件 萬件，增長 %，其中：國際包件 1747 件，減 少 %。按本區(qū)戶籍人口計算的電話主線普及率達 /百人，增長 %。 8) 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)規(guī)模擴大，基礎性先導性作用顯現(xiàn)。房屋租賃市場交易活躍。 ? 松衛(wèi)專線 （ 5： 3018： 25 5： 3018：15）石化友誼樓，松江路，中山東路，環(huán)城路，滬松路，谷陽北路，體育館，松江樂都路 ? 松衛(wèi)線 （ 5： 4018： 30 5： 4018：30）松江 樂都路，松江五中，西村小區(qū)，中心醫(yī)院，松江一中，東門，新生大隊，華陽橋，車墩，松浦大橋，葉榭，十六號橋，亭林汽車站，亭林西街，張堰，查山，十字街，衛(wèi)一路，電影院，文化宮，柳城路，蒙山路，梅州新村，石化汽車站 ? 松天專線 （ 6： 0017： 00 6： 4017：40）松江樂都路，西林新村，玉樹路，大倉橋，玉樹公寓，白洋小區(qū)，天馬鎮(zhèn) ? 松石線 （ 5： 1517： 35 5： 5518：10）松江樂都路，西林新村，玉樹路，大倉橋，玉樹公寓，白洋小區(qū)，種畜場，莊涇橋，民華，種子場，蘆家宅，新姚，石湖蕩 ? 松龍 線 （ 5： 0018： 20 5： 5019：00）松江汽車站，招商市場，松江樂都路，九峰路，榮樂中路，谷陽北路，北門，東區(qū)大道，加工園區(qū)，啤酒廠，民益路，新橋，丁浜，北良涇，倉石橋，界浜橋，九亭，家得利超市，國定花園，蘭亭路，滬松公路，小渡船，七寶，七號橋，六號橋，五號橋，四號橋，東蘭路，浦北路，江安路，虹梅地鐵站，凌云路，龍州路 ? 松邊線 （ 5： 5516： 25 6： 3016：50）松江東城站，縣府路，松江一中，松匯路，大倉橋，楊家村，橫潦涇，白墻頭，同德路，金雞，江邊村，江邊 ? 松朱線 （ 5： 2517： 00 5： 5017：50）松江城東站，縣府路，松江一中，中心醫(yī)院，榮樂三村，榮樂西路，其昌路，天樂街丘涇，白馬，百鳥，塘橋，水上漂流，佘昆公路，天馬公墓，天雞路，中心港橋，五星村，新勝村，沈大路，沈港，周家港，朱家角汽車站 ? 松米專線 （ 6： 50—16： 40 7：30—18： 00）松江城東站，縣府路，米市渡 ? 松米線 （ 5： 30—17： 30 6：00—18： 00）松江樂都路，松江一中，縣府路，污水廠，利豐，米市渡 ? 滬松線 松江 —萬體館 ? 松閔線 松江樂都路，體育館，谷陽北路，滬松路，環(huán)城路，中山東路，方塔路，東門，塔港，華陽橋，車墩，閔行西站，匯橋，磚瓦廠，馬橋，俞塘，中春路，北橋鎮(zhèn)，劍川路，公交停車場，江川路，閔行 ? 松奉專線 松江城東汽車站，葉榭，肖塘，南橋汽車站 ? 松青專線 松江城東站，九峰路，谷陽路，松江北門，五里塘，龍樹庵，洞涇港橋，苗圃，賣花橋，洞涇，小磚橋，薛橋，佘山，陳坊橋，青浦汽車站 ? 松昆線 松江樂都路，人民路，松匯路，大倉橋，種禽場，莊涇橋，民華，種子場，大港，施家村，廂王廟，小昆山 ? 松練專線 陳塘，小蒸，石湖蕩，大倉橋，西林南路，松江火車站，谷陽南路，松江城東站 ? 松重線 松江火車站，醉白池，招商市場，佘山，重固 ? 松梅線 松江樂都路，梅隴 ? 松塔線 松江樂都路，大倉橋，塔匯 ? 松新楓線 松江城東站，九峰路，松江一中，新濱，楓涇 ? 松莘線 外環(huán)路地鐵站，莘莊站，西環(huán)路，上?？党牵瑘鰱|路，春九路，春申路，新育路，新北街，新橋鎮(zhèn)，東區(qū)大道，谷陽北路，松江大學城 ? 松江環(huán)城 1 線 松江火車站，醉白池，松匯路，良友商廈，國貿(mào)大廈，谷陽路，北內路，方塔園，中心站，松東路，方舟園，體育館，云間商廈，榮樂，西林新村，樂都西路，大倉橋，永豐小學，中心醫(yī)院，松匯路 ，醉白池，松江火車站 ? 松江環(huán)城 2 線 松江城東站，方塔北路，滬松路，九峰路，上海云間商廈，中山中路，松匯路，西林南路，玉樹路，大倉橋，樂都西路，西林小區(qū)，榮樂小區(qū)，云間，中山中路，松匯路，松江一中，谷陽南路，茸南路，松江城東站 ? 松江環(huán)城 3 線 思賢路，公捷園，方松公路，福利院，榮膺小區(qū)，天寶坊，榮樂三村，西林小區(qū)，塔灣新村，人樂新村，松江六中，龍?zhí)对?，鳳凰西苑，菜花涇，中山中路，國貿(mào)大廈，余天成堂，良友商廈，西林寺，中心醫(yī)院，塔灣新村，人樂新村，松江六中，龍?zhí)对?，鳳凰西苑，樂都路，松江七中，方舟園，天樂小 區(qū)，思賢路 ? 松江環(huán)城 4 線 松江城東站，環(huán)城新村，東門，方塔醫(yī)院，方塔園，北內路，普照路，谷陽路，谷陽南路，菜花涇，龍?zhí)对?，松江六中，松江汽車站，松江電信局，招商市場，榮樂中學，民樂小區(qū)，西林路，天寶坊，農(nóng)貿(mào)市場，西林別墅，施賢小學，園中村，西其昌路，外貿(mào)學院，龍興路，學生街，龍興港，經(jīng)二路，經(jīng)三路，文翔路 ? 松江環(huán)城 5 線 松江火車站，醉白池，松匯路，中山中路，上海云間商廈，樂都醫(yī)院，松江北門，滬松公路，松東路，美能達路，洞涇路，江田路，江田東路，聯(lián)陽路，東興路，加工園區(qū)，保稅倉庫，方塔北路，松江汽車站 10) 松江新三年發(fā)展目標 中共松江區(qū)委二屆二次全會制定的松江新一輪發(fā)展三年行動計劃的總體目標是：到 20xx 年，確保完成國內生產(chǎn)總值 350 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（ 90 不變價） 億元，財政收入 80 億元，年平均增幅分別為 %、 %和 %；力爭完成國內生產(chǎn)總值 400 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，財政收入 90 億元，年平均增幅分別為 %、 %和%。 11) 目前各版塊的現(xiàn)狀及開發(fā)進度 ? 老城區(qū)：成熟度較高 老城區(qū)歷史較為悠久，作為歷史名鎮(zhèn)，老城區(qū)內有方塔、醉白池等歷史遺跡， 主要分布在老城區(qū)的南部。 ? 新城區(qū)：商業(yè)配套較為薄弱 位于滬杭高速公路以北的新城區(qū)，是松江新城目前開發(fā)的重點。目前中心區(qū)已經(jīng)基本建成，進入了擴建階段。如：龍興路、通樂路的嘉和新城，玉樹路、通樂路的蘭橋商業(yè)街，通源路、龍興路的綠庭廣場等。在固定資產(chǎn)投資總量中占到%的比重，實現(xiàn)增加值 億元，比上年可比增長 %，有力拉動了全區(qū)經(jīng)濟的增長。 20xx 年，全區(qū)房地產(chǎn)到位資金 億元，比上年增長 %，比房地產(chǎn)開發(fā)投資增長水平高出 個百分點，其中國內貸款和自籌資金分別比上年增長%和 %。新開工商品房施工面積 萬平方米，比上年增長%，其中住宅和商業(yè)用房分別增 長%、 %。其中商品房住宅竣工面積 萬平方米，比上年增長 %，占商品房竣 工面積比重達 86%。全年銷售面積達 萬平方米，比上年增長 %?？张Z面積中主要為別墅和商業(yè)用房，其中別墅空臵面積 萬平方米，占空臵總量的 %；商業(yè)用房面積 萬平方米，占 %。住宅供應主要集中在滬杭公路以南，即老城區(qū)。部分項目甚至以小高層、高層項目為主，如珠江新城容積率達 。從整個遠郊市場的供應格局看，規(guī)劃中的 “新城”，在各自區(qū)縣的供應比重，都達到了三分之一以上。 同時，從 20xx 年上海市土地公告以及松江區(qū)最新城市規(guī)劃方案看，新城還處于建設階段，新市場格局的仍處于形成階段。（由于與本案相距 較遠，故對本案影響較小。） ? 佘山地區(qū)： 住宅開發(fā)主要圍繞佘山的旅游環(huán)境資源，開發(fā)量雖然不大，但都是容積率在 左右的低密度別墅，每幢售價上千萬元，被業(yè)界認為是上海頂級別墅的聚居區(qū)之一。） 4. 松江現(xiàn)有樓盤分布圖 5. 目前市場供應及未來開發(fā)重點 ? 老城區(qū)：住宅開發(fā)已近飽和 松江新城中心區(qū)及其以南的區(qū)域由于開始開發(fā)的時間較早，現(xiàn)在的住宅市場基本上已經(jīng)開發(fā)完畢。 中心區(qū) —— 通樂路以北，文翔路以南，嘉松南路以西，玉樹路以東是一個類似于美國華盛頓中央公園模式的微型綠色城區(qū)。翔峰路以東的東其昌路上、裕盛豪園的東面，還有尚未開盤的水岸華庭。20xx 年至今，由于老城區(qū)近期住宅供應較少，價格有較大漲幅。 2) 新城區(qū) 從 20xx 年開始，新城區(qū)的住宅商品房市場才開始啟動，隨著 新城區(qū)的輪廓逐漸清晰、交通配套設施日趨完善，整個新城區(qū)的房價扶搖直上， 松江新城的房價與 20xx 年前已經(jīng)不可同日而語。這主要是因為新城區(qū)的規(guī)劃起點比較高，無論是規(guī)劃還是房型都要優(yōu)于老城區(qū)；同時，老城區(qū)內的設施將部分北移 至新城區(qū)，加上建設中的軌道 9 號線，市場認為新城區(qū) 3 年后的繁榮度將超過老城區(qū)。 例如，在今年 4 月上市的項目中，西部地區(qū)的獨立別墅售價基本都在10000 元 /㎡以上。根據(jù)20xx 年 19 號公告，松江新城共推出了24 幅地塊，全部是居住用地，其中有 19幅地塊都位于西區(qū)松新建地區(qū)，容積率基本都在 ，以 此計算，共可開發(fā)住宅約 209 萬㎡，已經(jīng)遠遠超出遠郊地區(qū) 20xx 年全年的別墅供應量。 單位：平方米 指標 住宅 其中：別 比重 多層 比重 高層 比重 墅 施工面積 4663086 1396093 30% 2795976 60% 471017 10% 其中：新開工面積 1909612 447216 % 1147331 % 315065 % 竣工面積 1845165 507589 % 1225085 % 112491 % 未竣工面積 2817921 888504 % 1570891 % 358526 % 2) 從商品房價格分析 ，目前各類型房屋價格呈現(xiàn)較高離散度 現(xiàn)房銷售中，別墅、高檔住宅和商業(yè)用房的高價位是現(xiàn)房銷售平均價格較高的主要因素。 3) 與嘉定、青浦兩個區(qū)的橫向比較顯 示我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資各指標情況均是屬于健康的 從三區(qū)橫向的比較顯示我區(qū)的房地產(chǎn)投資總量、增速等各指標情況符合區(qū)域宏觀環(huán)境的整體發(fā)展水平，均是屬于健康的。 9. 松江區(qū)房地產(chǎn)市場綜合分析 —— SWOT 分析 ? 有利點 A. 目前松江房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為上海中等價位房源的集中區(qū)域之一，市場需求較大，部分房源供不應求，市場發(fā)展存在相當?shù)目臻g。 E. 隨著大學城和工業(yè)區(qū)區(qū)等技術、知識密集型企業(yè)投入使用，大量中、高收入的新興購房客源將不斷充實區(qū)域市場，市場房價遠期上升空間較大。 C. 目前國家政策和與之相對應的地方法規(guī)對市場的宏觀調控力度較大，市場觀望氣氛較為濃烈。 C. 隨著大學城和工業(yè)區(qū)的進一步投入使用，區(qū)域市場的客 源數(shù)量和客源結構將發(fā)生一定的變化，市場需求量將逐步放大。 C. 松江老城區(qū)目前的土地投放量較大，未來 3 年內的市場供給量將超出區(qū)域市場的需求數(shù)量，市場競爭情況將逐步加劇。 ? 老城區(qū)的房源因地段稀缺，人 氣充分、配套齊全等有利條件將逐步成為松江購房客源的首選區(qū)域之一。 第四部分 項目定位建議 1. 地塊位臵及周邊生活機能圖