【正文】 5544579559305998612763166516665068406896 692470387172400045005000550060006500700075001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月單位：元 /㎡20xx 年全市商品房供應總量為 ㎡，其中，遠郊7 個區(qū)縣的供應量為 萬，占全市總量不到 10%。其中最令人關注的是對臨港新城，有關人士表示，新城的產業(yè)效應，是比交通更重要的吸引人口入駐的砝碼。 市財政局與市稅務局于 20xx 年12 月 15 日聯(lián)合下達公告稱：契稅上調的說法純屬謠言，普通商品房契稅仍按成交價的 %征收。 4) 20xx 年 1— 3 月，政府推出中低價動遷商品房土地 400 余萬㎡ /20xx 年 3 月 信息來源：上海市房屋土地資源管理局 20xx 年 1— 3 月，上海市政府連續(xù)發(fā)布土地公開招投標的 7 份公告，均為“配套商品房”項目公告，沒有一例是純商品房項目。近年來，溫州房展會成為 樓盤推銷的主要形式，在溫州每年要舉辦十多次，參展的大都是外地樓盤。 據上海市府發(fā)言人焦揚介紹，目前上海投資性購房比重為 %，其中拿到產權證之前的期房買賣行為僅占%。上海推出公開招投標的地塊大多屬郊區(qū)的“農轉非”用地，暫停“農轉非”意味著大量的郊區(qū)土地難以“改性”。東漢建安二十四年（ 219），東吳名將陸遜以功封華亭侯，華亭始見于史志。 1958 年 11 月由江蘇省劃歸上海市。而正在規(guī)劃、建設中的 R4 輕軌線，將成為松江連接上海市中心的重要交通紐帶。 松江區(qū)現(xiàn)有國土面積 平方公里，其中耕地 35897 公頃占 %，園地 321 公頃占 %，城鎮(zhèn)建設、獨立工礦用地及農村宅基地 15135 公頃占%，交通用地 1824 公頃占 %，水域 6531 公頃占 %。地質與地貌 地質構造屬楊子準地臺東緣拗陷區(qū)，燕山運動后期開始沉陷。指古 崗身及其以東廣大濱海平原區(qū)，包括寶山區(qū)及浦東新區(qū)、南匯兩區(qū)全部，嘉定、閔行、奉賢、金山四區(qū)大部，地勢較高，地面高程約 4～ 米，或可達 ～ 5 米。 6) 氣候資源 松江區(qū)處北亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，四季分明，適宜于各種溫帶、亞熱帶作物的生長。幼兒園 31 所，在園兒童 10388人，幼兒入園率 %。 松江是上海宗教工作重點地區(qū)。 主要的縱向干道，由東往西依次是：嘉松公路、龍興路（到老城區(qū)內即為人民路）、三新路、辰塔路。全年實現(xiàn)增加值 億元，比 02 年增長 %，按可比價格計算增長 %。增加值、工農業(yè)總產值、地方財政收入增長速度分別高于全市 個百分點、 個百分點和 個百分點，大大超過年初確定的高于全市 3 個百分點的計劃目標。全年新增固定資產 億元。其中：花卉苗木面積比重提高 個百分點，林地面積比上年增長%，名特優(yōu)水產養(yǎng)殖面積達 萬畝，占淡水養(yǎng)殖總面積 %。加大了太湖流域防洪除澇治理工程建設力度，實施了黃浦江上游平流段樞紐工程、紅旗塘防洪工程和張家港節(jié)制閘工程，動工興建了葉榭塘、紫石涇兩大水利樞 紐工程，完成了大蒸塘 ——園泄涇沿線防洪墻、水閘加固和支河護岸工程，完成了一批水利工程建設項目。工業(yè)實現(xiàn)利潤 億元，比上年增長 %。威榮電器、松江電子儀器廠、高博特生物保健、大江、農樂生物、海欣、交大昂立、會波實業(yè)等企業(yè)的 17 個產品被評為上海市名牌產品。全區(qū)各金融機構年末存款余額 億元，比上年末增 長 %；貸款余額 億元，比上年增長 %。在全區(qū)消費品零售總額中，國有商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%，集體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，私營個體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年增長 %，股份合作商業(yè) 企業(yè)零售為 億元，比上年增長 %，股份制商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，其他商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%。 7) 郵電通信及交通運輸業(yè) 郵電通信事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，服務功能進一步增強。全區(qū)擁有移動電話用戶 萬戶，增長 %。全年二手房成交過戶面積（單向） 萬平方米，比上年增長 %。 整個老城區(qū)成熟度較高。大學城的北部、廣富林路以北的區(qū)域，大多還是空地，尚未開發(fā)。其中，商品房住宅投資仍占主導地位，完成 億元，比上年增長 % ，占房地產投資總量的%。目前全區(qū)有 15 個房地產開發(fā)項目的施工面積超過 10 萬平方米，占總施工面積 %的比重。其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，期房銷售面積 萬平方米；銷售額 億元，增長 %，其中，現(xiàn)房銷售額 億元，期房銷售額 億元。隨著老城區(qū)市場的逐漸飽和，住宅開發(fā)轉向新城示范區(qū)。 2 0 0 3 年遠郊區(qū)縣商品房供應分布情況松江38%南匯16%嘉定14%青浦12%奉賢10%金山8%崇明2%其中，松江新城一馬當先，年供應量達到 萬㎡（包含新城區(qū)和老城區(qū)），占松江供應總量的 %，占整個遠郊區(qū)縣總量的 18%，甚至超過青浦、嘉定、南匯各區(qū)的全年供應總量。） ? 莘閔 — 新橋地區(qū)： 是開發(fā)較早的純別墅社區(qū)，與莘莊鎮(zhèn)僅隔一條鐵路，開發(fā)項目的容積率多在 1 以內。近一兩年來開發(fā)的項目相當有限，未來住宅開發(fā)將移向西部的玉樹路附近，預計將有 100 萬㎡以上的開發(fā)量。 西 區(qū) —— 文翔路以南，玉樹路以西以英式風貌區(qū)泰晤士小鎮(zhèn)（三新北路以東，西通樂路以北）為核心。 從物業(yè)形態(tài)劃分來看： 1) 普通公寓： 近一年內漲幅驚人，平均房價達到4500 元 /㎡ ,20xx 年底至 20xx 年初，新城區(qū)的房價還在 3000 元 /㎡的水平線上；但到 20xx 年底，已經達到 4000 元 /㎡，漲幅在 30%以上。如： 泰晤士小鎮(zhèn)別墅均價 120xx13000 元 /㎡，其南面 的 華亭雅居，均價為 9500 元 /㎡； 施賢路、玉樹路口的 海德名園中的獨立別墅預計售價也將在 10000 元 /㎡以上?，F(xiàn)房銷售面積 萬平方米，現(xiàn)房銷售額 億元，平均現(xiàn)房單價 6233 元 /平方米，別墅、高檔住宅和商業(yè)用房的現(xiàn)房銷售單價比較高，最高單價 8423 元 /平方米；住宅中拆遷安臵房的價格維持在較低價位，最低單價 1799元 /平方米。 B. 上海市政府對松江區(qū)的規(guī)劃將有力的支持松江區(qū)房地產市場的發(fā)展。 D. 目前松江老城區(qū)的房源在品質和規(guī)模上相對落后，整體市場對客源的吸引力不足。 樓盤的開發(fā)必然分流一部分目標客源。 ? 市場需求逐步趨于理性，市場的實際需求將約束發(fā)展商在項目開發(fā)方面的選擇空間。 B. 目前松江作為上海衛(wèi)星城的交通配臵規(guī)劃尚未完全到位，道路規(guī)劃和軌道交通實施的成功于否將成為區(qū)域房地產項目的建造風險之一。 B. 由于松江與上海市區(qū)仍有一定距離，在地段上的差 異導致區(qū)域房地產市場在吸引上海市區(qū)客源購買方面處于不利。我區(qū)的房地產投資從 1999 年起步以來，經過 4年的發(fā)展，投資總量達到了一個相當?shù)母叨?，參照上述理論，今后兩年我區(qū)房地產投資總量規(guī)模將繼續(xù)擴大，但速度將會有所下降。別墅的開發(fā)受到土地資源的制約，增速逐漸呈現(xiàn)下降趨勢；高層住宅目前僅占 10%的比重，但它作為新型住宅，在土地的利用率和建筑容積率上占有優(yōu)勢，所以在發(fā)展中將有較大的潛力?？傮w看來，由于松江新城區(qū)的西部地區(qū)，整體容積率水平比東部地區(qū)低，并且有英式風貌區(qū)，因此，雖然距離成熟的商業(yè)中心較遠，但居住環(huán)境更好，定價普遍較高。 根據二手房市場的信息，在老城區(qū)的商業(yè)地段，中山路的龍?zhí)对罚?20xx年左右建成的小區(qū)，目前二手房價格水平在 44004500 元 /㎡。其中，位于北翠公路以南的是華亭綠景苑，以北是愛麗舍，以西是錦桂苑，以南是裕盛豪園，以東是華師大實驗中學和氣象局，隔一條街便是在建中的永翔商業(yè)街、上海外國語小學。（由于本案位于老城區(qū)，且以新城客戶為目標客源，因此，新城物業(yè)對本案有重要影響。隨著軌道交通九號線的建造，整個九亭地區(qū)的房價不斷升溫，而春申路高架的建設和顧戴路西延伸段的修建，阻撓九亭房產發(fā)展的交通劣勢將不復存在。 2) 松江新城供應量居松江區(qū)首位 根據 20xx年上海市商品房批準預售數(shù)據顯示，遠郊七個區(qū)縣共有 48 個鎮(zhèn) (新城 )有商品房供應。 2. 歷史開發(fā)情況簡介 自 1998 年松江區(qū)撤縣改區(qū)之后，松江新城的住宅商品房市場才逐漸開始啟動。 ? 商品房銷勢旺盛，銷售額突破 100 億元 隨著新城建設的進一步加快，軌道 9號線的啟動，房產商抓住契機，推出了一批高品位高起點的高檔住宅小區(qū)，使得樓盤未上市就預定一空，全區(qū)商品房銷勢旺盛。今年全區(qū)商品房施工規(guī)模進一步擴大，施工面積 萬平方米，比上年同期增長 %，其中商品住宅所占比重達 %。建設資金到位狀況良好，市場銷售旺盛，空臵面積大幅下跌。還包括一個 7 萬㎡的市民廣場和一個 9 萬㎡的開放式公園 ——施賢公園。把松江基本建成經濟繁榮，科教發(fā)達，生活富裕，環(huán)境優(yōu)美，社會文明，法制健全，充滿時代氣息，具有旺盛生機活力，富有創(chuàng)新精神的初步現(xiàn)代化中等城市。在商品住宅銷售 面積中，個人購房比重已達 100%，比上年提高 個百分點。年末擁有電話交換機總容量 萬門，增長 %；擁有電話用戶 萬戶，增長 %，其中：家庭電話 萬戶，增長 %，相當于本區(qū)戶籍總戶數(shù) %。 至 年末，全區(qū)擁有商品交易市場 35個，全年成交額 億元，比上年增長%。各類消費品銷售全面增長，其中：吃的消費品零售額 億元，增長 %；穿的消費品零售額 億元，減少 %；用的消費品零售額 億元，增長 %；燒的消費品零售額 億元，增長 %。全區(qū)各類金融機構 13 家，比上年增加了 4 家。技術創(chuàng)新有新突破，全年上報市新產品開發(fā)項目 100 多項，認定為市高新技術成果轉化項目 31 項，列入上海火炬計劃項目 4 項，列入區(qū)重點技術創(chuàng)新項目 12 項，認定市高新技術企業(yè) 8 戶，認定為市企業(yè)技術中心 2 戶。 工業(yè)經濟效益繼續(xù)提高，規(guī)模企業(yè)生產快速發(fā)展。 農業(yè)基礎設施不斷完善。 農業(yè)結構日趨優(yōu)化，區(qū)域特色逐漸凸現(xiàn)，產業(yè) 化規(guī)模不斷擴大。從投資主體分析，國有和集體單位完成投資 億元，比上年增長 %；非國有集體單位完成投資 億元，比上年增長 %，其中外商投資企業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。全年地方財政收入 億元，比上年增長 %，其中：增值稅 億元，增長 %；營業(yè)稅 億元，增長 %；個人所得稅 億元，增長%；房產稅 億元，增長 %；企業(yè)所得稅 億元，增長 %；其他稅收收入 億元，增長 %。 據稱，環(huán)城線公交線路不日貫通，可在十幾分鐘以內到達新城的各個角落，到時軌道九號線的功能才能有施展的空間。 10) 交通情況 除滬杭高速公路外，松江新城還有 7條東西走向的主干道。據 20xx 年松江區(qū)人口普查統(tǒng)計，松江區(qū)有 33 個少數(shù)民族成分，共 1439 人，占全區(qū)總人口的 %。中學 33 所，在校學生 29927人，其中高中生 8970 人。由于全市地勢低平，大部分地區(qū)都處于高潮位之下，易 受江海橫溢之害，須構筑海塘江堤和圩埝。此外，在松江區(qū)北部，集中分布有佘山、天馬山、鳳凰山、橫山、小昆山、辰山等少數(shù)基巖殘丘，海拔在百米以下。 5) 地質地貌 上海市境位于長江三角洲上，地勢低平，河港如網。境內大小河流密布，多達 3900 余條，水域面積占全區(qū)國土面積的 %。滬杭鐵路、滬杭高速公路、滬青平高速公路、嘉金高速公路、同三國道等干線縱橫交錯，形成 “六橫五縱 ”的道路交通網。解放后，蘇南行政署設松江專區(qū)。 松江古稱華亭，別稱有云間、 茸城、谷水等，是江南著名的魚米之鄉(xiāng)。上海方方房產工作室通過 較為可靠的途徑（未經宣傳部門證實）獲悉： 5月 18 日上海各新聞媒體召開緊急會議，政府宣傳部門傳達消息時也說上海在未來半年內將不進行土地招投標工作。 7) 期房限轉 4 月 26 日起正式實施 /20xx年 4 月 《東方早報》《新民晚報》 東方網 據市人大常委會的授權，市政府常務會議于 4 月 19 日討論通過了《關于修改〈上海市房地產轉讓辦法〉的決定》，并做出了《關于預售商品房轉讓問題的決定》，從 4 月 26 日起正式實施。他認為，投資者買賣房產是市場行為，進行集體投資也是市場經濟的產物，政府無權進行干預?！缎驴靾蟆穲蟮溃瑖鴦赵嚎偫頊丶覍氃谠碌字鞒终匍_的國務院常務會議上，支持央行對房地產業(yè)過熱進行降溫的努力。與此同時，徐匯、長寧的交易中心出現(xiàn)排隊， 保安稱，自從契稅上調的流言傳出，不少拖到交房時才繳稅的買期房的市民一反常態(tài)地趕來繳稅。 上海 10 月 22 日公布的城市規(guī)劃，