【正文】 5544579559305998612763166516665068406896 692470387172400045005000550060006500700075001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月單位：元 /㎡20xx 年全市商品房供應(yīng)總量為 ㎡，其中，遠(yuǎn)郊7 個(gè)區(qū)縣的供應(yīng)量為 萬(wàn)，占全市總量不到 10%。其中最令人關(guān)注的是對(duì)臨港新城，有關(guān)人士表示，新城的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，是比交通更重要的吸引人口入駐的砝碼。 市財(cái)政局與市稅務(wù)局于 20xx 年12 月 15 日聯(lián)合下達(dá)公告稱：契稅上調(diào)的說(shuō)法純屬謠言，普通商品房契稅仍按成交價(jià)的 %征收。 4) 20xx 年 1— 3 月，政府推出中低價(jià)動(dòng)遷商品房土地 400 余萬(wàn)㎡ /20xx 年 3 月 信息來(lái)源：上海市房屋土地資源管理局 20xx 年 1— 3 月，上海市政府連續(xù)發(fā)布土地公開招投標(biāo)的 7 份公告，均為“配套商品房”項(xiàng)目公告，沒(méi)有一例是純商品房項(xiàng)目。近年來(lái)，溫州房展會(huì)成為 樓盤推銷的主要形式，在溫州每年要舉辦十多次，參展的大都是外地樓盤。 據(jù)上海市府發(fā)言人焦揚(yáng)介紹，目前上海投資性購(gòu)房比重為 %，其中拿到產(chǎn)權(quán)證之前的期房買賣行為僅占%。上海推出公開招投標(biāo)的地塊大多屬郊區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”用地，暫停“農(nóng)轉(zhuǎn)非”意味著大量的郊區(qū)土地難以“改性”。東漢建安二十四年（ 219），東吳名將陸遜以功封華亭侯，華亭始見于史志。 1958 年 11 月由江蘇省劃歸上海市。而正在規(guī)劃、建設(shè)中的 R4 輕軌線，將成為松江連接上海市中心的重要交通紐帶。 松江區(qū)現(xiàn)有國(guó)土面積 平方公里，其中耕地 35897 公頃占 %，園地 321 公頃占 %，城鎮(zhèn)建設(shè)、獨(dú)立工礦用地及農(nóng)村宅基地 15135 公頃占%，交通用地 1824 公頃占 %，水域 6531 公頃占 %。地質(zhì)與地貌 地質(zhì)構(gòu)造屬楊子準(zhǔn)地臺(tái)東緣拗陷區(qū)，燕山運(yùn)動(dòng)后期開始沉陷。指古 崗身及其以東廣大濱海平原區(qū)，包括寶山區(qū)及浦東新區(qū)、南匯兩區(qū)全部，嘉定、閔行、奉賢、金山四區(qū)大部，地勢(shì)較高，地面高程約 4～ 米，或可達(dá) ～ 5 米。 6) 氣候資源 松江區(qū)處北亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，適宜于各種溫帶、亞熱帶作物的生長(zhǎng)。幼兒園 31 所，在園兒童 10388人，幼兒入園率 %。 松江是上海宗教工作重點(diǎn)地區(qū)。 主要的縱向干道，由東往西依次是：嘉松公路、龍興路（到老城區(qū)內(nèi)即為人民路）、三新路、辰塔路。全年實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比 02 年增長(zhǎng) %，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng) %。增加值、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、地方財(cái)政收入增長(zhǎng)速度分別高于全市 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)，大大超過(guò)年初確定的高于全市 3 個(gè)百分點(diǎn)的計(jì)劃目標(biāo)。全年新增固定資產(chǎn) 億元。其中：花卉苗木面積比重提高 個(gè)百分點(diǎn)，林地面積比上年增長(zhǎng)%，名特優(yōu)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá) 萬(wàn)畝，占淡水養(yǎng)殖總面積 %。加大了太湖流域防洪除澇治理工程建設(shè)力度，實(shí)施了黃浦江上游平流段樞紐工程、紅旗塘防洪工程和張家港節(jié)制閘工程，動(dòng)工興建了葉榭塘、紫石涇兩大水利樞 紐工程，完成了大蒸塘 ——園泄涇沿線防洪墻、水閘加固和支河護(hù)岸工程，完成了一批水利工程建設(shè)項(xiàng)目。工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，比上年增長(zhǎng) %。威榮電器、松江電子儀器廠、高博特生物保健、大江、農(nóng)樂(lè)生物、海欣、交大昂立、會(huì)波實(shí)業(yè)等企業(yè)的 17 個(gè)產(chǎn)品被評(píng)為上海市名牌產(chǎn)品。全區(qū)各金融機(jī)構(gòu)年末存款余額 億元，比上年末增 長(zhǎng) %；貸款余額 億元，比上年增長(zhǎng) %。在全區(qū)消費(fèi)品零售總額中，國(guó)有商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%，集體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，私營(yíng)個(gè)體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %，股份合作商業(yè) 企業(yè)零售為 億元，比上年增長(zhǎng) %，股份制商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，其他商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%。 7) 郵電通信及交通運(yùn)輸業(yè) 郵電通信事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)。全區(qū)擁有移動(dòng)電話用戶 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) %。全年二手房成交過(guò)戶面積（單向） 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。 整個(gè)老城區(qū)成熟度較高。大學(xué)城的北部、廣富林路以北的區(qū)域，大多還是空地，尚未開發(fā)。其中，商品房住宅投資仍占主導(dǎo)地位，完成 億元，比上年增長(zhǎng) % ，占房地產(chǎn)投資總量的%。目前全區(qū)有 15 個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工面積超過(guò) 10 萬(wàn)平方米，占總施工面積 %的比重。其中，現(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平方米，期房銷售面積 萬(wàn)平方米；銷售額 億元，增長(zhǎng) %，其中，現(xiàn)房銷售額 億元，期房銷售額 億元。隨著老城區(qū)市場(chǎng)的逐漸飽和，住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向新城示范區(qū)。 2 0 0 3 年遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品房供應(yīng)分布情況松江38%南匯16%嘉定14%青浦12%奉賢10%金山8%崇明2%其中，松江新城一馬當(dāng)先，年供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)㎡（包含新城區(qū)和老城區(qū)），占松江供應(yīng)總量的 %，占整個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣總量的 18%，甚至超過(guò)青浦、嘉定、南匯各區(qū)的全年供應(yīng)總量。） ? 莘閔 — 新橋地區(qū)： 是開發(fā)較早的純別墅社區(qū)，與莘莊鎮(zhèn)僅隔一條鐵路，開發(fā)項(xiàng)目的容積率多在 1 以內(nèi)。近一兩年來(lái)開發(fā)的項(xiàng)目相當(dāng)有限，未來(lái)住宅開發(fā)將移向西部的玉樹路附近，預(yù)計(jì)將有 100 萬(wàn)㎡以上的開發(fā)量。 西 區(qū) —— 文翔路以南，玉樹路以西以英式風(fēng)貌區(qū)泰晤士小鎮(zhèn)（三新北路以東，西通樂(lè)路以北）為核心。 從物業(yè)形態(tài)劃分來(lái)看： 1) 普通公寓： 近一年內(nèi)漲幅驚人，平均房?jī)r(jià)達(dá)到4500 元 /㎡ ,20xx 年底至 20xx 年初，新城區(qū)的房?jī)r(jià)還在 3000 元 /㎡的水平線上；但到 20xx 年底，已經(jīng)達(dá)到 4000 元 /㎡，漲幅在 30%以上。如： 泰晤士小鎮(zhèn)別墅均價(jià) 120xx13000 元 /㎡，其南面 的 華亭雅居，均價(jià)為 9500 元 /㎡； 施賢路、玉樹路口的 海德名園中的獨(dú)立別墅預(yù)計(jì)售價(jià)也將在 10000 元 /㎡以上?，F(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平方米，現(xiàn)房銷售額 億元，平均現(xiàn)房單價(jià) 6233 元 /平方米，別墅、高檔住宅和商業(yè)用房的現(xiàn)房銷售單價(jià)比較高，最高單價(jià) 8423 元 /平方米；住宅中拆遷安臵房的價(jià)格維持在較低價(jià)位，最低單價(jià) 1799元 /平方米。 B. 上海市政府對(duì)松江區(qū)的規(guī)劃將有力的支持松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 D. 目前松江老城區(qū)的房源在品質(zhì)和規(guī)模上相對(duì)落后，整體市場(chǎng)對(duì)客源的吸引力不足。 樓盤的開發(fā)必然分流一部分目標(biāo)客源。 ? 市場(chǎng)需求逐步趨于理性，市場(chǎng)的實(shí)際需求將約束發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)方面的選擇空間。 B. 目前松江作為上海衛(wèi)星城的交通配臵規(guī)劃尚未完全到位，道路規(guī)劃和軌道交通實(shí)施的成功于否將成為區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造風(fēng)險(xiǎn)之一。 B. 由于松江與上海市區(qū)仍有一定距離，在地段上的差 異導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在吸引上海市區(qū)客源購(gòu)買方面處于不利。我區(qū)的房地產(chǎn)投資從 1999 年起步以來(lái)，經(jīng)過(guò) 4年的發(fā)展，投資總量達(dá)到了一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨?，參照上述理論，今后兩年我區(qū)房地產(chǎn)投資總量規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，但速度將會(huì)有所下降。別墅的開發(fā)受到土地資源的制約，增速逐漸呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；高層住宅目前僅占 10%的比重，但它作為新型住宅，在土地的利用率和建筑容積率上占有優(yōu)勢(shì)，所以在發(fā)展中將有較大的潛力?？傮w看來(lái)，由于松江新城區(qū)的西部地區(qū)，整體容積率水平比東部地區(qū)低，并且有英式風(fēng)貌區(qū)，因此，雖然距離成熟的商業(yè)中心較遠(yuǎn)，但居住環(huán)境更好，定價(jià)普遍較高。 根據(jù)二手房市場(chǎng)的信息，在老城區(qū)的商業(yè)地段，中山路的龍?zhí)对?，?20xx年左右建成的小區(qū)，目前二手房?jī)r(jià)格水平在 44004500 元 /㎡。其中，位于北翠公路以南的是華亭綠景苑，以北是愛麗舍，以西是錦桂苑，以南是裕盛豪園，以東是華師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)和氣象局，隔一條街便是在建中的永翔商業(yè)街、上海外國(guó)語(yǔ)小學(xué)。（由于本案位于老城區(qū)，且以新城客戶為目標(biāo)客源，因此，新城物業(yè)對(duì)本案有重要影響。隨著軌道交通九號(hào)線的建造，整個(gè)九亭地區(qū)的房?jī)r(jià)不斷升溫，而春申路高架的建設(shè)和顧戴路西延伸段的修建，阻撓九亭房產(chǎn)發(fā)展的交通劣勢(shì)將不復(fù)存在。 2) 松江新城供應(yīng)量居松江區(qū)首位 根據(jù) 20xx年上海市商品房批準(zhǔn)預(yù)售數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)郊七個(gè)區(qū)縣共有 48 個(gè)鎮(zhèn) (新城 )有商品房供應(yīng)。 2. 歷史開發(fā)情況簡(jiǎn)介 自 1998 年松江區(qū)撤縣改區(qū)之后，松江新城的住宅商品房市場(chǎng)才逐漸開始啟動(dòng)。 ? 商品房銷勢(shì)旺盛，銷售額突破 100 億元 隨著新城建設(shè)的進(jìn)一步加快，軌道 9號(hào)線的啟動(dòng)，房產(chǎn)商抓住契機(jī)，推出了一批高品位高起點(diǎn)的高檔住宅小區(qū)，使得樓盤未上市就預(yù)定一空，全區(qū)商品房銷勢(shì)旺盛。今年全區(qū)商品房施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，施工面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %，其中商品住宅所占比重達(dá) %。建設(shè)資金到位狀況良好，市場(chǎng)銷售旺盛，空臵面積大幅下跌。還包括一個(gè) 7 萬(wàn)㎡的市民廣場(chǎng)和一個(gè) 9 萬(wàn)㎡的開放式公園 ——施賢公園。把松江基本建成經(jīng)濟(jì)繁榮，科教發(fā)達(dá)，生活富裕，環(huán)境優(yōu)美，社會(huì)文明，法制健全，充滿時(shí)代氣息，具有旺盛生機(jī)活力，富有創(chuàng)新精神的初步現(xiàn)代化中等城市。在商品住宅銷售 面積中，個(gè)人購(gòu)房比重已達(dá) 100%，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。年末擁有電話交換機(jī)總?cè)萘?萬(wàn)門，增長(zhǎng) %；擁有電話用戶 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) %，其中：家庭電話 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) %，相當(dāng)于本區(qū)戶籍總戶數(shù) %。 至 年末，全區(qū)擁有商品交易市場(chǎng) 35個(gè)，全年成交額 億元，比上年增長(zhǎng)%。各類消費(fèi)品銷售全面增長(zhǎng)，其中：吃的消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %；穿的消費(fèi)品零售額 億元，減少 %；用的消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %；燒的消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。全區(qū)各類金融機(jī)構(gòu) 13 家，比上年增加了 4 家。技術(shù)創(chuàng)新有新突破，全年上報(bào)市新產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目 100 多項(xiàng)，認(rèn)定為市高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目 31 項(xiàng)，列入上?；鹁嬗?jì)劃項(xiàng)目 4 項(xiàng)，列入?yún)^(qū)重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目 12 項(xiàng)，認(rèn)定市高新技術(shù)企業(yè) 8 戶，認(rèn)定為市企業(yè)技術(shù)中心 2 戶。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高，規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，區(qū)域特色逐漸凸現(xiàn)，產(chǎn)業(yè) 化規(guī)模不斷擴(kuò)大。從投資主體分析，國(guó)有和集體單位完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；非國(guó)有集體單位完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中外商投資企業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。全年地方財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中：增值稅 億元，增長(zhǎng) %；營(yíng)業(yè)稅 億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人所得稅 億元，增長(zhǎng)%；房產(chǎn)稅 億元，增長(zhǎng) %；企業(yè)所得稅 億元，增長(zhǎng) %；其他稅收收入 億元，增長(zhǎng) %。 據(jù)稱，環(huán)城線公交線路不日貫通，可在十幾分鐘以內(nèi)到達(dá)新城的各個(gè)角落，到時(shí)軌道九號(hào)線的功能才能有施展的空間。 10) 交通情況 除滬杭高速公路外，松江新城還有 7條東西走向的主干道。據(jù) 20xx 年松江區(qū)人口普查統(tǒng)計(jì)，松江區(qū)有 33 個(gè)少數(shù)民族成分，共 1439 人，占全區(qū)總?cè)丝诘?%。中學(xué) 33 所，在校學(xué)生 29927人，其中高中生 8970 人。由于全市地勢(shì)低平，大部分地區(qū)都處于高潮位之下，易 受江海橫溢之害，須構(gòu)筑海塘江堤和圩埝。此外，在松江區(qū)北部，集中分布有佘山、天馬山、鳳凰山、橫山、小昆山、辰山等少數(shù)基巖殘丘，海拔在百米以下。 5) 地質(zhì)地貌 上海市境位于長(zhǎng)江三角洲上，地勢(shì)低平，河港如網(wǎng)。境內(nèi)大小河流密布，多達(dá) 3900 余條，水域面積占全區(qū)國(guó)土面積的 %。滬杭鐵路、滬杭高速公路、滬青平高速公路、嘉金高速公路、同三國(guó)道等干線縱橫交錯(cuò)，形成 “六橫五縱 ”的道路交通網(wǎng)。解放后，蘇南行政署設(shè)松江專區(qū)。 松江古稱華亭，別稱有云間、 茸城、谷水等，是江南著名的魚米之鄉(xiāng)。上海方方房產(chǎn)工作室通過(guò) 較為可靠的途徑（未經(jīng)宣傳部門證實(shí)）獲悉： 5月 18 日上海各新聞媒體召開緊急會(huì)議，政府宣傳部門傳達(dá)消息時(shí)也說(shuō)上海在未來(lái)半年內(nèi)將不進(jìn)行土地招投標(biāo)工作。 7) 期房限轉(zhuǎn) 4 月 26 日起正式實(shí)施 /20xx年 4 月 《東方早報(bào)》《新民晚報(bào)》 東方網(wǎng) 據(jù)市人大常委會(huì)的授權(quán)，市政府常務(wù)會(huì)議于 4 月 19 日討論通過(guò)了《關(guān)于修改〈上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法〉的決定》，并做出了《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》，從 4 月 26 日起正式實(shí)施。他認(rèn)為，投資者買賣房產(chǎn)是市場(chǎng)行為，進(jìn)行集體投資也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，政府無(wú)權(quán)進(jìn)行干預(yù)?！缎驴靾?bào)》報(bào)道，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在月底主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，支持央行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱進(jìn)行降溫的努力。與此同時(shí)，徐匯、長(zhǎng)寧的交易中心出現(xiàn)排隊(duì)， 保安稱，自從契稅上調(diào)的流言傳出，不少拖到交房時(shí)才繳稅的買期房的市民一反常態(tài)地趕來(lái)繳稅。 上海 10 月 22 日公布的城市規(guī)劃，