【正文】 5544579559305998612763166516665068406896 692470387172400045005000550060006500700075001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月單位：元 /㎡20xx 年全市商品房供應總量為 ㎡，其中，遠郊7 個區(qū)縣的供應量為 萬，占全市總量不到 10%。其中最令人關注的是對臨港新城，有關人士表示，新城的產(chǎn)業(yè)效應，是比交通更重要的吸引人口入駐的砝碼。 市財政局與市稅務局于 20xx 年12 月 15 日聯(lián)合下達公告稱：契稅上調(diào)的說法純屬謠言，普通商品房契稅仍按成交價的 %征收。 4) 20xx 年 1— 3 月，政府推出中低價動遷商品房土地 400 余萬㎡ /20xx 年 3 月 信息來源：上海市房屋土地資源管理局 20xx 年 1— 3 月，上海市政府連續(xù)發(fā)布土地公開招投標的 7 份公告，均為“配套商品房”項目公告，沒有一例是純商品房項目。近年來，溫州房展會成為 樓盤推銷的主要形式，在溫州每年要舉辦十多次，參展的大都是外地樓盤。 據(jù)上海市府發(fā)言人焦揚介紹，目前上海投資性購房比重為 %，其中拿到產(chǎn)權證之前的期房買賣行為僅占%。上海推出公開招投標的地塊大多屬郊區(qū)的“農(nóng)轉非”用地，暫?！稗r(nóng)轉非”意味著大量的郊區(qū)土地難以“改性”。東漢建安二十四年（ 219），東吳名將陸遜以功封華亭侯，華亭始見于史志。 1958 年 11 月由江蘇省劃歸上海市。而正在規(guī)劃、建設中的 R4 輕軌線，將成為松江連接上海市中心的重要交通紐帶。 松江區(qū)現(xiàn)有國土面積 平方公里，其中耕地 35897 公頃占 %，園地 321 公頃占 %，城鎮(zhèn)建設、獨立工礦用地及農(nóng)村宅基地 15135 公頃占%，交通用地 1824 公頃占 %，水域 6531 公頃占 %。地質(zhì)與地貌 地質(zhì)構造屬楊子準地臺東緣拗陷區(qū)，燕山運動后期開始沉陷。指古 崗身及其以東廣大濱海平原區(qū)，包括寶山區(qū)及浦東新區(qū)、南匯兩區(qū)全部，嘉定、閔行、奉賢、金山四區(qū)大部，地勢較高，地面高程約 4～ 米，或可達 ～ 5 米。 6) 氣候資源 松江區(qū)處北亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，四季分明，適宜于各種溫帶、亞熱帶作物的生長。幼兒園 31 所，在園兒童 10388人，幼兒入園率 %。 松江是上海宗教工作重點地區(qū)。 主要的縱向干道，由東往西依次是：嘉松公路、龍興路（到老城區(qū)內(nèi)即為人民路）、三新路、辰塔路。全年實現(xiàn)增加值 億元，比 02 年增長 %，按可比價格計算增長 %。增加值、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、地方財政收入增長速度分別高于全市 個百分點、 個百分點和 個百分點，大大超過年初確定的高于全市 3 個百分點的計劃目標。全年新增固定資產(chǎn) 億元。其中：花卉苗木面積比重提高 個百分點，林地面積比上年增長%，名特優(yōu)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達 萬畝，占淡水養(yǎng)殖總面積 %。加大了太湖流域防洪除澇治理工程建設力度，實施了黃浦江上游平流段樞紐工程、紅旗塘防洪工程和張家港節(jié)制閘工程，動工興建了葉榭塘、紫石涇兩大水利樞 紐工程，完成了大蒸塘 ——園泄涇沿線防洪墻、水閘加固和支河護岸工程，完成了一批水利工程建設項目。工業(yè)實現(xiàn)利潤 億元，比上年增長 %。威榮電器、松江電子儀器廠、高博特生物保健、大江、農(nóng)樂生物、海欣、交大昂立、會波實業(yè)等企業(yè)的 17 個產(chǎn)品被評為上海市名牌產(chǎn)品。全區(qū)各金融機構年末存款余額 億元，比上年末增 長 %；貸款余額 億元，比上年增長 %。在全區(qū)消費品零售總額中，國有商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%，集體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，私營個體商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年增長 %，股份合作商業(yè) 企業(yè)零售為 億元，比上年增長 %，股份制商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少 %，其他商業(yè)企業(yè)零售額 億元，比上年減少%。 7) 郵電通信及交通運輸業(yè) 郵電通信事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，服務功能進一步增強。全區(qū)擁有移動電話用戶 萬戶，增長 %。全年二手房成交過戶面積（單向） 萬平方米，比上年增長 %。 整個老城區(qū)成熟度較高。大學城的北部、廣富林路以北的區(qū)域，大多還是空地，尚未開發(fā)。其中，商品房住宅投資仍占主導地位，完成 億元，比上年增長 % ，占房地產(chǎn)投資總量的%。目前全區(qū)有 15 個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工面積超過 10 萬平方米，占總施工面積 %的比重。其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，期房銷售面積 萬平方米；銷售額 億元，增長 %，其中，現(xiàn)房銷售額 億元，期房銷售額 億元。隨著老城區(qū)市場的逐漸飽和，住宅開發(fā)轉向新城示范區(qū)。 2 0 0 3 年遠郊區(qū)縣商品房供應分布情況松江38%南匯16%嘉定14%青浦12%奉賢10%金山8%崇明2%其中，松江新城一馬當先，年供應量達到 萬㎡（包含新城區(qū)和老城區(qū)），占松江供應總量的 %，占整個遠郊區(qū)縣總量的 18%，甚至超過青浦、嘉定、南匯各區(qū)的全年供應總量。） ? 莘閔 — 新橋地區(qū)： 是開發(fā)較早的純別墅社區(qū)，與莘莊鎮(zhèn)僅隔一條鐵路，開發(fā)項目的容積率多在 1 以內(nèi)。近一兩年來開發(fā)的項目相當有限，未來住宅開發(fā)將移向西部的玉樹路附近，預計將有 100 萬㎡以上的開發(fā)量。 西 區(qū) —— 文翔路以南，玉樹路以西以英式風貌區(qū)泰晤士小鎮(zhèn)（三新北路以東，西通樂路以北）為核心。 從物業(yè)形態(tài)劃分來看： 1) 普通公寓： 近一年內(nèi)漲幅驚人，平均房價達到4500 元 /㎡ ,20xx 年底至 20xx 年初，新城區(qū)的房價還在 3000 元 /㎡的水平線上；但到 20xx 年底，已經(jīng)達到 4000 元 /㎡，漲幅在 30%以上。如： 泰晤士小鎮(zhèn)別墅均價 120xx13000 元 /㎡，其南面 的 華亭雅居，均價為 9500 元 /㎡； 施賢路、玉樹路口的 海德名園中的獨立別墅預計售價也將在 10000 元 /㎡以上?，F(xiàn)房銷售面積 萬平方米，現(xiàn)房銷售額 億元，平均現(xiàn)房單價 6233 元 /平方米，別墅、高檔住宅和商業(yè)用房的現(xiàn)房銷售單價比較高，最高單價 8423 元 /平方米；住宅中拆遷安臵房的價格維持在較低價位，最低單價 1799元 /平方米。 B. 上海市政府對松江區(qū)的規(guī)劃將有力的支持松江區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 D. 目前松江老城區(qū)的房源在品質(zhì)和規(guī)模上相對落后，整體市場對客源的吸引力不足。 樓盤的開發(fā)必然分流一部分目標客源。 ? 市場需求逐步趨于理性，市場的實際需求將約束發(fā)展商在項目開發(fā)方面的選擇空間。 B. 目前松江作為上海衛(wèi)星城的交通配臵規(guī)劃尚未完全到位，道路規(guī)劃和軌道交通實施的成功于否將成為區(qū)域房地產(chǎn)項目的建造風險之一。 B. 由于松江與上海市區(qū)仍有一定距離，在地段上的差 異導致區(qū)域房地產(chǎn)市場在吸引上海市區(qū)客源購買方面處于不利。我區(qū)的房地產(chǎn)投資從 1999 年起步以來，經(jīng)過 4年的發(fā)展，投資總量達到了一個相當?shù)母叨?，參照上述理論，今后兩年我區(qū)房地產(chǎn)投資總量規(guī)模將繼續(xù)擴大，但速度將會有所下降。別墅的開發(fā)受到土地資源的制約，增速逐漸呈現(xiàn)下降趨勢；高層住宅目前僅占 10%的比重，但它作為新型住宅，在土地的利用率和建筑容積率上占有優(yōu)勢，所以在發(fā)展中將有較大的潛力。總體看來，由于松江新城區(qū)的西部地區(qū)，整體容積率水平比東部地區(qū)低，并且有英式風貌區(qū)，因此，雖然距離成熟的商業(yè)中心較遠，但居住環(huán)境更好，定價普遍較高。 根據(jù)二手房市場的信息，在老城區(qū)的商業(yè)地段，中山路的龍?zhí)对罚?20xx年左右建成的小區(qū)，目前二手房價格水平在 44004500 元 /㎡。其中，位于北翠公路以南的是華亭綠景苑，以北是愛麗舍，以西是錦桂苑，以南是裕盛豪園，以東是華師大實驗中學和氣象局，隔一條街便是在建中的永翔商業(yè)街、上海外國語小學。（由于本案位于老城區(qū)，且以新城客戶為目標客源，因此，新城物業(yè)對本案有重要影響。隨著軌道交通九號線的建造，整個九亭地區(qū)的房價不斷升溫，而春申路高架的建設和顧戴路西延伸段的修建，阻撓九亭房產(chǎn)發(fā)展的交通劣勢將不復存在。 2) 松江新城供應量居松江區(qū)首位 根據(jù) 20xx年上海市商品房批準預售數(shù)據(jù)顯示，遠郊七個區(qū)縣共有 48 個鎮(zhèn) (新城 )有商品房供應。 2. 歷史開發(fā)情況簡介 自 1998 年松江區(qū)撤縣改區(qū)之后，松江新城的住宅商品房市場才逐漸開始啟動。 ? 商品房銷勢旺盛，銷售額突破 100 億元 隨著新城建設的進一步加快，軌道 9號線的啟動，房產(chǎn)商抓住契機，推出了一批高品位高起點的高檔住宅小區(qū)，使得樓盤未上市就預定一空，全區(qū)商品房銷勢旺盛。今年全區(qū)商品房施工規(guī)模進一步擴大，施工面積 萬平方米，比上年同期增長 %，其中商品住宅所占比重達 %。建設資金到位狀況良好，市場銷售旺盛，空臵面積大幅下跌。還包括一個 7 萬㎡的市民廣場和一個 9 萬㎡的開放式公園 ——施賢公園。把松江基本建成經(jīng)濟繁榮，科教發(fā)達，生活富裕，環(huán)境優(yōu)美，社會文明，法制健全，充滿時代氣息，具有旺盛生機活力，富有創(chuàng)新精神的初步現(xiàn)代化中等城市。在商品住宅銷售 面積中，個人購房比重已達 100%，比上年提高 個百分點。年末擁有電話交換機總容量 萬門，增長 %；擁有電話用戶 萬戶，增長 %，其中：家庭電話 萬戶，增長 %，相當于本區(qū)戶籍總戶數(shù) %。 至 年末，全區(qū)擁有商品交易市場 35個，全年成交額 億元，比上年增長%。各類消費品銷售全面增長，其中：吃的消費品零售額 億元，增長 %；穿的消費品零售額 億元，減少 %；用的消費品零售額 億元，增長 %；燒的消費品零售額 億元，增長 %。全區(qū)各類金融機構 13 家，比上年增加了 4 家。技術創(chuàng)新有新突破，全年上報市新產(chǎn)品開發(fā)項目 100 多項，認定為市高新技術成果轉化項目 31 項，列入上?；鹁嬗媱濏椖?4 項，列入?yún)^(qū)重點技術創(chuàng)新項目 12 項，認定市高新技術企業(yè) 8 戶，認定為市企業(yè)技術中心 2 戶。 工業(yè)經(jīng)濟效益繼續(xù)提高，規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展。 農(nóng)業(yè)基礎設施不斷完善。 農(nóng)業(yè)結構日趨優(yōu)化，區(qū)域特色逐漸凸現(xiàn)，產(chǎn)業(yè) 化規(guī)模不斷擴大。從投資主體分析，國有和集體單位完成投資 億元，比上年增長 %；非國有集體單位完成投資 億元，比上年增長 %，其中外商投資企業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。全年地方財政收入 億元，比上年增長 %，其中：增值稅 億元，增長 %；營業(yè)稅 億元，增長 %；個人所得稅 億元，增長%；房產(chǎn)稅 億元，增長 %；企業(yè)所得稅 億元，增長 %；其他稅收收入 億元，增長 %。 據(jù)稱，環(huán)城線公交線路不日貫通，可在十幾分鐘以內(nèi)到達新城的各個角落，到時軌道九號線的功能才能有施展的空間。 10) 交通情況 除滬杭高速公路外，松江新城還有 7條東西走向的主干道。據(jù) 20xx 年松江區(qū)人口普查統(tǒng)計，松江區(qū)有 33 個少數(shù)民族成分，共 1439 人，占全區(qū)總人口的 %。中學 33 所，在校學生 29927人，其中高中生 8970 人。由于全市地勢低平，大部分地區(qū)都處于高潮位之下，易 受江海橫溢之害，須構筑海塘江堤和圩埝。此外，在松江區(qū)北部，集中分布有佘山、天馬山、鳳凰山、橫山、小昆山、辰山等少數(shù)基巖殘丘，海拔在百米以下。 5) 地質(zhì)地貌 上海市境位于長江三角洲上，地勢低平，河港如網(wǎng)。境內(nèi)大小河流密布，多達 3900 余條，水域面積占全區(qū)國土面積的 %。滬杭鐵路、滬杭高速公路、滬青平高速公路、嘉金高速公路、同三國道等干線縱橫交錯，形成 “六橫五縱 ”的道路交通網(wǎng)。解放后，蘇南行政署設松江專區(qū)。 松江古稱華亭，別稱有云間、 茸城、谷水等，是江南著名的魚米之鄉(xiāng)。上海方方房產(chǎn)工作室通過 較為可靠的途徑（未經(jīng)宣傳部門證實）獲悉： 5月 18 日上海各新聞媒體召開緊急會議，政府宣傳部門傳達消息時也說上海在未來半年內(nèi)將不進行土地招投標工作。 7) 期房限轉 4 月 26 日起正式實施 /20xx年 4 月 《東方早報》《新民晚報》 東方網(wǎng) 據(jù)市人大常委會的授權，市政府常務會議于 4 月 19 日討論通過了《關于修改〈上海市房地產(chǎn)轉讓辦法〉的決定》，并做出了《關于預售商品房轉讓問題的決定》，從 4 月 26 日起正式實施。他認為，投資者買賣房產(chǎn)是市場行為，進行集體投資也是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，政府無權進行干預。《新快報》報道，國務院總理溫家寶在月底主持召開的國務院常務會議上，支持央行對房地產(chǎn)業(yè)過熱進行降溫的努力。與此同時，徐匯、長寧的交易中心出現(xiàn)排隊， 保安稱，自從契稅上調(diào)的流言傳出，不少拖到交房時才繳稅的買期房的市民一反常態(tài)地趕來繳稅。 上海 10 月 22 日公布的城市規(guī)劃，