【正文】 道分布了眾多 住宅區(qū)，如通樂路沿線有湖畔天地、珠江新城，通源路上有陽光世紀(jì)城、合眾湖畔花園、紫東新苑、景怡苑等。（產(chǎn)品形態(tài)與本案不同，故對本案沒有影響。 3. 松江房產(chǎn)熱點板塊分析 從目前松江住宅開發(fā)量看， 主要 集中在四大區(qū)域：九亭地區(qū) (已經(jīng)有延伸到泗涇的趨勢 )、莘閔 — 新橋地區(qū)、佘山地區(qū)以及松江新城區(qū)，四大板塊住宅開發(fā)定位各異。 隨著 20xx年松江大學(xué)城大規(guī)模開發(fā)的開始，松江新城的住宅市場迅速升溫，供應(yīng)量成倍擴大?？张Z房主要分布在新橋、九亭、泗涇地區(qū)，空臵面積分別為 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米，分別占全區(qū)空臵面積的 %、 %和%。商業(yè)用房竣工面積 萬平方米，比上年增長 %。其他資金仍為投資資金的主要來源，總額為 億元，比上年增長 %，占全部到位資金的 59%，其中購房者定金及預(yù)付款高達 億元，比上年增長 %，占其他資金來源的 %，占全部到位資金的 %。 第三部分 松江房地產(chǎn)市場簡介 1. 20xx 年松江房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計 20xx 年，隨著松江區(qū)城市化進程的進一步加快，居民居住條件得到不斷改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持健康的良性 增長勢頭。 新城區(qū)中心也是整個新城的中心區(qū)，將建成區(qū)行政中心，總占地面積 39萬㎡。 增創(chuàng)人才、科技，環(huán)境等新優(yōu)勢，努力建成與上海工業(yè)新高地相配套的制造業(yè)和出口創(chuàng)匯基地；與上海都市旅游發(fā)展相適應(yīng)的旅游休閑基地；與 上海率先基本實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化要求相匹配的都市綠色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地；與上海構(gòu)筑人才新高地相一致的人才培養(yǎng)基地。全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。全年報刊發(fā)行量 2355 萬份，減少 %。科技含量高，時代感強的家電、通信消費成為新的消費主導(dǎo)。 6) 商 業(yè) 商業(yè)設(shè)施和業(yè)態(tài)進一步完善，專業(yè)特色街初步形成，市場銷售旺盛。按建筑施工產(chǎn)值計算的全員勞動生產(chǎn)率為 萬元 /人，比上年增長 %。電子信息、生物醫(yī)藥、新型建材、精細化工、食品加工、紡織服裝六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值%，超過傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重 個百分點。在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中，國有集體工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長%，股份制工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年減少 %，股份合作制工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %。五厙現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)內(nèi)投資 1500萬元的出口蔬菜加工中心基本建成。在耕地面積減少，部分禽場關(guān)閉轉(zhuǎn)移的情況下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展速度稍有影響。從投資類型分析，區(qū)屬單位基本建設(shè)完成投資 億元，比上年增長%；區(qū)屬單位更新改造完成投資 億元，增長 %；農(nóng)村完 成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。全區(qū)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元， 比上年增長 %，其中：工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，減少 %。如，嘉松公路在松江新城內(nèi)改名為嘉松南路，這一變化在大多數(shù)地圖中都尚未體現(xiàn)，但像是祥和路改名為翔峰路，施賢路改名為思賢路之類的情況，就只有該路附近的樓盤售樓人員才知道，而通源路、文翔路是否改名為新松江路、大學(xué)城路雖至今尚無定論，但兩種標(biāo)識卻同時在沿路出現(xiàn)。全區(qū)有信教群眾約 萬人，占全區(qū)戶籍人口的十分之一。 上海外國語大學(xué)、上海對外貿(mào)易學(xué)院、立信會計高等?？茖W(xué)校、東華大學(xué)、工程技術(shù)大學(xué)、華東政法學(xué)院和上海視覺藝術(shù)學(xué)校等七所大學(xué)已入駐大學(xué)城，年內(nèi)，已有 3 所大學(xué)建成并接納學(xué)生 萬名。 7) 居住人口 全區(qū) 20xx 年年末戶籍人口 503237人，全年出生人口 3313 人，出生率‰ ，死亡人口 3572 人，死亡率‰ ，自然增長率 ‰ 。至今崇明島北沿、東沿、西沿以及長興島 北沿和橫沙東灘高地灘仍在不斷迅速淤漲，形成大片灘涂，利于圍墾。在古崗身以西 ,包括青浦、松江兩區(qū)大部 ,金山區(qū)北部及嘉定、閔行、奉賢區(qū)的西緣，為在長江老三角洲古太湖基礎(chǔ)上發(fā)育而成的湖沼平原，多洼地和湖泊。土壤發(fā)育多潴育型水稻土，約占區(qū)域耕地總面積的 98%，其中絕大部分為青紫泥或青紫土土屬，養(yǎng)分貯存豐富，有機質(zhì)平均含量 %，有效磷，堿解氮 ，有效鉀。相對于市郊其他區(qū)縣，松江區(qū)域水體環(huán) 境質(zhì)量較好，污染程度較輕，絕大多數(shù)在國家 GHZB11999Ⅲ Ⅳ之間，其中尤以南、西片為佳。人口約 50 萬人。 民國元年（ 1912 年）廢府，華亭、婁縣合并為華亭縣。 松江，是上海歷史文化的發(fā)祥地。 8) 傳未來半年上海將暫停土地招投標(biāo)20xx 年 5 月 《上海商報》 《青年報》 20xx 年，上海市在第一季度推出 8個配套商品房的項目招標(biāo)公告，之后至 5月底，未見一幅地塊推向市場，房地產(chǎn)開發(fā)的一級市場 —— 經(jīng)營性土地出讓在上海事實上已經(jīng)暫停。今年以來，經(jīng)濟運行中的突出矛盾進一步顯現(xiàn)，集中表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資增長過快、 新開工項目過多、在建規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，特別是鋼鐵、電解鋁、水泥行業(yè)過度投資和低水平擴張現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。惟有《文匯報》對此予以否定。因此，溫家寶強調(diào)，要堅持穩(wěn)健的貨幣政策，防止經(jīng)濟大起大落。 11 月底，普陀等區(qū)房地產(chǎn)交易中心出現(xiàn)排隊繳稅的情況。上海市希望在 17年內(nèi)，通過各種疏解手段，最終將中心城人口控制在 800 萬人。但由于 20xx 年第一季度全市商品房供應(yīng)同比去年有所下降，從我司近期對相關(guān)區(qū)域內(nèi)樓盤了解到的報價上看，房價仍在繼續(xù)上揚。 鑒于此，我司認為： ? 20xx 年出現(xiàn)的“批準(zhǔn)預(yù)售面積 預(yù)售登記面積”的現(xiàn)象，尚不至于證明整個市場已經(jīng)處于“供大于求”的局勢。 在隨后 1994— 1996 的三年里，市場似乎進入了一個“冰封期”，全市商品房銷售率始終在 50— 60%之間徘徊，至 1997年商品房預(yù)售率跌到了最低點 %。目前上海的房地產(chǎn)市場，處于經(jīng)過了一年多房價迅速抬升的階段。從圖表中可以看出：自20xx 年起，當(dāng)年的登記預(yù)售面積基本或略超過批準(zhǔn)預(yù)售面積，整個市場展現(xiàn)出明顯的供銷兩旺態(tài)勢。 從 20xx年上海住宅平均銷售價格的走勢來看，前 5 個月處于穩(wěn)步盤升狀態(tài)，6 月份開始出現(xiàn)爆發(fā)性上漲，此后房價便一路走高。其中，松江、青浦、嘉定、崇明、南匯、奉賢、金山等遠郊 7 個區(qū)縣的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達到 845 萬㎡，約占全市總量的四分之一。值得注意的是，新城的概念，“不是傳統(tǒng)意義上的衛(wèi)星城，而是依托重大產(chǎn)業(yè)項目和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新型都市”。上海財大印坤華教授表示，現(xiàn)在的政策是鼓勵老百姓臵業(yè)，別墅契稅3%，商品房契稅 %，這個數(shù)字基本合理，沒必要調(diào)高，否則會大大影響市民的購房熱情。據(jù)中央電 視臺報道，此次會議上，國務(wù)院同意加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、控制土地供應(yīng)，以限制高檔房地產(chǎn)項目的發(fā)展，增加經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量。據(jù)介紹，溫州人組團到外地購房開始于 20xx年。《決定》指出：在 20xx 年 4 月 26 日前已 辦理預(yù)售商品住房的預(yù)告登記、并已簽訂商品住房預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，在 20xx年 5 月 31日前提出預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記申請的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)仍應(yīng)當(dāng)按原規(guī)定受理；而自 20xx 年 6 月 1 日起，房地產(chǎn)登記機構(gòu)將不再受理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。之前，國土資源部曾發(fā)《緊急通知》，提出了在治理整頓土地市場的半年時間內(nèi)，嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的“三個暫?！贝胧?，即全國暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。 在上海開埠前，松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。 1958 年 3 月，松江專區(qū)撤消，改隸蘇州 專區(qū)。黃浦江橫貫東西，航運繁忙，素稱松江的 “黃金水道 ”。北部沿山一帶有佘山、天馬山（ 米）等 11 座山，最低處于江秋村，僅 。西部散見小山丘，天馬山海拔 98 米，為市境最高點。 ? 碟緣高地。濱江沿海一帶土地坍淤不定；而江口沙洲，北漲南坍，亦須實施護岸防坍等水利工程。小學(xué) 17 所，在校學(xué)生 30255 人，學(xué)齡兒童入學(xué)率100%。其中人口在 100 人以上的有 6個少數(shù)民族，分別是回族 256 人、 壯族188 人、苗族 186 人、蒙古族 130 人、侗族 119 人、土家族 110 人。老城區(qū)中，南往北依次是中山路、樂都路、榮樂路；新城區(qū)中，由南往北依次是，思賢路，通源路，文祥路，廣富林路。 2. 松江經(jīng)濟發(fā)展情況 20xx 年，松江區(qū)國民經(jīng)濟繼續(xù)保持高位平走態(tài)勢，主要經(jīng)濟指標(biāo)增長速度名列 全市區(qū)縣前列。地方財政支出 億元 ，比上年增長%。從投資區(qū)域分 析，新城地區(qū)完成投資 億元，比上年增長 %，占全區(qū)投資總額的 %；東北片地區(qū)完成投資 億元，比上年增長 %，占全區(qū)投資總額 %；西北片地區(qū)完成投資 億元，比上年增長 %，占全區(qū)投資總額 %；南片完成投資 億元，比上年增長 %，占全區(qū)投資總額 %。全年糧食和經(jīng)濟作物播種面積比例由上年的 45：55 調(diào)整到 35： 65；稻麥播種面積比上年減少 %，經(jīng)濟作物播種面積比上年增長 %。年末擁有農(nóng)業(yè)機械總動力 萬千瓦，農(nóng)業(yè)用電量 7378 萬千瓦小時， 60 個村完成農(nóng)村電網(wǎng)改造，長度 1584 公里。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率達 %，比上年上升 個百分點。全區(qū)共批準(zhǔn)技術(shù)改造項目 31 項，總投資 億元。金融信息化的快速發(fā)展進一步擴大了金融業(yè)務(wù)。 非公有制經(jīng)濟商業(yè)零售額領(lǐng)先增長。全年集市貿(mào)易成交額 億元，比上年增長 %。按本區(qū)戶籍人口計算的電話主線普及率達 /百人，增長 %。房屋租賃市場交易活躍。 11) 目前各版塊的現(xiàn)狀及開發(fā)進度 ? 老城區(qū)：成熟度較高 老城區(qū)歷史較為悠久，作為歷史名鎮(zhèn)，老城區(qū)內(nèi)有方塔、醉白池等歷史遺跡， 主要分布在老城區(qū)的南部。目前中心區(qū)已經(jīng)基本建成，進入了擴建階段。在固定資產(chǎn)投資總量中占到%的比重，實現(xiàn)增加值 億元，比上年可比增長 %，有力拉動了全區(qū)經(jīng)濟的增長。新開工商品房施工面積 萬平方米，比上年增長%，其中住宅和商業(yè)用房分別增 長%、 %。全年銷售面積達 萬平方米，比上年增長 %。住宅供應(yīng)主要集中在滬杭公路以南，即老城區(qū)。從整個遠郊市場的供應(yīng)格局看，規(guī)劃中的 “新城”，在各自區(qū)縣的供應(yīng)比重，都達到了三分之一以上。（由于與本案相距 較遠，故對本案影響較小。） 4. 松江現(xiàn)有樓盤分布圖 5. 目前市場供應(yīng)及未來開發(fā)重點 ? 老城區(qū)：住宅開發(fā)已近飽和 松江新城中心區(qū)及其以南的區(qū)域由于開始開發(fā)的時間較早，現(xiàn)在的住宅市場基本上已經(jīng)開發(fā)完畢。翔峰路以東的東其昌路上、裕盛豪園的東面，還有尚未開盤的水岸華庭。 2) 新城區(qū) 從 20xx 年開始，新城區(qū)的住宅商品房市場才開始啟動，隨著 新城區(qū)的輪廓逐漸清晰、交通配套設(shè)施日趨完善，整個新城區(qū)的房價扶搖直上， 松江新城的房價與 20xx 年前已經(jīng)不可同日而語。 例如，在今年 4 月上市的項目中，西部地區(qū)的獨立別墅售價基本都在10000 元 /㎡以上。 單位：平方米 指標(biāo) 住宅 其中：別 比重 多層 比重 高層 比重 墅 施工面積 4663086 1396093 30% 2795976 60% 471017 10% 其中：新開工面積 1909612 447216 % 1147331 % 315065 % 竣工面積 1845165 507589 % 1225085 % 112491 % 未竣工面積 2817921 888504 % 1570891 % 358526 % 2) 從商品房價格分析 ，目前各類型房屋價格呈現(xiàn)較高離散度 現(xiàn)房銷售中，別墅、高檔住宅和商業(yè)用房的高價位是現(xiàn)房銷售平均價格較高的主要因素。 9. 松江區(qū)房地產(chǎn)市場綜合分析 —— SWOT 分析 ? 有利點 A. 目前松江房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為上海中等價位房源的集中區(qū)域之一，市場需求較大，部分房源供不應(yīng)求，市場發(fā)展存在相當(dāng)?shù)目臻g。 C. 目前國家政策和與之相對應(yīng)的地方法規(guī)對市場的宏觀調(diào)控力度較大，市場觀望氣氛較為濃烈。 C. 松江老城區(qū)目前的土地投放量較大，未來 3 年內(nèi)的市場供給量將超出區(qū)域市場的需求數(shù)量，市場競爭情況將逐步加劇。 第四部分 項目定位建議 1. 地塊位臵及周邊生活機能圖