【正文】 ，之后的投資會趨于穩(wěn)定。在沈陽的各種產(chǎn)業(yè)形態(tài)中，房地產(chǎn)業(yè)無疑占據(jù)了支柱性產(chǎn)業(yè)的地位，房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率接近 10％。 2021 年住宅用地和商業(yè)用地價(jià)格分別達(dá)到 1177 元 / 平方米和 1277 元 / 平方米（三環(huán)內(nèi)）。 2021 年上半年的空置率高達(dá)到 %，造成嚴(yán)重積壓的狀態(tài)，其中可預(yù)售的比例為 %，供應(yīng)量偏大，而 100 平方米以下的戶型市場供應(yīng)確存在很大的缺口，產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)矛盾突出。 城西區(qū)（鐵西區(qū)） 鐵西區(qū)近期在土地供應(yīng)及樓盤開發(fā)面積等方面均高于其它區(qū)域，建設(shè)大路以北地區(qū)的（原有大型廠區(qū)）土地供應(yīng)量明顯增加，臨近和平區(qū)及鐵西商圈區(qū)域有少量高檔樓盤出現(xiàn)，整體樓市價(jià)格略顯上揚(yáng)，平均價(jià)格約在 2800 元 — 3500 元 /平方米之間。 地方政策 2021 年 4 月 17 日，沈陽市公安局《關(guān)于調(diào)整我市購買商品房落戶政策的通知》， 2021 年 8月 16 日公安局和房管局又做了補(bǔ)充規(guī)定，大大降低了購房入戶門檻。 各種政策表明，沈陽房地產(chǎn)市場正在走向規(guī)劃化，將帶來開發(fā)企業(yè)的從新洗牌和市場競爭的有序化。目前故宮區(qū)域范圍內(nèi)在售物業(yè)供應(yīng)除御點(diǎn)江山外，其他無新盤供應(yīng)，區(qū)規(guī)劃信息顯示，故宮區(qū)域范圍內(nèi)原則上不供應(yīng) 住宅用地，將使本項(xiàng)目成為區(qū)域范圍內(nèi)稀有資源，對本項(xiàng)目的開發(fā)是一種利好。 銷售價(jià)格元 / m178。該類物業(yè)往往位于城市的黃金商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)，由于總價(jià)低，物業(yè)管理和服務(wù)配套完善，成為白領(lǐng)和商務(wù)需求的熱點(diǎn)，亦深受投資者的青睞。 酒店式公寓樓盤供應(yīng) 樓盤名稱 物業(yè)規(guī)模萬 m178。今后的小戶型酒店式公寓按套銷售的趨勢前景較好。 產(chǎn)品需求描述：對項(xiàng)目的地段、交通要求很高，要求靠近商務(wù)區(qū)以節(jié)省大量的時(shí)間，注重戶型的舒適性和便利性，強(qiáng)調(diào)亦商亦住的功能。具體情況尚未確定。 產(chǎn)品缺乏個性，存在一定同質(zhì)性 從研究區(qū)域供應(yīng)樓盤看，相當(dāng)部分的產(chǎn)品很大程度上存在同質(zhì)性，無論是立面、整體功能和品質(zhì)等，即使是高檔物業(yè)，在功能和產(chǎn)品方面也存在諸多雷同，諸如格林豪森、地王國際花 園等樓盤，缺乏鮮明的產(chǎn)品個性，特別是酒店式公寓，更是千篇一律，缺乏應(yīng)有的產(chǎn)品個性。 產(chǎn)品品質(zhì)逐步升級 沈陽供應(yīng)的樓盤都在兩年前設(shè)計(jì)開發(fā)，由于開發(fā)時(shí)間比較早，這些樓盤在外立面、設(shè)計(jì)、整體功能、品質(zhì)等方面已有所滯后，隨著居民收入水平的提高以及房地產(chǎn)市場的日益成熟和完善，居民對居住環(huán)境和質(zhì)量的要求亦將逐漸提升，規(guī)模和高品質(zhì)的住宅將成為其未來需求。 產(chǎn)品需求描述：地段、產(chǎn)品總價(jià)和適租性是其購房時(shí)考慮的首要因素。 （ 6）其他供應(yīng)特征 沈陽市小戶型單身公寓規(guī)模狀況：目前供應(yīng)的小戶型酒店式公寓均是高層建筑，容積率均超過 10，每層平均有 15 戶，基本為精裝修，公共區(qū)域的裝修風(fēng)格接近酒店，相關(guān)的配套設(shè)施較充足，如：餐廳、健身室、棋牌室、臺球室等，提供的物業(yè)服務(wù)也與酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房間等項(xiàng)目。 （ 4）供應(yīng)價(jià)格 由于酒店式公寓地理位置較好，臨近中心商務(wù)區(qū)或者是黃金商業(yè)地段，交房標(biāo)準(zhǔn)多采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為高層物業(yè)，其銷售價(jià)格相對較高，目前現(xiàn)房的酒店式公寓銷售價(jià)格達(dá) 7000元 /平方米以上，其中金茂國際公寓均價(jià)達(dá)到 7500 元 /平方米，騰龍國際公寓亦達(dá)到 7880元 /平方米（均價(jià)），其最高銷售價(jià)格更是突破 8000 元 /平方米，創(chuàng)沈城樓市天價(jià)，目前期房銷售價(jià)格也達(dá)到 50006000 元 /平方米，以當(dāng)代程式和中潤國際為代表。小戶型酒店式公寓目前主要集中在太原街周邊及中街周邊等繁華區(qū)域，主要目標(biāo)客戶群是高薪單身白領(lǐng)階層、經(jīng)商人員、商務(wù)人士及投資者。 二、酒店式公寓市場供應(yīng)分析 沈陽市酒店式公寓市場發(fā)展概況 酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。 供應(yīng)戶型 /面積 樓盤名稱 物業(yè)規(guī)模萬 m178。研究樓盤為：鵬利廣場花園、皇城東苑、天龍家園、中街北苑、御點(diǎn)江山、領(lǐng)袖 E 家、府苑名都、地王國際花園、未來城、萬科金色花園、東大智慧馨園、明城花園等樓盤。 至于本項(xiàng)目，有以下幾個方面的影響： 規(guī)劃的實(shí)施和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然加速城市化進(jìn)程，推動郊區(qū)房地產(chǎn)市場 的發(fā)展，促進(jìn)了購房消費(fèi)的階梯性。 2021 年 8 月 31日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，即所謂的 18 號文件，肯定了房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)增長的作用，強(qiáng)調(diào)對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大信貸力度。 城北區(qū)（皇姑區(qū)） 城北區(qū)依托北陵公園，成為市場供應(yīng)的熱點(diǎn)，目前平均價(jià)格約在 4000 元 /平方米，城北區(qū)二環(huán)以外的郊區(qū)樓盤均價(jià)都 3000 元 /平方米，除城中地區(qū)外平均價(jià)格最高區(qū)域，后期開發(fā)樓盤多以高檔為主，主訴求多以優(yōu)秀學(xué)區(qū)、天然氧吧拉動消費(fèi)者，新開發(fā)樓盤正逐漸向城市最北 部及城市西北部（塔灣地區(qū)）轉(zhuǎn)移，并多數(shù)以小戶型為主，迎合普通工薪階層的需求。 去年及去年土地出讓情況見附件一、附件二。所有的經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地全部進(jìn)入土地市場采取“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等方式進(jìn)行公開交易， 2021 年又將城區(qū)土地納入土地儲備中心，實(shí)行計(jì)劃供應(yīng)，統(tǒng)一管理，這將導(dǎo)致開發(fā)用地土地價(jià)格的提升，使房地產(chǎn)市場更加成熟有序。全年商品房施工面積 萬平方米，增長 ％；商品房竣工面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％，其中商品住宅銷售 萬平方米，增長 ％。 六、主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1）沈陽市生產(chǎn)總值 數(shù)據(jù)來源：沈 陽市統(tǒng)計(jì)局 近年來沈陽經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)總量由 2021 年的 1238 億元增加至 2021 年的 1602億元，經(jīng)濟(jì)增長率提高至 %，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)是沈陽房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保證。 綜上所述，可明確看到沈河區(qū)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。 “兩區(qū)”為五愛現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)和中街商貿(mào)文化旅游區(qū)。 2021 年城市綠化率達(dá)到 40%，核心區(qū)規(guī)劃公園總數(shù)要達(dá)到 80 個，公園總面積 平方公里。 由于氣候原因，沈陽建筑施工期一般在每年的 3 月份至 11 月份，較南方少 34 個月，工程建筑施工期較長，影響項(xiàng)目的交付時(shí)間。 沈陽作為中國東北地區(qū)區(qū)域中心，是北方的交通樞紐，亦是西出京津兩市及環(huán)渤海地區(qū)的必經(jīng)之路，又是關(guān)內(nèi)諸省進(jìn)入俄羅斯和東歐市場的重要通道，交通網(wǎng)絡(luò)十分完善，航空、鐵路、公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)如何將酒店式公寓這種產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品，才是我們應(yīng)該仔細(xì)考慮的問題。 有主題有策略的推廣。值得一提的是路旗媒體以從單一的周邊導(dǎo)視作用發(fā)展到較有影響力、刺激力的媒體，可擴(kuò)大路旗覆蓋 范圍。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。 應(yīng)抓住消費(fèi)者心理訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。分析其營銷策略和銷售方式等。 劣勢（ W） l 地理位置的優(yōu)越性決定著價(jià)格的相對偏高； 消費(fèi)者購買行為日益理性化，使其產(chǎn)生就低不就高的心理。那么，沈陽的酒店式公寓市場需求到底有多大？沒有最詳盡的市場調(diào)查，恐怕誰也說不清楚。 二、沈陽市酒店式公寓概況分析 酒店式公寓：意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。 沈陽市未來相當(dāng)長的一段 時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)走勢趨于良好，主要體現(xiàn)在非城市中心區(qū)域中高檔以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中商品住宅完成投資 億元，施工面積 萬平方米，分別比上年同期增長 %和 %。 未來三年的城市內(nèi)部的 13 萬動遷戶將會直接或間接產(chǎn)生近 1000 萬平方米的需求量。這一新的住宅產(chǎn)品不僅吸引了大量消費(fèi)者的“眼球”，同時(shí)，也被業(yè)界所關(guān)注。酒店式公寓的前景，從長遠(yuǎn)來看，它雖屬過渡性產(chǎn)品，但會有一段時(shí)間的繁榮。 項(xiàng)目與沈城其他項(xiàng)目比較有較強(qiáng)的優(yōu)越性，如能較好引導(dǎo)可將其他項(xiàng)目的客戶進(jìn)行高質(zhì)量的分流。 3. 項(xiàng)目相關(guān)運(yùn)作思路 目標(biāo)客戶群 我們的目標(biāo)消費(fèi)群體是那些有能力進(jìn)行二次或三次置業(yè)， 并有欲望改變生活方式的人們。 銷售管理 房地產(chǎn)經(jīng)營的成功， 50%在于地塊選擇； 30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)， 20%歸功于銷售執(zhí)行，但關(guān)鍵的是前面的 80%是得由后面的 20%來加以實(shí)現(xiàn)的，由此可見，銷售管理的重要性。方案如下： 媒體選擇及其作用： 報(bào)紙媒體：報(bào)廣宣傳以沈陽日報(bào)為主，遼沈晚報(bào)作為輔助媒體。特定的生活方式?jīng)Q定其每天生活決大部分時(shí)間被網(wǎng)絡(luò)占據(jù)。（網(wǎng)點(diǎn)容易、住宅難、辦公最難） 定位是中高檔，產(chǎn)品線明晰。 本篇主要通過對城市區(qū)位條件、 人文條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、城市發(fā)展規(guī)劃以及相關(guān)政策的分 析和研究，洞察項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境，從戰(zhàn)略層面上尋找項(xiàng)目發(fā)展的有效支持點(diǎn)。 小結(jié)：從上述區(qū)位條件看，完善的、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)有助于加強(qiáng)沈陽市區(qū)域性中心、物流中心的地位，作為都市圈的中心城市，其對周邊城市的輻射將越來越強(qiáng)（輻射周邊城市 2021多萬人口），使未來沈陽商業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)更具潛力，對沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說亦是一個 良好的契機(jī)。 目前，沈河區(qū)正在把故宮（正在申報(bào)故宮文化遺產(chǎn)）、張氏帥府、長安寺及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等區(qū)域正在規(guī)劃為文化旅游區(qū)，未來區(qū)域內(nèi)的旅游文化市場前景可待，旅游文化產(chǎn)業(yè)更具潛力，這對本項(xiàng)目的發(fā)展是一種利好，借助區(qū)域特點(diǎn)提升項(xiàng)目的形象，借勢引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，西部鐵西裝備制造業(yè)新型工業(yè)帶、南部渾南高新技術(shù)區(qū)、北部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，東部汽車制造業(yè)為主要的沈海工業(yè)園區(qū)和棋盤山國際風(fēng)景旅游區(qū)，中心地區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中央城市走廊。 同時(shí)，沈河區(qū)正在通過中央商務(wù)區(qū)的