【正文】 近年因?yàn)槭袌龅男枰?，也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱項(xiàng)目內(nèi)容中信公寓 祈福華廈 廣東國際大廈 B 附樓 遠(yuǎn)洋明珠大廈 富城花園 新大廈分布層數(shù) 3—38 層 25 層 共 35 層 7 樓、25 樓 2—8 樓 共 30 層，分布各樓層客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95 套 約 70 多套二房單位套房面積（建筑面積） 125㎡ 109~144㎡ 80~90㎡ 75㎡ 97—129 125㎡三房單位套房面積（建筑面積） 160㎡ 165~180㎡ 120㎡ 118㎡126—157個(gè)別面積達(dá) 499㎡ 160㎡售價(jià) 港幣 10000`15000 元/㎡ 只租不售 5000 元/㎡ 7000~8000 元/㎡ 只租不售 7000~10000 元/㎡配套設(shè)施 會所、國際會議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿室、高爾夫練習(xí)場、穿梭巴士等 可用廣東國際大酒店 的服務(wù)設(shè)施 五樓有會所， 其他設(shè)施無餐廳、泳池、桑拿室、穿梭巴士等會所設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務(wù)管理費(fèi) 元//㎡ 含房租內(nèi) 15 元/㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元/㎡管理公司及服務(wù)特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠(yuǎn)洋明珠管理處 富城花園營業(yè)部 廣州天綽物業(yè)管理有限公司國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會員客戶（住戶）類型 外籍人士為主（其中日本人占 5 成，韓國人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多，其余日本、香港、韓國等人士） 國內(nèi)客戶占多數(shù) 國內(nèi)客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70%韓國客戶占 15%客戶租期 八成以上租半年 3 個(gè)月到 1 年租期 無日租，1 個(gè)月或一年均可 1~3 個(gè)月租期為主 一般一年以上 3 個(gè)月到 1 年租期為主出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90%租價(jià)日租 600~800 元/單元半年內(nèi)價(jià)格一樣一年全包價(jià)格 萬元/月一房 1500 美元/月二房 2022 美元/月三房、四房 3000~4000 美元/ 月二房或三房全包價(jià)8000—12022 元/月二房 8000 元/月三房 9000 元/月二房 2022 美元/月三房 2500 美元/月二房租價(jià) 15000 元/月三房租價(jià) 17000 元/月電梯數(shù)量 3 臺客梯，1 臺貨梯 3 臺 2 臺客梯，1 臺貨梯 2 臺 每座 2 臺 東北兩座塔樓各有 2 臺電梯回報(bào)率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右備注 在廣州市場一直不出售，近期推出“絕版”50 套， 如租期一年以上可以侃價(jià)，約 85 折左右 注：因?yàn)樵缙谧≌糠忠呀?jīng)基本銷售完畢， 全部出售，用以出 租的公寓不多 租期一年以上可以侃價(jià) 8 至 85 折 初期推出市場反映一般，后重新包裝為國際公寓后，銷售及 余下作為酒店式公寓者不多租賃暢旺注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過一般所占比例不多 以上列表中的公寓中大部分是高檔的國際化酒店式公寓，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上。二、 酒店式公寓的分布及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個(gè)。據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其總共的套房總數(shù)僅有 2022 套左右。市面上有一些 叫做 “白領(lǐng)公寓” 、 “單身公寓”的物業(yè)也標(biāo)榜提供“酒店式服務(wù)” ，但其實(shí)所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù)公寓?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計(jì)至少還有 5~7 年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。90 年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳——改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。現(xiàn)時(shí)，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務(wù)區(qū)和著名的風(fēng)景旅游點(diǎn)，其房型類似酒店的標(biāo)準(zhǔn)間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。同時(shí)，相對獨(dú)立 穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。 珠江新城 J2—7 地塊酒店式公寓策劃方案目 錄前言—— 何謂酒店式公寓？ ...........................................................................................2第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 ...................................................................................3一、 國外情況 ..........................................................................................................3二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 ..........................................................................................3第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 ...........................................................................4一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 ..............................................................................4二、 酒店式公寓的分布及特征 ..............................................................................4三、 代表性酒店式公寓列表分析 ..........................................................................6四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 ..............................................................................8五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 ................................................................15六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 ........................................................................15七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 ................................................................16八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預(yù)測 ........................................................17九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論 ............................................................................21第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 .................................................................................22一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 ........................................................................................22二、 未來規(guī)劃建設(shè) ................................................................................................24第四篇※珠江新城 J2—7 地塊分析 .............................................................................26一、 J2—7 地塊綜合情況 .....................................................................................26二、 珠江新城 J2—7 地塊開發(fā)條件分析列表 ....................................................28三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論： ............................................28第四篇※珠江新城 J2—7 地塊項(xiàng)目定位與市場策略 .................................................29一、 目標(biāo)客戶定位 ................................................................................................29二、 市場定位分析 ................................................................................................30