【正文】 的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠，故不能算是酒店式服務(wù)公寓。二、 酒店式公寓的分布及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個。目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，對外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達月租為 180~200 元/ ㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務(wù)別墅月租達到 300 元/㎡左右。目前，常駐廣州工作的外籍人員目前已超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人，這個數(shù)字還在逐年遞增。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟文化活動。據(jù) 2022 年第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總?cè)丝跒? 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口超過 300 萬人，其中很大一部分屬于高學歷、高收入的“ 飄一族”，他們流動性強，講求生活質(zhì)素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場的潛力股。目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因為其用以經(jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經(jīng)營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平，酒店式公寓也不例外。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì) 水平，還要有奉獻精神，并重視品牌效益；（4） 四看完整經(jīng)營計劃。祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內(nèi)容樓盤 價格 物業(yè)管理 出租率 實際形象 開業(yè)時間祈福華廈一年以上租價可低至 85 折堅持一貫高素質(zhì)90%以上檔次高貴勝出一籌比富城花園遲些富城花園3 個月、半年或一年價格都可以洽談，最低可低至面價的8 折以下向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右因為外立面及物業(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈廣州市最早的國際性酒店式公寓另外，現(xiàn)時在廣州的外資機構(gòu)外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設(shè)施和五星級服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些 都是專業(yè)性酒店式公寓強有力的競爭對手。六、 近期公寓類型物業(yè)的供應量近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出 100 套 3040 平方米的公寓單位進行內(nèi)部登記，均價約在 75008000 元/平方米，市場反應不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項目尚難以確認，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個別可能是商務(wù)公寓或酒店式公寓的項目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一 帶，凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚未知。經(jīng)過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新，2022 年被評為“國際花園城市” ，日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。 2022 年 1—8 月外商直接投資與去年同期遞增比較與 去 年 同 比 遞 增% %%%%%%%%外 商 投 資 項 目 數(shù) 量 外 商 投 資 額 實 際 利 用 外 資 額2022 年 1—8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較%%%%%%%%外 資 企 業(yè) 數(shù) 量 合 同 外 資 金 額與 去 年 同 比 遞 增從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。業(yè)內(nèi)人士認為，CEPA 實施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的港澳人士數(shù)量日趨增多，在當?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小。九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論1. 有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠不能滿足需求。4. 以經(jīng)營管理獲得良好經(jīng)濟效益，三方共贏精心部署經(jīng)營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益，最終發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。2. 區(qū)位道路交通珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設(shè)因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設(shè)，從１９９２年至 2022 年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。 二、 未來規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2022 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀的 DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。最后，新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例的。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標志性建筑廣州歌劇院。另外，J2—7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣 】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。6. 公共交通系統(tǒng)現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時欠缺，希望通過政府進一步規(guī)劃改善。據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以 下一些特征：? 屬于稱為國內(nèi)“中產(chǎn)階級”的一類型人士? 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè)? 年齡一般在 35 歲以上? 其手頭擁有的流動現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至 100 多萬不等? 其不想從事太高風險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報? 有一定投資眼光投資客戶除國內(nèi)人士外，港澳臺籍人士也占一定比例，約 5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項目引入 “公館”的概念進行項目的宣傳包裝及經(jīng)營管理， “公館”實質(zhì)是一種英式貴族化的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為：全方位的滿意理念服務(wù)高效率的個性化服務(wù)高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工人性化的五星級管理等當然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述?！案涣H公館”命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到“富力國際公館”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項目邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項目的經(jīng)營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經(jīng)驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經(jīng)營奠定良好的基礎(chǔ)。 策劃方案總結(jié)論——酒店式公寓目前的市場整體供應量僅 2022 多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達到 6萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨大；——珠江新城未來 CBD 的重要地位毋需多講，2022 年 6 月新規(guī)劃出臺后，為開發(fā)進程拖緩的珠江新城注入無窮新的活力，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來國際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出；——項目 J2—7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來規(guī)劃建設(shè)高檔的酒店式公寓必可體現(xiàn)最高的市場價值；——本項目處在珠江新城這樣一個未來的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開發(fā)成為一個國際級的高級公寓，通過精心的形象包裝及廣泛和目標客戶進行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級酒店式公寓，使項目獲得良好的經(jīng)營效益。因為酒店式公寓首層一般為大堂，二、三層可能會設(shè)置會所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營部分面積并非項目的建筑面積。在 2~3 年成長期中，通過精心的經(jīng)營管理，項目樹立了頂級國際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟效益，已成為一個會下“金蛋“的天鵝，此時再視市場情況再推出部分進行銷售，必獲得最大的投資收益。實際經(jīng)營或營運的方式，可參照廣州經(jīng)營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 本項目建議硬件配置如下表：住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、 壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施高級中餐廳 1 經(jīng)營高檔中餐、海鮮城藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務(wù)多功能商務(wù)辦公室 2作為會議場地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書、票務(wù)、電傳、會議安排等商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心 1 提供秘書、票務(wù)、電傳、會議安排等商務(wù)服務(wù)小型商場 1 經(jīng)營住客所需的高檔生活用品其他 —— 典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設(shè)施 等三、 項目命名好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛，為了在市場上體