【正文】 ，整體市場交易量下降，房價增速放緩，但亞奧板塊在奧運效應(yīng)的強大推動下，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場受整體市場影響較小，房價保持穩(wěn)步增長，租金大幅度上漲。,12,住宅市場概況,目前亞奧板塊核心區(qū)內(nèi)在售的住宅項目并不是很多，08年新增商品住宅供應(yīng)量較少，這些項目品質(zhì)都逐漸趨向高檔化。目前亞奧商圈正處于黃金發(fā)展期。 “奧運磁極”，吸引來自中國乃至世界的財富在亞奧區(qū)域投資。而奧運會更是讓區(qū)域的尊貴地位和富人區(qū)形象深入人心。 按照北京“兩軸兩帶多中心”的城市空間新格局，亞奧區(qū)域?qū)⒊蔀榕c中關(guān)村、CBD有同樣地位的重點功能區(qū)之一。2008. 6. 16,締造亞奧城市新景 Creating New City Land,2008年北京金泉廣場項目酒店式公寓部分競標方案,1,?,大綱 Contents,PART 1 —— 市場研究篇 PART 2 —— 項目定位篇 PART 3 —— 產(chǎn)品建議篇 PART 4 —— 銷售執(zhí)行篇 PART 5 —— 營銷推廣篇,2,PART 1 — 市場研究篇,一、區(qū)域市場動態(tài)分析 二、酒店式公寓市場專題研究,3,一、區(qū)域市場動態(tài)分析, 亞奧商圈概況 區(qū)域房產(chǎn)市場概況 周邊重點競爭項目分析,4,亞奧商圈概況,5,（一）總體概況 亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運村和奧運村的區(qū)域范圍。生活配套完善、國際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位，未來區(qū)域?qū)⒓w育、文化、會展、休閑等功能于一體。,7,區(qū)域內(nèi)的奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，容納了14個奧運會比賽場館和為奧運會服務(wù)的絕大多數(shù)設(shè)施。,（五）奧運會影響,8,亞奧商圈總結(jié),經(jīng)過十幾年的建設(shè)發(fā)展，如今的亞奧地區(qū)已成為時尚生活的代名詞。,9,區(qū)域房產(chǎn)市場概況,10,寫字樓市場概況,中低檔寫字樓租金基本在3.5元/㎡/天左右 龍都國際公寓：1.7元/㎡/天 陽光廣場：3.5元/㎡/天 匯園國際公寓 ：3.8元/㎡/天 中高檔寫字樓租金普遍在5.0元/㎡/天以上 名人廣場：4.9元/㎡/天 房地置業(yè)大廈：5.0元/㎡/天 蘭華國際大廈：6.0元/㎡/天 目前區(qū)域內(nèi)出售的寫字樓項目較少，從已 經(jīng)售完的項目來看，均價在20000元/㎡左右 洛克時代中心售罄均價：18000 元/㎡ 風(fēng)林西奧中心售罄均價：23000 元/㎡,11,在過去幾年里亞奧區(qū)域?qū)懽謽琼椖坎⒉欢?，而且缺乏真正的國際5A級高端寫字樓供應(yīng)，以乙級寫字樓和商務(wù)公寓為主，租金和售價同比其他商圈也不是很高。 隨著奧運的臨近，亞奧區(qū)域內(nèi)商品住宅的價格保持上漲趨勢。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求狀況基本處于平衡狀態(tài)。 容積率： 3.16 平均價格：25000元/㎡ 物業(yè)公司：戴德梁行 產(chǎn)權(quán)年限：70年 項目定位：以簡約奢華理念打造傳世專屬大宅 項目賣點：臨近地鐵、奧體東門,18,周邊項目 ——世奧國際中心,項目地址：惠新東橋向東200米 建筑面積：110000㎡ 建筑類型：高層 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 裝修狀況：3000元/㎡ 總套數(shù)： 酒店式公寓351戶,東座7－28層 平均價格：19200元/㎡ 物業(yè)公司：高力國際酒店管理公司 產(chǎn)權(quán)年限：50年 項目定位：低總價，小戶型，北四環(huán)私產(chǎn)酒 店式公寓 項目賣點：全精裝，送品牌家私家電,19,周邊項目 ——亞奧,周邊重點競爭項目分析總結(jié),目前周邊競爭項目不多，基本上都是高檔公寓項目，普遍邀請如戴德梁 行 、仲量聯(lián)行等著名物業(yè)公司提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。,23,二、酒店式公寓市場專題研究,北京酒店式公寓市場分析 酒店式公寓客戶分析 酒店式公寓需求分析,24,北京酒店式公寓市場分析,25,酒店式公寓發(fā)展的影響因素,關(guān)鍵性因素—— 項目地段是否為商務(wù)繁榮區(qū)、周邊商務(wù)氛圍是否濃厚； 項目品質(zhì)是否足夠高，裝修及配套是否能吸引高端人群； 項目規(guī)模是否適宜，太大或太小都會影響項目整體品質(zhì)； 公寓的管理和服務(wù)水平是吸引客戶的重要因素，也是長久因素之一； 公寓管理集團的美譽度、知名度，管理水平和經(jīng)驗也是重要因素之一； 長期穩(wěn)定的租賃客群和良好的投資保障模式。 2. 主要用于中長期逗留的客戶租住。 4. 酒店式公寓裝修標準一般不低于4星級酒店。,27,酒店式公寓發(fā)展的影響因素總結(jié),配套功能決定品質(zhì)形象,國際化大都會剛性需求,事件影響推動市場繁榮,區(qū)域?qū)傩杂绊懳飿I(yè)屬性,28,目前北京在售酒店式公寓項目情況分析,租售價格繼續(xù)攀升，需求供應(yīng)同步增長,北京市酒店式公寓市場雖然起步晚，但短短幾年就進入了蓬勃發(fā)展時期。,30,項目鑒賞 —— 世界城,項目地址：東大橋路10號 建筑面積：12萬㎡，公寓部分61113㎡ 建筑類型：板樓 酒店式公寓 裝修狀況：3000元/㎡精裝修 總套數(shù)： 719套，包括酒店式公寓671套， 363 ㎡總裁級官邸豪宅48套. 容積率： 5.5 戶型區(qū)間: 5388㎡零居或一居 主力戶型：86㎡左右一居 平均價格：38000元/㎡ 物業(yè)公司：第一太平戴維斯 產(chǎn)權(quán)年限：70年 優(yōu)惠政策：目前9.8折優(yōu)惠 項目賣點： CBD核心區(qū)，使館區(qū)私屬豪華精 裝公寓,31,項目鑒賞 —— 長安驛,項目地址： 朝陽區(qū)建華南路永安南里 建筑面積： 108962.65平方米 建筑類型： 塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修狀況： 3000元/㎡精裝修 總套數(shù)： 883戶,分別A、B座和一棟商業(yè)樓 容積率： 6 戶型區(qū)間： 44107㎡ 一居，二居 主力戶型： 44—100㎡ 平均價格： 33000元/㎡ 物業(yè)公司： 第一太平戴維斯 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 優(yōu)惠政策： 一次性付款9.8折，銀行按揭9.9折 項目賣點： 絕版地段，CBD核心商圈,32,項目鑒賞 —— 北京INN,項目地址：東城區(qū) 東水井胡同3號 建筑面積：126000平方米 建筑類型：塔樓 公寓 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 裝修狀況：3000元/㎡精裝修 總套數(shù)： 400余套 容積率： 3.2 戶型區(qū)間：45166㎡ 一到三居 主力戶型：6062㎡一居 平均價格：27000元/㎡ 物業(yè)公司：東方銀座物業(yè) 產(chǎn)權(quán)年限：八組團公寓50年產(chǎn)權(quán) 優(yōu)惠政策：一次性付款9.6折，銀行按揭9.9折。,目前北京酒店式公寓市場情況分析總結(jié),目前在售項目總體售價水平已經(jīng)從07年年初的1500020000元/平方米普遍上揚到2000030000元/平方米。出租率普遍在80%90%左右，與去年相比上漲了10%左右。 而不同層次的客戶的共同點是都對戶型的設(shè)計很重視。,■ 項目西至,50,★ 項目北臨北小河路，北側(cè)有大屯里小區(qū)，華悅國際、榮尊堡等項目，可觀高爾夫球場和別墅區(qū)。此類開發(fā)方式除長安驛外，棕櫚泉國際公寓以及望京的晶都國際，也已經(jīng)提出了類似的概念， 并收到了良好的效果 本項目公寓部分如定位于此，整體 戶型結(jié)構(gòu)不需進行大范圍變動，在 戶內(nèi)進行合理功能區(qū)間劃分即可,60,酒店式公寓——遠中悅?cè)R,項目特點： 緊鄰中關(guān)村西區(qū) 開發(fā)商為臺灣著名的遠雄集團，擁有較強的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢 法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu),61,定位過程： 先期引入遠中酒店作為主體 整層各色樣板間的打造及亮相 包租與代租等手法的綜合運用 舶來酒店的整體推廣主題 臺灣投資客戶的充分運用,62,遠中悅?cè)R的客戶群體包含了以下幾類：有短暫工作性居住需求的人群、純粹的投資客以及商務(wù)性居住的人群，這對本項目的啟示在于，其以酒店式公寓的面目出現(xiàn)，包容了多種需求 遠中悅?cè)R酒店式公寓以整體品 牌樹立項目形象，與酒店實體結(jié) 合密切，酒店實體是其一個良好 的補充，兩者互相促進 本司認為，