【正文】 組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。23:44:4723:44:4723:4424.11.17 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 軍隊無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國之道例。 浪費時間。,分配原則,166,注：以上費用預(yù)算目的是為了表示出本案在推廣上的發(fā)力趨向，并不代表最終的營銷支配方案。 09年4月－10年3月分階段共投入50％—— 持續(xù)期與起勢旺銷期用以延續(xù)市場熱度，再度支持旺銷。,09.410,09.1110.3,階段四,南區(qū)售罄，北區(qū)現(xiàn)房推出，品質(zhì)升級，再次起勢。,08.910,階段二,開盤爆發(fā),價格平開高走，產(chǎn)品價值建立熱銷。 報廣以形象塑造為主，與信息告知相結(jié)合 雜志以硬廣、軟文和專題為主，其他形式輔助，長線支持,157,直效行銷,以短信和DM直投為主要手段，數(shù)據(jù)庫資源相配合,短信與DM推廣成本低，客戶資源針對性強，有一定持續(xù)保留期，并可根據(jù)項目動態(tài)及時調(diào)整，是拓展客戶的重要手段。,155,網(wǎng)絡(luò) 廣播 航空雜志,空中傳播，立體覆蓋,網(wǎng)絡(luò)：新浪網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)及項目網(wǎng)站建設(shè) 廣播：北京音樂臺（FM97.4）北京交通臺（FM103.9） 航空：《中國之翼》,根據(jù)本案目標(biāo)客戶相對集中的特點考慮選擇航空媒體，并且充分利用網(wǎng)絡(luò)的傳播優(yōu)勢，豐富項目網(wǎng)站，投放焦點、搜房等專業(yè)門戶網(wǎng)站。,戶外與導(dǎo)引,154,現(xiàn)場包裝,詮釋亞奧區(qū)域地標(biāo)性酒店私邸，展示現(xiàn)場力量,銷售現(xiàn)場——與商業(yè)共同展示，營造酒店管家式氛圍。,高舉高打，品牌提升,150,推廣渠道,151,152,通過一系列關(guān)聯(lián)性較強的銷售現(xiàn)場活動，對項目進(jìn)行深入講解，充分地培養(yǎng)客源，直接促進(jìn)成交，造成口碑傳播的良好效應(yīng)。 策略二：整合傳播 以活動作為貫穿始終的主線，其他傳播方式配合。,143,注：以9月下旬廣告出街為推廣準(zhǔn)備時間節(jié)點。 09年借交房之機，項目北區(qū)現(xiàn)房開盤，高舉高打，進(jìn)一步拔高形象，提升品質(zhì)，增加項目附加值，實現(xiàn)價格平穩(wěn)走高，迅速實現(xiàn)熱銷。但受奧運效應(yīng)拉動，預(yù)計08年區(qū)域整體價格仍將繼續(xù)上漲至少20%，本案至11月開盤價格漲幅預(yù)計為10%。,市場基礎(chǔ),公寓與商業(yè)、酒店配套聯(lián)動，樹立項目市場知名度與市場地位。裝飾細(xì)節(jié)的渲染，溫暖柔和，并講究線條的配比、和諧的美感，會讓主人倍感舒適愜意與尊貴。它保留了傳統(tǒng)材質(zhì)、色彩，讓人輕易領(lǐng)悟到歐洲傳統(tǒng)的歷史痕跡與深厚的文化底蘊，同時又摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡化了線條，即使在面積較小的房子里也同樣能營造出一種奢華的氣質(zhì)，且不會感到擁擠。這是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機結(jié)合，是對傳統(tǒng)建筑文化的合理繼承與發(fā)展。簡約的背后也體現(xiàn)一種現(xiàn)代“消費觀”。 東北方向是整個樓座景觀和舒適度最佳的位置，在16層以上規(guī)劃300平米以上的大戶型，在2426層規(guī)劃400余平米超豪華的四居室，提升整體項目形象。,75,PART 3 — 產(chǎn)品建議篇,一、規(guī)劃建議 二、戶型建議 三、精裝修建議,76,規(guī)劃建議,77,中庭天井,78,公共休憩空間,綠色生態(tài)走廊,綠色生態(tài)花園,79,80,81,82,83,酒店式公寓,酒店、公寓配套設(shè)施,四層規(guī)劃建議,84,戶型建議,85,戶型劃分原則,縱梁破壞整 體層高的優(yōu)勢,盡可能使縱梁 位置成為分隔墻,86,87,88,南區(qū)主力戶型以緊湊型63平米一居室和94平米二居室為主，與南區(qū)的投資屬性相契合。,66,而要實現(xiàn)這一定位，以下條件是為必需： 一個國際化的酒店管理集團(tuán)的引入，如萬豪、雅仕閣等 在保持原有戶型格局不變的情況下，對戶型內(nèi)部功能進(jìn)行重新劃分，提高居住舒適度，以適應(yīng)居住需求 提供價值不少于3000元/平米的精裝修，含一定的家具、家電 同時本項目應(yīng)引入一家大型主題會所或財富俱樂部，以呼應(yīng)以上行政酒店公館的整體定位,67,亞奧核心因此本司認(rèn)為，此開發(fā)方向不太適合作為本案整體開發(fā)方向。,48,■ 項目南至,★ 項目南臨大屯路，南面有奧亞酒店、金海灣酒店、金泉廣場商業(yè)部分、龍都國際公寓等住宅項目、曲美家具、金鼎軒。奧運后酒店式公寓產(chǎn)品仍然是投資需求購買的首選，同時擁有豐富戶型、具有區(qū)位優(yōu)勢條件的產(chǎn)品更容易被市場所接受。 目前北京的酒店服務(wù)式公寓平均租金水平為28美元/月/平方米。 項目賣點：HIP酒店式公寓【Highly Individual Property 具有高度個性的物業(yè) 】 項目推廣：邀請任達(dá)華代言,33,雖然2008年以來北京整體市場經(jīng)歷動蕩調(diào)整，各物業(yè)類型銷售普遍受到影響，但酒店式公寓銷售和租賃市場整體呈現(xiàn)相對良好態(tài)勢。其中朝陽區(qū)和東城區(qū)為代表的東部區(qū)域擁有總供應(yīng)量的80%以上。 5. 酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求。 3. 公寓以1居、2居為主，3居以上需求量相對較小。,26,北京酒店式公寓的特征主要有以下5點—— 與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價格上更加實惠。 戶型區(qū)間從40㎡—400㎡，戶型產(chǎn)品較為豐富。 以豐富的戶型種類降低項目整體風(fēng)險。預(yù)計北京奧運會結(jié)束后，亞奧板塊房產(chǎn)市場仍然會保持良好的增長趨勢。 2008年第一季度亞奧板塊住宅租金出現(xiàn)大幅度上漲。,相對于快速發(fā)展的住宅市場，寫字樓市場處于在發(fā)展的慢熱狀態(tài)。 受奧運會的影響，區(qū)域配套設(shè)施逐步完善，居住環(huán)境成熟，商業(yè)氣息逐漸濃厚。區(qū)域居住壞境更加成熟，商務(wù)氛圍逐步濃厚。,（三）區(qū)域形象 亞奧地區(qū)在90年代初已經(jīng)成為北京知名的富人區(qū)。 （二）商圈定位 亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心。 發(fā)展至今，亞運村目前的常住人口已超過50萬人，流動人口已超過30萬人。,6,（四）交通情況 亞奧商圈板塊區(qū)域內(nèi)，地鐵5號線、10號線以及奧運支線等城市軌道和以大屯路、北苑路、安立路為主要干線的多條城市道路共同筑成便捷快速的亞奧立體交通網(wǎng)絡(luò)。 受奧運會影響，區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善，交通環(huán)境得到明顯改善。以亞運村為中心，形成一個集酒店、會展、餐飲、娛樂、高爾夫、商貿(mào)為一體的大型金融商貿(mào)區(qū)域。 而隨著2008年的兩個頂級寫字樓項目北辰時代大廈和盤古大觀入市，以及奧運帶來的區(qū)域商業(yè)氛圍凝聚，將會一定程度的帶動區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展。 亞奧觀典二期預(yù)計開盤均價20000元/㎡ ，遠(yuǎn)洋萬和城開盤均價23000元/㎡，奧東18號開盤均價25000元/㎡。 奧運效應(yīng)給區(qū)域帶來的完善配套、人口聚集、市場繁榮等實際利好，在今后將逐漸發(fā)揮作用，為亞奧區(qū)域房產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供強有力的支持。觀典國際公寓,項目地址：慧忠路9號 建筑面積：78121㎡ 建筑類型：塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡ 總套數(shù)： 公寓356套，酒店式公寓88套 容積率： 6.65 平均價格：酒店式公寓價格未定，預(yù)計 20000元/㎡以上 物業(yè)公司：達(dá)文物業(yè)管理有限公司 產(chǎn)權(quán)年限：70年 項目定位：“ 俯瞰”鳥巢的現(xiàn)代都市社區(qū) 項目賣點：奧運場館旁，臨地鐵，完善配 套，可變戶型,20,周邊項目——榮尊堡國際俱樂部公寓,項目地址：科薈路8號 建筑面積：18萬平方米 建筑類型：塔樓 公寓 裝修狀況：3500元/㎡ 總套數(shù)： 2274套 容積率： 4.6 平均價格：28500元/㎡ 物業(yè)公司：美國百年城堡國際公司 產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán) 項目定位：亞奧板塊最有代表性的頂級國際 酒店公寓 項目賣點：高爾夫景觀，高檔社區(qū)配套，獨 特戶型設(shè)計,21,周邊項目 ——遠(yuǎn)洋萬和城,項目地址：望和橋西北角 建筑面積：31萬㎡ 建筑類型：點式高層、板式高層 公寓 裝修狀況：3000元/㎡ 總套數(shù)： 374套 容積率： 2.6 平均價