【正文】 格：23000元/㎡ 物業(yè)公司：仲量聯(lián)行 產(chǎn)權年限：70年 項目定位：城市高端綜合物業(yè) 項目賣點：臺地疊景華宅，“和”理念,22,對本項目借鑒： 注重戶型舒適度、戶型的高性價比來滿足不同客戶的需求。 項目均價基本都在20000元/㎡以上。,終端使用者同時也是酒店式公寓類物業(yè)的影響因素—— 北京酒店式公寓的主要終端使用者是在京的外籍人士、企業(yè)高層、高級白領等、以及其他從事中短期商務，旅游活動的人員。長期租戶則多為跨國公司中高級管理人員和各國駐華使館人員，他們在京工作時間較長，通常帶有家屬，租期一般超過3個月。其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方面都有一定的裝修要求。主要集中在亞奧、CBD及東二環(huán)、中關村等幾大商圈。 開發(fā)商提供包租服務。高端產(chǎn)品如東二環(huán)沿線的瑞士公寓，CBD的世界城、長安驛，價格已大幅攀升至3300040000元/平方米。,34,奧運期間的高收益預期是導致酒店式公寓需求快速增長的一個短期利好因素。,成功人士,低總價倍受關注 戶型實用及其重要 裝修標準很重要,投資回報及其重要 地段區(qū)位非常重要 戶型設計很重要,戶型的舒適度及其重要 裝修標準非常重要 地段區(qū)位很重要,外籍客戶,41,酒店式公寓需求分析,42,購房者對一居和二居的需求相對是較大的,購房者對房型的選擇 百分比,43,一居面積需求主要集中于5070㎡，其次需求較多的是7090㎡,計劃購買一居的客戶對面積的要求 百分比,平米,44,二居面積需求主要集中于90120㎡,計劃購買二居的客戶對面積的要求 百分比,平米,45,PART 2 —項目定位篇,一、項目分析 二、產(chǎn)品定位 三、客戶定位,46,項目分析,47,■ 項目東至,★ 項目東臨北苑路，地 鐵五號線。,■ 項目北至,51,項目分析 —— SWOT分析,最大優(yōu)勢：亞奧板塊、城市綜合體 最大劣勢：寫字樓立項，結構已固定 最大機會：區(qū)域內(nèi)需求狀況良好 最大威脅：宏觀調(diào)控影響,52,產(chǎn)品定位,53,本項目開發(fā)方向判斷,對于本項目公寓部分來說，不同的開發(fā)方向，需要不同的產(chǎn)品軟硬件配置，能夠?qū)崿F(xiàn)不同的銷售均價，以下我們將針對不同的開發(fā)手法進行典型項目分析：,城市豪宅 行政會館 酒店式公寓 類SOHO,54,城市豪宅——Naga上院,項目特點： 位于東直門內(nèi)，擁有內(nèi)城天生的貴族血統(tǒng) 毗鄰使館區(qū) 緊鄰雍和宮、國子監(jiān)、孔廟一路文脈古跡，周邊人文氣息濃郁 重金禮聘國際名師擔綱設計,55,定位過程： 整體規(guī)模較小，共99套，定位高端 此項目通過一系列的豪宅論壇、慈善晚會滲透其極品豪宅的概念 推出其“股權式物業(yè)管理概念”,56,本項目開發(fā)可行性判斷,Naga上院屬于典型的城市豪宅路線，類似的項目包括昆侖公寓、九號公寓等，本項目同樣具備打造城市豪宅的地段條件，但現(xiàn)有的戶型格局以及結構都成為很大制約，以及天然氣入戶的問題。 即定位為集具備國際化管理背景、面向大型企事業(yè)單位 的中高層人士設置的，融工作性居住、接待于一體的，極度 體現(xiàn)居住者身份感的行政酒店公館。,73,目標客戶構成：,使用目的：供高層人士居住及進行商務與社交活動,74,客群分布,第一級輻射區(qū) 亞奧板塊及周邊地區(qū),第二級輻射區(qū) 朝陽、海淀 及北京北部地區(qū),第三級輻射區(qū) 北京市,第四級輻射區(qū) 外埠地區(qū)客戶,亞奧是主戰(zhàn)場，朝陽、海淀是分戰(zhàn)區(qū)，立足于北京市，輻射全國市場。,南區(qū)戶型配比,89,平層圖—南區(qū)515層,90,平層圖—南區(qū)1619層,91,平層圖—南區(qū)2026層,92,南區(qū)戶型配比統(tǒng)計,93,北區(qū)主力戶型以舒適型78.5平米一居室和157平米二居室為主，與北區(qū)的自用屬性相契合。 簡約的風格提供一種自由的感覺，給忙碌的都市人一個舒適的休息空間。 現(xiàn)代中式藝術風格是將傳統(tǒng)的裝飾語匯加以符號化和抽象化，使之符合現(xiàn)代人的審美觀念，使環(huán)境既古樸典雅，又不失時代感。 簡約歐式風格從整體到局部、從空間到室內(nèi)陳設塑造，精雕細琢，給人“一絲不茍”的印象。 豪華的裝修給寬敞通透的空間帶來了明亮大方、開放、寬容的非凡氣度。,整盤考慮,南區(qū)平價入市，逐步打開價格空間，造成項目升值印象。 08年受宏觀調(diào)控和金融政策影響，以上項目價格增幅減速。 08年項目南區(qū)以中小戶型入市，價格平開高走，達到迅速實現(xiàn)熱銷、快速回款的目的，實現(xiàn)項目價值的市場認同，制造市場影響力。,價 格 走 勢,137,銷售計劃,138,139,140,進度目標：24個月內(nèi)，完成項目整體銷售100% 價格目標：酒店式公寓最終實現(xiàn)約30000元/平方米的均價 銷售目標：實現(xiàn)整案整盤銷售，銷售總額約27億,總體銷售目標,141,銷售準備,142,注：以預售證10月底取得為銷售準備時間節(jié)點。,營銷思路,149,核心策略,策略一：營銷聯(lián)動 整合商業(yè)和酒店資源，綜合體形象塑造市場知名度。 策略五：客戶維系 提升老客戶滿意度，口碑宣傳，促進以老代新。,雪茄之夜,歐美同學會,公關活動,4S店活動,GOLF活動,153,因地制宜，巧妙攔截,戶外廣告 道旗、工地圍檔,在戶外的選擇上以有效性為依據(jù)，對競爭對手的客戶進行攔截。北區(qū)樣板間建議做成實體樣板間，體現(xiàn)景觀特色。 專業(yè)地產(chǎn)媒體如安家較易樹立項目業(yè)界口碑，增加潛在客群。,158,4s店廣告,159,口碑傳播,增強與業(yè)主溝通，促進以老代新,結合工程和銷售節(jié)點，對項目地域、產(chǎn)品價值、活動事件等編制客戶通訊，進行感情溝通與交流，保持客戶對本案的持續(xù)印象，輔以“以老代新”客戶獎勵政策，節(jié)假日通過電話、短信、郵寄賀卡等祝福形式，提升老業(yè)主滿意度，促進口碑宣傳。招商聯(lián)動，價格拉升。,起勢旺銷,持續(xù)熱銷,階段五,完美收官,酒店運營，兩節(jié)促銷，快速收官。 10年4月－10月預入10％—— 收官期用以項目促銷收尾，完全售罄。,推廣費用預算比例建議,167,公寓部分匯報完畢，感謝聆聽！,168,即使贈品只是一張紙，顧客也是高興的。24.11.1724.11.17 蓋茨運用的管理風格既不是美國的個人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨樹一幟的達爾文式 企業(yè)成功經(jīng)典名人名言23:4423:4423:44:4724.11.17 前方充滿著未知，但我必須得走。軍隊放任，則將不能以令，學校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學校敗，其為國忠，莫此之尤。24.11.1724.11.1724.11.17 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。 經(jīng)營企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運作，差一個念頭，就決定整個失敗 當你在事業(yè)上遇到挫折，有“打退堂鼓“的念頭時，你應該加以注意，這是最危險的時候!24.11.1724.11.1723:4423:44:47 世界上沒有夕陽企業(yè),只有落后和不思進取的企業(yè)。 管理就是做好無數(shù)小的細節(jié)工作。 成功的企業(yè)領導不僅是授權高手，更是控權的高手。做大生意，要看政治觀局勢。 成功的方法千萬條,多總結別人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實的路行走,不要太在意聽取名人大家的創(chuàng)業(yè)格言。2024年11月17日星期日11時44分47秒 企業(yè)的成功靠團隊，而不是靠個人。23:442024年11月17日星期日11時44分47秒,謝謝各位！,每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。23:44:4723:44:4723:44Sunday, November 17, 2024 安全在于心細，事故出在麻痹。2024年11月下午11時44分24.11.1723:44November 17, 2024 時間是人類發(fā)展的空間。事件和決定，這些機緣、事件和決定在它們實現(xiàn)的當時是取決于我們的意志