【正文】 珠江新城 J2—7 地塊酒店式公寓策劃方案目 錄前言—— 何謂酒店式公寓？ ...........................................................................................2第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 ...................................................................................3一、 國外情況 ..........................................................................................................3二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 ..........................................................................................3第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 ...........................................................................4一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 ..............................................................................4二、 酒店式公寓的分布及特征 ..............................................................................4三、 代表性酒店式公寓列表分析 ..........................................................................6四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 ..............................................................................8五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 ................................................................15六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 ........................................................................15七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 ................................................................16八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預(yù)測 ........................................................17九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論 ............................................................................21第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 .................................................................................22一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 ........................................................................................22二、 未來規(guī)劃建設(shè) ................................................................................................24第四篇※珠江新城 J2—7 地塊分析 .............................................................................26一、 J2—7 地塊綜合情況 .....................................................................................26二、 珠江新城 J2—7 地塊開發(fā)條件分析列表 ....................................................28三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論： ............................................28第四篇※珠江新城 J2—7 地塊項(xiàng)目定位與市場策略 .................................................29一、 目標(biāo)客戶定位 ................................................................................................29二、 市場定位分析 ................................................................................................30 三、 項(xiàng)目命名 ........................................................................................................33四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 ............................................................................................33五、 租賃建議 ........................................................................................................34六、 經(jīng)營推廣重點(diǎn) ................................................................................................34七、 項(xiàng)目年經(jīng)營收益 ............................................................................................35策劃方 案總結(jié)論 .............................................................................................................37前言——何謂酒店式公寓？酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“ 酒店式公寓 ”就是指提供酒店式全套服 務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外 資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè) 中心等配套設(shè)施都比較完善。酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、 衛(wèi)生等均有周全服 務(wù)，生活非常舒適便利，星級服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時(shí)，相對獨(dú)立 穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。 第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程一、 國外情況酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲 19 世紀(jì)，為當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時(shí)休息的“臨時(shí)之家” ，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面需求的公寓類型?，F(xiàn)時(shí)，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務(wù)區(qū)和著名的風(fēng)景旅游點(diǎn)，其房型類似酒店的標(biāo)準(zhǔn)間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨(dú)特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動性商務(wù)人士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。90 年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳——改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)。可以說，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計(jì)至少還有 5~7 年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分提供酒店式服務(wù)的公寓包括專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務(wù)高級別墅等幾大類型。市面上有一些 叫做 “白領(lǐng)公寓” 、 “單身公寓”的物業(yè)也標(biāo)榜提供“酒店式服務(wù)” ，但其實(shí)所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù)公寓。現(xiàn)時(shí)，廣州市提供酒店式服務(wù)的公寓主要以上世紀(jì) 80 年代中至 90 年代中落成的幾家四、五星級酒店附帶的高級公寓以及金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個(gè)專為外籍人士服務(wù)的專業(yè)性酒店式公寓。據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其總共的套房總數(shù)僅有 2022 套左右。 本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。二、 酒店式公寓的分布及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不