【正文】 2023. 6. 16 締造亞奧城市新景 Creating New City Land 2023年北京金泉廣場項目酒店式公寓部分競標(biāo)方案 1 大綱 Contents PART 1 —— 市場研究篇 PART 2 —— 項目定位篇 PART 3 —— 產(chǎn)品建議篇 PART 4 —— 銷售執(zhí)行篇 PART 5 —— 營銷推廣篇 2 PART 1 — 市場研究篇 一、 區(qū)域市場動態(tài)分析 二、 酒店式公寓市場專題研究 3 一、 區(qū)域市場動態(tài)分析 亞奧商圈概況 區(qū)域房產(chǎn)市場概況 周邊重點競爭項目分析 4 亞奧商圈概況 5 （一）總體概況 ? 亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運村和奧運村的區(qū)域范圍。 ? 發(fā)展至今，亞運村目前的 常住人口已超過 50萬人，流動人口已超過 30萬人 。 （二）商圈定位 ? 亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心 。 ? 按照北京“兩軸 兩帶 多中心”的城市空間新格局，亞奧區(qū)域?qū)?成為與中關(guān)村、 CBD有同樣地位的重點功能區(qū)之一 。 生活配套完善、國際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位，未來區(qū)域?qū)⒓w育、文化、會展、休閑等功能于一體。 6 （四）交通情況 ? 亞奧商圈板塊區(qū)域內(nèi)，地鐵 5號線、 10號線以及奧運支線等城市軌道和以大屯路、北苑路、安立路為主要干線的多條城市道路共同筑成便捷快速的 亞奧立體交通網(wǎng)絡(luò) 。 （三）區(qū)域形象 ? 亞奧地區(qū)在 90年代初已經(jīng)成為北京知名的 富人區(qū) 。而奧運會更是讓區(qū)域的尊貴地位和富人區(qū)形象深入人心。 7 ? 區(qū)域內(nèi)的 奧林匹克公園 位于城市中軸線的北端，容納了 14個奧運會比賽場館和為奧運會服務(wù)的絕大多數(shù)設(shè)施。 ? 受奧運會影響，區(qū)域內(nèi)城市 基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善 ，交通環(huán)境得到明顯改善。 區(qū)域居住壞境更加成熟，商務(wù)氛圍逐步濃厚 。 ? “奧運磁極”， 吸引來自中國乃至世界的財富在亞奧區(qū)域投資 。 （五）奧運會影響 8 亞奧商圈總結(jié) ? 經(jīng)過十幾年的建設(shè)發(fā)展，如今的亞奧地區(qū)已成為時尚生活的代名詞。以亞運村為中心，形成一個集酒店、會展、餐飲、娛樂、高爾夫、商貿(mào)為一體的大型金融商貿(mào)區(qū)域。 ? 受奧運會的影響， 區(qū)域配套設(shè)施逐步完善，居住環(huán)境成熟，商業(yè)氣息逐漸濃厚 。 目前亞奧商圈正處于黃金發(fā)展期 。 9 區(qū)域房產(chǎn)市場概況 10 寫字樓市場概況 ?中低檔寫字樓租金基本在 /㎡ /天左右 龍都國際公寓： /㎡ /天 陽光廣場： /㎡ /天 匯園國際公寓 ： /㎡ /天 ?中高檔寫字樓租金普遍在 /㎡ /天以上 名人廣場： /㎡ /天 房地置業(yè)大廈： /㎡ /天 蘭華國際大廈： /㎡ /天 ?目前區(qū)域內(nèi)出售的寫字樓項目較少，從已 經(jīng)售完的項目來看，均價在 20230元 /㎡ 左右 洛克時代中心售罄均價： 18000 元 /㎡ 風(fēng)林西奧中心售罄均價： 23000 元 /㎡ 11 ? 在過去幾年里亞奧區(qū)域?qū)懽謽琼椖坎⒉欢?，而且缺乏真正的國際 5A級高端寫字樓供應(yīng)，以乙級寫字樓和商務(wù)公寓為主， 租金和售價同比其他商圈也不是很高 。 ? 而隨著 2023年的兩個頂級寫字樓項目 北辰時代大廈 和 盤古大觀 入市，以及奧運帶來的 區(qū)域商業(yè)氛圍凝聚 ，將會一定程度的 帶動區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展 。 相對于快速發(fā)展的住宅市場，寫字樓市場處于在發(fā)展的慢熱狀態(tài) 。 12 住宅市場概況 ? 目前亞奧板塊核心區(qū)內(nèi)在售的住宅項目并不是很多， 08年新增商品住宅供應(yīng)量較少，這些項目品質(zhì)都逐漸 趨向高檔化 。 ? 隨著奧運的臨近， 亞奧區(qū)域內(nèi)商品住宅的價格保持上漲趨勢 。 亞奧觀典二期預(yù)計開盤均價 20230元 /㎡ ，遠洋萬和城開盤均價 23000元 /㎡ ，奧東 18號開盤均價 25000元 /㎡ 。 ? 2023年第一季度亞奧板塊住宅租金出現(xiàn)大幅度上漲 。 13 區(qū)域房產(chǎn)市場總結(jié) 雖然 2023年年底以來北京市場處于一個振蕩、調(diào)整期， 整體市場交易量下降，房價增速放緩 ，但 亞奧板塊在奧運效應(yīng)的強大推動下，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場受整體市場影響較小，房價保持穩(wěn)步增長，租金大幅度上漲。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求狀況基本處于平衡狀態(tài) 。 奧運效應(yīng)給區(qū)域帶來的完善配套、人口聚集、市場繁榮等 實際利好 ，在今后將逐漸發(fā)揮作用，為亞奧區(qū)域房產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供強有力的支持。 預(yù)計北京奧運會結(jié)束后，亞奧板塊房產(chǎn)市場仍然會保持良好的增長趨勢 。 14 周邊重點競爭項目分析 15 樓盤名稱 總占地 (㎡ ) 總建面 (㎡ ) 產(chǎn)權(quán) (年 ) 總套數(shù) 物業(yè)類型 奧東 18號 13225 75203 70 306 板塔結(jié)合 公寓 商業(yè) 世奧 國際中心 8078 110000 50 351 高層 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 亞奧 觀典 國際公寓 8078 78121 70 365 塔樓、高層 公寓 酒店式公寓 榮尊堡國際俱樂部公寓 18萬 70 840 塔樓 公寓 遠洋萬和城 17萬 31萬 70 374 點式、板式高層 公寓 16 樓盤名稱 戶型面積 銷售均價 （元 /㎡ ） 銷售動態(tài) 一 居 二 居 三 居 奧東 18號 87 124 170190 25000 預(yù)計 6月下旬開盤 世奧國際中心 6995 125 127 19200 目前簽約 162套， 銷售率約 45% 亞奧 觀典國際公寓 4885 酒店式公寓 預(yù)計 20230 預(yù)計 6月中下旬開盤 榮尊堡國際俱樂部公寓 102 141169 203231 28500 目前簽約 694套， 銷售率 82% 遠洋萬和城 89 150180 23000 目前簽約 55套， 銷售率 15% 17 周邊項目 —— 奧東 18號 項目地址： 奧體東門向東 300米 建筑面積： 75203㎡，其中住宅 47000㎡ 建筑類型： 板塔結(jié)合 公寓 商業(yè) 裝修狀況： 3000元 /㎡ 總套數(shù)： 306套，南樓由 2棟塔樓和 1棟 板樓組成。 容積率： 平均價格： 25000元 /㎡ 物業(yè)公司： 戴德梁行 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 項目定位： 以簡約奢華理念打造傳世專屬大宅 項目賣點： 臨近地鐵、奧體東門 18 周邊項目 —— 世奧國際中心 項目地址： 惠新東橋向東 200米 建筑面積： 110000㎡ 建筑類型： 高層 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 裝修狀況： 3000元 /㎡ 總套數(shù)： 酒店式公寓 351戶 ,東座 7－ 28層 平均價格： 19200元 /㎡ 物業(yè)公司： 高力國際酒店管理公司 產(chǎn)權(quán)年限： 50年 項目定位： 低總價，小戶型，北四環(huán)私產(chǎn)酒 店式公寓 項目賣點： 全精裝，送品牌家私家電 19 周邊項目 —— 亞奧 觀典國際公寓 項目地址： 慧忠路 9號 建筑面積： 78121㎡ 建筑類型： 塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 3000元 /㎡ 總套數(shù)： 公寓 356套，酒店式公寓 88套 容積率： 平均價格： 酒店式公寓價格未定， 預(yù)計 20230元 /㎡ 以上 物業(yè)公司： 達文物業(yè)管理有限公司 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 項目定位： “ 俯瞰”鳥巢的現(xiàn)代都市社區(qū) 項目賣點： 奧運場館旁，臨地鐵，完善配 套，可變戶型 20 周邊項目 —— 榮尊堡國際俱樂部公寓 項目地址： 科薈路 8號 建筑面積： 18萬平方米 建筑類型： 塔樓 公寓 裝修狀況： 3500元 /㎡ 總套數(shù)： 2274套 容積率： 平均價格： 28500元 /㎡ 物業(yè)公司： 美國百年城堡國際公司 產(chǎn)權(quán)年限： 70年產(chǎn)權(quán) 項目定位： 亞奧板塊最有代表性的頂級國際 酒店公寓 項目賣點： 高爾夫景觀，高檔社區(qū)配套，獨 特戶型設(shè)計 21 周邊項目 —— 遠洋萬和城 項目地址： 望和橋西北角 建筑面積： 31萬㎡ 建筑類型： 點式高層、板式高層 公寓 裝修狀況： 3000元 /㎡ 總套數(shù)： 374套 容積率： 平均價格： 23000元 /㎡ 物業(yè)公司： 仲量聯(lián)行 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 項目定位： 城市高端綜合物業(yè) 項目賣點： 臺地疊景華宅，“和”理念 22 對本項目借鑒： 注重戶型舒適度、戶型 的高性價比來滿足不同客戶的需求 。 以豐富的戶型種類降低項目整體風(fēng)險 。 注重精裝修品質(zhì)以及高檔物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高產(chǎn)品價值 。 周邊重點競爭項目分析總結(jié) ? 目前周邊競爭項目不多，基本上都是高檔公寓項目，普遍邀請 如戴德梁 行 、仲量聯(lián)行等 著