【正文】 相契合 。 現(xiàn)代中式藝術(shù)風(fēng)格是將傳統(tǒng)的裝飾語(yǔ)匯加以符號(hào)化和抽象化，使之符合現(xiàn)代人的審美觀念，使環(huán)境 既古樸典雅，又不失時(shí)代感 。 豪華的裝修給寬敞通透的空間帶來(lái)了明亮大方、開(kāi)放、寬容的 非凡氣度 。 131 價(jià)格漲幅因素 項(xiàng)目 07年初均價(jià) 07月 12月均價(jià) 08年 6月均價(jià) 07年漲幅 亞奧觀典 12500 18000 20230 44% 榮尊堡 22023 26500 28000 27% 凱旋城 13000 17000 18000 31% 世奧國(guó)際中心 — 17500 19200 — 奧東 18號(hào) — — 25000 — 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 — — 23000 — 以上項(xiàng)目 2023年平均漲幅為 34% ，價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。 135 調(diào) 價(jià) 原 則 調(diào)價(jià)周期 累計(jì)半月或一月，價(jià)格普漲一次。 144 工作內(nèi)容 / 時(shí)間 6月 7月 8月 25 30 5 10 15 20 25 30 5 10 15 22 25 30 銷(xiāo)售管理 銷(xiāo)售管理制度最終確定 銷(xiāo)售管理報(bào)表確定 銷(xiāo)售代表招聘 銷(xiāo)售代表培訓(xùn) 銷(xiāo)售代表考核 銷(xiāo)售代表工服制定 相關(guān)法律文件的準(zhǔn)備工作 收款工作的準(zhǔn)備 銷(xiāo)售強(qiáng)化訓(xùn)練 注： 以配合 9月售樓處接待客戶(hù)為銷(xiāo)售管理時(shí)間節(jié)點(diǎn) 銷(xiāo)售強(qiáng)化訓(xùn)練持續(xù)到 9月 15日沙盤(pán)與樓書(shū)到位。 ?重要節(jié)點(diǎn)的大型活動(dòng)， 如開(kāi)盤(pán)、竣工、交房等； ?主打活動(dòng)， 如產(chǎn)品推介會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)、論壇活動(dòng)、節(jié)假日活動(dòng)等； ?中小型活動(dòng)： 新老業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)、拓展客戶(hù)資源類(lèi)活動(dòng)、促銷(xiāo)活動(dòng)等。 如果本案戶(hù)外媒體選擇受限，網(wǎng)絡(luò)將成為宣傳重要陣地。南區(qū)預(yù)熱，客戶(hù)儲(chǔ)備。 （目前北京高端公寓推廣費(fèi)用比例基本在 1%— 3%） 166 ? 集中投入原則： 08年 11月前投入 20％ —— 前期推廣預(yù)熱用以確立項(xiàng)目形象，形成市場(chǎng)追捧。 項(xiàng)目名稱(chēng) 費(fèi)用比例 費(fèi)用估算 支出說(shuō)明 戶(hù)外及現(xiàn)場(chǎng)包裝 30% 814 不包含樣板間裝修費(fèi)用 公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng) 15% 407 推廣渠道的重中之重 廣告印刷品 5% 136 各種銷(xiāo)售工具及宣傳品 主流報(bào)紙媒體 10% 271 建造知名度必要平臺(tái) 雜志廣告、軟文 5% 136 長(zhǎng)期支持媒體 網(wǎng)絡(luò)廣告投放 15% 407 主力營(yíng)銷(xiāo)手段之一 廣播廣告 5% 136 目標(biāo)客戶(hù)密切接觸的媒體 DM、直投 5% 136 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)拓展客戶(hù)渠道 其它機(jī)動(dòng)費(fèi)用 10% 271 靈活安排 費(fèi)用總計(jì) 100% 2714 推廣費(fèi)用預(yù)算比例建議 168 公寓部分匯報(bào)完畢，感謝聆聽(tīng)！ 169 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 起勢(shì)旺銷(xiāo) 持續(xù)熱銷(xiāo) 階段五 完美收官 酒店運(yùn)營(yíng)，兩節(jié)促銷(xiāo)，快速收官。 158 4s店廣告 159 口碑傳播 增強(qiáng)與業(yè)主溝通，促進(jìn)以老代新 結(jié)合工程和銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地域、產(chǎn)品價(jià)值、活動(dòng)事件等編制 客戶(hù)通訊 ，進(jìn)行感情溝通與交流，保持客戶(hù)對(duì)本案的持續(xù)印象，輔以“以老代新” 客戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)政策 ，節(jié)假日通過(guò) 電話、短信、郵寄賀卡等祝福形式， 提升老業(yè)主滿(mǎn)意度，促進(jìn)口碑宣傳 。北區(qū)樣板間建議做成實(shí)體樣板間，體現(xiàn)景觀特色。 ? 策略五：客戶(hù)維系 提升老客戶(hù)滿(mǎn)意度，口碑宣傳，促進(jìn)以老代新。 23000245002650028500300003202335000375000500010000150002023025000300003500040000 價(jià) 格 走 勢(shì) 137 銷(xiāo)售計(jì)劃 138 139 140 ? 進(jìn)度目標(biāo)： 24個(gè)月內(nèi) ， 完成項(xiàng)目整體銷(xiāo)售 100% ? 價(jià)格目標(biāo)： 酒店式公寓最終實(shí)現(xiàn)約 30000元 /平方米 的均價(jià) ? 銷(xiāo)售目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)整案整盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售總額約 27億 總體銷(xiāo)售目標(biāo) 141 銷(xiāo)售準(zhǔn)備 142 工作內(nèi)容 /時(shí)間 06月 07月 08月 10 20 30 10 20 31 10 20 31 相關(guān)合作單位確定及產(chǎn)品調(diào)整 代理公司確認(rèn) 產(chǎn)品調(diào)整確認(rèn) 裝飾公司確認(rèn) 樣板區(qū)裝修方案確認(rèn) 物業(yè)管理公司及管理內(nèi)容確認(rèn) 廣告公司確認(rèn) 營(yíng)銷(xiāo)企劃方向 營(yíng)銷(xiāo)策略和計(jì)劃確認(rèn) 廣告策略和計(jì)劃確認(rèn) 案名、 LOGO確認(rèn) 各階段廣告主題確認(rèn) 各階段活動(dòng)確認(rèn) 注：以預(yù)售證 10月底取得為銷(xiāo)售準(zhǔn)備時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 ? 09年借交房之機(jī)，項(xiàng)目北區(qū)現(xiàn)房開(kāi)盤(pán) ， 高舉高打 ， 進(jìn)一步拔高形象 ，提升品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值，實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)走高，迅速實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。 定價(jià)方法 綜合區(qū)域內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目，進(jìn)行權(quán)重分析， 運(yùn)用加權(quán)方式完成定價(jià) 。 ■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓裝修建議 —— 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格 111 ■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 —— 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格樣板展示 112 113 114 奢華風(fēng)格主要用于 北區(qū)豪華的四居大戶(hù)型 。即注重生活品位、注重健康時(shí)尚、注重合理節(jié)約科學(xué)消費(fèi)。 東北向 景觀價(jià)值比較高，在 高層 規(guī)劃部分 157平米緊湊型三居室 產(chǎn)品。 57 行政會(huì)館 —— 長(zhǎng)安驛 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 占據(jù)賽特優(yōu)勢(shì)地段， 緊靠長(zhǎng)安街 ? 周邊多個(gè)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、 國(guó)際級(jí)俱樂(lè)部和高檔的寫(xiě)字樓， 商業(yè)、商務(wù)、生活配套極度成熟 ? 緊靠第一使館區(qū)，建有各類(lèi)使館 41座， 涉外氛圍濃厚 ? 石材外立面，豪華酒店式大堂， 香港設(shè)計(jì)大師 執(zhí)筆全部室內(nèi)設(shè)計(jì) 58 定位過(guò)程： ? 引入 高端酒店式服務(wù) —— 第一太平戴維斯，物業(yè)服務(wù)種類(lèi)齊全 ? 高品質(zhì)精裝修 ，精裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元 /平米 ? 充分利用建國(guó)門(mén)商圈內(nèi)聚集的 人群優(yōu)勢(shì)，主打 08年區(qū)域內(nèi)最 后一棟 行政會(huì)館 的概念 59 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性判斷 ? 本司認(rèn)為， 行政會(huì)館的開(kāi)發(fā)方式對(duì)于本項(xiàng)目完全可以考慮加以運(yùn)用 。 而不同層次的客戶(hù)的共同點(diǎn)是都對(duì)戶(hù)型的設(shè)計(jì)很重視。 目前北京酒店式公寓市場(chǎng)情況分析總結(jié) 目前在售項(xiàng)目總體售價(jià)水平已經(jīng)從 07年年初的 1500020230元 /平方米普遍上揚(yáng)到 2023030000元 /平方米 。 27 酒店式公寓發(fā)展的影響因素總結(jié) 配套功能決定品質(zhì)形象 國(guó)際化大都會(huì)剛性需求 事件影響推動(dòng)市場(chǎng)繁榮 區(qū)域?qū)傩杂绊懳飿I(yè)屬性 28 目前北京在售酒店式公寓項(xiàng)目情況分析 租售價(jià)格繼續(xù)攀升，需求供應(yīng)同步增長(zhǎng) 北京市酒店式公寓市場(chǎng)雖然起步晚，但短短幾年就進(jìn)入了蓬勃發(fā)展時(shí)期。 2. 主要用于中長(zhǎng)期逗留的客戶(hù)租住 。 周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析總結(jié) ? 目前周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，基本上都是高檔公寓項(xiàng)目，普遍邀請(qǐng) 如戴德梁 行 、仲量聯(lián)行等 著名物業(yè)公司提供 高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù) 。 預(yù)計(jì)北京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，亞奧板塊房產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持良好的增長(zhǎng)趨勢(shì) 。 相對(duì)于快速發(fā)展的住宅市場(chǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于在發(fā)展的慢熱狀態(tài) 。 區(qū)域居住壞境更加成熟，商務(wù)氛圍逐步濃厚 。 （二）商圈定位 ? 亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心 。 6 （四）交通情況 ? 亞奧商圈板塊區(qū)域內(nèi)，地鐵 5號(hào)線、 10號(hào)線以及奧運(yùn)支線等城市軌道和以大屯路、北苑路、安立路為主要干線的多條城市道路共同筑成便捷快速的 亞奧立體交通網(wǎng)絡(luò) 。以亞運(yùn)村為中心，形成一個(gè)集酒店、會(huì)展、餐飲、娛樂(lè)、高爾夫、商貿(mào)為一體的大型金融商貿(mào)區(qū)域。 亞奧觀典二期預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià) 20230元 /㎡ ，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城開(kāi)盤(pán)均價(jià) 23000元 /㎡ ，奧東 18號(hào)開(kāi)盤(pán)均價(jià) 25000元 /㎡ 。 觀典國(guó)際公寓 4885 酒店式公寓 預(yù)計(jì) 20230 預(yù)計(jì) 6月中下旬開(kāi)盤(pán) 榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部公寓 102 141169 203231 28500 目前簽約 694套， 銷(xiāo)售率 82% 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 89 15