【正文】 的條件 注意重點(diǎn) ? 投資回報(bào)及其重要 ? 地段區(qū)位非常重要 ? 戶型設(shè)計(jì)很重要 40 不同層次的購房者的側(cè)重點(diǎn)不同，投資者更注重項(xiàng)目的投資回報(bào)率，而自住者更注重項(xiàng)目本身的品質(zhì)。 75 PART 3 — 產(chǎn)品建議篇 一、規(guī)劃建議 二、戶型建議 三、精裝修建議 76 規(guī)劃建議 77 中庭天井 78 公共休憩空間 綠色生態(tài)走廊 綠色生態(tài)花園 79 80 81 82 83 酒店式公寓 酒店、公寓配套設(shè)施 四層規(guī)劃建議 84 戶型建議 85 戶型劃分原則 縱梁破壞整 體層高的優(yōu)勢(shì) 盡可能使縱梁 位置成為分隔墻 86 87 88 南區(qū) 主力戶型以緊湊型 63平米一居室和 94平米二居室為主 ， 與南區(qū)的投資屬性相契合 。它保留了傳統(tǒng)材質(zhì)、色彩，讓人輕易領(lǐng)悟到歐洲傳統(tǒng)的歷史痕跡與深厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡化了線條，即使 在面積較小的房子里也同樣能營造出一種奢華的氣質(zhì) ，且不會(huì)感到擁擠。 ? 08年項(xiàng)目南區(qū)以中小戶型入市 ，價(jià)格 平開高走 ， 達(dá)到迅速實(shí)現(xiàn)熱銷 、快速回款的目的，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的市場認(rèn)同，制造市場影響力。 ? 策略四：內(nèi)外相間 兼顧大眾客戶和業(yè)界人士，通過業(yè)內(nèi)人士向目標(biāo)客戶傳播 。 160 推廣排期 161 階段一 蓄勢(shì)待發(fā) 依托奧運(yùn)，整體形象高舉高打。 ? 重點(diǎn)投入原則： 重視事件推廣，尋求資源整合。 156 報(bào)紙雜志 配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳炒作，樹業(yè)界口碑 ? 雜志： 《 紅地產(chǎn) 》 .《 安家 》 .《 樓市 》 等 ? 報(bào)廣： 《 北青 》 、 《 新京報(bào) 》 、 《 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 》 等 ? 報(bào)紙硬廣 ，較適合樹立項(xiàng)目形象和項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)傳播，可選擇與競爭對(duì) 手階段性同媒體投放。 145 一、總體策略 二、推廣渠道 三、推廣排期 四、推廣預(yù)算 PART 5 — 營銷推廣篇 146 總體策略 147 ? 以項(xiàng)目 區(qū)域價(jià)值 和 城市綜合體價(jià)值 為核心 ? 對(duì)接 目標(biāo)客群的心理需求 ? 實(shí)現(xiàn) 塑造明星樓盤 的營銷預(yù)期 思考方向 148 ? 亞奧綜合體價(jià)值 ，越是稀缺的、唯一的，越會(huì) 引起關(guān)注 ? 產(chǎn)品價(jià)值的整合 ，差異性，越是個(gè)性鮮明的，越易 引起客戶興趣 ? 營銷的力度和深度 ，直接與市場反饋、 商業(yè)銷售與酒店運(yùn)營產(chǎn)生關(guān)聯(lián) ? 附加價(jià)值和利益點(diǎn)承諾 ，給客戶以明確的指引， 激發(fā)客戶購買欲望 ? 以 靈活的銷控手段和現(xiàn)場銷售配合活動(dòng) ， 制造熱銷氛圍 ，促進(jìn)成交 ? 以熱銷帶動(dòng) 項(xiàng)目價(jià)值的持續(xù)提升 ，以 口碑宣傳促進(jìn)成交 。 08年受宏觀調(diào)控和金融政策影響，以上項(xiàng)目價(jià)格增幅減速。 這是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機(jī)結(jié)合，是對(duì)傳統(tǒng)建筑文化的合理繼承與發(fā)展。 66 而要實(shí)現(xiàn)這一定位，以下條件是為必需： ? 一個(gè) 國際化的酒店管理集團(tuán) 的引入，如萬豪、雅仕閣等 ? 在保持原有戶型格局不變的情況下，對(duì)戶型內(nèi)部功能進(jìn)行重新劃分， 提高居住舒適度 ，以適應(yīng)居住需求 ? 提供價(jià)值不少于 3000元 /平米的精裝修 ，含一定的家具、家電 ? 同時(shí)本項(xiàng)目應(yīng)引入一家 大型主題會(huì)所或財(cái)富俱樂部 ，以呼應(yīng)以上行政酒店公館的整體定位 67 亞奧核心 與去年相比每平方米出租價(jià)格上漲了 34美元。 1居的面積主要在 5070㎡ 之間， 2居的面積主要在 90120㎡ 之間， 3居面積主要在 120200㎡ 之間。 觀典國際公寓 4885 酒店式公寓 預(yù)計(jì) 20230 預(yù)計(jì) 6月中下旬開盤 榮尊堡國際俱樂部公寓 102 141169 203231 28500 目前簽約 694套， 銷售率 82% 遠(yuǎn)洋萬和城 89 150180 23000 目前簽約 55套， 銷售率 15% 17 周邊項(xiàng)目 —— 奧東 18號(hào) 項(xiàng)目地址： 奧體東門向東 300米 建筑面積： 75203㎡，其中住宅 47000㎡ 建筑類型： 板塔結(jié)合 公寓 商業(yè) 裝修狀況： 3000元 /㎡ 總套數(shù)： 306套，南樓由 2棟塔樓和 1棟 板樓組成。以亞運(yùn)村為中心，形成一個(gè)集酒店、會(huì)展、餐飲、娛樂、高爾夫、商貿(mào)為一體的大型金融商貿(mào)區(qū)域。 （二）商圈定位 ? 亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心 。 相對(duì)于快速發(fā)展的住宅市場，寫字樓市場處于在發(fā)展的慢熱狀態(tài) 。 周邊重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析總結(jié) ? 目前周邊競爭項(xiàng)目不多，基本上都是高檔公寓項(xiàng)目，普遍邀請(qǐng) 如戴德梁 行 、仲量聯(lián)行等 著名物業(yè)公司提供 高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù) 。 27 酒店式公寓發(fā)展的影響因素總結(jié) 配套功能決定品質(zhì)形象 國際化大都會(huì)剛性需求 事件影響推動(dòng)市場繁榮 區(qū)域?qū)傩杂绊懳飿I(yè)屬性 28 目前北京在售酒店式公寓項(xiàng)目情況分析 租售價(jià)格繼續(xù)攀升，需求供應(yīng)同步增長 北京市酒店式公寓市場雖然起步晚，但短短幾年就進(jìn)入了蓬勃發(fā)展時(shí)期。 而不同層次的客戶的共同點(diǎn)是都對(duì)戶型的設(shè)計(jì)很重視。 東北向 景觀價(jià)值比較高，在 高層 規(guī)劃部分 157平米緊湊型三居室 產(chǎn)品。 ■ 金泉廣場酒店式公寓裝修建議 —— 簡約歐式風(fēng)格 111 ■ 金泉廣場酒店式公寓 —— 簡約歐式風(fēng)格樣板展示 112 113 114 奢華風(fēng)格主要用于 北區(qū)豪華的四居大戶型 。 ? 09年借交房之機(jī)，項(xiàng)目北區(qū)現(xiàn)房開盤 ， 高舉高打 ， 進(jìn)一步拔高形象 ，提升品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值，實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)走高，迅速實(shí)現(xiàn)熱銷。 ? 策略五：客戶維系 提升老客戶滿意度，口碑宣傳，促進(jìn)以老代新。 158 4s店廣告 159 口碑傳播 增強(qiáng)與業(yè)主溝通，促進(jìn)以老代新 結(jié)合工程和銷售節(jié)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地域、產(chǎn)品價(jià)值、活動(dòng)事件等編制 客戶通訊 ，進(jìn)行感情溝通與交流，保持客戶對(duì)本案的持續(xù)印象，輔以“以老代新” 客戶獎(jiǎng)勵(lì)政策 ，節(jié)假日通過 電話、短信、郵寄賀卡等祝福形式， 提升老業(yè)主滿意度，促進(jìn)口碑宣傳 。 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用比例 費(fèi)用估算 支出說明 戶外及現(xiàn)場包裝 30% 814 不包含樣板間裝修費(fèi)用 公關(guān)及促銷活動(dòng) 15% 407 推廣渠道的重中之重 廣告印刷品 5% 136 各種銷售工具及宣傳品 主流報(bào)紙媒體 10% 271 建造知名度必要平臺(tái) 雜志廣告、軟文 5% 136 長期支持媒體 網(wǎng)絡(luò)廣告投放 15% 407 主力營銷手段之一 廣播廣告 5% 136 目標(biāo)客戶密切接觸的媒體 DM、直投 5% 136 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營銷拓展客戶渠道 其它機(jī)動(dòng)費(fèi)用 10% 271 靈活安排 費(fèi)用總計(jì) 100% 2714 推廣費(fèi)用預(yù)算比例建議 168 公寓部分匯報(bào)完畢，感謝聆聽！ 169 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。南區(qū)預(yù)熱，客戶儲(chǔ)備。 ?重要節(jié)點(diǎn)的大型活動(dòng)， 如開盤、竣工、交房等； ?主打活動(dòng)， 如產(chǎn)品推介會(huì)、現(xiàn)場體驗(yàn)活動(dòng)、論壇活動(dòng)、節(jié)假日活動(dòng)等； ?中小型活動(dòng)： 新老業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)、拓展客戶資源類活動(dòng)、促銷活動(dòng)等。 135 調(diào) 價(jià) 原 則 調(diào)價(jià)周期 累計(jì)半月或一月，價(jià)格普漲一次。 豪華的裝修給寬敞通透的空間帶來了明亮大方、開放、寬容的 非凡氣度 。 南區(qū)戶型配比 89 平層圖 — 南區(qū) 515層 90 平層圖 — 南區(qū) 1619層 91 平層圖 — 南區(qū) 2026層 92 南區(qū)戶型配比統(tǒng)計(jì) 93 北區(qū) 主力戶型以舒適型 平米一居室和 157平米二居室為主 ， 與北區(qū)的自用屬性相契合 。 48 ■ 項(xiàng)目南至 ★ 項(xiàng)目南臨 大屯路 ，南面有奧亞酒店、金海灣酒店、金泉廣場商業(yè)部分、龍都國際公寓等住宅項(xiàng)目、曲美家具、金鼎軒。其中朝陽區(qū)和東城區(qū)為代表的東部區(qū)域擁有總供應(yīng)量的 80%以上。 ? 戶型區(qū)間從 40㎡ — 400㎡ ，戶型產(chǎn)品較為豐富。 ? 隨著奧運(yùn)的臨近， 亞奧區(qū)域內(nèi)商品住宅的價(jià)格保持上漲趨勢(shì) 。 生活配套完善、國際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位，未來區(qū)域?qū)⒓w育、文化、會(huì)展、休閑等功能于一體。 ? “奧運(yùn)磁極”， 吸引來自中國乃至世界的財(cái)富在亞奧區(qū)域投資 。 14 周邊重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析 15 樓盤名稱 總占地 (㎡ ) 總建面 (㎡ ) 產(chǎn)權(quán) (年 ) 總套數(shù) 物業(yè)類型 奧東 18號(hào) 13225 75203 70 306 板塔結(jié)合 公寓 商業(yè) 世奧 國際中心 8078 110000 50 351 高層 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 亞奧 長期租戶則多為跨國公司中高級(jí)管理人員和各國駐華使館人員，他們?cè)诰┕ぷ鲿r(shí)間較長，通常帶有家屬，租期一般超過 3個(gè)月。高端產(chǎn)品如東二環(huán)沿線的瑞士公寓，CBD的世界城、長安驛，價(jià)格已大幅攀升至 3300040000元 /平方米 。此類開發(fā)方式除長安驛外， 棕櫚泉