【正文】 ? 重點(diǎn)投入原則： 重視事件推廣，尋求資源整合。 162 163 164 推廣預(yù)算 165 預(yù)算比例 總銷(xiāo)售額 1% 作為總體推廣預(yù)算費(fèi)用 本項(xiàng)目 公寓部分總銷(xiāo)售金額為： ， 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用按 1%比例計(jì)算，推廣費(fèi)用 2714萬(wàn)元 。 階段三 交房利好，價(jià)值提升。 160 推廣排期 161 階段一 蓄勢(shì)待發(fā) 依托奧運(yùn)，整體形象高舉高打。 156 報(bào)紙雜志 配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳炒作，樹(shù)業(yè)界口碑 ? 雜志： 《 紅地產(chǎn) 》 .《 安家 》 .《 樓市 》 等 ? 報(bào)廣： 《 北青 》 、 《 新京報(bào) 》 、 《 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 》 等 ? 報(bào)紙硬廣 ，較適合樹(shù)立項(xiàng)目形象和項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)傳播，可選擇與競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手階段性同媒體投放。 ?樣板間 —— 建議南區(qū)樣板間設(shè)置在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)，營(yíng)造高端品質(zhì)的現(xiàn)場(chǎng) 氣氛。 高爾夫精英賽、雪茄之夜、奢侈品展、高檔車(chē) 4S店活動(dòng)等。 ? 策略四：內(nèi)外相間 兼顧大眾客戶(hù)和業(yè)界人士，通過(guò)業(yè)內(nèi)人士向目標(biāo)客戶(hù)傳播 。 145 一、總體策略 二、推廣渠道 三、推廣排期 四、推廣預(yù)算 PART 5 — 營(yíng)銷(xiāo)推廣篇 146 總體策略 147 ? 以項(xiàng)目 區(qū)域價(jià)值 和 城市綜合體價(jià)值 為核心 ? 對(duì)接 目標(biāo)客群的心理需求 ? 實(shí)現(xiàn) 塑造明星樓盤(pán) 的營(yíng)銷(xiāo)預(yù)期 思考方向 148 ? 亞奧綜合體價(jià)值 ，越是稀缺的、唯一的，越會(huì) 引起關(guān)注 ? 產(chǎn)品價(jià)值的整合 ，差異性，越是個(gè)性鮮明的，越易 引起客戶(hù)興趣 ? 營(yíng)銷(xiāo)的力度和深度 ，直接與市場(chǎng)反饋、 商業(yè)銷(xiāo)售與酒店運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生關(guān)聯(lián) ? 附加價(jià)值和利益點(diǎn)承諾 ，給客戶(hù)以明確的指引， 激發(fā)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望 ? 以 靈活的銷(xiāo)控手段和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售配合活動(dòng) ， 制造熱銷(xiāo)氛圍 ，促進(jìn)成交 ? 以熱銷(xiāo)帶動(dòng) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的持續(xù)提升 ，以 口碑宣傳促進(jìn)成交 。 136 注：此價(jià)格為整體普調(diào)預(yù)測(cè)，具體可根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度和工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 調(diào)價(jià)比例 每次調(diào)整幅度控制在 2%4%，遇有重大節(jié)點(diǎn)和利好時(shí)適當(dāng)提高。 ? 08年項(xiàng)目南區(qū)以中小戶(hù)型入市 ，價(jià)格 平開(kāi)高走 ， 達(dá)到迅速實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo) 、快速回款的目的，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的市場(chǎng)認(rèn)同，制造市場(chǎng)影響力。 08年受宏觀調(diào)控和金融政策影響，以上項(xiàng)目?jī)r(jià)格增幅減速。 市場(chǎng)基礎(chǔ) 公寓與商業(yè)、酒店配套聯(lián)動(dòng) ，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度與市場(chǎng)地位。裝飾細(xì)節(jié)的渲染，溫暖柔和，并講究線條的配比、和諧的美感，會(huì)讓主人倍感舒適愜意與尊貴。它保留了傳統(tǒng)材質(zhì)、色彩，讓人輕易領(lǐng)悟到歐洲傳統(tǒng)的歷史痕跡與深厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條，即使 在面積較小的房子里也同樣能營(yíng)造出一種奢華的氣質(zhì) ，且不會(huì)感到擁擠。 這是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機(jī)結(jié)合，是對(duì)傳統(tǒng)建筑文化的合理繼承與發(fā)展。簡(jiǎn)約的背后也體現(xiàn)一種現(xiàn)代“消費(fèi)觀”。 東北方向 是整個(gè)樓座 景觀和舒適度最佳 的位置，在 16層以上規(guī)劃 300平米以上 的大戶(hù)型，在 2426層規(guī)劃400余平米 超豪華的四居室，提升整體項(xiàng)目形象 。 75 PART 3 — 產(chǎn)品建議篇 一、規(guī)劃建議 二、戶(hù)型建議 三、精裝修建議 76 規(guī)劃建議 77 中庭天井 78 公共休憩空間 綠色生態(tài)走廊 綠色生態(tài)花園 79 80 81 82 83 酒店式公寓 酒店、公寓配套設(shè)施 四層規(guī)劃建議 84 戶(hù)型建議 85 戶(hù)型劃分原則 縱梁破壞整 體層高的優(yōu)勢(shì) 盡可能使縱梁 位置成為分隔墻 86 87 88 南區(qū) 主力戶(hù)型以緊湊型 63平米一居室和 94平米二居室為主 ， 與南區(qū)的投資屬性相契合 。 66 而要實(shí)現(xiàn)這一定位，以下條件是為必需： ? 一個(gè) 國(guó)際化的酒店管理集團(tuán) 的引入，如萬(wàn)豪、雅仕閣等 ? 在保持原有戶(hù)型格局不變的情況下，對(duì)戶(hù)型內(nèi)部功能進(jìn)行重新劃分， 提高居住舒適度 ，以適應(yīng)居住需求 ? 提供價(jià)值不少于 3000元 /平米的精裝修 ，含一定的家具、家電 ? 同時(shí)本項(xiàng)目應(yīng)引入一家 大型主題會(huì)所或財(cái)富俱樂(lè)部 ，以呼應(yīng)以上行政酒店公館的整體定位 67 亞奧核心 因此本司認(rèn)為， 此開(kāi)發(fā)方向不太適合作為本案整體開(kāi)發(fā)方向 。 49 ★ 項(xiàng)目西側(cè)是金泉廣場(chǎng)住宅區(qū)域，以及部分商業(yè)。 未來(lái)北京酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)總結(jié) 35 酒店式公寓客戶(hù)分析 36 酒店式公寓客群比例圖49%22%8%15%4%投資者 成功人士 外籍客戶(hù) 高級(jí)白領(lǐng) 其他37 購(gòu)房先決條件 1 價(jià)格水平 —— 低總價(jià) 2 戶(hù)型設(shè)計(jì) —— 舒適 /實(shí)用 3 裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 時(shí)尚 4 物業(yè)服務(wù) 5 交通情況 —— 便利 6 地段區(qū)位 7 生活配套 開(kāi)發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件 注意重點(diǎn) ? 低總價(jià)倍受關(guān)注 ? 戶(hù)型實(shí)用及其重要 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要 高級(jí)白領(lǐng) 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶(hù)群看重的因素 38 購(gòu)房先決條件 1戶(hù)型設(shè)計(jì) —— 舒適／實(shí)用 2裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 實(shí)用 3地段區(qū)位 4交通情況 5物業(yè)服務(wù) —— 私密／服務(wù) 6會(huì)所娛樂(lè) —— 齊全 7產(chǎn)品形象 —— 高雅 8商業(yè)配套 9生活配套 開(kāi)發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件 注意重點(diǎn) ? 戶(hù)型的舒適度及其重要 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重要 ? 地段區(qū)位很重要 成功人士 外籍客戶(hù) 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶(hù)群看重的因素 39 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶(hù)群看重的因素 投資者 購(gòu)房先決條件 1投資回報(bào) —— 安全 2地段區(qū)位 —— 核心商圈 3戶(hù)型設(shè)計(jì) 4交通情況 5物業(yè)服務(wù) 6產(chǎn)品形象 7生活配套 8商業(yè)配套 開(kāi)發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件 注意重點(diǎn) ? 投資回報(bào)及其重要 ? 地段區(qū)位非常重要 ? 戶(hù)型設(shè)計(jì)很重要 40 不同層次的購(gòu)房者的側(cè)重點(diǎn)不同，投資者更注重項(xiàng)目的投資回報(bào)率，而自住者更注重項(xiàng)目本身的品質(zhì)。與去年相比每平方米出租價(jià)格上漲了 34美元。 從 2023年酒店式公寓市場(chǎng)來(lái)看，小戶(hù)型不再是市場(chǎng)絕對(duì)主力，大戶(hù)型產(chǎn)品比例有所增加， 戶(hù)型結(jié)構(gòu)逐漸豐富，客戶(hù)的選擇余地增加 。 東部區(qū)域,80%其他區(qū)域,20%29 項(xiàng)目鑒賞 —— 瑞士公寓 項(xiàng)目地址： 港澳中心東側(cè) 建筑面積： 40358平方米 建筑類(lèi)型： 板樓 公寓 裝修狀況： 5000元 /㎡ 精裝修 總套數(shù)： 198套 容積率： 4 戶(hù)型區(qū)間： 72 128㎡ 一到二居 主力戶(hù)型： 9195㎡ 一居； 120128㎡ 二居 平均價(jià)格： 40000元 /㎡ 物業(yè)公司： 錦江（北方）管理公司 產(chǎn)權(quán)年限： 70 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 東二環(huán)沿線 ， 五星級(jí)管家服 務(wù)，新巴洛克裝修風(fēng)格，高品 質(zhì)精裝修 。 健身中心、游泳池、餐飲、小型超市、商務(wù)中心、桑拿、銀行的配套比例都較高。 1居的面積主要在 5070㎡ 之間， 2居的面積主要在 90120㎡ 之間， 3居面積主要在 120200㎡ 之間。 北京市酒店式公 2. 寓，低者月均 12美元 /㎡ ，最高的在 55美元 /㎡ 左右，大多數(shù)定價(jià)為 2030美元 /㎡ 。 ? 基本都是 精裝修 產(chǎn)品， 3000元 /㎡ 標(biāo)準(zhǔn)，送部分或全套品牌家電和家具。 注重精裝修品質(zhì)以及高檔物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高產(chǎn)品價(jià)值 。 觀典國(guó)際公寓 4885 酒店式公寓 預(yù)計(jì) 20230 預(yù)計(jì) 6月中下旬開(kāi)盤(pán) 榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部公寓 102 141169 203231 28500 目前簽約 694套， 銷(xiāo)售率 82% 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 89 150180 23000 目前簽約 55套， 銷(xiāo)售率 15% 17 周邊項(xiàng)目 —— 奧東 18號(hào) 項(xiàng)目地址： 奧體東門(mén)向東 300米 建筑面積： 75203㎡，其中住宅 47000㎡ 建筑類(lèi)型： 板塔結(jié)合 公寓 商業(yè) 裝修狀況： 3000元 /㎡ 總套數(shù)： 306套，南樓由 2棟塔樓和 1棟 板樓組成。 奧運(yùn)效應(yīng)給區(qū)域帶來(lái)的完善配套、人口聚集、市場(chǎng)繁榮等 實(shí)際利好 ，在今后將逐漸發(fā)揮作用，為亞奧區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。 亞奧觀典二期預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià) 20230元 /㎡ ，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城開(kāi)盤(pán)均價(jià) 23000元 /㎡ ，奧東 18號(hào)開(kāi)盤(pán)均價(jià) 25000元 /㎡ 。 ? 而隨著 2023年的兩個(gè)頂級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 北辰時(shí)代大廈 和 盤(pán)古大觀 入市，以及奧運(yùn)帶來(lái)的 區(qū)域商業(yè)氛圍凝聚 ，將會(huì)一定程度的 帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展 。以亞運(yùn)村為中心，形成一個(gè)集酒店、會(huì)展、餐飲、娛樂(lè)、高爾夫、商貿(mào)為一體的大型金融商貿(mào)區(qū)域。 ? 受奧運(yùn)會(huì)影響，區(qū)域內(nèi)城市 基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善 ，交通環(huán)境得到明顯改善。 6 （四）交通情況 ? 亞奧商圈板塊區(qū)域內(nèi)，地鐵 5號(hào)線、 10號(hào)線以及奧運(yùn)支線等城市軌道和以大屯路、